沈北新區國資公司戰略規劃項目國資公司戰略規劃報告(討論稿)l.ppt

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1、沈陽農業高新區國有資產經營有限公司戰略發展規劃咨詢項目戰略規劃報告 討論稿 版權所有 不得翻印 在國資公司有關領導和員工的通力配合和支持下 咨詢項目按計劃順利進行 成功完成了第二階段的工作內容 第一階段 1 6周 內外部環境分析與標桿企業研究 第二階段 7 13周 戰略發展規劃與國有資源整合 第三階段 14 16周 集團組織架構與管控模式設計 第四階段 17 20周 關鍵運營保障機制設計 項目啟動會內部資料收集與匯總管委會 國資公司中高層訪談調研問卷發放 回收與統計分析內外部環境分析標桿企業研究分析國有資源整合方案撰寫總體戰略規劃研究和方案撰寫業務戰略規劃研究和方案撰寫 計劃中的工作 實際完成

2、工作 項目啟動會內部資料收集與匯總管委會 國資公司中高層訪談調研問卷發放 回收與統計分析內外部環境分析標桿企業研究分析國有資源整合方案撰寫總體戰略規劃研究和方案撰寫業務戰略規劃研究和方案撰寫 內部環境分析報告 外部環境分析報告 標桿企業研究報告 管控模式研討方案 新籌建公司組織結構建議 第一階段提交報告 國有資源整合報告 戰略規劃報告 本階段提交報告 版權所有 不得翻印 在第二階段正略鈞策項目組主要對國資公司的總體戰略 即公司戰略 和業務戰略進行規劃 基于如下戰略體系框架模型 公司戰略定位 愿景使命 公司總體發展戰略 內部環境因素 業務戰略 公司戰略 關鍵戰略課題 組織管控模式等保障體系 戰略

3、保障體系 戰略體系框架圖 公司戰略目標 外部環境因素 房地產 園區開發運營 公共事業 金融 版權所有 不得翻印 內外部環境分析概要總體戰略規劃業務戰略規劃戰略保障體系下階段工作安排 目錄 版權所有 不得翻印 內外部環境概要 一 沈北新區國資公司戰略發展的總體判斷 戰略轉型 一個判斷 1 國資公司屬于資源經營型 從國內外開發區國有資產運營管理公司的發展規律以及國資公司內部現狀來看 市場化運作是國資公司向更高層次發展的必由之路 資源型向能力型轉變 立足企業現有發展階段 多元化 專業化并舉發展 培養核心能力弱市場化向強市場化經營轉變 盈利模式從單一的土地轉讓和物業租售向多元化方向發展 從而形成良好的

4、資源互補和持續發展 提升市場化經營水平政企合一向政企分離的管理模式轉變 隨著新區經營的逐步成熟 應實現政企分離 在管委會主導下實現國資公司的企業化運作 重點突出 版權所有 不得翻印 內外部環境概要 二 國資公司戰略發展面臨五大機遇 兩項挑戰 兩項挑戰 五大機遇 2 3 產業結構調整機遇 中國產業結構逐漸從勞動密集型向知識密集型轉變國家產業轉移機遇 中國由沿海向內地的產業轉移 給沈北新區帶來廣闊的發展空間新型綜合配套改革試驗區機遇 沈北新區是沈陽經濟區的改革先導區 同時作為行政新區擁有各項優惠政策和更靈活的體制低碳經濟引發變革機遇 低碳經濟全球發展的必然趨勢 我國發展低碳經濟首先要從產業結構調整

5、 發展高效農業 建立低碳城市以及轉變生活和消費方式著手國內開發區轉型機遇 國內開發區發展正從工業型園區向產業型 生態型園區轉變 如何突破現有過于依賴土地資源的區域開發模式 實現業務多元化和持續盈利能力 如何面對國內產業結構調整 在 振興東北 和 東北亞經濟圈 的大背景下 打造戰略發展的新格局 資料來源 沈北新區國有資產經營公司外部環境分析報告 重點突出 版權所有 不得翻印 內外部環境概要 三 國資公司戰略發展面臨四類優勢 三種限制 三種限制 四類優勢 4 5 總部管理職能缺失 無實質性的管理架構 總部職能不全 缺少二級管理平臺及合理的管控體系 各業務板塊和子公司缺乏協同效應專業人才短缺 實現強

6、大總部功能的投資人才 資本運作和資源配置人才缺失市場化運營受限 國資公司的實際經營權集中于管委會 市場化運營能力不足 區位優勢 由中國東北 日本 韓國組成的 東北亞經濟圈 正在逐步形成 而國資公司立足之本的沈北新區處于經濟圈核心 擁有得天獨厚的區位優勢資源優勢 國資公司作為沈北新區直屬的國有資產經營公司 在土地資源等自然資源方面擁有優先占有的優勢政策優勢 國資公司承擔新區開發建設的重任 獨具新區政府的經濟扶持和政策優惠集群優勢 產業集群效應初見成效 新區中初步形成以農產品精深加工及生物醫藥和光電信息及先進制造的兩大產業集群 資料來源 沈北新區國有資產經營公司內部環境分析報告 沈北新區國有資產經

7、營公司外部環境分析報告 重點突出 版權所有 不得翻印 內外部環境分析概要總體戰略規劃業務戰略規劃戰略保障體系下階段工作安排 目錄 版權所有 不得翻印 總體戰略規劃愿景和使命公司戰略定位戰略目標規劃 目錄 版權所有 不得翻印 國資公司愿景定位 以城市綜合開發運營為重心 努力成為國內一流的國有大型投資控股集團 以城市綜合開發運營為重心 努力成為國內一流的國有大型投資控股集團 國內一流 在行業中形成全國性的影響力規模 運營 職能和管理各方面的全面提升擁有國內一流的運營管理團隊 城市綜合開發運營 公司職能 需要履行城市開發運營職能業務選擇 需要包括城市功能完善的相關業務資源利用 以城市資源的綜合運營為

8、主 投資控股集團 公司類型應為以國資公司為核心的大型企業集團以資本運作為主要的發展和擴張手段通過投資控股 兼并收購等手段完成資源整合 愿景 對于國資公司的愿景 可以從國內一流 城市綜合開發運營 投資控股集團三個角度進行分解 使得國資公司未來發展方向更加明確 重點突出 版權所有 不得翻印 企業使命定位 成為推動沈北新區經濟發展和國有資產保值增值的平臺 為社會 客戶 股東和員工創造優質價值 兩個層面使命 互為前提和基礎 政府職能延伸 企業持續經營 全面履行政府職能的延伸 肩負起推動沈北新區開發建設的重要使命 成為推動區域經濟發展和科技自主創新的平臺 保障企業的持續經營和健康發展 為社會 客戶 股東

