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1、,東莞商圈分布,目前，東莞主城區主要以傳統的四大商圈為主，各個商圈又分布在不同的點，每個商圈的 發展規模及特點均不一樣。2006年以來，東莞商業發生根本性變化，各大商圈迅速崛起， 東莞從一個沒有商業的城市逐步向商業化城市邁進。,東莞以居住帶動商業， 南城及東城為主的商業 快速發展，成為東莞高 檔消費的主要場所。匯 集休閑、購物、娛樂為 一體的大型綜合商業體。 萬江商業逐步走向成熟， 滿足周邊生活需要。莞 城商業還在續寫昨日的 輝煌。,南城鴻福商圈的分布及分析,商圈發展背景 市政府的規劃，南城的商業、會展、物流、餐飲、金融等現代服務業發展得如火如荼，一幢幢高檔新型寫字樓陸續崛起，一批批國際國內知
2、名品牌和金融機構搶灘登陸。 商圈的現狀 鴻福路作為東莞金融大道，寫字樓進駐率逐步提高，使南城寸土寸金，鴻福商圈屬于新興商圈，商圈范圍較小，發展速度快，輻射范圍廣。,南城鴻福商圈分布及分析,消費人口狀況及特征 目標人群：少量本地居民、多以外來人群為主，職業以寫字樓白領為主。 商圈經營檔次 由于目標人群多以外來人口為主，整體商圈經營檔次中等偏上。 商圈商業體量及消費力 南城商業面積總量為8.5萬，折合消費人口7萬人，人均面積1.23 。 商圈業態概況 整體業態比例：超市、百貨、服裝、餐飲、娛樂、電器等業態占較大比例。如圖所示 租金及售價狀況,南城商圈業態構成,南城鴻福商圈發布及分析,商業分布 以鴻
3、福路為主干，商業網點海雅百貨、萊蒙商業中心、嘉信茂商業廣場、沃爾瑪、家樂福超市等。,商圈小結 1、市政府把主要市政配套設施集中在城區內，南城區鴻福路一躍成為CBD中央 商務區。但由于對比其它城區商業起步較晚，南城區內商業氣氛仍稍為欠缺。 2、商圈依靠海雅百貨、沃爾瑪的等大型品牌影響力吸引消費者。 3、商圈離東莞大道距離非常近，交通條件非常便利，為本商圈帶來了人流和需 求。,南城CLD商圈發布及分析,商圈發展背景 依憑社區逐步發展，而形成片狀商業區。多以集中商業為核心，與住宅底商相結合的商業分布形態，催使商圈發展的特點，社區性業態眾多。 CLD商圈的現狀 CLD商圈覆蓋面廣，跟隨社區的發展不斷成
4、熟，有龐大的社區消費人群為商業發展支撐，同時深受南城商務金融的發展及三舊改造進程的影響，該區域市政生活配套完善，同時具有明顯的交通優勢，規劃中的輕軌R1、R2線、廣莞惠城際線也將交匯于此，所以此區域發展前景十分廣闊。,南城CLD商圈發布及分析,消費人口狀況及特征 以周邊小區的居住人口為主，多是新莞人，本地人少、商務人士居住，高端消費力集中 。 經營檔次：中高等 商圈商業體量及消費力 CLD商業面積總量為13萬。 商圈業態發展概況 百貨商家少，除了服裝外，多以超市、餐飲、娛樂、家電等社區性消費的業態為主。如圖所示 租金及售價狀況區域,南城CLD業態構成,南城CLD商圈發布及分析,商圈小結 1、以
5、社區居民為主要消費群體，區域屬性較強，商圈影響局限在周邊社 區，難以形成對城區廣泛的輻射性。 2、依托住宅開發，隨著政府預把CLD變身為新中央商務區，未來發展前景廣 闊。,商業的網點分布 以S256、東莞大道為主干。南城步行街、東泰商圈、第一國際與西平商圈均分布在左右兩側。 南城步行街商圈網點：富民商業街、中信新天地底商，第一國際網點：匯一城，東泰的網點：怡豐廣場、嘉榮、友誼商城，西平的網點：彩怡百貨、未來世界、沃爾瑪等,萬江商圈的分布及分析,商圈發展背景 萬江過去的主要經濟支柱是水泥、建材等高污染工業，根據政府新的規劃思路，把萬江建成中心區的商貿物流中心。華南MALL揭開了這一改革的序幕，但
6、由于缺乏市場支撐，華南MALL商業體量過大，前期招商經營難以維持。萬江商圈的形成主要以華南MALL為核心展開，商圈的形成稍顯牽強，需要較長的市場培育期。 商圈的現狀 隨著政府規劃的落實，萬江轉型的成功，萬江商圈有可能發展成為及旅游觀光、休閑購物、商貿物流于一體的大商圈。但所需時間較長。,萬江商圈分布及分析,商圈的消費人口狀態及特征 目標人群：本地居民、工廠打工一族、中高低收入者等。 商圈的業態概況 整體商圈的業態比例：以購物、休閑、娛樂、美食、餐飲、旅游為主。大型品牌代表嘉榮 、麥當勞、肯德基、必勝客、中國郵政、招商銀行、時尚電器、歡笑天地等。如圖所示 商圈商業體量及消費力 萬江商業面積總量為
