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1、貴州省貴陽市商業、寫字樓市場調查報告,城市宏觀經濟數據,項目及周邊,商業市場調查,寫字樓市場調查,4,1,2,3,城市宏觀經濟數據,1,貴陽市整體經濟水平相對較落后，但發展速度很快，人均GDP處于中等位置。,2011年貴陽市GDP為1383.07億元，在全國26個省會城市中排名第22位，僅高于蘭州、銀川、西寧、?？?，經濟發展相對落后； 2006-2011年貴陽市GDP年平均增速為14.7%，2011年增速達到17.1%，居全國省會城市第一位，發展速度很快； 2011年貴陽市人均GDP達到31712元，按當年平均匯率計算折合為5033美元，達到中等收入國家（地區）水平。,數據來源：貴陽市統計公報
2、,貴陽市社會消費品零售總額較大，居民消費意愿強烈，零售業消費旺盛。,社會消費品零售總額逐年保持15%以上的增速，居民消費能力旺盛。 2011年貴陽市社會消費品零售總額占GDP比重為42%，僅比消費十分旺盛的廣州市天河區（46%）低4個百分點，消費意愿較為強烈。 零售業零售額占社會消費品零售總額的比重較大，2011年達到74%，貴陽市零售市場迅猛發展。 餐飲業零售總額占社會消費品零售總額的比重逐年增長，2011年餐飲業零售額（71.27億元）占社會消費品零售總額的比重為12.2%，貴陽市民對餐飲方面的支出越來越大。,數據來源：貴陽市統計公報,人均可支配收入與人均消費性支出呈正比關系，家庭設備用品
3、支出增幅較大。,2011年貴陽市城市居民人均可支配收入達到19420元，增長17%，與GDP增速大致相等。 2011年貴陽市城市居民人均消費性支出為14300元，收入支出比為1.35:1，消費性支出較大。 除居住支出增幅外，2011年貴陽市民的家庭設備用品支出增幅最大，達到37%，貴陽市民開始關注家庭設備用品的更新換代。,貴州省的政治、經濟、文化中心，中心城市的向心力較強，對地州吸引力較強。,貴陽市經濟水平處于全省的絕對領先地位，2011年GDP約占全省的1/4。 貴陽市作為全省的政治、文化、經濟中心，商業發展與城市建設也相對成熟，對地州人士的吸引力較強。 地州市居民周末經常到貴陽購物、休閑、
4、娛樂。,項目及周邊,2,處于中心城區邊緣區域，緊鄰一環。 是通往金陽、烏當的必經之路，地理位置優越，周邊公交線路眾多，交通十分便捷。 位于云巖區政府旁，距貴陽經濟中心直線距離2.1KM，處于大營坡傳統商圈內，但外來人口較多，以前給人的印象為“城鄉結合部”，是“臟、亂、差”的代名詞 。,區位較為優越，交通便捷,傳統主城中心商圈：包括噴水池、大西門、大南門、大小十字商圈，是貴陽的傳統經濟中心，業態豐富、配套成熟，也是當前貴陽市商業的核心區域，但發展空間不大。 金陽商圈：新興商圈，未來貴陽市行政中心，重點規劃新區，極具發展潛力。 大盤形成的商圈：包括花果園、中天未來方舟、世紀城、保利溫泉新城等，以大
5、盤帶動，規劃較好，但輻射人群的基數不足，有一定風險。 本項目所在的大營坡商圈：傳統自發形成的商圈，有一定的商業基礎，但檔次較低；周邊輻射人群素質不高，但人口基數大，具備一定的發展潛力。,區域商圈發展潛力較大,本案,產業發展規劃與軌道交通規劃,產業發展規劃：云巖區未來將實施“一核、兩帶、三片區”發展戰略 。本項目位于“兩帶” 中的向北延伸經濟帶，區域在規劃中處于中等地位，主要是培育北京路貴開路大營坡新添大道經濟帶，構筑連接新老城區和周邊地區的商圈新平臺。 軌道交通規劃：預計十年左右建成的輕軌3號線（貴陽東站花溪南）設大營坡站，未來項目交通更加便利，對商業有較大的利好作用。,項目地塊利弊共存,優勢