9、和員工創造優質價值 前提 基礎 版權所有 不得翻印 總體戰略規劃愿景和使命公司戰略定位戰略目標規劃 目錄 版權所有 不得翻印 以愿景為出發點 結合國資公司實際情況 正略鈞策從企業功能 發展模式 區域和業務四方面給出了國資公司的戰略定位 國資公司戰略定位 1 2 3 4 立足新區 服務新區望眼東三省 鳥瞰東北亞 區域定位 功能定位 三個主體定位 沈北新區重要的資源配置主體沈北新區發展建設重要投資平臺主體沈北新區資本運作主體 發展模式定位 兩型兩式兩型 資本運作型 實體運營型兩式 內涵式發展 外延式擴張 業務定位以房地產和園區綜合運營為核心以金融業務為重點的現代服務業和公共事業為有益補充以實業投資

10、為新的增長點 重點突出 版權所有 不得翻印 一 功能定位 正略鈞策認為國資公司在新區應具備 資源配置 融資 資本運作 三個中心職能 資源配置主體 融資平臺主體 資本運作主體 1 2 3 國資公司作為城市資源開發運營類企業 其主要職能是為沈北新區的城市化建設服務國資公司承擔新區政府通過市場化手段進行資源配置的職能 是其運作主體 自成立以來 國資公司一直作為沈北新區政府的融資平臺主體未來國資公司仍然需承擔該項職能 并且通過拓寬融資手段 增加實體項目等等方式搭建起更加健全且強大的融資平臺 國資公司定位為投資控股集團 通過資本運作的方式進行資源整合與業務擴展 從而實現國有資產的保值增值 重點突出 版權

11、所有 不得翻印 利用城市資源經營這條主線將各下屬公司串聯起來 進行協同運作和專業化管理 整合新區的國有資源 構建起以四大主營業務為主的投資控股集團公司 成為新區唯一的城市資源經營主體 利用城市資源經營這條主線將各下屬公司串聯起來 進行協同運作和專業化管理 產生 化蝶效應 國資公司成為新區的城市資源經營主體 房地產業務板塊 園區開發運營板塊 公共事業板塊 金融業務板塊 資源整合 快速準確占有資源高效低耗用好資源利用優勢創造資源 功能定位 資源配置主體融資平臺主體資本運作主體 重點突出 版權所有 不得翻印 充分利用內部業務板塊間的關聯性 以土地成片開發為基礎 促進相關業務的充分協同發展 以完成新區

12、城市資源的建設與運營 基礎設施 工業地產 住宅地產 金融 公交 酒店 商業地產 教育 醫療 物流 休閑旅游 存量資產和產業園區開拓多元化業務 通過國資公司在工業廠房 回遷住房開發建設 水務和供暖服務方面的經驗 同時配合國資公司金融業務的開展 以實現推動區域產業發展 提高區域的城市化程度 大力發展區域內的住宅地產業務 完善區內配套設施建設和服務提供 以滿足區域內的需求 進一步完善城市功能 大力發展現代服務業和公共事業 積極創建符合 兩型社會 的人居環境 最終實現區域內的城市化 以土地成片開發為依托 獲取土地資源 重點突出 版權所有 不得翻印 國資公司作為資源配置平臺 將新區發展賦予的使命和任務分

13、配至各業務板塊 實現 資源 資產 資本 的盈利增長 籌建與規劃階段 基礎建設階段與招商階段 成熟階段 運作階段 房地產開發 園區籌建規劃 前期招商 合作 引資地塊招商 產業招商 配套招商 加強房地產開發 為集團提供財務支持進行商業地產 旅游地產開發 招商 房產開發總量逐漸減少 主要為園區的配套房產合作開發 園區開發公司進行綜合管理運營 再招商引資 投資建設模式復制 進行區域化擴張 商業地產 旅游地產運營 其他經營業務管理 進行生活區城市的詳細規劃并招商引資 合作開發 合作經營園區綜合管理 基礎設施建設 開展大型基礎設施建設投入合作 引資進行配套設施開發 基礎設施投入逐漸減少 主要為園區和生活區

14、配套建設公共事業綜合管理 經營性業務管理 融資平臺建設 加強融資功能 為三大板塊建設提供資金保障 開展多元化的金融業務加強資本運作 開展跨區域擴張資產管理產業基金 金融業務多元化 完善金融功能 促進新區建設開展實業投資 股權投資 園區綜合運營板塊 房地產板塊 公共事業板塊 金融板塊 沈北新區發展階段 資源 資產 資本 重點突出 版權所有 不得翻印 實現新區城市化建設與自身發展的有機統一和良性循環 國資公司發展與新區建設協同并進 相輔相成 國資公司在城市綜合運營中要善于發掘市場空白 洞察市場需求 提供解決方案 不斷滿足新區產業經營對相關設施發展的需求 為新區的城市化發展助力國資公司在推動新區產業

15、經營水平提升的同時 要抓住機遇 借力區域發展 提高自身經營能力與管理水平 實現與區域的同步成長和壯大 版權所有 不得翻印 二 發展模式定位 正略鈞策認為國資公司應當選用資本運作與產業運作相結合的 兩合模式 同時結合產業經營與資本運作的優勢做大做強 重點突出 版權所有 不得翻印 項目組分析了三種基本的控股公司類型 財務控股型 戰略控股型 操作控股型 1 2 3 收購和出售業務重組新的收購 尋求并充分利用特有的技能 知識各業務協同發展 創造價值最大化打造極具影響力的企業文化 在總部能夠最好地管理每項業務 X 集團總公司 集團總公司 集團總公司 母公司控制業務組合的買入和售出 充分利用各子公司之間的

16、協同性 通過目標設定和績效評估提高各獨立子公司的業績 定義 創造價值方式 舉例 淡馬錫 泰達集團 蘇高新集團 通用電氣 間接管理 直接管理 直接管理 協同 協同 版權所有 不得翻印 每種控股公司類型都具有不同的特點和要求 通常一家公司會選擇一種控股公司類型作為主要的母公司定位 財務控股型 戰略控股型 操作控股型 發展目標 投資回報投資業務組合的結構優化追求公司價值最大化 公司組合的協調發展投資業務的戰略優化和協調戰略協同效應的培育 各業務單元經營行為的統一與優化公司整體協調成長對行業成功因素的集中控制與管理 母子公司關系 采用正規的財務報告 設定最低業績指標 表現不佳的子公司將被放棄 管理協同

