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1、如何進行房地產市場分析學習內容 理論部分 案例學習為什么要進行房地產市場分為什么要進行房地產市場分析？析？房地產市場分析的思路、步驟房地產市場分析的思路、步驟和方法和方法什么是房地產市場分析？什么是房地產市場分析？慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告市場市場為什么要進行房地產市場分析？開發商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環境評估項目所處的市場環境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場滿足的市場3。制定項目的發展方向和市場定位制定項目的發展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產品建議推薦最具競爭力的產品建議5。
2、評估項目目評估項目目標實現的可能性。標實現的可能性。市場分析是對市場調研搜集到的信息進行市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提煉整合與提煉的過程，市場分析的結論是進的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。行決策的基礎。開發商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發商、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產市場分析？概念，即指：針對某種特定物業研究市場的供需針對某種特定物業研究市場的供需關系。關系。需求方：物業的購買者或租賃者需求方：物業的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業（包括住宅、公寓、寫字樓、供應方：市場中的各競爭
3、物業（包括住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店等）商業、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于數據進行分析！房地產市場分析的思路、步驟和方法1。思路 三個層次三個層次區域市場、專業物業市場、項目市場 兩個方面兩個方面供給、需求 三個時段三個時段過去、現在、未來區域市場分析專業市場分析項目市場分析廣州經濟環境和房地產市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區域界定第一步：市場區域界定這里所指的區域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政
4、區劃來劃分。第二步：區域經濟環境第二步：區域經濟環境和市場分析和市場分析考察整個區域經濟環境，判斷區域房地產市場處于何種發展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區域房地產發展前景進行預測。第三步：專業市場分析第三步：專業市場分析按物業類型進行市場細分，對各專業市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析根據對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區域經濟環境和市場分析區域經濟環境和市場分析區域經區域經濟環濟環境分境分析析區域房地區域房地產市場產市場
5、分析分析（一）（一）基本基本內容內容+對當地經濟環境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發展前景。房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區域經濟環境和市場分析區域經濟環境和市場分析（二）基（二）基本資料的本資料的獲得獲得區域經濟環境分析區域經濟環境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、新批三資企業人數、接待入境旅游人數2、結構指標：產業結構及布局、就業人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經濟發展計劃、產業規劃、城市總體規劃區域房地產市場分析區域房地產市場分析1、投資
6、：開發投資額2、土地開發：土地開發投資、開發面積、土地出讓金3、商品房開發：施工面積、竣工面積、年開發量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數、價格指數數據來源數據來源各地方統計年鑒、統計公報、經濟發展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數、國房指數、地方房地產年鑒土地、規劃部門的政府官員訪談規劃、房地產等專業人士訪談房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區域經區域經濟環濟環境和境和市場市場分析分析（三）能夠反映區（三）能夠反映區域房地產市場發展域房地產市場發展狀況的指標狀況的指標人均人均GDPGDP與房地產發展關系與房地產發展關系GDPGDP增
7、速與房地產發展關增速與房地產發展關系系發展階段啟動階段快速發展階段平穩發展階段減緩發展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發展單純數量型快速發展以數量為主，數量與質量并重平穩發展，以質量為主，數量與質量并重緩慢發展綜合發展型宏觀經濟增長房地產業發展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩定發展大于8%高速發展房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法異常異常基本基本正常正常正常正常運行運行基本基本正常正常異常異常房地產房地產開發投開發投資額增資額增幅幅25%適度投資利于拉動經濟增長，而增幅
