SOHO專題研究

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1、SOHO 專題研究 SOHO教父 四 SOHO產品打造要點 SOHO專題研究 關鍵字 小型辦公 家庭辦公 自由空間 自由時間 起源 SOHO全文為 Smalloffice Homeoffice 字面上看來意指小額投資 在家工作 其與傳統上班族最大的區別是 工作與生活不再切割 辦公室與居家合而為一 SOHO起源于美國 在商業競爭相當激烈的美國 由于雇主考慮到辦公室龐大的租金問題 另一方面也為了提高員工的生產力及其工作時的心情 所以提出了這個令勞資雙方都相當滿意的方案 而對員工來說更是愉快 因為今后不必再受限于固定上班的時間 仍能完成交付的工作 SOHO的起源 關鍵字 居家彈性環境科技 演變 單單

2、就 在家工作者 而言 SOHO并非是什么新觀念 只不過在以前 這樣的工作型態一般統稱為 自由業 后來流行一個比較專業的稱呼 個人工作室 指的是90年代的 居家工作者 選擇更彈性的工時或企業外包 SOHO風潮興起的原因是什麼呢 科技面 高科技產生出許多前所未見的新型態工作與服務項目 高科技的電腦與通訊設備是脫離企業 自立門戶的SOHO族能夠快速完成企業外包工作的重要利器 尤其INTERNET的興起 更加速了這個族群的興起 就業環境面 電腦科技取代了大量的人力 全球經濟不景氣 許多大企業紛紛縮編人員 許多人紛紛自立門戶 企業的改造 節省成本 相對的企業外包需求日益增加 讓這些自立門戶的個人及小企業

3、有了一線生機 人文面 在世人一片返璞歸真的呼聲中 不論男人 女人 都重新反思 工作 的意義 重新回歸生活與家庭 不愿浪費時間在通勤等不必要的時間花費上 SOHO的興起 關鍵字 因特網信息技術自我把握 發展 有資料顯示 2004年 美國有4000萬SOHO族通過因特網進行工作 占SOHO市場勞動力的30 2009年增長20 達到6000萬人 在美國已有1 5的工作人員是SOHO族 且以每年5 的速度增長 日本 韓國和香港也在鼓勵個人創辦SOHO型公司 可以說 SOHO是一種自我設計生活軌跡 自我把握生命節奏 自我實現自由的生存保障狀態 SOHO族不僅僅局限于在家辦公和自由辦公的人群 更代表了高速

4、增長 掌握科技潮流的大量中小型公司 職業選擇的自由和信息技術的發展 從兩個維度支持了SOHO族的快速發展 SOHO的發展 SOHO族 SOHO辦公 自由辦公 自由選擇辦公地點高科技技術的支持較高教育和收入背景 SOHO生活 休閑 快樂 有錢又有閑的快樂族群生活規律 工作高效對家庭表現出充分重視 SOHO品位 精致生活 精細消費 樂于逛街長時間選購 對品牌 時尚有一定偏好有充分選擇能力來實現自己生活理想有充分的時間來檢驗自己的生活質量 關鍵字 健康自由創新高尚生活 即以 自由辦公 為核心需求 教育 收入和職業水平達到一定基礎的群體 以一種符號化的特征成為更多人追隨并力圖融入的群體網絡 它適時地與

5、科技聯姻并在現代人的心目中演繹成為健康 自由和高尚生活的代名詞 SOHO理念 SOHO強調商業 居住 辦公功能的融合 運用綜合的業態創造全新的生活理念 美國SOHO紐約蘇荷 SOHO 即SouthofHoustonStreet 位于紐約曼哈頓島的西南端 紐約SOHO是一個占地不足0 17平方英里 居民人口約為6541人的社區 一直被認為是LOFT生活方式的發源地SOHO全是上了年頭的老建筑 而且建筑風格幾乎是一個樣子 大方塊狀的幾何體 紅磚外墻 老式防火梯 又黑又舊的水塔 狹窄的街道 墻上到處可見涂鴉與海報 天上飄揚著各種顏色與圖案的商店幌子 美國SOHO的發展 蘇荷 SOHO 原本是隨著紐約