17、效應 強化戰略實施 進行干預 總部管理層對各子公司不斷地進行干預 核心功能 資產管理 資產管理戰略協調 資產管理經營管理 管理手段 財務控制法律企業并購 財務控制戰略規劃與計劃控制人力資源 財務控制生產 質量人力資源 營銷 銷售新業務開發 集中的功能和資源 財務 監控 業務研究 價值評估 人力資源開發 品牌開發 專利 技能交換 研發和戰略交換 財務 人力資源開發 人員和技能 公司收購的技能 盡全力達成交易的企業家精神 引導 綜合管理技能 公司間 不同業務間的協調能力 綜合戰略技能 注重主要問題 版權所有 不得翻印 直接管理 參與日常經營活動中的主要決策 行業 為了更好的整合業務資源 增強實體經

18、營能力 國資公司目前的定位應是戰略型的控股公司 但從長期的公司定位來看 國資公司應該成為戰略型財務控股公司 近期定位 戰略型控股公司 房地產公司 園區開發公司 公共事業公司 直接管理 協同 協同 金融業務公司 國資公司 協同 遠期定位 戰略型財務控股公司 上市公司 間接管理 全資子公司 國資公司 孫公司1 孫公司2 孫公司3 股份公司 直接管理 協同 協同 間接管理 不參與日常的經營管理 給予一定的財務授權 參與重大對外投資項目的決策 對控股公司制定考核指標 并按指標考核管理層 版權所有 不得翻印 另外一方面 依靠自身的內涵式發展是國資公司當前必須采取的發展方式 同時依托于新區管委會進行的外延

19、式擴張也不能停下腳步 國資公司需要采取 內涵式發展 外延式擴展 雙輪驅動式的發展模式 土地一級開發 房地產開發 工業地產開發 水務業務 供暖業務 金融服務業 提升自身管理水平 完善企業治理結構和管理體系 房地產成片開發 城市功能配套業務的完善 金融產業的大力發展 其他高端服務業的發展 外延式擴張依然重要 過去 依托管委會發展 未來 視野更加開拓 內涵式發展與外延式擴張相結合 版權所有 不得翻印 同時 多元化的股權結構將有助于國資公司的市場化發展 但這一轉變目前有一定難度 正略鈞策建議國資公司在保持母公司國有控股的前提下 逐步引入外部資本 首先實現全資子公司的股權多元化 國資公司總部的股權多元化

20、 應是努力方向直接引入其他投資主體的難度較大 需進一步尋找與其他國有投資公司股權置換的可能性股權公眾化的可能性較小 版權所有 不得翻印 三 區域定位 正略鈞策建議國資公司在區域發展上首先應為 立足新區 服務新區 依托新區的開發建設逐步完成市場化和企業化的轉變 進一步增強自身的核心能力和資本規模 區域定位 1 立足新區 服務新區 沈北新區的開發建設既是國資公司的使命和義務 也是國資公司發展壯大的立足之本依托沈北新區良好的市場環境 國資公司需不斷培育核心能力和壯大資本規模 培育國資公司的核心能力和資源 重點突出 版權所有 不得翻印 新區土地資源和市場容量的局限性迫使國資公司未來還須部署跨區域發展戰

21、略 但跨地區發展給企業帶來了經營環境的巨大差異 使得國資公司需要具備較強的資源基礎和管理能力 跨區域管控能力 更有效的人才激勵機制 更強大的融資能力 更專業的開發運營能力 跨區域品牌建設能力 成功的跨區域發展 關鍵成功要素 國資公司沒有真正跨區域展開過企業競爭當前開發極大的借助了新區國有企業的特殊資源和政府關系 并在一個相當熟悉的經營環境展開 在新區內的成功并不代表核心能力就能完全滿足異地開發的需要 更科學的項目管理能力 版權所有 不得翻印 國資公司未來應不斷尋求以東三省為主的區域發展機會 并在適當的時機以資本運作和技術輸出為手段實現外埠擴張 逐漸形成在東北亞經濟圈的規模化經營 實現新的業務增

22、長點 區域定位 2 望眼東三省 沈北新區的開發建設既是國資公司的使命和義務 也是國資公司發展壯大的立足之本依托沈北新區良好的市場環境 國資公司需不斷培育核心能力和壯大資本規模 區域定位 3 鳥瞰東北亞 版權所有 不得翻印 從市場環境緯度來看 二 三線城市更適合國資公司尋找跨區域發展機會 特別是三線城市 未來應該成為主力市場 人口規模在50萬以下流動人口極少人均GDP600美元以下 市區人口規模在100萬以下流動人口以周邊的農業人員為主人均GDP600 1300美元 競爭狀態 跨區域發展 一線城市 四線城市 二線城市 三線城市 國際性城市 區域人口規模在1000萬以上流動人口非常多人均GDP30

23、00美元以上 區域經濟中心流動人口較多人均GDP1300 3000美元 版權所有 不得翻印 但跨區域發展將對國資公司提出更高的要求 因此正略鈞策建議國資公司的跨區域發展戰略一定要考慮企業的現實能力與現實資源 資料來源 國資公司內部訪談 正略鈞策分析 目前的最終市場表現圖 項目研究 施工建造 設計規劃 市場銷售 物業管理 投資決策 市場策劃 客戶管理 成本管理 異地市場將對國資公司提出更高的能力要求 項目研究 施工建造 設計規劃 市場銷售 物業管理 投資決策 市場策劃 客戶管理 成本管理 異地管控 版權所有 不得翻印 在跨區域市場的進入策略上 正略鈞策建議與一個或多個投資者建立多實體的合資企業來

24、進行跨區域發展 而且 最好讓當地政府以各種形式參與進來 潛在的投資者包括投資銀行 物業與房產開發商 機構投資者和商家 優點 進入策略 缺點 國資公司直接進入 與單一或多個投資者建立單一實體的合資企業 與多個投資者建立多實體的合資企業 全權控制項目 投資額高對人才和專業知識要求較高 仍對項目享有較大控制權減少國資公司的風險 投資需求從合作伙伴方獲得專業知識 投資人可能對投資決策施加影響 為了短期財務回報 犧牲國資公司的長期利益 同上 此外各投資方的出資額相對較小與更多投資者合作通過并行流程 加快開發速度 同上 此外控制權最小難以協調項目和潛在內部競爭的矛盾 版權所有 不得翻印 國資公司發展必須注

25、重提升資本運作等關鍵能力 聚集有效資源 立足新區 望眼東三省地區 鳥瞰東北亞經濟圈 探索可持續發展道路 企業可持續發展是指在科學發展觀的指導下 實現企業規模 效益 品牌影響和社會效益目標的協調發展 既要實現不斷發展企業的目的 又要妥善解決好企業發展中的速度和效益 內涵與外延 社會責任與企業價值等矛盾 搭建人力資源平臺 人才保障能力 轉變發展方式 效益管理能力 開拓市場空間 市場開拓能力 構建資本運作平臺 資本運作能力 版權所有 不得翻印 四 業務定位 正略鈞策認為未來國資公司應強調 城市開發運營戰略 布局和利潤要求 以房地產和園區綜合開發運營為主體業務 以金融和公共事業為重要協同業務 以實業投

