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1、 第 三章 房地產投資項目的可行性研究周小平 北京師范大學主要內容 3.1 房地產投資分析概述 3.2 市場與區位分析 3.3 資金的時間價值及等值計算 3.4 房地產投資項目的現金流量 3.5 房地產投資項目的財務評價 3.6 房地產投資項目的不確定性分析 與風險分析 3.7 房地產投資項目方案比選 3.8 房地產投資項目可行性研究報告周小平 北京師范大學學習目標：1. 房地產投資的類型與特點2. 資金時間價值的基本概念及其公式3. 現金流量的概念、現金流量圖、不同類型房地產開發項目的現金流量構成4. 財務分析中的基本財務報表與分析指標的內容5. 不確定分析和風險分析的主要方法6. 投資方案
2、的分類與比選指標7. 可行性研究報告與項目申請報告的主要內容周小平 北京師范大學 3.1 房地產投資分析概述房地產投資分析概述3.1.1 投資與房地產投資的含義v狹義的投資 是指經濟主體 (個人、家庭、企業等 )以獲得所期望的 未來貨幣增值或收益 為目的， 預先 投入一定的資源 (資金、不動產、技術等 )，經營某項事業的經濟行為。v廣義的投資 是指人們的一種有目的的經濟行為。1、 投資的含義 周小平 北京師范大學2、投資行為的四項基本要素u 投資主體 投資者 u 投資客體 投資的對象u 投資目標 投資活動要達到的目的和投資者的動機u 投資方式 投資過程 /活動的運行方式直接投資間接投資周小平
3、北京師范大學3、房地產 投資的含義 房地產投資 是指 經濟主體 以獲得 未來的房地產資產增值或收益 為目的，預先墊付一定數量的貨幣與實物， 直接或間接 地從事或參與 房地產開發經營活動 的經濟行為。周小平 北京師范大學3.1.2 房地產投資的類型房地產投資類型體系圖 周小平 北京師范大學1、土地開發投資：投資人對尚未滿足商品房開發條件的 土地 進行投資，以完成征地拆遷、土地平整及其基礎設施建設，使土地 滿足建筑開發的條件 。2、商品房開發：投資人對已經滿足商品房開發條件的土地進行投資， 建成 可以滿足人們居住、使用或經營的房地產產品 ，并對已經開發完成的房地產進行 銷售 。居住 類 房地 產商
4、 業類 房地 產工 業類 房地 產周小平 北京師范大學3、房地產置業投資：面向建成后的房地產資產，通過購買獲得 房地產的所有權 ，以獲得物業收益、保值、增值和消費為目的的投資。4、房地產間接投資：投資對象是 權益資產 ，包括房地產開發企業的股票、債券、房地產抵押貸款支持證券、房地產投資信托基金股份等金融產品。周小平 北京師范大學3.1.3 房地產投資的特點1、投資選擇的多樣性物業類型的多樣性投資形式的多樣性經營方式的多樣性2、投資變現的復雜性3、投資價值的附加性周小平 北京師范大學3.1.3 房地產投資的特點4、投資區域的差異性5、投資收益的個別性6、投資過程的綜合性7、投資與其的風險性8、投
5、資決策的專業性周小平 北京師范大學3.1.4 房地產投資的目的1、房地產開發投資的目的w 在完成房地產開發后進行銷售，以獲得商品房銷售所帶來的投資利潤，實現房地產開發企業的 正常經營獲利 ；w 在房地產價格上漲階段，通過儲備土地、減緩銷售速度等方式以獲得 房地產增值收益 。周小平 北京師范大學3.1.4 房地產投資的目的2、房地產置業投資的目的：滿足自身生活居住即 自用作為投資的物業 出租 給最終使用者作為投資的物業進行 儲備購入物業以滿足 生產經營 需要3、房地產間接投資的主要目的w 通過購買房地產開發企業股票、債券以及房地產抵押支持證券等有價證券，通過長期持有以獲得利息收益并實現保值、增值
6、，在合適的價格出售獲得 利差收益 。周小平 北京師范大學3.1.5 房地產投資分析的任務1、定義：房地產投資分析是一項高知識含量的工作，需要分析人員為投資者提供諸如投資方向、運作方式、投資收益、投資風險等方面問題的解決方法。周小平 北京師范大學3.1.5 房地產投資分析的任務2、具體內容：w 為投資者提供投資方向w 為投資者提供運作方案建議 w 為投資者報批及合作提供依據 w 為投資者預測投資收益 w 為投資者描述風險及提供避險方法周小平 北京師范大學 3.2 市場與區位分析市場與區位分析3.2.1 市場分析1、 市場分析的定義v通過 房地產市場信息的收集、分析和加工處理， 尋找 出內在的規律