6、步入工業化時代而興起的一個工業區 二戰后 金融業取代制造業而成為紐約市經濟的支柱產業 紐約開始了從工業中心到金融中心的轉型 SOHO區出現了大量空置廠房 頹舊的廠房因租金低廉 使SOHO區漸漸成為藝術家聚集的地方 把它們變成自己的生活空間和藝術工作室 俗稱 統樓房 Loft 這里成了自由 藝術 前衛的代名詞和開放的藝術中心 傳統建筑的更新逐漸形成一種鮮明的建筑風格 經過藝術家在裝修材料 色調搭配以及燈光照射等方面的特殊處理后 成為SOHO獨有的 超現實主義風格 先期較低的租金首先吸引了創意人群 最終形成一種生活方式 20世紀60年代起 紐約市政府與規劃 立法部門對這個區域進行了一系列的舊城改造

7、 制定并通過了一系列的法規 諸如允許藝術家們自籌一部分資金與開發商一起建合作公寓 統樓房的底層只能用于商業用途等 由于規定不能破壞樓房的外在面貌 改造的只是其內部的設施 由藝術家對廢棄場所進行再創造 先吸引文化交流中心 畫廊等藝術機構 再聚集商業產業如餐飲 服務業 漸漸興起娛樂業 并最終帶動當地房地產業熱 Loft的房租開始與曼哈頓島一般公寓的房租比肩 蘇荷成為有品位的中產階級喜愛的時髦之地 SOHO地區不斷繁榮后 大批商業品牌開始進入 房租不斷上漲 藝術家們不堪重負 紛紛搬了出去 至此 紐約的SOHO區從藝術中心 演變成了現在昂貴的商業中心 美國SOHO的發展 美國SOHO的現狀 形成以藝術

8、品經營市場為龍頭 餐飲業 酒吧業 旅游業 時裝業等多種功能復合的城市活力中心 復合和多元的功能吸引了紐約的藝術家 創意人士 進而帶來了大量的人流 當SOHO成為美國現代藝術的中心 來此淘金的游客吸引了時尚店和各類酒吧的進駐 畫廊 名牌時裝 特色餐飲匯集于此 而爵士 藍調 鋼琴 搖滾 說唱樂等各種音符充溢在各色酒吧之中 在SOHO 處處可感受創意和靈感的流瀉 甚至坐品咖啡閑看人流都是一種密集的視覺享受 美國SOHO的商業形態 美國的soho以文化產業為核心 將居住 辦公 文化 休閑 娛樂 購物 旅游緊密的聯系起來 形成了 改造后的臨時居住和多功能物業為曼哈頓商務區眾多商務人士以及都市創意人士提供

9、了24小時消費娛樂和臨時居住的場所 SOHO在中國 SOHO的出現 中國真正的soho區 798藝術區與開發商所使用的soho理念不同 從某種意義上來講只有798才能算得上是真正的soho 它同美國的起源soho一樣 以藝術家不斷進駐老舊工廠創作 生活為契機 以滾雪球的方式形成了文化產業為核心 打造辦公 居住 休閑 創作 消費為一體的藝術街區 從嚴格意義上說 無論北京還是上海的SOHO樓盤 大部分充其量不過是商住兩用樓 而非真正的SOHO產品 SOHO首先要滿足的是居住需求 然后才是辦公 它其實就是住宅 既不能也不需要注冊辦公 比如美國紐約的SOHO多位于中高檔居住區 單套面積在150 200

10、平之間 層高較高 空間自由度大 可隨意分割一部分作為辦公 會客廳等 既有居家的私密性又有辦公的開放性 住戶一般從事建筑 設計 藝術 自由撰稿等行業 SOHO在中國 SOHO的突起 根據檢索情況 目前國內的soho產品主要集中于北京 上海 廣州 鄭州 沈陽 廈門 成都 西安等主要城市 其中北京SOHO產品數量最多 體量最大 SOHO模式發軔于上世紀90年代末北京房地產圈流行的概念風潮中 1997年是分界線 只是 和那些徒有其表并迅速消亡的空泛炒作概念不同 SOHO是潘石屹在商業地產開發的高風險環境下 開拓出來的一種夾縫中的商業模式 并迅速圍繞北京CBD一帶繁衍起來 SOHO在中國 SOHO的現狀