26、資為新的利潤增長 形成有效的戰略協同和利潤支撐 以土地一級開發為突破 以商住地產為戰略業務 物業業務為協同業務的房地產業務為核心 以工業地產和科技載體為主的園區綜合運營為引擎 公共事業為重要城市功能補充 以金融產業為資本保障 以積極推進產業發展的實業投資業務 城市開發運營戰略布局 實業投資板塊 主要價值體現在利潤來源之一 重點突出 版權所有 不得翻印 正略鈞策將國資公司未來可開展業務分為核心業務 戰略業務 輔助業務 培育業務等四大類 核心業務 國資公司近期的主要收入和利潤來源國資公司已有的具備很高市場吸引力 同時具備較強的競爭力的業務具備很好的市場前景和發展空間 國資公司已經具備開展該項業務的

27、資源和能力 戰略業務 國資公司需要加大資源投入獲取較高業務增長的業務具備較高市場吸引力 國資公司有過開展經驗的業務具備較高市場吸引力 國資公司較易獲取開展該項業務的資源和能力 輔助業務 國資公司已開展業務 但是市場前景較差的業務外部市場發生較大改變 或是具備偶然性機會的情況下擇機開展的業務 培育業務 可能在未來幾年后成長為核心或戰略的業務市場前景非?？春?但國資公司需要花時間去獲取關鍵資源和培養核心能力 以取得競爭優勢的業務 重點突出 版權所有 不得翻印 通過對比國內城市綜合開發運營企業標桿和國資公司當前的資源和能力 正略鈞策建議國資公司未來應開展房地產 園區開發運營 公共事業和金融等四大板塊

28、業務 房地產 1 公共事業 3 現代服務業 4 金融 5 實業投資 6 沈北新區仍處在產業集聚的初期 區域發展與國內先進經濟區仍有所差距 目前不具備大力發展現代服務業的市場條件國資公司處在城市資源綜合運營類企業的發展初期 不具備馬上大力發展現代服務業的資源和能力當前現代服務業不作為國資公司獨立的業務板塊進行發展 實業投資雖然是國資公司目前開展得較好的業務 但體量仍然較小 外部環境也不具備短期做大形成獨立板塊的條件國資公司還沒有形成完善的多元化投融資平臺 當前不宜將實業投資業務獨立出來當前實業投資業務并入金融板塊培育 待時機成熟后可獨立出來形成業務板塊 其他板塊業務是城市資源運營的基礎 也是同類

29、企業在當前發展階段的主要收入來源 必須立即著手做大做強 房地產 園區開發運營 金融 公共事業 1 3 2 4 重點突出 版權所有 不得翻印 1 通過市場吸引力和業務競爭力綜合分析 國資公司房地產板塊的業務組合是以土地一級開發為核心業務 住宅地產 商業地產開發為戰略業務 同時旅游地產開發 物業持有為培育業務 物業服務為輔助業務 培育業務 一級開發 業務競爭力 市場吸引力 54321 住宅地產 商業地產 物業服務 旅游地產 物業持有 核心業務 戰略業務 輔助業務 0 1 2 3 4 5 版權所有 不得翻印 戰略業務 2 國資公司園區開發運營板塊的業務組合是以園區房產開發為核心業務 園區運營服務和配

30、套設施開發為戰略業務 同時股權投資 技術輸出為培育業務 培育業務 業務競爭力 市場吸引力 54321 012345 核心業務 配套設施 園區房產 園區服務 技術輸出 股權投資 版權所有 不得翻印 交通運輸事業主要指公共旅客運輸 如地下鐵道 電車 公共汽車 出租車 停車場 索道 道路 橋梁等 3 城市公共事業涉及業務種類繁多 正略鈞策參考國內標桿企業發展經驗 新區發展現狀以及國資公司資源和能力 將業務范圍縮小為10類 并重點針對這10類業務進行分析 版權所有 不得翻印 公共事業分類 1 2 3 4 環境衛生 安全事業如垃圾處理 市容衛生 污水處理 防洪 消防等 公共日常服務如文化體育場所 娛樂場

31、所 公園 房屋修繕 郵政通訊 火葬場 墓地等 自來水 電力 煤氣 熱力的生產 分配和供應 版權所有 不得翻印 通過市場吸引力與業務競爭力綜合分析 水務應作為公共事業板塊的核心業務 而地下管網 公交和園林綠化為戰略業務 培育業務 水務 業務競爭力 市場吸引力 54321 012345 核心業務 戰略業務 輔助業務 供暖 燃氣 園林綠化 物流 垃圾處理 公交 環衛 路橋 地下管網 版權所有 不得翻印 4 根據國內金融市場業務分類 參考國資公司目前業務開展情況 將金融類業務分為9類進行重點分析 資料來源 國資公司內部資料 正略鈞策分析 版權所有 不得翻印 通過市場吸引力與業務競爭力綜合分析 銀行 債

32、券和實業投資應作為金融板塊的核心業務 而產業基金 租賃和證券為戰略業務 證券 銀行 期貨 保險 租賃 信托 業務競爭力 市場吸引力 產業基金 核心業務 戰略業務 培育業務 不開展業務 0 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 輔助業務 金融服務 實業投資 備注 表中提及產業基金與債券與一般證券市場中盈利性基金以及債券業務在性質上有所區別 因此作為單獨業務進行分析產業基金 主要功能是用作融資手段 并輔助進行實業投資企業債券主要作用是企業融資工具 不在綜合分析圖中顯示 但作為國資公司重要融資手段 作為核心業務開展 版權所有 不得翻印 基于以上分析 正略鈞策對國資公司未來開展業務進行了板塊及業務種

33、類的選擇和劃分 從而幫助國資公司進行合理的業務布局 確保實現快速擴張和可持續發展 保險信托 其他金融服務 產業基金租賃證券 銀行債券實業投資 路橋物流燃氣 供暖環衛垃圾處理 地下管網公交園林綠化 股權投資技術輸出 園區運營服務配套設施開發 園區房產開發 住宅地產開發商業地產開發 土地一級開發 核心業務 戰略業務 輔助業務 培育業務 房地產板塊 園區板塊 公共事業板塊 金融板塊 國資公司的業務組合 物業服務 旅游地產開發物業持有 水務 重點突出 版權所有 不得翻印 總體戰略規劃愿景和使命公司戰略定位戰略目標規劃 目錄 版權所有 不得翻印 國資公司的戰略發展分三大階段 政府職能延伸 新區開發建設國

