大型購物中心項目考察報告.ppt

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1、北京大型購物中心項目考察 CBD商圈之國貿商城 王府井商圈之東方新天地 北京商業 商圈總體概況 CBD商圈之世貿天階 購物中心項目KPI指標總結 1 2 3 4 5 北京商業發展總體概況 北京商業的發展已經進入一個黃金時期 規模大 商業飽和度日益增強 業態層次鮮明 檔次不斷提高 規模巨大 支柱地位 檔次高檔 特色突出 在2008年全球經濟危機蔓延的大環境下 北京商業仍然保持加速發展 社會消費品零售額卻創出了4500億元的新高 隨著北京商業規模不斷擴大 許多國內外頂尖品牌看中北京商業發展的巨大潛力 入駐北京 北京商業的檔次越來越高 商業增加值在GDP中的比例逐年上升 是從業人員最多的行業 成為北

2、京經濟社會發展的支柱行業之一 為北京經濟增長和社會穩定做出了重要貢獻 北京強調發展特色商業 培育發展特色商業街和特色市場 老字號 是北京特色商業發展的重要力量 紅橋市場 潘家園舊貨市場等特色市場成為京城獨特的發展景觀 王府井商圈 CBD商圈 西單商圈 北京商圈分布 西單和王府井是北京最傳統的商圈 隨著時間的發展 新型商圈不斷崛起 多中心商圈特征日益明顯 形成原因 北京最傳統的商圈就是西單大街和王府井大街 然后隨著時間的發展 在北京的環形城市結構在周邊形成了眾多的商圈 新型商圈不斷崛起 市場競爭日益激烈 形成了眾多傳統的商業聚集區域 也逐漸形成了北京的商圈格局商業區域包括 前門商業區域 阜成門商

3、業區域 朝陽門商業區域 東直門商業區域 東單商業區域 安貞商業區域 馬甸商業區域等 重點商圈包括 CBD商圈 燕莎商圈 王府井商圈 西單商圈 中關村商圈 亞奧商圈等 多中心商圈概況 購物中心模式成為主流 北京2007年開業的商鋪面積將達到410萬平方米 其中以購物中心模式運作的約為280萬平方米 占總面積的68 3 北京新建的眾多項目都是采用購物中心模式 購物中心已成為新商業地產項目的主流經營模式購物中心作為適應市場需求變化的產物 得到了業主 零售商和消費者三方的共同認可 便于管理在購物中心模式下 基本不涉及統一收銀 營業員管理培訓等復雜環節 對管理深度及廣度要求相對不高 因而易于被業主認可并

4、推行 一站式消費符合客戶需求隨著收入水平及文化素質的持續提高 人們的消費需求逐漸朝著復合式 感性化方向發展 而購物中心能夠連續實現購物 休閑 聚會等系列活動 可 一站式 地滿足人們多元化的需求 并且其空間規劃也更易為顧客創造愉悅的游逛體驗 為租戶提供更好的環境與百貨公司之敞開式賣場相比 購物中心通常能夠為租戶提供更大面積 更為獨立的店鋪空間 使入駐商家能夠更好地營造其品牌個性氛圍 促進形象價值提升 因而受到零售品牌 特別是強調感性售賣的中高檔品牌的高度認可 北京商業運營模式 購物中心已成為北京新商業地產項目的主流經營模式 得到業主 零售商和消費者三方的共同認可 王府井商圈 區位圖和項目圖如右所

5、示 商圈概況 主要由一條步行街帶動的 客流量大 以來京旅游的外地人為主 商圈范圍 王府井商圈南起長安街 北至燈市西口 東接金魚胡同 西連東安門大街 面積達45萬平方米左右 商圈特點 老字號聚集 商業檔次不統一 零售業態主導 對本地高端消費吸引正在淡化 商圈內發展不均衡 正在面臨全面提升典型項目 東方廣場 銀泰百貨 新東安市場 金寶匯 王府井商圈 新天地等大型綜合性購物中心的加入 頗具傳統色彩的王府井商圈逐步演變成一個國際性旅游商圈 東方廣場 新東安市場 東方新天地 東方新天地 占地10萬平方米 總建筑面積達80萬平方米 目前亞洲最大的商業建筑群之一 是真正的北京 城中之城 東方廣場 雄踞于北京

6、市中心 坐落于東長安街1號之絕佳位置 東方廣場規模宏大 位置絕佳 前瞻性高科技設計與高效率的辦公理念 加之頂尖的豪華居停與層出不窮的購物休閑樂趣 東方廣場名符其實地成為了一個生活新焦點 商貿新紀元 東方廣場 大型綜合體 北京東方廣場東方新天地開業于2000年 是由長江實業集團 和記黃埔 東方海外 中國銀行 中國保險共同開發 東方廣場 劃分為 東方經貿城 和 東方新天地 兩部分 東方經貿城 擁有八幢辦公大樓 一幢五星級豪華酒店及四幢酒店式服務公寓 東方新天地 包括五個不同風格的商場和一個中央噴水泉廣場 多個四季常綠的花園和一個龐大的三層室內停車場 項目簡介 1 東方經貿城 8幢甲級寫字樓 項目簡

7、介 1 東方經貿城擁有 幢甲級寫字樓 云集了眾多財富500強企業與各行業龍頭公司在此 東方豪庭公寓 2幢豪華服務式公寓 項目簡介 1 東方豪庭公寓擁有2幢豪華服務式公寓 為優雅 時尚與便利生活提供了保證 五星級酒店 北京東方君悅大酒店 項目簡介 1 五星級的北京東方君悅大酒店不僅擁有世界一流的酒店設施與服務 其充滿熱帶風情的大型室內游泳池更是令人嘆為觀止 東方新天地商業 市域頂級商業 項目簡介 1 東方新天地商場面積達12萬平方米 擁有7個不同主題的購物區 四季常青的花壇 市中心最大的五彩音樂噴泉以及擁有逾1 800個停車位的室內停車場 7個主題購物區 繽紛新天地 都市新天地 庭苑新天地 寰宇