7、， 預測 市場未來的發展趨勢， 用以 幫助房地產市場參與者掌握市場動態，把握市場機會或調整其市場行為。周小平 北京師范大學 3.2 市場與區位分析市場與區位分析（ 1）房地產投資環境的調查與預測v投資環境：擬投資的地域在一定時期內所具有的能決定、制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。2、 市場分析的內容 市場調查與預測v調查內容：政治、法律、經濟、文化教育、城市規劃、基礎設施等周小平 北京師范大學 3.2 市場與區位分析市場與區位分析2、市場分析的內容 市場調查與預測（ 2）房地產市場狀況的調查與預測v調查內容：u各類物業的供求關系、空置率、成交量、需求量等u土地出讓數量和用途分布u房地產商
8、品的銷售價格、租金和經營收入等u競爭性物業發展狀況u各類房地產投資收益率和房地產開發利潤率u項目用地附近地區的土地利用現狀、總體規劃等u市場購買者對房地產商品功能的要求周小平 北京師范大學2、市場分析的方法（ 1）市場需求預測v市場需求預測 是要估算出一個特定的市場對某產品的潛在需求數量。v最常用的方法是 連比法 ，是將基數乘以若干修正率而得到預測結果。其公式如下：總市場潛量 =特定產品或市場的購買者數量 購買者的平均購買數量 平均單價 市場因素修正率 1 市場因素修正率 2 其他修正率周小平 北京師范大學（ 2）市場趨勢預測v市場趨勢分析主要方法有 ：意見調查分析法：直接對消費者、銷售人員和
9、專家進行意見調查，并對調查數據進行分析。時間序列分析法：利用過去的數據或資料來預測未來的趨勢相關分析法：僅對時間作為變量的函數的定量預測方法周小平 北京師范大學3.2.2 區位條件分析1、對投資項目構成影響的區位條件（因素）u社會因素：所在地域的政治、經濟、人文、法律等u項目具體地點的自然特征：如地塊寬度和深度、地貌、排水、土壤構成、基礎設施等內容。2、區位分析的內容u地域的分析與選擇u具體地點的分析與選擇是對項目宏觀區位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區的政治、法律、經濟、文化教育、自然條件等因素。 是對房地產項目坐落地點和周圍環境、基礎設施條件的分析與選擇， 主要考慮項目所在地點的臨街
10、狀況、建設用地的大小。利用現狀、交通、城市規劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基 礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素。周小平 北京師范大學 3.3 資金時間價值及等值計算資金時間價值及等值計算3.3.1 資金時間價值的概念及產生原因1、概念現在一定量的資金比將來的等量資金具有更高的價值 .2、產生的原因投資收益通貨膨脹時間風險周小平 北京師范大學影響資金時間價值的因素資金數量的大小資金的使用時間資金周轉的速度資金投入和回收的特點3、影響資金時間價值的因素周小平 北京師范大學3.3.2 利息和利率一、利息（一）定義：占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補償 .（二）公式：本
11、金 利息 本利和P I Fn周小平 北京師范大學（三）單利1、定義：僅用本金作計息基數 ， 不考慮利息的時間價值，即不計算利息產生的利息。2、公式：I 利息； P 本金； Fn 本利和n 計息周期數； i 相應計息周期的利率 周小平 北京師范大學【 例 1】 假如以單利方式借入 1000萬元，年利率 8%，四年末償還，則各年利息和本利和如表單位：萬元使用期 年初款額 年 末 利 息 年末本利和 年末償還1234100010801160124010008%=8010008%=8010008%=8010008%=8010801160124013200001320周小平 北京師范大學（四）復利1、定
12、義：在某一計息周期內，按本金加上之前的計息周期累計的利息一并進行計息。2、公式：P 本金 Fn 本利和n 計息周期數 i 相應計息周期的利率 周小平 北京師范大學【 例 1】 因工程需要向銀行貸款 1000 萬元，年利率為 7， 5年后一次還清，試問到期應償還本利共多少？解：已知 P 1000 萬元， i 0.07， n 5 年，由公式得：周小平 北京師范大學【 例 2】 某人 10 年后需 20 萬元用于孩子上學，銀行的存款年利率為 6%，若按復利方式計息，問現在應存多少錢才能在 10年后得到這筆款項？解：已知 F 20萬元， i 0.06， n 10年，由公式得 :周小平 北京師范大學二、利率（一）定義：在單位時間內所得利息額與原借貸款金額之比，通常用百分數表示。（二）公式：某人現借得本金 1000元，一年后付息 80元，年利率為？
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