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1、如何進行房地產市場分析,課件講稿,200.12,地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,2,課程目標,理論聯系實際，以實用為原則，指導新人做正確的事，使之能夠盡快融入工作團隊。,正確地做事還需在實戰項目的傳、幫、帶中更多的活學活用。,3,學習內容,理論部分,案例學習,4,市場,為什么要進行房地產市場分析？,開發商,建筑師,消費者,1。評估項目所處的市場環境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。規避市場風險4。制定項目的發展方向和市場定位5。推薦最具競爭力的產品建議6。評估開發商目標實現的可能性。,市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的
2、結論是進行決策的基礎。,開發商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發商、建筑師和消費者的橋梁。這正是我們房地產顧問存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對市場的理性判斷,具體起到哪些作用呢？,5,什么是房地產市場分析？,概念，即指：針對某種特定物業研究市場的供需關系。,需求方：物業的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業（包括住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于數據進行分析！,6,STEP1:需求市場分析目標客戶需求分析,通過城市年鑒和房地產年鑒、房地產統計數據及市場調研數據獲取。,預測需求的大小、來源以及客戶需求點主要考慮以下因素：
3、確定目標消費人口、家庭和客戶特征統計目標消費者收入、支付能力和購買力遷居和交通方式目標客戶的消費價值趨向（偏好）等,7,STEP2:供給市場分析競爭項目市場分析,通過城市年鑒和房地產年鑒、房地產統計數據及市場調研數據獲取。,供給分析主要考慮以下關鍵因素：現有物業的供應類型和各供應面積空置率和空置物業的特點近期物業的吸納情況，包括購買和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項目租金或者售價，以及不同位置和品質的物業租金或售價的波動現有和擬建項目的特點、功能和優劣勢分析（核心競爭力）,8,STEP:市場分析的落腳點必須回答的三個核心問題,本項目的目標客戶是誰？目標客戶的置業需求和偏好是怎樣的？本項目面
4、對競爭市場的機會點在哪里？是跟隨、超越、還是差異化競爭？,后面與案例結合講解,9,房地產市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區域市場、專業物業市場、項目物業市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現在、未來,區域市場分析,專業市場分析,項目市場分析,青島房地產市場,青島住宅市場,青島高端住宅市場,例如：,區域房地產發展處于何種階段？,項目市場處于何種競爭格局？,競爭供給分析,客戶需求分析,10,房地產市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,第一步：市場區域界定這里所指的區域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區劃來劃分。第二步：區域經濟環境和市場分析考察整
5、個區域經濟環境，判斷區域房地產市場處于何種發展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區域房地產發展前景進行預測。第三步：專業市場分析按物業類型進行市場細分，對各專業市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據對市場潛力、競爭對手及目標客戶的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。,11,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區域經濟環境和市場分析,區域經濟環境分析,區域房地產市場分析,（一）基本內容,+,對當地經濟環境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發展前景。,12,房地產市
6、場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區域經濟環境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區域經濟環境分析1、總量指標GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、新批三資企業人數、接待入境旅游人數2、結構指標：產業結構及布局、就業人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經濟發展計劃、產業規劃、城市總體規劃區域房地產市場分析1、投資：開發投資額2、土地開發：土地開發投資、開發面積、土地出讓金3、商品房開發：施工面積、竣工面積、年開發量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數、價格指數,數據來源各地方統計年鑒、統計公報、經濟發展月報、地
7、方經濟信息網、地方政府網站、中房指數、國房指數、地方房地產年鑒土地、規劃部門的政府官員訪談規劃、房地產等專業人士訪談,13,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區域經濟環境和市場分析,（三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標,人均GDP與房地產發展關系,GDP增速與房地產發展關系,14,房地產發展周期理論，判斷區域市場發展階段,房地產周期理論,GDP增速人均GDP增速房地產發展程度,判斷因素：,15,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產市場預警預報指標體系,第二步區域經濟環境和市場分析,（三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標,16,房地產市場分析的思路、步驟和方法