11、 我國目前的SOHO產品 大多圍繞著 SO 小型辦公室 做文章 HO 家庭辦公室 的功能很不到位 購買者多為小企業和個人投資者 而無論是購買還是租賃 使用者都是用來辦公的 一提到SOHO 大家的印象就是小公司聚集地 SOHO現代城里沒有超過30個人的公司 大多數為七八個人 有的只有三四個人 公司一做大 就會搬走 SOHO在中國 SOHO的優劣勢 優勢 劣勢 兼顧了辦公與居住兩反面的需求總價低 月供低 投資風險小含有商業性質 保證了升值空間 投資回報期短房屋空間可自由分割 靈活性較高房價物業管理費以及其他使用成本均低于其他純寫字樓不限購 優劣勢 屬于辦公用途 但不能注冊公司和掛牌 犧牲了居住空間

12、和舒適性以滿足辦公需求為滿足空間分割組合需求及功能分區等要求 戶型上存在缺陷 作為居住適合單身人士或兩口之家 只能是過渡性產品管理難度大 純粹性低 易淪為低端辦公物業租金回報率低 短期投資受政策限制 SOHO在中國 SOHO的發展 SOHO是歷史與現代 文化與商機結合的典范 中國城市SOHO仍處于初級發展階段 未來發展前景廣闊 SOHO在中國 SOHO的運營 項目所在地擁有真正的SOHO人群 支持項目的長期運營 如紐約SOHO區的各種SOHO建筑 即使項目建成后因為投資客購買等因素能夠迅速去化 后期運營也會出現很多問題 項目所在地擁有齊全的配套設施 SOHO人群高度依賴于各類生活配套以支持其工

13、作和生活方式 項目周邊的餐飲 洗衣 購物 健身 醫療 物流等服務是必須的 項目設計以人為本 充分考慮到使用者 工住合一 給建筑本身帶來的硬性要求 日本東云集合住宅SOHO建筑的F間設計 充分體現 自由 靈活 的空間分隔特點 充足的電力供應 快捷的網絡和電話容量 健身和休閑場所等 項目設計要符合當地法規要求 越來越多的城市開始限制建造SOHO辦公產品 比如層高的限制 衛生間數量限制 飄窗陽臺的限制等 在設計之初要充分了解當地市場的法規要求 成功條件 SOHO產品特點研究 主要位于城市發展成熟區域 關鍵詞 城市核心區 城市新區 地鐵旁根據多數城市內soho產品分布看來 soho產品多依托于不可復制

14、的黃金地段交通 依托地鐵 成熟公交系統環境 成熟的商業環境 資源的稀缺性造就了產品的投資價值性 SOHO產品特點研究 名師設計 造型獨特 堅持獨特創新的建筑理念 建造具有中國當代風格的建筑 上海臨空soho 哈迪德設計 外形仿若一條盤旋蛟龍 極富創新寓意和未來特征 又似一根柔美絲帶 連接著臨空經濟園和周邊社區 建外soho 山本理顯設計 銀白色主調 樓體修長 簡潔明快 三里屯soho 隈研吾設計 富有張力的外立面 在夜色燈光的掩映下儼然成為三里屯最富感染力的建筑 SOHO設計的難點便是在于需兼容居住和辦公兩重功能 SOHO族對SOHO建筑的所有形態 住宅與辦公的關系和建設地點方位以及建筑物本身

15、等方面都有著多樣性的需求 居住與工作空間接近但又分離 靈活的戶型分割 可分可合 更多的機動空間辦公注重 新穎性 獨立的衛浴設置 管道煤氣通達 保證生活的基本配套對建筑的位置和環境則要求 交通方便 以及 盡可能在城市核心區 等 追求一步到位的消費 SOHO產品特點研究 SOHO產品的個性化 SOHO產品特點研究 業態豐富 以標桿企業SOHO中國為例SOHO中國打造的產品業態以辦公和商鋪為主 住宅次之 持有的酒店項目最少 如果SOHO產品明確的設定了辦公區 公寓區 商業區 以三里屯SOHO為例 除了商業全部散售外 該項目與普通產品并無本質上的差異 為了抓住SOHO產品的核心特點 在此 我們著重研究