34、有資源整合 整合新區資源 完成業務模式布局 政府職能延伸 新區建設運營 保持經濟總量增長企業規模擴大 資產規模擴大 收入利潤增長 政府職能延伸 新區的精細化運營企業經營轉型 市場化 多元化 區域化 關鍵使命 土地批租收入二級項目銷售收入 二級項目銷售收入自持物業租賃收入項目投資收益 二級項目銷售收入配套設施運營收入金融服務收入 主營收入 土地一級開發二級項目開發 住宅 園區 基礎設施建設 土地一級開發二級項目開發 住宅 商業 園區 基礎設施建設高科技產業投資 二級項目開發 住宅 商業 旅游 園區 配套設施運營高科技產業投資綜合性金融服務 主要業務 一級開發能力二級項目開發能力招商能力資金籌措能

35、力 招商能力產品策劃能力資本運作能力 運營服務能力市場策劃能力項目投資能力異地管控能力 關鍵能力 第一階段 整合布局期 第二階段 快速發展期 第三階段 轉型跨越期 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 實現下屬子公司上市 物業租賃收入項目投資收益區域化發展收入 園區綜合開發運營公共事業開發運營區域化發展 重點突出 重點突出 版權所有 不得翻印 國資公司應在充分發揮新區城市資源經營主體的前提下進行更加市場化的運作 整合成為實現各產業協同優勢的投資控股集團 2011 2015 2020 以國控集團作為核心企業 形成企業集團 注冊成立企業

36、集團以國控集團作為核心的企業集團通過資本方式進行業務擴張 實現各業務板塊的協同發展 完成國有資產的保值增值的使命實現集團下屬子公司上市 國控集團完成管理轉型 下屬四大事業部逐漸獨立成為子集團 形成房地產集團 園區綜合開發運營集團 公共事業集團和金融控股集團國控集團母公司從原先的戰略型控股公司過渡成為戰略型財務控股公司成為國內一流的投資控股集團 整合資源 將國資公司打造成強勢的國有控股集團公司 國控集團 完善基礎管理體系 組織結構合理 管控模式清晰 國資公司未來的管理目標規劃 版權所有 不得翻印 業務發展目標 預計至2015年國資公司的業務收入突破100億元 至2020年接近150億元 2011

37、 2020年國資公司業務收入預測 單位 億元 版權所有 不得翻印 基于 三四法則 的分析 按照新區產業發展規劃和國資公司總體戰略定位 除土地整理收入外房地產業務應當在2015年業務收入達到15億元 至2020年實現30億元 國資公司在2020年應當成為區內市場的主要競爭者 根據新區產業發展規劃 2015年新區內商貿地產業實現250億增加值 其中商業地產 居住地產約占150億根據國資公司房地產發展戰略要求 國資公司房地產板塊需要在2015年成為區內房地產市場的主要參與者 并且在2020年成為區內市場的主要競爭者基于 三四法則 的分析 國資公司房地產業務需要在2015年實現營業收入15億元 202

38、0年實現營業收入30億元才能實現既定的戰略目標 數據來源 國資公司內部資料 正略鈞策分析 版權所有 不得翻印 房地產板塊業務目標 數據來源 國資公司內部資料 正略鈞策分析 2011 2020年房地產板塊業務收入預測 包含土地批租收入 單位 億元 版權所有 不得翻印 國資公司應當承擔新區發展規劃中 兩大基地 八大園區 中未開發園區的全部開發運營職能 為滿足新區產業規劃要求 到2015年預計完成1100萬平米的工業地產開發任務 同時業務收入接近40億元 按照新區內工業園區單位面積所實現產值計算 要實現新區 十二五 規劃綱要中的工業截止2015實現累計開發工業地產建筑面積達到1100萬平方米左右按照

39、沈北新區內當前工業地產銷售價格及出租價格計算 國資公司獨立承擔以上園區的開發任務 并持有50 的建筑面積的地產 到2015年預計可實現39億元營業收入 數據來源 國資公司內部資料 正略鈞策分析 國資公司園區綜合開發運營業務目標 單位 億元 版權所有 不得翻印 公共事業是國資公司重要的協同業務 應當利用新區大力開展基礎設施建設的契機 迅速擴大業務規模 逐漸培養市場競爭能力 成為未來集團的重要收入來源 至2015年業務收入實現15億元 單位 億元 2011 2020年公共事業板塊業務收入預測 版權所有 不得翻印 金融業務是實現房地產 園區和公共事業三大業務板塊協同發展的重要支撐和資本保障 國資公司

40、應依托新區良好的競爭環境 大力發展金融業務 不斷整合區內資源 力爭在2015年達到成立金融控股集團的要求 數據來源 國資公司內部資料 正略鈞策分析 2010 2015 2020 組建財務公司 搭建集團投融資體系 集團內部資金調動的合法性要求提高內部資金 資源的使用效率 優化集團資源配置通過融資等手段 實現資本運作改進現金流的要求 成立金融控股集團 資本戰略跨越 股權投資業務目標 金控集團的國際定義 完全或主要在銀行業 證券業 保險業中至少兩個不同的金融行業大規模地提供服務的金融集團公司 金融控股集團公司通過控股的子公司經營銀行 保險 證券及相關金融事業采取產業資本控股的金控模式 單位 億元 版

41、權所有 不得翻印 內外部環境分析概要總體戰略規劃業務戰略規劃戰略保障體系下階段工作安排 目錄 版權所有 不得翻印 業務戰略規劃房地產板塊發展規劃園區綜合開發運營板塊發展規劃公共事業板塊發展規劃金融板塊發展規劃 目錄 版權所有 不得翻印 正略鈞策從價值鏈選擇 產品組合以及區域布局三個方面著手 對國資公司房地產業務未來商業模式提出建議 做什么產品組合 住宅 別墅 商業物業 寫字樓 除土地一級開發和房地產開發本身外 是否還進入價值鏈的其他環節 在資源分配上以哪一個環節為主 進入什么區域 是定位新區內市場 還是擴張到沈陽乃至遼寧省市場 如果定位新區內市場 在哪里展開競爭 產品組合 區域布局 價值鏈 1

42、 2 3 版權所有 不得翻印 一 價值鏈選擇 正略鈞策將房地產價值鏈分解為土地一級開發 房產開發 物業持有 物業管理和經紀與代理5個環節 形成了價值鏈上三個主要業務和兩個輔助業務 不同的房地產企業因涉及的環節不同而行成了不同的運營模式 版權所有 不得翻印 土地一級開發是國資公司目前的主要收入來源 并且在新區內處于壟斷地位 未來仍然作為國資公司房地產板塊中的核心業務 該業務是政府職能延伸是國資公司必須承擔的職能國資公司土地一級開發業務在新區內屬于專營業務土地一級開發收入是當前國資公司主要收入來源因受政策限制較少 國資公司土地一級開發利潤率遠高于全國平均水平土地一級開發是國資公司未來發展戰略中的核