8、新天地 活力新天地 尊萃時光別館和天空大道 商業簡介 2 7個主題購物區各有不同的商品定位 在裝飾風格上也各有特色 適合更多的消費層 另外有餐飲 娛樂 休閑等多種配套設施 使東方新天地在購物的基礎上具有更多的功能 繽紛新天地 臨近王府井商業街 人流量大 觀光游客多 地鐵站與東方新天地商場相連處位于該區 商業簡介 2 繽紛新天地裝飾風格熱鬧而明快 仿佛一個室內嘉年華會 走進這個區 繽紛的色彩及具有節日氣氛的裝飾使人心情開朗 主要商鋪有晨曦百貨 華潤超市 ESPRIT及精彩無限音像數碼廣場等 都市新天地 強調大都市的繁華 吸引都市消費主力軍 青年人 主要經營休閑品牌及珠寶飾品 商業簡介 2 都市新

9、天地的整體色調為簡潔的銀灰色 先進的超清晰大螢幕使人感到科技發展的脈搏 整個區充滿了高科技氛圍 滿足青年人的審美需求 此外 這里還有亞洲最大的鉆石精品店之一的恒信鉆石宮殿 展示藝術與科學完美結合的愛普生影藝坊 Apple Centre及知名品牌派 NE TIGER TomTailor Nike360等 購物之余 人們還可以從這里進入美食街 40多家食肆令人們盡享世界各地風味美食 庭苑新天地 位于商場中部 與北京東方君悅大酒店相連 商業簡介 2 在這里 典雅的裝飾風格中蘊涵著時尚的光芒 并匯聚著世界各地的頂級品牌 如E Zegna Charriol Dunhill KENZO PaulSmith

10、 PalZileri Givenchy Burberry S T Dupont Valentino和St John等 帶出高品味的消費理念 寰宇新天地 這是一個追求時尚的人士不可不去的部分 商業簡介 2 在這個高級購物廊里集中了國際品牌的服裝服飾 另外還有飾品精品店 如琉璃工房 施華洛世奇 無一不向人們傳達著精致高尚的生活品位 這部分商場裝修豪華尊貴 格調高雅時尚 聚集這里的國際品牌有Bally MaxMara Ports及Shiseido等 活力新天地 緊鄰東單北大街 擁有北京最大 種類最齊全的體育用品中心 商業簡介 2 運動100 大眾汽車品味車苑 奧迪品味車苑汽車展示廳及五星級東方新世紀

11、影院 時尚基地等主力店 展示現代生活便利新元素 尊萃時光別館 位于東方君悅大酒店與東方新天地首層連接處 是一個名表 珠寶的匯聚地 商業簡介 2 包括面積近200平方米的國內第一家歐米茄專賣店 其他已進駐的品牌還包括積家表 豪門世家 豪雅表 Zenith Korloff Mouteik 芳華珍珠及ShirelyJewellery等 為追求品質與時尚的人士提供更多的購物選擇 天空大道 位于東方廣場平臺層 是連接商場東方新天地及商務區東方經貿城的紐帶 商業簡介 2 此處不僅為在商務區的客戶在辦公之余提供了舒適的休閑環境 伴隨多家品牌及餐飲店鋪的入駐更增加了此區域的功能性 更大程度的為消費者提供便利

12、入駐此區域的商戶有多家特色餐飲店鋪如高檔新派中式餐廳東方寒舍 特色中餐家合私房菜 高檔日式餐廳道樂 高檔法餐凱帝思法餐廳 充滿異國風情的咖啡廳星巴克和林寶堅尼咖啡店 另有高級廚具店博德寶 勞斯萊斯汽車展廳 頂級家俱店易簡極家 尼康陳列室等 地鐵層商鋪 商業業態 3 男女服裝 BB15 百圖時裝店BB32 阿桑娜BB52 掂BB47 天寶兒BB66 SisleyBB23 MANGOBB06 播BB08A 江南布衣BB53 BB55 MissSixtyBB35 AnnaSuiBB50 VivienneTamBB31 Max COBB71B MEXXBB33 JustCavaillBB90 Oasi

13、sBB37 BB39 DKNYBB72 西羅直覺BB45A 奧德臣BB48 AlteaBB36 Replay 銀行 服務 其他CC27 意大利伊爾薩洗衣中心EE20 香港旅游開發局旅游咨詢及服務中心 百貨 超市AA11 BB01 晨曦百貨BB01A 華潤超級市場CC15 CC17 CC19 CC21 CC23 屈臣氏 娛樂 展廳 影音 圖書BB65 東方新世紀影院 娛樂 展廳 影音 圖書BB65 東方新世紀影院 休閑服裝 內衣用品BB17B 貝納通BB21B 酷BB22 納帕佳BB86 時尚基地BB20 蜜BB25 TimberlandBB56 JockeyBB51A 卓丹BB51B 卡爾克萊

14、恩牛仔DD01 10 BB62 BB60 i tBB11 BB09 LevisBB19 Nike360 BB29 Diesel休閑服BB61 BB63 奧莉 皮鞋 飾品 禮品BB07 法國圣伽步BB18 海盜船飾品EE02 南默帽子BB26 約瑟西寶EE03C 銀之堡EE13A EAJ飾品BB70 EasySpiritBB16 BataBB41 米蘭奴皮具專賣店BB43 思加圖EE17 公仔專賣店EE01 EE01E 俏金族BB40 BB42 PlusTTBB67 愛克佩特 珠寶 鐘表 眼鏡EE03 斯沃琪EE03B 時間世界BB46B 瞬間 永恒EE09 伊華時尚EE03A 設計者的時間EE