16、宜商宜住的SOHO產品業態 SOHO產品特點研究 商住產品 辦公空間不僅要滿足工作的需要 還要與居家生活協調 因此些因素都應該在SOHO辦公空間設計時要給與充分的考慮 要以 不與居住生活產生矛盾 不破壞正常生活情調和氛圍 為宗旨 考慮到居室面積的局限 盡可能不用固定的隔斷來劃分和組織各功能單元 而是采用靈活的家具來圍合出不同性質的空間 讓各個空間功能變得更加靈活 利用色彩對工作區域和生活區域加以區分和進行氣氛營造 從而提高工作時的效率 要充分考慮SOHO族人的心理感受 可以在辦公區域設置一些健身器材或者小型的休閑設備 一方面可以減少選擇家庭辦公帶來的孤獨感 另一方面可以讓身體得到鍛煉 以最好的

17、狀態投入到工作中 SOHO產品特點研究 商住產品 鑒于SOHO需要同時滿足住宅和辦公的需要 在設計上 需要考慮兩者需求的統一 用地特點用地性質為辦公 年限50年對周邊環境要求較高 一般依托成熟商圈或者產業園區或者高科技園區 產品特點靈活的戶型分割 更多的機動空間獨立的衛浴設置 管道煤氣對物業管理要求高 SOHO建筑的特點在于 最大程度滿足辦公需求的同時 保證生活環境的優雅與高尚 保證生活舒適的同時 追求商務辦公的便利 SOHO產品特點研究 未來發展方向 SOHO產品未來發展方向 分布 功能 將 SO 和 HO 的功能融為一體 在增設公共會議室 提供商務秘書等商務配套服務的同時 完善 HO 的功

18、能 比如LOFT 通過加大層高形成復式空間 將生活區和辦公區分離 即使沒有煤氣設施 也能增強居住感覺 產品多元化分布 SOHO產品正在成為上海 深圳等城市寫字樓市場的一支補充力量 開發商不妨在這些地段提供滿足目標客戶需求的SOHO產品 工住合一 SOHO 介于商務辦公和個性居住之間的產品物業 獨特建筑風格 建筑外立面區別傳統寫字樓或普通住宅 通過材質 風格獨特的造型 強化建筑的視覺沖擊力 打造個性鮮明的建筑形象 功能多樣性 可商可住的復合功能 為自由辦公和個性生活提供了無數種可能性 自由空間魔方 針對商務 居住空間的彈性化策略 通過標準單元的拼接與分割 平層或者挑高的多樣化空間設計 滿足不同面

19、積的辦公 居住需求 居住OR辦公 復合功能 自由空間 SOHO魔方 獨特建筑風格 通過材質 風格獨特的造型 強化建筑的視覺沖擊力 打造個性鮮明 現代簡約 區別普通住宅的建筑形象 功能多樣性 SOHO公寓 可商可住 為辦公和生活提供了無數種可能性 自由空間魔方 針對商務 居住空間的彈性化策略 通過標準空間單元及拼接 滿足不同面積的辦公 居住需求 個性造型SOHO 空間魔方創意SOHO 三里屯SOHO 建外SOHO 海上海 中弘北京像素 案例 銀河SOHO SOHO案例研究 三里屯SOHO 個性造型SOHO 商住兩用的SOHO公寓 區別于傳統寫字樓的標準層平面 空間分隔靈活 通過材質 風格獨特的造

20、型 外立面顏色的差異 強化建筑的視覺沖擊力 銀河SOHO 三里屯SOHO 區位 三里屯SOHO項目位于北京市朝陽區工體北路南側 南三里屯路路西 是三里屯商業區核心地段的商業 辦公 居住綜合社區 交通 三里屯SOHO緊鄰CBD 燕莎 東直門 朝外等區域的核心位置 三里屯SOHO 項目概況 三里屯SOHO 四層 部分五層 以上區域 北部五棟為寫字樓 南部四棟為公寓 地下1層至地上四層 部分五層 為商業 下沉廣場聯通整個項目 辦公 商業 二期 公寓 商業 一期 三里屯SOHO 項目規劃 三里屯SOHO 前衛設計 三里屯SOHO 樓的外部沒有棱角 內部床修時尚 動感 為來訪者和住戶創造一個有吸引力的

21、友好的城市空間 九個塔樓共兩種立面設計一種是采用由玻璃和鋁板構成的垂直形式 以體現塔樓的纖細形態 一種是由石材和彩色玻璃等暖色物質構成的水平形式 以突出塔樓無棱角 曲線形外表的連續形態 九幢形狀有機協調的超高層建筑匯聚在一起 形成了一種 未來大峽谷 的自然意境 展現給了我們從未見過的 市中心VS自然 的風景 三里屯SOHO 下沉廣場 三里屯SOHO 下沉花園廣場將5個購物中心串連起來 功能豐富 46萬平米的建筑讓這里就像一個濃縮了的城市景觀 在這種得天獨厚的環境中三里屯SOHO將成為北京最聚人氣的戶外步行商業街區和休閑廣場 辦公A座 流線型標準層布局 戶型面積在200 300平方米左右 偏向商