43、心業務 做大做實土地一級開發可以使國資公司從全局的戰略意義上取得競爭優勢 通過土地儲備形成布局 并獲得更高的土地溢價利潤 有利因素 資金投入規模大 資金回收周期長 受政策影響明顯行業平均利潤率較低 不利因素 版權所有 不得翻印 綜合考慮市場空間 資金效率 收益率等因素 房產開發業務應當是國資公司大舉進入 迅速壯大的戰略業務 沈北新區未來對于房地產開發的市場需求會迅速增大 根據新區產業規劃 未來5年內房地產開發每年的市場規模可能會超過200億元相對于土地一級開發來說 房產開發的資金周轉較快 能夠提高資金利用效率 加快發展速度房產開發是房地產價值鏈中的高利潤環節 一般來說 房地產企業主導的土地一級

44、開發業務成本利潤率不會超過8 而國內房地產百強企業的房產開發毛利率超過30 純利率超過20 有利因素 房產開發收益受行業周期影響大長期發展后會產生大量的沉淀資產凈資產收益率與企業規模成反比 不利因素 版權所有 不得翻印 物業持有具有穩定的盈利能力 能夠為企業帶來持續增加的現金流 有效的降低了經營風險 但考慮到投資較大 資金周轉慢等因素 當前作為國資公司培育業務 后期會形成穩定增長的現金流 可以獲得區域土地增值的收益降低了開發企業的持續發展風險 不會因為缺乏土地而使開發業務中斷 有利因素 房地產物業持有業務資金投入較大 資金周轉慢 前期收益偏低 不利因素 版權所有 不得翻印 物業服務資金投入小

45、周轉快 優質的服務能夠提高房地產產品價格 產生品牌效應 但平均利潤水平偏低 定位為國資公司房地產板塊的協同業務 物業服務所需要投入的資金量遠小于房地產價值鏈上其他環節業務 資金回收周期短通過物業服務業務的開展 為客戶提供優質服務 可以起到提高房產價格 塑造優質品牌的效果 為其他業務帶來協同效應 有利因素 物業服務的平均利潤水平比較低 尤其在二線城市或欠發達地區大部分企業無法實現盈利 不利因素 版權所有 不得翻印 同時通過對業務吸引力與國資公司能力及資源的匹配分析 確定國資公司房地產業務的價值鏈定位 仍然以土地一級開發為核心 作為短期內的主要收入來源和長期戰略布局的基礎 加快土地一級開發的開發速

46、度 同時做實各項基礎設施建設 提高土地價值大力發展房產開發業務 迅速擴張業務規模 實現滾動開發 打造核心競爭力適當持有出租和經營性物業考慮到物業管理服務對房產開發和物業持有業務的支持作用 可以適當發展物業管理服務業務 主要為自身的房產開發和物業持有業務服務 房地產業務價值鏈定位 戰略業務 一級開發 業務競爭力 市場吸引力 54321 012345 房產開發 物業服務 物業持有 核心業務 輔助業務 培育業務 版權所有 不得翻印 二 產品選擇 從產品看 住宅產品需求大 資金回收快 風險小 商業 寫字樓 酒店等要求策劃 營銷 物業管理等能力較高 資金回收也較慢 住宅 商業 產品特點 對資源與能力要求

47、的差異 住宅在房地產投資占80 左右 在各類產品中規模最大產品定位最明確 風險最低與其他產品相比 中高檔住宅市場規模大 標準化程度高 較強的進度控制能力 住宅專業營銷能力較強的產品復制能力 較強的招商能力 營銷能力 特別是市場定位能力 業態的定位 目標市場的定位 主題特色的定位 經營品項的定位 占總投資3 左右 單體投資較大 設計 施工 物業管理難度較高寫字樓經營模式簡單 風險較低 資金實力雄厚 一般為長期持有 物業管理能力突出甲級寫字樓對物業管理 服務的能力要求較高 寫字樓 單體投資較大 星級酒店20 為合資與外資管理 客戶定位 設計 施工難度較大經濟型酒店投資較小 資金實力雄厚 一般為長期

48、持有 高檔酒店多選擇與國際酒店品牌合作進行委托經營經濟型酒店要求標準化經營和有效降低成本 酒店 占房地產總體投資7 左右 主流做法是統一招商管理 統一營銷 統一服務跟蹤 統一物業管理 財務特點 資金占用周期短 一般一到兩年 回流較快中高檔住宅通過營銷策劃 規劃設計等環節產生的價值增值較高 其盈利能力顯著高于低價位住宅 投資較大 占用時間較長 長期持有回報率較高 一般8 10年回收風險較高 資金占用較大 較長 資金回流較慢 長期持有會帶來穩定的回報甲級寫字樓的收益高于乙級寫字樓 優質甲級寫字樓長期投資收益較高 占用資金大 四星級酒店以上回收資金慢 10 15年 利潤較高 經濟型酒店回收資金較快

49、5年左右 利潤也較為可觀 版權所有 不得翻印 通過綜合比較分析 正略鈞策建議國資公司房地產業務以中高檔住宅為核心產品 高檔寫字樓和回遷房為重點產品 待時機成熟后擇機進入商業地產 高星級酒店和經濟型酒店市場 版權所有 不得翻印 三 區域選擇 國資公司應該確定選擇區域發展的原則以及區域發展的路線 正略鈞策建議按照如下分析框架來展開分析 戰略原則 競爭狀態 能力原則 國資公司的能力是否允許 如何與園區板塊 公共事業板塊和金融板塊發展戰略相結合 未來的跨區域發展模式是否允許 市場環境 企業的可行性 區域發展 該市場競爭是否十分激烈 該區域是否具有開發的市場潛力 版權所有 不得翻印 正略鈞策建議國資公司

50、房地產業務以蒲河新城為核心區域開展 兼顧新城子現代農業區 擇機進入七星旅游經濟區 未來5 10年后嘗試向區外市場擴張 版權所有 不得翻印 根據以上的綜合分析 正略鈞策建議房地產業務采用如下的商業模式 產品 價值鏈 區域 蒲河新城是國資公司房地產業務開展的核心區域 未來5年內開發建設和運營要以蒲河新城為重點新城子現代農業區為兼顧區域 要保證該區域內回遷住房的供應量 同時隨著新區發展逐漸北擴 可逐漸增加該區域內的開發項目七星旅游經濟區為擇機進入區域 隨著當地的旅游資源開發情況和市場發展決定是否進入沈北新區全局都是國資公司土地一級開發的重點區域外部市場要在國資公司具備一定的資源和能力后再進行擴張 中