15、02A 科普洛特BB92 南洋之光 個人護理 美容EE05 佰草集EE07A EE07B 皇室美甲CC29 匠人組合EE08A ADE香水 百貨 超市AA11 BB01 晨曦百貨BB01A 華潤超級市場CC15 CC17 CC19 CC21 CC23 屈臣氏 地鐵層商鋪 商業業態 3 餐廳 快餐 咖啡廳BB08B AA37B 面包新語BB10 BB12A 星巴克咖啡EE12 CC01 DQ冰激凌CC02 水果撈CC03 吉野家CC10A 桃花島CC08 CC10B 米斯特比薩CC06 雪峰農場高山茶BB30 面愛面CC05 田野永和CC07 荷花泰菜CC26 貝兒多爸爸泡芙工廠CC16 西蜀豆

16、花莊CC18 山水居CC20 絢麗華夏酒屋CC25A 味百咖喱CC25B 肯德基 地鐵層商鋪 商業業態 3 餐廳 快餐 咖啡廳CC30B 蘇菲蛋糕巧克力店CC35 大食代EE06 驕意咖啡EE08 凡情 蒂諾比利時巧克力廊BB78 BB80 BB82 翡翠皇宮酒家BB88 俏江南FF06 美珍香FF08 味千拉面CC32 金翠河茶餐廳FF16 時時樂 FF02 優根芙絲FF12 一茶一坐FF10 真功夫CC11 麥兄弟面包工房CC09 素美人甜品工房FF03 百勝廚FF01 羅馬娜CC38 46 一品小籠食通天大街P1層 花花食界EE01C EE01D 美多有機生活館CC12 麻布十番 休閑服

17、裝 內衣用品AA64B Fila服飾專賣店AA35 Paul SharkA201A Esprit edcAA59A AA59B TommyHilfiger 皮鞋 飾品 禮品A107 阿加達首飾A106B 金色寶藏A110 派克AA12 黃錦A410 AA46 AA48 琉璃工房AA53A AA53 萬寶龍AA55B AA57 施華洛世奇SS07 巴利GG12 文房一號AA27 FolliFollieAA07B OxetteAA26 LloydA508 法騰EE01F EE01G 北京奧運會特許商品AA59C StuartWeitzmenGG10 GG11 祖堂 個人護理 美容AA19 歐舒丹E

18、E01A EE01B 美甲AA21 水芝澳AA50A 資生堂美的空間A512 AA52B 瑪花纖體AA06B 無添加 首層商鋪 商業業態 3 男女服裝AA10 上海徐AA17 慕詩AA16 天山AA18 瑪絲菲爾AA25 MaxStudioAA31 AA33 東北虎皮草AA15 KookaiAA23 AtmaA402B MaxMaraAA61A EricBompardSS05 A305 柏佰利GG03 GG05 KK03 上海灘A210C 切瑞蒂1881A310 索尼婭 里基爾A407 LaperlaA203 NinaRicciAA43 高田賢三A307 費雷 男女服裝A210 A212 寶姿

19、1961A301 A302 A303 A306 TrussardiA202 皮爾曼都AA67A 歐時力AA41 CoachA201D A TestoniAA20 派SS06 A308A 杰尼亞AA32 登喜路AA36 都彭AA39 紀梵希AA45 爵士萊利PE Apt 01 恒龍洋服A307 費雷AA37 康納利AA42 A405 波士AA22 肯文迪GG08 克蘭迪隆 首層商鋪 商業業態 3 娛樂 展廳 影音 圖書AA02 BB01B BB02 精彩無限音像數碼廣聲A510 奧迪品味車苑AA50 大眾汽車北京奧運車苑AA52A Bose音響AA51 Vertu手機AA63 B O音響A106

20、A DGLifestyleStoreA103B ITBar 銀行 服務 其他BB12B 柯達快速沖印店CC22 煙草專賣店 百貨 超市AA11 BB01 晨曦百貨 珠寶 鐘表 眼鏡A103A 瑞士梅花表A109 名表城AA07A 琦凡珠寶AA06C AA08 伊麗 羅氏AA09 普柏琳EE15 愛斯寶AA29 恒信鉆石宮殿GG01 豪雅表GG02 真力時GG06 海倫 芬GG15 GG16 摩蒂克SS01A 帝陀表AA06A 卡西歐A403 A401 蒂凡尼SS01A 帝陀表 餐廳 快餐 咖啡廳BB28 天福茗茶AA56 麥當勞CC28 CC30A 元綠回轉壽司BB05B FF05A FF05

21、B 巴黎貝甜BB05A 思冰客冰激淋 珠寶 鐘表 眼鏡AA06A 卡西歐A403 A401 蒂凡尼SS01 SS01A 勞力士GG07 卡洛夫A506 亮視點AA05A AA05B 浪琴和雷達AA03 天梭表A108 西鐵城AA49 BlancpainA408 墨涅塔GG09 芳華珠寶AA22 JustGoldKK01 KK02 陀飛輪A101 江詩丹頓A502 萬國表 首層商鋪 商業業態 3 PW1 06 09 博德寶廚柜娛樂 展廳Pw1 11 12 尼康娛樂 展廳PW Apt 01 02 易簡極家娛樂 展廳PW2 10 15 中國銀行北京市王府井支行銀行 服務PW3 10 15 中國工商銀

