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1、中國近十年房地產政策與制度的演變 近十年來 我國的房地產情況越來越熱 出現了很多閑置的房子賣不出去 老百姓又買不起房子的情況 為了促進房地產的健康穩定發展 我國政府相繼出臺了一系列政策制度 其涉及法律法規 金融 土地 稅費等 同時調控的重點也由房地產規模轉向房地產價格 1998年之前 在建國后的40多年時間里 我國一直實行的是高度福利化的住房制度 住房分配實行實物配給 簡稱 單位分房 在單位分房的時代 住房市場是不存在的 因為個人只擁有住房的使用權 沒有所有權 住房不能用于市場交換和流通 因此 在沒有房改之前 嚴格來說住房市場是不存在的 1998年 98年房改 國務院關于進一步深化城鎮住房制度
2、改革 加快住房建設的通知 出臺 決定自當年起停止住房實物分配 建立住房分配貨幣化 住房供給貨幣化和社會住房新體制 這是我國住房體制改革的綱領性文件 它宣告了住房福利制度的結束 并提出把房地產培育成國民支柱產業 中國房地產正式起步 我們首先還是來回顧一下近10年來房地產市場的走勢 通過數據分析我們可以發現 雖然經受了宏觀經濟環境變動和國家調控政策的影響 但近10年來中國的房地產市場始終保持了階梯式上漲的態勢 處在一個長期的上升通道中 總的來說 我們可以把十年的樓市發展分為六個階段 第一個階段是從1998年到2002年 這是中國房地產市場新周期的起點 在此期間 自住型購房消費占主流 房價上漲緩慢
3、1998年之前的中國房地產 經過92年的令人注目的房地產熱 93 94年國家進行宏觀調控 當時中央政府采取了雙緊政策 即收緊財政支出 收緊銀根 提高利率 減少貸款 提前收貸 甚至強調 國有銀行一律不能對房地產開發進行貸款 經過幾年的調控經濟明顯降溫 1997年下半年爆發了東南亞金融危機 于是國家又推出了種種促進房地產市場發展的政策 比如用寬松的住房金融推動住宅需求 減免稅金降低購房負擔 各地政府的房屋主管部門實施降低房屋交易費 讓存量住房進入市場等 于此同時為了整頓規范房地產交易市場和促進房地產市場發展 國家出臺了一系列政策 規范性文件 2000年國家計劃委員會 建設部聯合發布 關于房地產中介
4、服務收費的通知 對房地產咨詢費 房地產價格評估費 房地產經濟費的收取額度作了明文規定 2000年建設部和國家工商修訂完善了 商品房買賣合同示范文本 房產測量規范 于此同時為了整頓規范房地產交易市場和促進房地產市場發展 國家出臺了一系列政策 稅費政策 2001年1月 為了配合國家住房制度改革 支持住房租房市場的健康發展 財政部 國家稅務總局對房屋出租的稅費進行減免 2001年4月19日為消化積壓空置的商品房 國務院批復了 財政部 國家稅務總局關于對消化空置商品房有關稅費政策的通知 規定 對于1998年6月30日以前建成尚未出售的商品房 至2002年12月31日之前免征營業稅 契稅 對于1998年
5、以前建成的商業用房 寫字樓在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售的免征營業稅 契稅 2002年5月9日 國土資源部簽發了 招標拍賣掛牌出讓國有土地規定 它叫停了已沿用多年的土地協議出讓方式 要球商業 娛樂 商品房各類經營性用地 必須從招標 拍賣或者掛牌方式公開交易 從此土地市場從劃撥協議 暗箱操作 走向招拍掛 陽光操作 房地產業競爭格局被改變成現在的樣子 于此同時為了整頓規范房地產交易市場和促進房地產市場發展 國家出臺了一系列政策 金融政策 2002年 央行重申嚴禁發放零首付的個人住房貸款 這個讓整頓市場成為主基調 土地政策 第二個階段是從2003年至2005年 這是房地產市場的
6、上漲期 經濟發展刺激了住房消費 加之房價的上漲造成大量資金進入房地產市場以期保值增值以及2000年到2002年的一系列刺激 規范政策 推動了房價的快速上漲 2003年到2005年的相關政策 2003年 8月12日 國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知 出臺 經濟適用房由 住房供應主體 改為 具有保障性質的政策性商品住房 住房供應主體 被大部分商品房所替代 從此房地產成為國民支柱產業 以此為標志 中國房地產市場進入了調控和上漲的膠著狀態 2004年3月 繼03年7月國務院發文嚴格空置土地供給之后 國土資源部 監察部又聯合下發了 關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的
7、通知 各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢 否則國家土地管理部門有權收回土地 納入國家土地儲備體系 此文件的下發被房地產業界成為 8 31大限 是中央政府從土地供給上抑制房地產過熱又一舉措 土地政策 2003年7月18日和30日 國務院辦公廳先后發出 關于暫停審批各類開發區的緊急通知 關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知 至2003年12月底 全國共撤銷各類開發區2426個 整合294個 基本剎住了開發區的 圈地 之風 2003年到2005年的相關政策 金融政策 03年6月5日 央行發布了 關于進一步加強房地產信貸的通知 對房地產開發信貸 個人住房貸款都作了很多嚴格的規