51、高檔住宅地產為國資公司的核心產品回遷房涉及國資公司新區建設職能 作為重點產品 需要保證供應量高檔寫字樓因風險低 回報高作為國資公司的重點產品商業地產 高星級酒店和經濟型酒店需要一定的市場條件和較高的開發運營能力 作為擇機開展產品 土地一級開發作為房地產板塊的戰略基礎和主要收入來源 作為價值鏈環節上的核心業務房產開發作為核心業務開展 需快速擴大規模 提高開發速度物業持有因其高投資高回報作為國資公司的培育業務物業服務投入低收益低 出于與其它業務的配合 作為輔助業務 配合國資公司整體發展戰略的城市地產開發商 版權所有 不得翻印 選擇以城市圈全程開發模式來獲取盈利在一個開發個案中建立公司的短線 中線和

52、長線盈利模式 與其他企業合作 共同投資商業文娛物業 獲取長期租賃協議 以長期租賃協議 其他資產及商業計劃獲取銀行貸款 新區城市化建設 獲取新區核心商業區周邊土地獲取新區其他優勢土地資源 商場等招租城市管理服務 短線 部分土地出售獲利 長線 租金收益 股權收益 中線 房產出售獲利 部分土地修建住宅以及其他物業 房地產板塊盈利模式 城市開發全程盈利模式 人氣上升 地價升值 租金逐年上調 版權所有 不得翻印 房地產板塊核心戰略舉措 房地產板塊核心戰略舉措 1 2 3 做實土地一級開發 實施 一提二保一爭 形成房地產綜合開發運營商的整合能力 全面提高 城市規劃能力 融資能力 開發運營能力 做大房產開發

53、 實施 求規模 要利潤 留物業 策略 版權所有 不得翻印 一 做實土地一級開發 實施 一提二保一爭 盡快完成土地一級開發 為新區發展發展提供基礎 一提 提高土地一級開發的效率 加快新區開發建設進度 二保 1 確保高標準 高質量的完成交通 信息 能源等基礎設施建設 2 確保土地一級開發業務實現盈利 不虧損 一爭 全力做好存量 極力爭取增量 為國資公司的進一步發展爭取更多資源 整合土地資源 推動新區發展 獲取現金收益 提升土地價值 增加土地儲備 政府要求 業務定位 業務策略 版權所有 不得翻印 土地一級開發是獲取大量成片土地的根本方式 國資公司必須做實土地一級開發才能實現 以地養地 滾動開發 的盈

54、利模式 撬動多方資源共同開發 實現房地產板塊的價值升值和利潤最大化 沈北新區建設步伐 國資公司盈利模式 以地養地 帳面盈利 以地養地房產開發收益 以地養地房產開發收益土地入股 股權收益物業租金 地價升值其他盈利方式 新區總體規劃詳細的分片開發規劃地塊招商 綜合環境治理與建設房產開發地塊招商 生活區建設 配套的生活設施建設 版權所有 不得翻印 土地一級開發資金需求量大 周轉時間長 國資公司需要積極拓展融資方式 通過土地儲備基金 吸收直接投資 項目抵押貸款等方式 突破資金瓶頸 滿足新區開發的資金要求 財政資金銀行信貸企業自有資金企業債券其他 吸收直接投資項目抵押貸款發行股票發行債券土地儲備基金財政

55、資金政策性銀行信貸商業銀行信貸企業自有資金其他 土地儲備基金財政資金銀行信貸企業債券企業自有資金其他 目前融資方式 增加土地儲備基金 融資方式多元化 我國目前相關的法律法規和金融政策不完善 缺乏一致的協調性 操作困難 影響了融資渠道的擴展 版權所有 不得翻印 二 做大房產開發 實施 求規模 要利潤 留物業 策略 開發策略 留物業 求規模 要利潤 擴大房產開發在各項業務中的比重采用大盤開發的模式 做大房產開發項目規模引入社會化資源 豐富開發模式 加強市場定位與營銷策劃 開發符合客戶需求的產品 提高毛利率合理規劃開發節奏 適時開發辦公樓 商務配套 公寓 酒店等 等高毛利項目加強成本控制 提升利潤

56、精確測算 運作操盤 逐步提高物業持有規模合理規劃 租售并舉 持有高增值的物業類型 版權所有 不得翻印 1 求規模 正略鈞策建議國資公司采取大盤開發的模式 有利于發揮國資公司的資源優勢 彌補自身能力的不足 版權所有 不得翻印 作為國資公司的核心業務 房地產的開發模式逐步從大盤開發模式向區域復制模式轉變 由資源型開發模式向能力型開發模式轉變 版權所有 不得翻印 以自建為主的同時 拓展項目代建方式 嘗試合作開發模式 豐富開發模式 擴大房產開發在各項業務中的比重 做大房地產開發項目規模 自主開發 客戶定制 項目代建 合作開發 積極開展客戶定制業務 提高客戶定制項目比例 在減輕公司資金壓力的情況下 提高

57、開工項目數量 增加公司銷售收入和利潤規模利用公司工程項目管理優勢 積極拓展項目代建方式 擴大公司收入來源嘗試合作開發模式 引入社會化資金 團隊 提高項目開發效率 擴大房產開發業務占比 做大房地產項目規模 版權所有 不得翻印 國資公司在通過土地一級開發獲得成片土地后 以大盤開發模式對該區域土地進行總體規劃 通過多樣化的開發方式與合作方式對整個區域進行快速 成套化的開發 在整個開發過程中 通過土地出售 房地產開發 租金 股權等獲利方式的組合 實現全程獲利 與其他企業合作 共同投資商業文娛物業 獲取長期租賃協議 以長期租賃協議 其他資產及商業計劃獲取銀行貸款 城市建設 收購選址處周邊地區土地 商場等

58、招租城市管理服務 短線 部分土地出售獲利 長線 租金收益 股權收益 中線 房產出售獲利 部分土地修建住宅以及其他物業 2 要利潤 國資公司要在大盤開發過程中 依據區域內總體規劃對該區域進行多種物業的成套化開發 并通過不同開發方式和獲利方式的組合實現區域成片開發的全程盈利 人氣上升 地價升值 租金逐年上調 版權所有 不得翻印 加強市場定位與營銷策劃 合理規劃開發節奏 加強成本控制 提高利潤率 加強市場定位 深入分析入駐企業需求 豐富產品品類 滿足不同發展階段企業的空間需求 注重營銷策劃 加強項目推廣和營銷 提高項目銷售管理 合理規劃開發節奏 總體思路是 中高檔住宅地產以及高檔寫字樓項目先開發 在