22、行銀行 服務PE1 09 12 中國建設銀行銀行 服務PW2 16 17 渣打銀行北京分行個人理財中心銀行 服務PE3 01 02 長江商學院銀行 服務SS09 北京銀行24小時自動銀行銀行 服務PE3 03 07 招商銀行北京分行東方廣場支行銀行 服務PW1 01 05 金考復印服務銀行 服務 天空大道商鋪 商業業態 3 PE2 01 10 生活方式專賣店男女裝EE11 A105 雅天妮飾品 禮品PW Apt 06 湯尼英蓋個人護理 美容PW2 01 05 海洋洋個人護理 美容EE16 PE Apt 05 思妍麗個人護理 美容EE05A Eternal香水個人護理 美容PC2 01 03 牛

23、扒工廠餐廳PW Apt 03 佐億咖啡咖啡廳PW Apt 05A 品諾酒窖餐廳PW3 01 07 寒室餐廳PE1 01 08 道樂日式菜館餐廳 歐米茄 Omega 全球最大旗艦店 面積近600平方米 項目主力店 4 自1848年成立至今 歐米茄在時計精確度 各類型比賽 運動項目計時 到專業太空手表和潛水表的設計方面均屢獲獎項 曾見證人類征服太空 先后22次擔任奧運會的指定計時 創下多項精確計時紀錄 除此之外 在1999年由英國制表大師佐治 丹尼爾 GeorgeDaniels 研制的革命性同軸機芯 成為20世紀機械手表界的最重要發明之一 歐米茄還將為溫哥華2010年和倫敦2012年奧運會及傷殘人

24、士奧運會作大會的指定計時 旗艦店的設計由日本設計師足立和夫 KazuoAdachi 操刀 以大自然作為主題概念的設計 完美表現時間 太陽 水和地球四個重要元素 力求為北京的鐘表愛好者帶來高雅而愜意的購物享受 鐵獅東尼 a testoni 鞋中之皇 北京旗艦店 項目主力店 4 AmedeoTestoni于1929年在當時的意大利皮鞋之都博洛尼亞 Bologna 創立了a testoni 并一直以生產高質素男裝皮鞋而著稱 鐵獅東尼的工匠技術繼承了17世紀藝術工匠的豐富經驗和傳統 一雙男鞋從設計 打樣 選革 加工 剪裁 訂制 打磨 中間需經過兩個多月的時間才完成 以嚴謹的審美標準作為模板 造就了每雙

25、皮鞋完美的縫合和打磨 尤以黑牌皮鞋系列帶有這影子 黑牌系列象征著典雅的自我追求與時尚的風格 訴說著現實與理想的極致 皮爾曼都 PierreMantoux 北京旗艦店 項目主力店 4 PierreMantoux代表著經典與時尚 象征著精致與典雅 主要針對19 65年齡層并具有一定的消費水平的消費群體 PierreMantoux的設計理念走在時尚前沿 以獨一無二的產品風格和極致服貼的人體工學設計 引領時尚潮流 為時尚的女性增添自信 PierreMantoux北京旗艦店亮相北京東方新天地 純粹而別致的時尚專賣店內承載著充滿意大利時尚誘惑的PierreMantoux襪裝 帶來一種全新的充滿個性的時尚新

26、元素 意大利一線襪裝品牌PierreMantoux 皮爾曼都 是意大利最著名 歷史最悠久的襪裝生產商之一 目前該品牌只有在全球的高級百貨公司內有售 切瑞蒂1881 Cerruti1881 北京旗艦店 項目主力店 4 1881年 Cerruti家族于意大利創立了第一間紡織廠 所設計生產的布料 深受歐洲及世界各地裁縫師推崇 Cerruti1881延續百年經典 讓時裝成為生活中的一種藝術及態度 并因對時尚的獨到見解 受到眾多電影巨星的喜愛 李察 基爾 RichardGere 身著Cerruti出演 風月俏佳人 華人影星周潤發也以一身Cerruti禮服出席奧斯卡頒獎典禮 全新Cerruti北京旗艦店

27、在黑白色的簡約設計上 配合黑鋼鏡面的效果 營造出型格高尚的時代感 購物休閑娛樂美食俱全 的購物中心 商城特色 5 東方新天地除了服裝服飾 珠寶名表 還有一家汽車展廳 一家多廳電影院 兩家音響專賣店 多家美容美發機構和50多家餐飲店鋪 堅持提供最全面 最時尚的 一站式 購物體驗 項目融入香港風情的元素 商城特色 5 東方新天地是由長江實業集團 和記黃埔 東方海外 中國銀行 中國保險共同開發 所以里面也融入了很多香港風情 如廣告宣傳 商鋪等 甚至用粵語播音 建筑特色 項目將四合院和現代建筑的理念相結合 內圓外方 門內有門 樓中見樓 商城特色 5 東方廣場巧妙結合傳統四合院概念和現代建筑構思 完美再

28、現東方古韻同時 又不失雄麗典雅 其內圓外方 門內有門 樓中見樓的設計更象征著無限商機 無論室內與室外 東方廣場均開辟了市中心罕有的綠化空間 常年綠意盎然的環境 頗有些鬧中取靜 市內綠洲般的由衷喜悅 運營管理 6 東方新天地適時 適勢而變則鑄就了他本身的輝煌 東方廣場一直在改變 而且是向著好的方向變 為了改變王府井客流與東方廣場不相融的問題 東方新天地在開業第一年就花了1100多萬元在商場推廣上 希望盡快提升商場的知名度 并希望改變北京市民不去王府井購物的思想 從2003年起 東方新天地開始對租戶進行10 的清洗 一些不符合東方新天地理念的租戶被退約 清洗之后 我們引進的就是與林保堅尼類似的世界