7、15.8萬，折合消費人口10.7萬人，人均面積1.48 。 經營的檔次 ; 消費力以附近居民和打工一族為主，項目整體檔次為中低檔。 租金狀況,萬江商圈業態構成,萬江商圈分布及分析,商圈小結: 1、商圈內商業體量龐大，片區消費難以支撐。 2、商鋪空置量，眾多實力商家紛紛撤離，商業市場需要較長的培育期。,華南MALL,麥德龍,莞穗路,商業網點 分布于萬道立交橋下面萬江路兩側、莞穗路附近，主要商業網點有華南MALL、麥德龍、都會廣場等。如圖所示,萬江路,都會廣場,莞城西正商圈的分布及分析,商圈發展背景 莞城商圈是東莞最先發展形成的商業旺區，商圈形成時間早，自發形成，缺乏規劃發展成熟，屬于傳統型的商圈
8、。 商圈的現狀 由于商圈內商業多為自發形成的商業街，硬件配套落后，停車位缺少。低檔次的個體商家與品牌商家交叉經營，導致商圈經營形象雜亂，難以形成統一的高端形象。 同時處于老城中，缺乏進一步開發的商業用地。,莞城西正商圈的分布及分析,消費人口狀況及特征 莞城商圈以低價、潮流時尚吸引人群消費。目標人群以外來人口及周邊居住的老莞人為主。 商圈經營檔次 商家主要以中低檔次商家為主，輔以少量的品牌商家，整體經營檔次中檔偏低。 商圈商業體量及消費力 莞城商業面積總量為28.6萬，折合消費人口20.7萬人，人均面積1.38 。 商圈業態比例概況 潮流、時尚性服裝是商圈內主要的業態類型，其次是超市、手機數碼和
9、餐飲。如圖所示 租金及售價狀況 由于商圈發展較為成熟，因此商圈內租金及售價均比較高。,莞城商圈業態構成,莞城西正商圈的分布及分析,商圈商業分布 莞城商圈形成了以百佳、天和百貨為節點，多條商業街發散型的商圈形態。商業街有市橋商業街、向陽路商業街、西正商業街等。,商圈小結 1、自發形成，缺乏統一管理和經驗，檔次參差不齊，商業形象較差，發展空間有限 2、 商圈內同質化競爭嚴重，數條商業街經營的檔次及產品基本類同，經營競爭極 為激烈。 3、天和百貨和百佳超市在經營上形成互補，形成了強大的集成效應，發展成熟，商 業氛圍濃厚，是莞城商圈內最為繁榮的一點。,東城東縱商圈的分布及分析,商圈發展背景 東城商圈依
10、憑眾多大型高檔社區，發展而形成。東城商圈內聚集了眾多富人階層及外國人，消費能力巨大。 商圈在現狀 東城是東莞高檔社區集中，東莞本地富人和外籍人口集中的地方，消費基礎雄厚。2010年，東莞政府提出打造四大中心區的規劃，東城商圈正式定位為中央商貿區，同時輕軌東城路站的投入使用也必將帶來豐富的人流。,東城東縱商圈的分布及分析,消費人口狀況及特征 東縱商圈目標消費人群以東莞本地人、外籍人士、外來高收入人口、等中高收入人群為主。 商圈經營檔次 東縱商圈內大型品牌商家眾多，其中星河城更是逐漸發展形成全東莞最為高端的百貨店。 大型品牌代表海雅百貨、百佳、好又多、火山湖影院、國美、家樂福、時尚電器,整體檔次中
11、高檔。 商圈商業體量及消費力 東城商業面積總量為20.3萬，折合消費人口15.4萬人，人均面積1.32 。 商圈業態發展概況 商圈業態主要是服裝、超市、百貨、電器為主。 商圈租金及售價,東城商圈業態構成,東城東縱商圈的分布及分析,商業網點 集中分布于東縱大道、東城大道、東城中路、東興路的兩橫兩縱之間，主要商業網點有東湖廣場、地王廣場、威尼斯廣場、盈鋒廣場、君豪商業中心、世博廣場、世紀廣場、星河城、東城酒吧街等。如下圖所示,商圈小結 1、商圈規模龐大，發展成熟，業態發展豐富。大型的購物中心、特色情景 商業街并存，集規模性、品牌性、特色性于一身。 2、龐大的中高端消費人群及中央商貿區定位，促使東縱
12、商圈成為東莞唯一 具備發展高端商業體的潛力。 3、未來輕軌的開通，也必將促進其商業的進一步繁榮。 ,東莞商圈的總結分析,1、東城商圈最為活躍 商圈規模龐大，發展成熟，業態發展豐富。大型的購物中心、特色情景商業街并存，集規模性、品牌性、特色性于一身，從而吸引了龐大的中高端消費人群進入該區域，同時也是鎮區如寮步、松山湖等消費者進入城區的首選逛購區域。,東莞商圈的總結分析,2、零售商業形態升級 東莞商業正在逐步的升級換代，傳統超市+百貨的商業形態正在被一站式體驗型商業取代。 由于東莞普遍存在消費力的外流的現象，傳統的商業形態的生存空間小。以特色餐飲、娛樂吸引客戶消費，以體驗式商業空間、一站式消費為核心競爭力的大型購物中心涌現。在這些大型購物中心中，不僅僅能購物，還能娛樂、休閑、就餐等，多種功能的集成，加強了便利性，提升了消費者的生活品質。,東莞商圈的總結分析,3、招商、經營管理受到重視 由于東莞商業市場長期重銷售，輕經營，缺乏專業的經營管理公司。導致了商業的可持續經營能力差，商業賣給業主后，發展商即刻不管不顧，市場上商業經營不善，空置現象嚴重。鋪依然空置，租賃不出去，而導致業主鬧事，發展商不得不繼續賠本返租。 招商、經營管理作為商鋪后期持續經營的關鍵，正逐步被發展商所重視。商鋪，有商才有鋪。缺乏招商、經營管理，難以持續經營，商鋪就不具備實際的價值。,
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