59、園區相對成熟的時候 開發公寓酒店等配套設施 保證項目的高毛利 加強項目建安成本 營銷費用 管理費用的控制 提高項目毛利 版權所有 不得翻印 3 留物業 實施租售并舉策略 初期采用聚焦開發 少量經營的組合價值鏈方式 通過核心技能的積累不斷提高自持物業比例 確保到2020年實現較大規模的經營資產和全面的物業組合 通過房地產開發項目銷售收入提供資金支持 通過土地轉讓收入提供資金支持 通過銀行貸款提供資金支持 合理規劃 租售并舉 提高物業增持比例 精確測算 運作操盤 提高物業持有規模 較大規模全面組合 版權所有 不得翻印 從物業持有類型看 前期持有廉租房 公寓和寫字樓為主 后期要逐步增加星級酒店 商務

60、酒店 商業配套的物業持有占比 物業持有類型 廉租房 公寓 寫字樓 星級酒店 商務酒店 商業配套 低 高 物業商業價值 增持 版權所有 不得翻印 三 形成房地產綜合開發運營商的整合能力 全面提高 城市規劃能力 融資能力 開發運營能力 整合能力 開發運營能力 城市規劃能力 融資能力 城市規劃能力是結合新區規劃 區域因素等綜合考慮 并對開發區域內設施配套 產品類型 價值鏈組合 開發節奏合作方式以及比例等的綜合設計能力 滿足區域成片開發和多業務快速擴張的巨額融資能力多種融資渠道的多元化融資能力有效降低融資成本的能力 項目開發管理能力公用設施管理能力物業經營能力大環境管理能力 版權所有 不得翻印 國資公

61、司應實現資本運營與產業經營良性互動 提高房地產板塊的融資能力 整合通過資本運營方式 逐步實現國資公司房地產業務及資源的整合 兼并與收購通過收購 兼并 實現業務規模的快速擴大 融資通過債券 信托 證券市場配售 發行REITs等多種方式進行融資 資本運營 版權所有 不得翻印 國資公司必須選擇合適的融資方式 形成多元化的融資渠道 確保滿足急速擴大的資金需求 版權所有 不得翻印 國資公司需要整體提高房地產開發運營能力 精心打造價值鏈兩端的核心能力建設 而在其他環節通過著重控制外包質量來達到能力均衡 加強的主要措施是組織與人力資源建設 自有核心能力 通過外包獲得的核心能力 前期項目研究 投資決策 銷售

62、物業 客戶服務 精心打造 能力均衡 不是 各個環節都是通過自己獨立完成謀求在某一環節遠遠超過競爭對手 精心打造 能力均衡 是 重點在自身對各個環節品質的控制能力中間環節著重控制外包質量 在兩端重點提高自身的能力 最終市場表現圖 項目研究 施工建造 設計規劃 市場銷售 物業管理 投資決策 市場策劃 客戶管理 成本管理 異地管控 自己需要加強 也需要利用外力 自己需要加強 主要利用外力加強 版權所有 不得翻印 房地產板塊發展路徑 三個主要發展階段 核心目標 遠期目標 成為沈北新區房地產行業的核心企業 第一階段 1 3年 第二階段 4 5年 第三階段 6 10年 夯實基礎 在沈北新區房地產市場具有一

63、定影響力 培養能力 調整完善組織結構充實完善管理流程加強整體品牌推廣形成有實力的團隊 優化擴張 優化組織與流程形成業務品牌體系進入其他地區 核心任務 構建業務組織架構確定細分市場定位制定品牌推廣策略規范開發管理流程 沈北新區主要的房地產企業 沈北新區房地產市場的核心企業 版權所有 不得翻印 業務戰略規劃房地產板塊發展規劃園區綜合開發運營板塊發展規劃公共事業板塊發展規劃金融板塊發展規劃 目錄 版權所有 不得翻印 園區綜合開發運營板塊戰略定位 園區開發運營商 產業股權投資商 園區綜合解決方案提供商 發展成為具有區域影響力 國內一流的園區綜合運營企業 成為具有區域影響力 國內一流的園區的開發建設者和

64、運營服務商 成為具有較高知名度的產業投資參控股商 成為具備競爭力的園區綜合解決方案提供商 版權所有 不得翻印 沈北新區 十二五 規劃中重點建設 兩大基地 八大園區 國資公司應當作為開發運作主體對7個未開發 共計38平方公里的產業園區進行綜合開發運營 版權所有 不得翻印 產業園區的開發運營需要經歷以下四個階段 正略鈞策認為國資公司在不同階段需承擔不同角色 38平方公里7大產業園 產業園區總體規劃 產業園區 分片開發規劃基礎設施投入產業園區招商 產業園區發展階段 國資公司承擔角色 產業園區與生活園區 產業園區建設 配套的生活設施建設 產業園區總體定位尋求合作伙伴 大型企業 產業規劃基礎設施投入產業

65、園區招商 產業園區招商產業園區的合作建設產業園區管理生活區域的規劃招商生活區域的合作建設生活區域的協調管理 大型產業園區綜合城市 綜合園區建設大型基礎設施投入園區綜合運營服務 大型綜合園區 小城市 綜合管理運營地塊招商技術輸出產業投資金融服務區域復制 土地開發商 產業地產開發商 園區運營商 版權所有 不得翻印 國資公司必須在園區建設的初期進行長遠布局 設計多贏的盈利模式 撬動多方資源共同開發 最終實現國資公司園區業務板塊價值最大化 38平方公里7大產業園 產業園區總體規劃 產業園區 分片開發規劃基礎設施投入產業園區招商 產業園區發展階段 國資公司投入 產業園區與生活園區 產業園區建設 配套的生

66、活設施建設 大型產業園區綜合城市 綜合園區建設大型基礎設施投入園區綜合運營服務 土地獲取成本規劃投入 以地養地 帳面盈利 巨額的基礎建設投入自身企業建設的投入 以地養地 帳面盈利土地入股 股權收益 自身企業建設的投入配套生活設施的投入 城市綜合設施的投入 以地養地 帳面盈利土地入股 股權收益廠房租金 物業租金 地價升值服務提供獲利 以地養地 帳面盈利土地入股 股權收益廠房租金 物業租金 地價升值 國資公司盈利模式 版權所有 不得翻印 園區開發短線盈利模式 以地養地 帳面盈利 初步投資環境 規劃方案宣傳推廣爭取政策部分基礎建設 出讓部分規劃土地 國資公司園區土地總體價值增加 帳面盈利 現金流入 土地改良投資基礎建設 國資公司完成初步投資環境建設 在此基礎上出讓部分土地 利用土地出讓金分步進行基礎建設和土地改良工程 通過土地總體價值提升獲取賬面盈利 版權所有 不得翻印 園區開發長線盈利模式一 土地入股 股權收益 組建項目公司 采取土地折價入股形式進行項目招商 項目建設和運營 園區土地總體價值增加 股權收益 根據園區的產業規劃進行招商引資 就某些開發項目與投資商組成項目公司 將項目用地折價入