8、過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產房地產開發投開發投資資/GDP0.2反映房地產投資規模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產房地產開發投開發投資資/固定固定資產投資產投資資37反映投資結構是否合理的基礎性指標，發達國家的比例為20%-25%房地產市場預警預報指標房地產市場預警預報指標體系體系第二步第二步區域經區域經濟環境濟環境和市場和市場分析分析（三）能夠反映區（三）能夠反映區域房地產市場發展域房地產市場發展狀況的指標狀況的指標房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區域經區域經濟環境濟環境和市場和市場分析分析（三）能夠反映區（三）能夠反映區域房地產市場
9、發展域房地產市場發展狀況的指標狀況的指標消費類型恩格爾系數住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.1恩格爾系數與住房支出比重的國際衡恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準量標準 恩格爾系數食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年年我國各主要
10、城市的恩格爾系數我國各主要城市的恩格爾系數房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步第三步專業市專業市場分場分析析（?。ㄗ≌┱?、住宅類土地供應情、住宅類土地供應情況、成交情況、成交況、成交情況、成交價格價格2、住宅商品房供、住宅商品房供給總給總量、供給結構分析量、供給結構分析（按面積進行劃分）（按面積進行劃分）3、住宅商品房、住宅商品房成交結成交結構、產品特點構、產品特點分析分析4、住宅商品房成交價、住宅商品房成交價格分析格分析5、專業房地產市場總、專業房地產市場總結結房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步第四步項目市項目市場分場分析析（微觀（微觀層面）層面）對每一個可能影響
11、項目競爭性能的特征一一進對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。行分析和評價。地塊特征：土地使用權年限、規劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度周圍環境：自然景觀、人文環境關聯性：通達性、可視性項目自身資源條件分析項目自身資源條件分析(swot分分析析)競爭對手分析競爭對手分析目標客戶分析目標客戶分析現有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優劣勢、市場反應目標客戶的數量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式1.1.找出項目的目標找出項目的目標客戶客戶2.2.目標客戶的置業目標客戶的置業需求和偏好需求和偏好3.3.找出項目面對競找出項目面對競爭市場的機會
12、點爭市場的機會點最終目最終目標標STOW內部因內部因素素外部因外部因素素SWOT分析SWOT工具（項目+環境+競爭）SWOT分析的價值要素S/W（優（優勢勢/劣劣勢）勢）的價值的價值要素要素 地段要素 環境要素 地塊要素 項目要素具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價的價值要素包括：值要素包括：地段要素地段/片區認知度/周邊配套（商業/教育）/交通等（可總結為便利性/成熟度/知名度）環境要素自然環境/四至景觀/社會人文環境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）地塊要素地形地貌/規模/技術經濟指標等（可判斷產品的可發揮空間）項目要素目標/開發商品牌/可利用資源等O/T（機會
13、（機會/威脅）的威脅）的價值要素價值要素 宏觀要素經濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素行業形勢（一、二、三級市場）/城市規劃（交通、市政配套、開發重點、熱點等）微觀要素市場競爭（片區、樓盤、戶型）/客戶流向觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎。在分析的過程中，我們強調盡可能多地去考慮優勢和機會，尤其是必須抓住核心優勢和大機會這是我們“挖掘物業價值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰我們的戰略略發揮優勢，搶占機會利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發揮優勢，轉化威脅優勢優勢 S機會機會 O威脅威脅 T劣勢劣勢 W進行房地產市場分析時常犯的錯誤1。大環境看好，項目的小環境就一定不錯大
14、環境看好，項目的小環境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性性，忽視項目差異性3。過于偏重對過于偏重對“二手資料二手資料”的應用的應用4。以前什么賣得好，現在就做什么以前什么賣得好，現在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好別人做什么賣得好，我們做也會賣得好房地產市場是變化的，因此市場分析應貫穿于整個項目開發過程，根據市場的變化及時調整戰略。地產江湖地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！手隨時交流！補充幾點市場分析方法的建議：市場分析多用數據說話，用圖表說話事實市場分析多用數據說話，用圖表說話事實勝于雄辯！勝于雄辯！數據的整理可用數據的整理可用excel表格統計（尤其是區域類表格統計（尤其是區域類繁雜項目），便于整理分析；繁雜項目），便于整理分析；基于事實的分析要提出結論性的建議和觀點，基于事實的分析要提出結論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2學習內容 理論部分 案例學習
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