22、務辦公功能 空間分隔靈活 特點 流線型標準層布局 滿足每一戶型最大采光面 戶型面積在200 300平米左右 偏向商務辦公功能 三里屯SOHO 三里屯SOHO 戶型產品 公寓D座 流線型標準層布局 戶型面積在106 250平方米左右 商住兩用 空間分隔靈活 特點 流線型標準層布局 滿足每一戶型最大采光面 戶型面積在106 238平米左右 可商可住 三里屯SOHO 三里屯SOHO 戶型產品 SOHO公寓戶型1 戶型面積108平米 特點 戶型面積108平米 可自由分隔為辦公空間 也可設計為一房兩廳居家戶型 三里屯SOHO 三里屯SOHO 戶型產品 SOHO公寓戶型2 戶型面積181平米 特點 戶型面

23、積181平米 可自由分隔為辦公空間 也可設計為四房兩廳居家戶型 三里屯SOHO 三里屯SOHO 戶型產品 SOHO公寓戶型3 戶型面積249平米 特點 戶型面積249平米 可自由分隔為辦公空間 也可設計為四房兩廳居家戶型 三里屯SOHO 三里屯SOHO 戶型產品 SOHO公寓戶型4 戶型面積147 17平米 三里屯SOHO 以SOHO模式作為核心設計實現空間最大化共享全部采用落地窗采光 通過開放空間的設計 體現SOHO生活的現代感和便捷性拐角和不規則墻面可以充分利用缺點 戶型不夠方正一梯多戶 私密性差 開放式空間 充分利用空間 三里屯SOHO 戶型產品 銀河SOHO 銀河SOHO 項目概況 銀

24、河SOHO 扎哈 哈迪德 西起東直門內南北小街 東至東城區邊界 北起安定門東大街 南至建國門內大街 銀河SOHO 項目規劃 銀河SOHO 銀河SOHO 外觀設計 銀河SOHO 優美的建筑群營造了流動和有機的內部空間 也形成了引人注目的地標性建筑景觀 設計的一個主題是借鑒中國院落的思想 創造一個內在世界 而同時 這又是一個完全二十一世紀的建筑 不再是剛硬的矩形街區及街區之間的空間 而是通過可塑的 圓潤的體量的相互聚結 溶合 分離以及通過拉伸的天橋再連接 創造了一個共同進化的形體以及內部流線的連續運動 銀河SOHO 項目特色 銀河SOHO 每棟辦公樓都有一個自然采光的橢圓形中庭 給辦公人員創造一個

25、輕松自然的辦公氛圍 高層有部分戶型是內外兩面景觀 戶型外窗視野更加寬廣 部分戶型房間內具備連接上下水條件 可以在房間內自己增設小型衛生間或吧臺 四棟塔樓每個塔樓與相鄰的塔樓在部分樓層有空中走廊連接 便于不同塔樓辦公人員的交流 少數戶型有室外花園 少數頂層戶型還具備屋頂露臺條件 主要戶型建筑面積在100 300平之間 每個塔高層部分整層面積在2000平米左右 適合大中型公司整層購買和使用 銀河SOHO 銀河SOHO 項目產品 銀河SOHO 銀河SOHO 項目產品 55 建外SOHO 空間魔方創意SOHO 商住兩用的SOHO公寓 空間分隔靈活 通過標準單元的分割和拼接 以平層 躍層及錯層的多元空間

26、有機疊加 創意無限 實現如魔方自由變換的SOHO空間 SOHO案例研究 建外SOHO 建外SOHO 項目概況 地理位置 項目位于國貿橋西南角 東三環和長安街交叉的金十字 CBD核心區 銀泰世貿中心 中環廣場 世紀財源中心 中央電視臺和北京電視臺的建成 為這里帶來更加濃厚的商業氣氛和人文環境 中心區域適宜打造高檔時尚產品 SOHO成為接受度較高成功典范 建外SOHO 項目規劃 2棟寫字樓 18棟商務公寓 4棟SOHO別墅 l6條小街 300個店鋪 其它高層建筑為SOHO公寓 其它3層建筑為裙房 一個有住家 有店鋪 有辦公的一個功能混合的開放式場所 建外SOHO 建外SOHO 建外SOHO 小街文