6、：E地塊臨街面較長（238m），分割較為整齊，B地塊兩面臨街，人、車流量都較大。 劣勢：項目地塊被城市快速干道分割成幾塊，且無便捷的交通連接，較難使整個項目的商業形成整體； E地塊進深35米左右，不利于鋪面分割； B地塊地勢高差較大（最高與最低處相差15m左右），對商業會有一定影響。,區域建設規劃,項目D地塊：建設規劃為兩棟寫字樓和一棟五星級酒店； 項目B地塊：與“中大國際廣場”項目隔鹿沖關路相望，該項目商業體量約7萬，目前已引進沃爾瑪超市、萬達IMX影院； 項目A/E/F地塊：周邊多為低矮的居民樓及部分商住樓，商業拓展空間不足。,項目商業核心輻射區域為居住區，覆蓋人口約30萬。,本項目的商業
7、核心輻射區域范圍為：沿新添大道北段方向至蘭溪谷，沿大營路方向至金獅小區，沿新添大道南段方向至北京路一號沿觀山東路即鹿沖關路方向至約克城邦，覆蓋人口約30萬人。 項目商業核心輻射區域屬于居住區，區域人口多為中端消費人群，有部分低端消費和少量高端消費人群。 項目商業邊緣輻射區域可達烏當區局部以及其他地州消費，有一定的潛在高端需求。,商業、酒店、餐飲,項目周邊大型超市有三家，包括中大國際沃爾瑪、北京華聯宅吉店、永輝超市貴烏路店。 中大國際廣場項目暫定為Shopping mall。 項目E地塊前新添大道南段為汽車銷售、維修、裝飾美容的特色產業帶。 項目周邊除神奇星島、神奇華美達酒店外，其余均為快捷酒店
8、。 項目周邊餐飲主要集中于大盤附近，如：小石城的小海螺與大河灞漁府，中天花園的黔蘑菇與全聚德，烏當新天衛城的重慶家樂火鍋與黔味館等。,運動、文化、休閑、娛樂,項目周邊文化、休閑、娛樂配套少，僅有少量低中檔的動漫城，養身美容會所與足療等。 周邊有一定的學生人群，但缺乏成型的書店及文教用品零售店。 運動方面，僅有中天花園和小石城有少量社區運動配套。,1、貴陽二十三中；2、貴州財經大學；3、中天北京四中 4、貴大茶店校區；5、茶店小學 中建華府項目,商業市場調查,3,重點選取了5個商住且商業體量在4萬以上的綜合體項目進行調查。,鴻通城,交通-10條公交線路,鴻通城配套,其他：,鴻通城業態,1F平面,
9、亨特國際,亨特國際配套,交通-12條公交線路,其他：,亨特國際業態,1F平面,恒峰步行街,恒峰步行街配套,交通-12條公交線路,其他：,恒峰步行街業態,海納廣場,海納廣場配套及業態,交通-12條公交線路,業態布局,1F平面,中大國際廣場,39路、 40路、 49路、 51路、 56路、58路、61路、67路、69路、70路、75路、208路、209路、251路、252路、253路、302路等,中大國際廣場配套,交通-12條公交線路,其他：,中大國際廣場業態,3F平面,所調查項目均為住宅、商業的綜合體，商業體量在40000以上，定位為集購物、休閑、娛樂為一體的Shopping mall，但均未細
10、分專業定位的商場。 除鴻通城外，均以超市做為主力店，如：中大國際廣場與海納廣場引進沃爾瑪，亨特國際有家樂福，恒峰步行街則招納永輝超市。 均在項目內配備影院以滿足市民休閑要求。 除亨特國際只租不售外，其余項目均為租售結合，但開發商主動持有部分黃金門面。 鋪面分割多集中在20-80區間。 除中大國際廣場未開業外，其余商場經營狀況均不甚理想。鴻通城項目正在重新調整內部布局，恒峰步行街與海納廣場項目空余鋪面較多，亨特國際項目休閑、娛樂等消費比重大，購物消費比重小。 地面首層平均租金在300元/左右。,商業調查小結,寫字樓市場調查,4,寫字樓市場布局,總體來看，貴陽市寫字樓的分布可概括為“五橫兩縱一區”