8、定 但各銀行自身利益使然 對房地產暗地通融 04年9月20日中國銀監會公布了 商業銀行房地產貸款風險指引 規定建筑商不得為開發商墊資建樓 開發商開發項目自有資金不低于項目總投資的35 購房者的月供房款不得超過收入的50 2004年10月29日 央行上調金融機構存貸款基準利率 并放寬人民幣存款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮 這是央行10年來首次宣布上調存款利率 九年來首次加息 從此 央行這是使用市場調節杠杠來對房地產市場進行調節 第三個階段是從2005到2006年 在這期間國家出臺了一系列抑制樓市的政策 房地產市場也進入了一個相持的階段 樓市的漲幅明顯收斂 2005年 3月 房貸優惠政策取
9、消 調控涉及消費層面 央行此舉說明中央政府對房地產的政策調控力度進一步加大 金融政策 稅費政策 05年 5月27日國家稅務總局 財政部 建設部 關于加強房地產稅收管理的通知 個人將不足2年的住房對外銷售的 應全額征收營業稅 抑制投機 2005年到2006年政策 2005年3月26日 國務院向各個省市 自治區 印發了 國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知 共有八條 簡稱 國八條 4月27日再次提出要進一步加強房地產市場宏觀調控 并提出八項措施引導和調控房地產市場即新 國八條 政策解讀 舊 國八條 意見言簡意賅 從房價 土地供應 供應結構 拆遷 消費觀點 市場監測 檢查等多方面切入 雖涉及問題較
10、多 但提綱挈領 目標高度一致 那就是穩住房價 新 國八條 條條捆住房價 條條抑制房價漲幅 舊 國八條 以通知的形式發出 是要求各地政府重視房價上漲過快這一現象 新 國八條 則是具體硬措施 每條措施都直指房價漲幅過快 并指出加大經濟適用房的供應量 將直接平抑房價漲幅 對交易征稅力度加大 可以減少投機 加大房地產信息披露 則防止開發商自己的炒作 最終 國八條 的出臺讓不少城市的房價上漲暫時有所收斂 2005年到2006年政策 第四個階段是從2006年到2007年 各行業的資金蜂涌而入到房地產行業 房價屢創新高 地王頻現 2007年的中國房地產市場更是演繹了一波令人難忘的行情 全國各地的房價都出現了
11、不小的漲幅 年初首先是深圳 廣州樓市領漲全國 5月份之后 沉寂已久的上海樓市也出現了快速上揚的行情 接著 樓市的上漲進一步蔓延到了許多二三線城市 2006年政策 2006年5月29日出臺了 關于調整住房供應結構穩定住房就愛個的意見 被業界稱為 國六條 意見規定 對購買住房不足五年轉手交易的 銷售時按其取得售房收入全額征收營業稅 重點發展中低價位 中小套型普通商品住房 經濟適用房和廉租房 套型建筑面積90平米以下住房比重必須達到建設總面積的70 以上等 國六條 具有更強的強制性和操作性 出臺后全國不少城市出現較長一段時間de觀望 但之后樓價又出現報復性上漲 2006年7月11日建設部等5部委下發
12、 關于規范房地產市場外資準入和管理的意見 被稱為 外資限炒令 加強對外商投資企業房地產開發經營境外機構和個人購房的管理 2006年政策 2006年7月26日 國稅總局發布 關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知 從8月1日起 各地稅局將在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓20 的個人所得稅 稅費政策 金融政策 2006年9月27日 央行下發了關于加強商業性房地產信貸管理的通知 其中明確規定 第二套 住房貸款首付款比例不的低于40 貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準利率的1 1倍 而且貸款首付款比例和利率水平會隨著套數增加而大幅度提高 第五個階段是從2007年到2008年 樓市再次進
13、入相持的階段 從上表我們可以看出 不少城市2008年的房價與2007年相比 甚至還出現了小幅的回落 2007年政策 2007年1月國家稅務總局頒布 關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 要求從2007年2月正式向房地產開發企業征收30 60 不等的土地增值稅 土地政策 2007年8月7日 國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 出臺 核心內容在于 加快建立健全以廉租住房制度為重點 多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系 2007年10月31日 建設部等七部門聯合發布 經濟適用管理辦法 明確規定經濟適用房人擁有有限產權 從此政府開始轉向 以廉租房為重點 開始更加重視住房