29、頂級品牌 這場租戶洗牌運動將會以10 的速度進行 直到第二年中旬 在引進眾多世界一線品牌之后 特別開辟了兩個定位高端的消費專區 尊萃時光別館 和 天空大道 前者匯聚多家世界頂級腕表及珠寶名店 如 歐米茄 積家 豪門世家 等 天空大道 則以經營高檔餐廳及名牌展廳為主 如特色高檔中餐 寒舍 豪華汽車 勞斯萊斯 展廳等 東方新天地的 變 吸引了越來越多一線品牌的進入 發展之路也越走越寬 業態組合日臻完善 東方新天地斥巨資做營銷推廣 提高商場知民度 對租戶進行篩選 另外開辟兩個高端的消費專區 項目總結 7 無論在招商 產品 定位 營銷等方面 東方新天地都有自己的獨特優勢 在 求變 之上更有獨得之密 在

30、項目招商上 東方新天地完全沿用港商一貫的 只租不售 政策 從而確保經營的一體化與連續性 這使得東方新天地在管理上得心應手 在與競爭對手的博弈中 占盡優勢 在產品上 想要做出特色 就要有良好的產品設計 商業地產開發商相當于商業地產產品的生產供應商 而東方新天地在克服了地下空間設計因沒有日照 自然通風 采光而產生的不舒適感與壓抑感的難題 巧妙利用地面開口部分開設大面積天窗自然采光 在燈光 通風等方面做足文章 并投入大量資金 以嚴格的標準進行地下硬件配套設施的建造 保證地下消防 疏散 排煙等系統的完善 解決了地下商業設施由于人流量大 用電負荷大以及餐飲店產生的油煙不易排出的問題 在定位上 東方新天地

31、整體定位于時尚 中高收入的白領階層 滿足他們休閑 娛樂 購物多種需求 入駐商戶以國際知名品牌為主 中西合璧 店內裝修體現濃郁的休閑氛圍 為顧客提供多種增值服務 東方新天地在招商上只租不售 利用天窗采光 設計獨特 整體定位時尚 中高收入的白領階層 項目總結 7 東方新天地非常著重推銷自己的整體形象 采用三大手段促進 東方 的升級 一是注重東方君悅酒店 東方經貿城與東方新天地的整體營銷策略 使東方廣場的用戶能夠有機地融合起來 增加東方新天地的忠實用戶群 東方廣場不惜血本將東方君悅酒店與東方新天地廣場的通道打通 使酒店與商場的客戶可以自由穿行 而通道拓寬打通的代價是犧牲了整整一個黃金地段的租戶位置

32、二是加強商城的現場管理 如對新進租戶的裝潢設計有嚴格的要求 必須與東方新天地的整體形象吻合 增加了新天地的服務大使 使需要得到幫助的人得到應急的幫助 東方新天地一開始就與傳統百貨 時尚百貨完全不同 業態中餐飲 娛樂占相當大的比例 零售 餐飲 娛樂三種業態各占三分之一 據了解 東方新天地的零售商業占30 至35 餐飲業占25 至35 休閑娛樂占30 至40 其中 有許多休閑娛樂項目在北京獨一無二 深受消費者喜愛 比如索尼探夢 影像娛樂等 東方新天地注重整體升級 業態中餐飲 娛樂占相當大的比例 有許多休閑娛樂項目在北京獨一無二 CBD商圈 北京最具規模 最國際化的高檔商業中心區 供國內外高級管理人

33、士安居休閑工作的國際文化生活社區 商務氛圍濃厚 CBD商圈 區位圖和項目圖如右所示 商圈概況 供國內外高級管理人士安居休閑工作的國際文化生活社區 商圈范圍 朝陽區東三環路與建國門外大街交匯的地區 規劃面積約4平方公里 商圈特點 商業供應量快速增長 商圈地位逐步升級 涉外氛圍濃重 外籍人士眾多 各業態經營良好 商業自持比例高 休閑娛樂業態相對匱乏 市場空白點顯現典型項目 國貿商城 華茂購物中心 世貿天階 銀泰購物中心 世貿天階 國貿商城 華茂購物中心 CBD商圈 發展商簡介 世貿天階項目發展商為北京奧中置地投資公司 項目發展商為北京奧中置地投資公司 公司成立于1995年 先后投資了廣渠門 順四條

34、 芳草地 金茂公寓等項目 1999年開發了世貿國際公寓 也位于國貿商圈 開盤六個月售出90 2003年開發建設世貿天階項目 2006年建成投入使用 項目簡介 1 區位簡介 世貿天階位于迎賓國道東大橋路的東側 緊鄰國貿 嘉里中心 坐鎮北京CBD西區門戶 已被朝陽區政府定為政府重點工作項目 并成為CBD的旗艦商業 項目簡介 1 規劃簡介 項目整體規劃22 8萬平方米 商業面積8萬平米 其基礎構造由南北兩翼商業廊和兩座寫字樓組成 同時擁有階梯廣場等戶外場所 它的上空 亞洲首座 全球第二大規模的電子夢幻天幕凌空而起 天幕長250米 寬30米 總耗資2 5億元 由曾獲奧斯卡獎和四次艾美獎的好萊塢舞臺大師

35、JeremyRailton擔綱設計 項目簡介 1 世貿天階理念 全北京 向上看 生活 向上看 時尚 向上看 品味 向上看 美食 向上看 創意 向上看 天幕作為北京城獨一無二的瑰寶 承載著 全北京 向上看 的理念 精準地詮釋了世貿天階的精神內涵與生活真諦 項目簡介 1 總體布局 項目打破傳統布局 西班牙建筑風格商業分為南街 北街及地下B1組成 這樣就形成了中央大廣場 其標志性的天幕也就設置于此 南街 北街 規劃設計 2 南街 國際精品 藝術 高檔家居用品 美容美發國際生活館 規劃設計 2 北街 云集了最流行和時尚的休閑品牌 滿足現代生活的年輕群體 規劃設計 2 廣場 規劃設計 2 天幕 廣場最大