11、，圍繞著各商圈形成寫字樓群。 “一區”：金陽中央商務區； “兩縱”：中華路（包括延伸的新華路）、瑞金路； “五橫”：北京路、延安路、中山路、都司路、解放路。,兩城區方面從商務商業的角度來看，寫字樓群主要是依托商圈形成的。 依托噴水池、大十字、小十字、大西門、大南門、紫林庵、火車站等不同商圈，形成以國企、商貿、服務等不同企業。 另外依托花果園金融街、中天未來方舟等片區的發展形成未來寫字樓集群。,市場現狀：無論從規劃上還是目前分布來看，貴陽市寫字樓項目主要集中配套成熟、商業繁華的兩城區，隨著金陽新區的迅速發展，配套設施的逐漸完善，金陽新區寫字樓異軍突起，逐步形成兩城區、金陽新區寫字樓雙核心的局面。
12、,市場特點： 寫字樓基本以銷售為主，持有型的寫字樓相對較少； 大部分寫字樓以商住類中低端產品為主，整體形象和配套設施較差； 管理水平較低，國際知名物業管理公司無進駐。,市場現狀及其特點,寫字樓成交情況,寫字樓市場總體成交量不大，近三年一直保持著增長態勢，預計未來2-3年市場將持續增長。,2011年貴陽寫字樓成交情況,2011年貴陽市辦公總體供應量大于成交量 貴陽限購新政后寫字樓市場成交量明顯上升 貴陽市寫字樓市場均價自11年6月份開始在60008000元上下波動,貴陽在售寫字樓不多，供應量較小 主要以單盤為主，花果園單盤成交量較大,富中國際廣場,富中國際,富中國際廣場配套,售租情況：售罄 ，無
13、可出租單位 租金價格：100120元/平米/月,富中國際廣場租售情況及業主構成,華坤發展大廈,華坤發展大廈,華坤發展大廈配套,租售情況：售罄，無可租單位 租售價格：60-80元/平米/月,華坤發展大廈租售情況及業主構成,凱賓斯基,凱賓斯基,凱賓斯基配套,租售情況：基本售罄 出售價格：20000元/平米,凱賓斯基租售情況及業主構成,世貿廣場,世貿大廈,世貿廣場配套,售租情況：售罄、無可租單位 出售價格：開盤均價5400元/, 租70-80元/月,世貿廣場租售情況及業主構成,中天商務港,中天商務港,中天商務港配套,售租情況：少量可租單位 出售價格：開盤均價5000元/，租金50-80元/,中天商務
14、港租售情況及業主構成,振華科技大廈,振華科技大廈,振華科技大廈配套,租售情況：售罄，無可租單位 租售價格：銷售均價4800元/，租金價格50-70元/,振華科技大廈租售情況及業主構成,振華凱都大廈,振華凱都大廈,振華凱都大廈配套,租售情況：無可租單位 租售價格：銷售均價4800元/，租金價格60-85元/,鑫都財富大廈,鑫都財富大廈,鑫都財富大廈配套,租售情況：售罄、無可租單位 租售價格：均價6000.租80120元/,鑫都財富大廈租售情況及業主構成,貴陽寫字樓市場發展起步較晚，總體物業水平較低，目前只有凱賓斯基屬于綜合高端的寫字樓，貴陽市中高端寫字樓還存在較大機會。 寫字樓基本以銷售為主，持有型的寫字樓相對較少。 以凱賓斯基、富中國際為代表的南明區，寫字樓市場比較突出，商務辦公氛圍較好，高端寫字樓主要集中在該區域。 一般單盤規模為3-7萬，部分大規模項目寫字樓體量較大。 單盤年度銷售量不大，總體平均在1.5萬左右。 一般售價6000-8000元/，豪華高端類售價2萬元/及以上。 寫字樓銷售單位分割較?。?0-100 、100-150 、150-200，利于銷售和租賃組合。 依據在租重點項目統計，房產建筑、金融保險、消費零售、能源化工行業是目前寫字樓主要用戶，所占比例為65%。,寫字樓調查小結,匯報完畢！,
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