27、化 建外SOHO沒有圍墻 16條小街在占地約17萬平方米的建筑群中穿梭串連 制造出充滿人情味的小街文化 每天近5萬人在這里居住 工作 玩樂 弧形和直線的走道容許不同角度的風景 每棟建筑以不同角度站立 住客能看人也被看 同時保持著一種安全的距離 建外SOHO所帶來的不單是突破性的建筑概念 更提倡一種北京新生代的居住模式 商業為開放式布局形式 沿街商業與內街相結合 使街道貫穿在建筑之中 中心圍合空間設置內部商業 使街區內部亦成為公共步行空間 建外SOHO的商鋪沿街設立 獨立進出 面積從100平米到600平米不等 設施齊全 咖啡館 火鍋店 料理店 音像店 美容院 時裝店等商家進駐 建外SOHO 建外

28、SOHO 小街文化 建外SOHO商鋪眾多 其中包括星巴克旗艦店 同仁堂旗艦店 渝鄉人家旗艦店 東田造型旗艦店 美克美家 溫帝吳等眾多極具風格的時尚店鋪 內街 內街獨立商業 內街獨立商業 內部商業增強商業的規模性和整體感 使內外商業相互融通 打造社內開放步行景觀 獨具特色 建外SOHO 建外SOHO 小街文化 建外SOHO 建外SOHO 后現代創作 簡潔時尚的立面設計 落地的玻璃幕墻 通透明亮 純粹的白色 清醒自然 地下一層的走廊種植一些樹木增添生機 樹冠長出一層地面 給人感覺樹從地底下長出來 獨特的地下走廊設計使整個空間更有活力 各式聯廊的設計 增添了建筑美感 交通動線考慮合理 同時使整個社區

29、緊密聯系 建外SOHO標準層1 面積在100 160平米的平層空間 中間通道盡端挑空設置空中平臺 所有的外墻都可分配給居室 確保各戶面向外部空間較大 自然采光 通風好 入戶門錯開 確保私密性 樓道內設置公共起居室 commonliving 這里是交流的場所 也可以在這里接待客人 過道端頭挑高處理 控制公攤面積 形成立體空間感 159M2 97M2 137M2 133M2 97M2 138M2 挑高 每梯6戶 走道中置 交通核心筒靠端頭布置 戶型設計靈活多樣 可商可住 戶型面積97 159平米不等 建外SOHO 建外SOHO標準層2 面積在120 165平米的平層戶型結合躍層戶型設計 在建筑的中

30、央配置電梯和樓梯 所有的外墻都可分配給居室 確保各戶面向外部空間較大 自然采光 通風好 按照不同功能區統一設置 空間變化更換靈活 衛生間 廚房靠邊設置 利于空間調整 130M2 132M2 120M2 165M2 85M2復式一層 161M2 每梯6戶 走道中置 主要交通核心筒中心布置 戶型面積120 165平米不等 建外SOHO 海上海LOFT 海上海LOFT 三幢純玻璃幕墻LOFT 建面7萬多平米 以平層及錯層的多元空間有機疊加 創意無限 海上海LOFT主要經濟技術指標 LOFT錯層戶型1 戶型面積150 170平米 LOFT錯層層高5 3米 面積在150 170平米左右 海上海LOFT

31、LOFT錯層戶型2 戶型面積150 170平米 LOFT錯層層高5 3米 面積在150 170平米左右 以多元空間有機疊加 客商可住 戶型內功能空間涵蓋 前臺接待 會客室 辦公區 會議室 休閑活動區 廚衛等 海上海LOFT LOFT錯層戶型3 戶型面積150 170平米 LOFT錯層層高5 3米 面積在150 170平米左右 以多元空間有機疊加 客商可住 戶型內功能空間涵蓋 前臺接待 會客室 辦公區 會議室 休閑活動區 廚衛等 海上海LOFT LOFT平層戶型1 戶型面積100 120平米 LOFT平層層高3 4米 面積在100 120平米左右 可商可住 戶型內功能空間涵蓋 前臺接待 會客室