8、3。方法,第二步區域經濟環境和市場分析,（三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標,中國當前幾種主要的房地產指數,17,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區域經濟環境和市場分析,（三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標,恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準,恩格爾系數食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低,2004年我國各主要城市的恩格爾系數,18,房價收入比衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產市場總體狀況的指標,同一城市的房價收入比會隨時間發生波動同一國家中不同城市的房價收入比存在差異在世界范圍
9、內，特別是低收入國家，房價收入比波動較大，暫時還沒有一個理想的目標值。“46倍”是從市場經濟國家歸納得出的結論，不能不加修改的應用到我國。,某個住宅市場上某個指定時期內銷售的住宅的自由市場價格中位數（或平均數）和該市場上家庭年收入中位數（或平均數）的比值。國際上的大多數組織使用中位數定義，而我國的房價收入比定義屬于平均數定義。,來源：綜合聯合國可持續發展委員會、聯合國人類住區（生境）中心、世界銀行對房價收入比的定義,房價收入比平均房價/平均家庭年收入平均房價面積單價面積指標平均家庭年收入平均個人年收入計算人口數,定義,計算方法及缺陷,各指標的取值不同，算出的房價收入比結果相差是非常大的面積單價
10、：經濟適用房面積單價、商品房面積單價、新舊房折合單價面積指標：60平方米、80平方米、人均建筑面積平均家庭人口平均個人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計算人口數：雙職工假設、平均家庭人口,19,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業市場分析,1、供給總量：房地產市場當前的物業存量。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。2、供給結構按產品類型、戶型、面積、價格等對各片區供給量進行分類，進而分析各片區的供給特征3、現有物業的空置率和空置物業的特點4、近期物業的吸納情況，包括購買和出租的情況5、租金或者售價，以及不同位置和質量的物業租金或售價的波動6、現有和擬建項目的特
11、點、功能和優劣勢分析（核心競爭力）7、現有物業的營銷方式,數據獲得統計數據現場調查,供給分析,20,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業市場分析,需求量：在外生經濟變量（例如人口、收入、產量等）的影響下，市場中的主體（家庭和企業）所需要且占用的空間量。影響需求量的因素：人口增長（自然增長、遷移、城市化）、家庭結構、支付能力、投資渠道、產業政策、房地產政策市場現有物業的客戶來源分析、購買驅動因素市場現有物業的產品特點、營銷手段及市場反應消費者對市場現有產品的評價,數據獲得統計數據銷售人員訪談對目標消費者的調查（問卷調查、訪談）,需求分析,供給與需求的對比分析,通過對影響供給和需求
12、的因素分析，現有物業供給和需求的特點分析預測未來市場的供需走勢。,21,房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項目市場分析（微觀層面）,對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。法律特性：土地使用權年限、規劃條件、建筑標準經濟特性：價格、付款方式自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區位關聯性：通達性、可視性,項目自身資源條件分析,競爭對手分析,目標客戶分析,現有、潛在競爭項目的競爭特點、市場反應,目標客戶的數量、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項目的目標客戶目標客戶的置業需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,最終目標,22,進行房地產市
13、場分析時常犯的錯誤,1。大環境看好，項目的小環境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性3。過于偏重對“二手資料”的應用4。以前什么賣得好，現在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產市場是變化的，因此市場分析應貫穿于整個項目開發過程，根據市場的變化及時調整戰略。,地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,23,補充幾點市場分析方法的建議：,市場分析多用數據說話，用圖表說話事實勝于雄辯！數據的整理可用excel表格統計（尤其是區域類繁雜項目），便于整理分析；基于事實的分析要提出結論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答
14、案等。房地產專業顧問的競爭力在于：基于事實的分析和研究找到項目解決的方案。而不是靠創意出點子，那不是我們的強項！,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,24,數據、圖表示例,結構現狀：農業人口約占總人口的80%教育程度以初中為主年齡結構以35歲以上的中老年為主職業以加工制造、交通運輸、商飲服務業為主結構變化：主要集中在區域內部的農業人口向非農業人口的轉化。,資料來源：各派出所常住人口變動月報表，整理得出。,北小營鎮常住人口狀況,南彩鎮常住人口狀況,單位：人,人口教育程度結構圖,資料來源：北小營鎮政府。,人口產業分布結構圖,第二產業：加工制造業、建筑業為主第三產業：交通運輸業、商飲服務業為
15、主,25,數據圖表示例,低,低,高,高,附加值,可行性,低,鼓勵發展,伺機發展,限制發展,高,可行性,汽車及零部件,都市產業,光機電,電子信息,生物醫藥,房地產,物流,商業服務業,產業現狀,電子信息制造業,汽車制造業,會展業,電器機械制造業,物流,商業服務業,房地產,都市產業,產業未來,體育休閑產業,旅游產業,低附加值加工,26,數據圖表示例,1,2,3,4,日常消費,各細分市場的價值貢獻,23%,空港城片區,77%,中心片區,25%,11%,居住,教育,耐用品,45%,59%,5,休閑娛樂,15%,6%,2%,18%,13%,6%,中心片區,35%,15%,20%,50%,10%,8%,5%,17%,30%,10%,空港城片區,60%,40%,調整前的消費結構,調整后的消費結構,耐用品,教育,居住,日常消費,休閑娛樂,空港城消費現狀,中心片區消費現狀,13,2,15,25,45,59,11,6,18,6,空港城消費未來,中心片區消費未來,
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