36、的亮點就屬震撼的天幕了 它也是時髦天階的靈魂 用 華麗 形容它一點都不過分 它長為250米 寬度30米的巨型LED顯示屏 這一 夢幻天幕 總面積7500平方米 比整座足球場還大 它是世界上最先進的高新媒體之一 具有清晰穩定的畫面特質 48路輸入96道輸出的強大環繞擴聲 令人身臨其境的超震撼三維聲像效果 總造價超過2 5億元人民幣 規劃設計 2 天幕 在世貿天階的天幕下經常舉辦大型活動 如 蔡依林新專輯 大丈夫 天幕首播 可口可樂攜手世貿天階暢爽開新年倒計時活動 ETIHADAirways阿提哈德航空展 世貿天階9 15奧運文化廣場啟動儀式等 播放時間 夏季 19 30至22 00冬季 18 0

37、0至22 00 規劃設計 2 北街 云集了最流行和時尚的休閑品牌 滿足現代生活的年輕群體 業態組合 3 北街F1 時尚服裝 BenshemanMadamefigaroFrenchconnectionGant潘怡良Guess鐘表及珠寶周大福豪門世家美容及健康護理M A C酒吧enoteca 業態組合 3 北街F2 時尚服裝 GantGuessi t鞋 Leafoscati酒吧時尚廊 業態組合 3 北街F3 美容及健康護理 THANN樸成吉吉發型設計菩提島麗時國際美發沙龍安娜柯林生活品味 維塔藝術館美食 金錢豹國際美食百匯 業態組合 3 北街F4 美食 新沸騰漁鄉金錢豹國際美食百匯 業態組合 3

38、南街 國際精品 藝術 高檔家居用品 美容美發國際生活館 業態組合 3 南街F1 時尚服裝 Zara AdidasEnergie SjsjFornarina Misssixty鐘表天梭 Follifollie兒童天地Follifolliebaby生活品味Coastcoffee絲芙蘭美食 星巴克酒吧 CJW 業態組合 3 南街F2 時尚服裝 G star GiordanoMango MexxJessica配飾及鞋 7princes Bata百麗 Muxjoyeux fr bloom珠寶 意龍鉆石美容及健康護理 Korres銀行 農行 業態組合 3 南街F3 時尚服裝 Sony歐時力2 配飾及鞋 S

39、hes健康護理 californiafitness 業態組合 3 南街F4 鞋 LasenzaLysa lycotriumph美容及健康護理 californiafitness 許凱造型兒童天地KidslandOkaid西瓜頭兒童美發玩主義世高玩具生活品味Happyhuose傲勝美食 翡翠膳坊八鳥北海道昆布鍋金湯匙私房菜Mettingpointgelato 業態組合 3 B1 時尚服裝 鴻星爾克配飾及鞋 Cross Impression亮視點 NikeSparrow 鐘表 Casio美容及健康護理 加美樂匯美舍生活品味 生態家蘋果專賣Locklock美食 冰果元素喜買得Coupscoffee酒

40、吧 song 業態組合 3 兒童攝影 美發內有眾多供小朋友玩耍玩具 這樣使小朋友剪發 照相時變得更加聽話 業態組合 3 時尚 藝術 娛樂 品牌 互動 新業態 體驗式 商業中心 60 左右還是服裝 服飾 同時像酒吧 Club 還有書吧等 占了一定的比重 不是最高的奢侈品 但是是非常時尚品牌的聚集地 業態組合 3 商品陳列 立體式的服裝陳列富有藝術特色的櫥窗陳列 商品陳列與VMD特點 4 VMD特點 展示已招商品牌 形成品牌嫁接促進招商工作 商品陳列與VMD特點 4 VMD特點 無論是停車場 電梯間 走道還是手扶梯下面都無處不在的表現出項目的時尚 人性化及藝術感 商品陳列與VMD特點 4 VMD特

41、點 天幕這個震撼的賣點被無限放大 商品陳列與VMD特點 4 公共空間 公共空間尺度開闊 處處體現開闊大氣 室內裝修與導示系統 5 中庭 中庭采用屋頂玻璃處理 白天自然采光優異 生態 自然 室內裝修與導示系統 5 手扶梯 花型圖案交相呼應 整體視覺體現出時尚 華麗以及貴氣 室內裝修與導示系統 5 藝術品 維塔藝術館的進入以及部分藝術品的展覽 使項目藝術氛圍濃厚 室內裝修與導示系統 5 停車場 停車場裝修現代 時尚 地下停車場是以半小時為最小計量單位 每半小時2 5元 一小時5元 固定1450元 位 月 非固定1250元 位 月1400個車位 室內裝修與導示系統 5 導視系統 設有完整的導示系統

42、非常清晰具體 室內裝修與導示系統 5 國貿所處地段區位優越 交通便利 帶來大量的消費人流 開發商的強大實力是項目成功運營的重要保障 項目簡介 1 天安門 故宮 工人體育場 北京東站 國貿中心 項目基本情況 位置 東長安街延長線與東三環路交界處 毗鄰使館區 交通 地面交通東三環和長安街交叉的金十字 地下交通一線地鐵 規模 占地12萬平米 總建面56萬平米 由五大部分組成 包括寫字樓 公寓 酒店 展廳 商城 各部分均為同類型頂級物業 開發商 中方商務部 外方馬來西亞郭氏兄弟集團所屬香港嘉里興業有限公司 地圖 國貿橋金十字在北京的交通便利度及擁有的高消費人群的數量都是不可替代的 為其頂級形象奠定了基