14、保障制度方面的完善 第六個階段是2008到2009年樓市重又步入高漲期 在這個時期里全國樓市漲聲一片 不少一線城市的高端住宅也是屢創 天價 在金融風暴的影響下 2008年宏觀經濟面臨的境遇和1998年高度相似 外有全球金融危機引發的動蕩 主要貿易國經濟下滑成定勢 出口環境惡化 內有大批企業倒閉 就業形勢緊張 在這種情況下 刺激內需無疑成了當務之急 而房地產無疑又再次擔當了這樣的重任 終于國家再次出手刺激樓市 在2009年形成了樓市漲幅的另一個高點 土地政策 2008年 國務院戲法了 國務院關于促進節約集約用地的通知 對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價 金融政策 2008年9月16日到
15、12月23日央行百日內5次降息 10月22日央行宣布首套住房貸款利率下限可打7折 最低首付比例降為20 12月5日 工 農 中 建 交 郵等各大銀行下調存款準備金率1個百分點 稅費政策 2008年10月22日 財政部 稅務總局宣布降低住房交易稅費 地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策 對個人首付購買90平米及以下普通住房的 契稅稅率暫統一下調到1 原1 5 對個人銷售或購買住房暫免征印花稅 對個人銷售住房暫免征土地增值稅 由于2009年上半年采取的積極寬松的財政 稅收 金融政策 雖然許多行業深受金融危機打擊 中國房地產市場卻在危機迎來最輝煌的一年 2009年年中 各地房地產市場上演了 地王
16、頻出 量價齊升 一房難求 的火爆場面 2009年年初還在低迷中徘徊的房地產市場 在政策刺激下逐漸復蘇 并迎來爆發式增長 為遏制部分城市過快上漲的房價 2009年12月9日的國務院常務會議上 中央政府決定不再延長2008年年底出臺的二手房營業稅減免優惠政策 將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年 遏制炒房現象 關于進一步加強土地出讓收支管理的通知 對土地出讓的收支管理進行了規范 明確開發商 首付比例不得低于全部土地出讓款的50 分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年 特殊項目可約定在2年內全部繳清 另外 土地租賃合同約定的當期應繳土地價款 租金 應當一次全部繳清 不得分期繳納 這一規定標志
17、著寬松的土地政策已經終止 土地政策 2009年12月23日 財政部 國稅總局下發的 關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知 該通知提出 自2010年1月1日起 個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的 全額征收營業稅 個人將購買超過5年 含5年 的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的 按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅 個人將購買超過5年 含5年 的普通住房對外銷售的 免征營業稅 稅費政策 2010年1月10日 國務院辦公廳下發 關于促進房地產市場平穩健康發展的通知 國十一條 出了規定二套房貸首付比例不得低于40 外 在存款利率方面則明確表示為 貸款利率嚴格按照風險定價 國
18、十一條 強調抑制投機需求同時又不打擊所謂的剛性需求 2010年 政府對房地產調控政策頻出 本輪政策調控屬于結構性調控 有保有壓 重點在于使房價漲幅 可控 二套房貸 2010年4月15日推出 國四條 對貸款購買第二套住房的家庭 首付款比例不得低于50 2010年4月17日國務院發出通知規定 暫停發放購買第三套及以上住房貸款 5月2日央行規定 從2010年5月10日起 上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0 5個百分點 上調后的存款準備金率為17 10月國家多部委發力 貸款購買商品住房的首付比例調至30 及以上 雖然國家每年都出臺一系列的調控政策 但房地產從2003年開始隨著經濟高速增長和資產的升值而產生泡沫 房地產已經成為國民經濟的支柱產業 他的繁榮與否不僅直接關系到GDP的以及就業率 而且直接關系到國家的財政收入 尤其是地方財政收入 房地產于銀行的信貸緊密相連 牽一發而動全身 大量的國企進入房地產 政府調控房地產的政策和手段都大打折扣 這也可以說明在政府宏觀經濟調控過程中 對房地產佳哥的調控次序實際上是排在保障GDP增長速度 擴大就業和增加財政收入三個目標之后的 政策打壓收效有限 雖然政策對樓市能起到一定的抑制作用 它會階段性地改變房價上漲的幅度和時間 但無法改變樓市總體向上的趨勢 謝謝 制作人 協助者 XXX
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