32、辦公區 會議室 休閑活動區 廚衛等 海上海LOFT LOFT平層戶型2 戶型面積100 120平米 LOFT平層層高3 4米 面積在100 120平米左右 可商可住 戶型內功能空間涵蓋 前臺接待 會客室 辦公區 會議室 休閑活動區 廚衛等 海上海LOFT 70 70 垂直交通與平面布局示意 通廊式標準層中的雙朝向房 通過交叉錯層空間 一個戶型擁有了兩個朝向 交叉式立體復式 5 48米層高 中弘北京像素 71 充分利用 走廊空間 朝向利用此部分的暗室 設置為儲藏式贈送空間 不計算建筑面積 中弘北京像素 錯落別致的室內空間 符合個性化客戶的個性需求 中弘北京像素 74 SOHO產品打造 品質感提升

33、 舒適度提升 附加值提升 增加標準層采光空間 板式LOFT布局單元戶型的左右采光性不足 在犧牲容積率的前提下增加采光公共空間 回廊 每隔數單元 設置一個內部凹廊 以改善板式商住樓采光性能差的缺點 設置凹廊可能會占用建筑面積 犧牲容積率 內部凹廊 底部可以架板 上不封頂 最為公共空間使用 也可以不架板 直接改變建筑立面形狀 亦可交房時不架板 但預留鋼掛 業主夠買后可以自行封隔 內部凹廊亦可以作為贈送空間 提升單元戶型品質同時 增加產品價值 提升單價 1 品質感提升 增加標準層采光空間 平層中設置內凹廊 提升單元戶型的采光性能 交付后可作為贈送空間 凹廊組合上層多個橫向平面上的凹廊 在縱向空間上聚

34、合在一起 形成大的采光空間 提升產品品質 外立面表現力也因此豐富起來 產品品質與舒適性PK 犧牲建筑面積減少的收入 犧牲部分建筑面積在每個平層中穿插凹廊可適當提升整體產品質 1 品質感提升 1 品質感提升 增加標準層外部空間 標準層凸出部分作為建筑的標志 對內可作為公共空間 在外部表現為個性建筑細節 提升品質 標準層凸出部分作為建筑的標志 對內作為公共空間可增加采光 在外部又表現為現代化十足的個性建筑細節 提升觀感品質 62 樓下 62 樓上 戶外走廊空間 利用公共走廊空間 作為交叉式兩戶的中轉平臺 形成一個單元上下層兩種朝向的創意空間 既能豐富產品特性 又增加了整體營銷賣點 2 舒適度提升

35、交叉式立體復式 5 2米層高 交叉錯層空間 連接樓上樓下錯層空間的樓梯設置于外走廊挑高上層 一個戶型擁有了兩個朝向 交錯使用創意十足 上下左右單元合并上下兩套中 下面一套隔為兩層 上面一套挑高 可實現上下共三層使用面積 對門的兩套設置反之 組合成創意十足的辦公空間 企業辦公較常見 錯層組合上層面積大于底層面積 多出面積為完全贈送 但對開門的板樓LOFT一般無法作出此類品質 點式LOFT 點式SOHO 圍繞核心筒四周布局 2 舒適度提升 交叉錯層空間 通過戶內空間的挑高 錯層拼接 可組合成創意十足的辦公和居住空間 80 建筑面積約52 5M挑高 內部錯層空間 根據不同區域的空間功能和屬性 對室內

36、各層層高進行合理的布局 2 舒適度提升 內部錯層空間 不降低樓下功能空間層高 提升樓上主臥層高 反之提升樓下客廳燈層高 降低樓上書房 次臥等層高 室內錯層隔板 室內樓梯 部分隔板室內錯層 室內躍層 入戶門 二樓主臥室空間 一樓廚衛空間 二樓次臥 書房 客廳 餐廳 2 舒適度提升 二樓戶型 面積贈送 徹底利用走廊上層挑高部分 在滿足基本需求的前提下分別贈送予對門單元 一樓戶型 過道空間 走廊贈送空間 A戶 B戶 過道3 2M 4 9M 走廊空間剖面圖 臥室 3 附加值提升 利用走廊贈送設置衛生間 建筑面積約43 贈送空間 2樓臥室 面積贈送 走廊上空贈送空間 可作為衛生間 臥室 衣帽間 儲物室等功能空間 衛生間 3 附加值提升 84 TheEndThankYou