43、礎 開發商的強大實力和政府背景是其塑造頂級形象的重要原因和保障 國貿是一個綜合體項目 每一類別均為同類型中的頂級物業 牢固樹立高端形象 同時為商業帶來消費群 項目簡介 1 寫字樓 公寓 展廳 飯店 包括兩幢外觀相同的38層寫字樓 國貿大廈1座和國貿大廈2座以及6層的國貿西樓和2層的國貿東樓 總出租面積約11 3萬平方米 展廳總面積1萬平方米 由序廳和三個展廳構成 主要進行中小型和檔次較高的展覽會和博覽會 兩座 五星級的中國大飯店總建筑面積11萬平方米 客房738間 是眾多元首 商業巨頭 知名人士的下榻之地 四星級的國貿飯店總建筑面積3 9萬平方米 地上8層 地下1層 共有客房552間 由國貿南

44、公寓和國貿北公寓組成 樓高30層 共有401套房間 主要租客來自于各大跨國公司和高級管理人員和駐京外交使節 一直被公認是北京頂級豪華公寓 國貿飯店 公寓 國貿展廳 寫字樓 為滿足國貿其他業態客戶商業需求 商城運營而生 經歷10余年的發展 成為北京高品位消費場所的代表 項目簡介 1 商品豐富的起步階段經營背景 商業市場不算豐富 滿足國貿中心寫字樓 公寓及酒店客戶的消費 服務需求經營特色 自營店為主 租賃專賣店為輔的形式 效益 平均出租率達到90 到94年底年均收益率為60 以上 品牌概念初步形成的擴建階段經營背景 95年完成精品區擴建經營特點 引進國際著名品牌入駐 自營店嘉里中心向主題店發展 其

45、他自營店逐步向精 深方向發展效益 國貿商場年平均出租率達90 到97年97年底年平均收益率為8 以上 領先業態的騰飛階段經營背景 二三期工程開工建設 經營面積擴大 軟硬件功能改造經營特色 商業業態與世界同步 成為真正現代購物中心的MALL 98年率先引進品牌專賣店從事零售業務的經營模式 經過10余年的努力 商城以最具時尚潮流的品牌組合 成為北京高品位消費場所的代表 1990年8月開業 在北京率先引進品牌專賣店從事零售業務的經營模式 2000年改造擴建后 總建筑面積6萬平方米 營業面積為3萬平方米 分為地上兩層和地下兩層 由2美國著名設計公司ARQUITECTONICA擔綱商城的整體設計 循環式

46、的結構布局展示出流暢的弧型曲線 將國貿中心的龐大建筑群體有機地聯系起來 并與地鐵國貿站直接相接 通行十分便利 全面的業種組合 服飾名品區 時尚主題店 休閑娛樂區 餐飲區 辦公服務 家居飾品 兒童服飾區 主題百貨 超市等一應俱全 國貿自身的寫字樓 酒店 公寓客戶 周邊使館區及其他物業的客戶 全市及海內外來京旅游的高端人群 商業概況 規劃設計 業態組合 客戶來源 商業延續其整體物業的高端形象 是北京著名的以提供高檔商品和服務為主的現代化購物場所 項目簡介 1 合理 全面的品牌組合 充分考慮客戶需求 滿足不同客人時尚消費需求 進駐商家均為國際頂尖品牌 商業業態 2 全面的業種組合 服飾名品區 時尚主

47、題店 休閑娛樂區 餐飲區 辦公服務 家居飾品 兒童服飾區 主題百貨 超市等一應俱全 800平米冰面的京城首家商廈內針柄溜冰場新穎獨特 首層 二層 以高檔 時尚為主題的服裝服飾精品區 地下二層 休閑娛樂區 地下一層 時尚消費區 引入了晨曦百貨作為主力店 國貿商城 國際品牌專賣店 時尚品牌區 國際精品區 200家 40家 140家服裝服飾店 國貿商城的豪華陣容 與一般商業項目餐飲占比較大不同 國貿商城中男女服裝占絕對比例 這是由其頂級商業的定位決定的 商業業態 2 目前已開業的店鋪164家 男女服裝占絕對比例餐飲基本作為商城的配套而存在 主入口主要排布高檔次的物業 商城盡端商業檔次較低 整個商城動

48、線呈循環型 導視清晰 商城平面 3 高檔次物業基本沿主入口排布 面積劃分也相對完整 公共面積更為充分 盡端 南側 商業檔次相對較低 面積劃分較為細碎 公共面積相對較小 項目導視系統清晰 晨曦百貨 晨曦百貨 華潤萬家 屈臣氏是國貿商城三大主題商店 為商城帶來大量人氣 以年輕時尚為主題的主題百貨店 營業面積3300平方米 主要經營服裝等 主力店 4 華潤超市 個人護理商店 標顧客鎖定在18 35歲的女性 有化妝品 藥物 個人護理用品 時尚飾物 糖果 心意卡及禮品等二萬五千種 屈臣氏 中高消費市場為定位的Ole 超市 以及為滿足年輕消費者追求快捷 舒適的時尚生活而精心打造的一種全新形象便利店 循環結

49、構 整體設計以循環式的結構布局展示出流暢的弧形曲線 將國貿中心龐大建筑群有機聯系 商城特色 5 美國著名設計公司ARQUITECTONICA擔綱商城的整體設計 循環式的結構布局展示出流暢的弧型曲線 將國貿中心的龐大建筑群體有機地聯系起來 以項目東入口為例 由電梯上二層寫字樓大廳 二樓寫字樓大廳 一樓大廳設置銀行 大廳右方由樓梯下至地下一層商城 一樓大廳設置銀行 大廳右方有電梯到地下商城 一樓大廳跳高2層 一樓大廳挑高 凸現大氣 真冰溜冰場特色 基礎數據位置 商城地下二層開業 1999年 月總面積 1450平方米冰面 800米客流量 10萬人次 年其中青少年兒童占總量的80 以上 人氣旺盛早上九

50、點 已經聚集了眾多的小孩練習溜冰 很多家長在旁邊守候陪同 真冰溜冰場 800平米冰面的溜冰場是北京首家商廈真冰溜冰場 設計新穎獨特 為商城帶來大量人氣 商城特色 5 環保冰場 是北京目前唯一的一家環保冰場 采用鹽水作為介質 無污染配套齊全 冰鞋型號齊全 從兒童穿的25號到成人的47號 冰場內的小食店提供飲料和零食 供客人休憩豐富多彩的活動 冰場定期會組織花樣滑冰表演或冰上趣味比賽 冰場還組織各年齡段的花樣溜冰班 冰球訓練班 在營業時間外還可包場打冰球 優惠的價格 不同時間段90分鐘的價格為30元至50元 還包括冰鞋費玻璃天幕 30米跨度的玻璃天幕下的國貿溜冰場 陽光直瀉而下 落地卻是光滑的真冰

51、 細節 富有新意的環型花壇 采集陽光的玻璃天井 精致的櫥窗陳列 舒適寬敞的公共休憩場所 商城特色 5 2 細微之處打動客戶 1 3 4 玻璃天井 精致櫥窗 舒適的休憩 環型花壇 商城由美國商城設計師創意 眾多的玻璃穹頂成為商城的重要特色 眾多造型各異的堅定 弧形頂與地面的弧形走廊有機稽核眾多的綠色植物 座椅 藝術品陳列等藝術環境使人在不經意間感受到設計師的細致入微 人們在逛國貿的時候感受到陽光的照耀 將國貿商城稱為 陽光商城 軟硬件條件優秀國貿商城為大品牌創造了與世界商業同行一致的軟硬件條件 定位服務準確 整體布局合理座位北京中央商務區CBD核心部位的國貿中心整體結構布局合理 充分體現了優質物

52、業設施的綜合優勢 深得大品牌喜愛 基本定位 面向中高收入人士 提供購物 休閑 娛樂 服務的一站式消費場所軟硬件改善 成功的軟硬件全方位改善 創造出良好的經營業績 國貿商城不僅在校得這心目中獨樹一幟 成為北京最老牌的奢侈品商業營銷推廣 成功的營銷推廣 豐富的公關活動 與媒體的良好合作 營造出良好的經營環境經營現狀 08年初國貿平均租金高達54 81美元 平方米 月 但平均出租率卻高達98 69 這證明國貿商城采用領先的SHOPPINGMALL商業業態是成功的 國貿商城前期定位準確 面向中高收入人士 成功的軟硬件改善以及成功的營銷推廣 經營業績良好 運營管理 6 旗艦店 許多大品牌將其在國貿的專賣

53、店定位為中國旗艦店 核心地位 伴隨著國貿三期工程的建設 國貿中心逐漸成為北京中央商務區CBD的核心 領先地位已經確立 雖然現在有新光天地 金融街購物中心等奢侈品商業虎視眈眈 但仍有大批奢侈品購買人群只認 國貿 這個金字招牌 運營管理 國貿商城 市域頂級商業成功要素分析 位置 國貿橋金十字在北京擁有一線交通 區位優勢 形象 各物業類型檔次 形象匹配 擁有北京獨一無二的綜合類物業的頂級形象 客戶量 國貿本身規模即帶來了較多的高端客流 為其頂級商業的消費提供了支持 入市時機 入市時周邊無商業成熟區 開發商目標 入市時國家對商業控制嚴格 政府 開發商將其作為制高點來考慮 所有形象都為其服務 規劃 盡量

54、做到了開放 動線設計富于變化 并能形成回路 交通等公共面積充分 鋪面開間 面積劃分與其定位相匹配 商業經營 付出了足夠的耐心塑造形象 培育市場 主觀 客觀 項目總結 7 購物中心建立條件 區位優越 開發商實力雄厚 停車位充足 建筑設計凸現購物中心特色 建筑特征 商業空間步行化 商業空間室內化 公共空間社會化 停車位 停車位充足 保證客戶停車方便 設計 保證足夠的采光 通風 動線設計合理 安全防范到位 開發商 強大的資金實力保證項目的運營 區位 區位優越 交通可達性好 項目周邊商務氛圍濃厚 購物中心建設的前提條件 購物中心項目開發運營關鍵點 前期市場準確的定位十分必要 項目要凸現自己的特色 引進

55、大型商家入駐 業態組合合理 定位準確 主題特色 大型品牌商家入駐 合理的業態組合 購物中心項目的前期要有充分的市場調研 對項目進行合理的市場定位 購物中心的主題 特色 有利于進行市場差異化 增加項目的核心競爭力 吸引客流 大型品牌入駐是確定和提升購物中心地位與形象的首要因素 不僅帶來大量的人流 而且能能夠增強其他小型品牌和商家的入駐信心 保證項目的出租率 合理的業態組合保證客戶在購物中心吃 穿 住 用 行的一站式消費需求得到滿足 購物中心項目KPI因素總結 商務成熟區內 保證車行 人行均可方便到達 不限 一般為綜合體 目標明晰 擁有持續經營和推廣的決心 能力 依賴成熟的商業氛圍 與周邊能夠形成較明顯的差異化優勢 購物中心項目的KPI體系 硬性指標 軟性指標 區位 道路條件 建筑形式 開發商 商業氛圍 入市時機 商務 商業二者形象 氣質 定位相互匹配 支撐 定位 93 Thanksforyourattention Wishyouagoodday