《【商業地產】上海明泉銀七星國際大廈市場定位報告_92PPT_2009年》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《【商業地產】上海明泉銀七星國際大廈市場定位報告_92PPT_2009年（101頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。
1、美國旭升房地產集團 Page-1 明泉 銀七星國際大廈 市場定位報告 美國旭升房地產開發集團 研究與發展部 nts美國旭升房地產集團 Page-2 整體市場 項目簡介 區域環境分析 區位價值 規劃前景 產業分析 資源分析 項目規劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發戰略 客戶定位 產品定位 形象定位 整體市場 區域市場 競爭板塊 市場總結 報告整體架構 nts美國旭升房地產集團 Page-3 2008 年 1 - 1 2 月上海寫字樓供求狀況051015202530352008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月20
2、08年9月2008年10月2008年11月2008年12月萬00 . 511 . 522 . 533 . 5萬新增面積 成交面積 成交均價全年新增供應面積： 194萬平米 全年成交面積： 112萬平米 月均成交面積： 9.3萬平米 成交均價： 16518元 /平米 供求形勢： 08年上半年寫字樓市場仍延續著 07年強勁的需求，但是隨著金融危機影響的深入以及外資大量撤離，成交量于 7月開始驟降，此后，持續了近 4個月的低迷，直到 11月份新政出臺后成交才有較大幅度的反彈。 未來供應預測：目前寫字樓市場供應量仍在高位運行，全市在售辦公類物業面積達 301.62萬平米，未來一年上海還將有 62.22
3、萬平方米的甲級寫字樓竣工交付，這就意味著空置率的壓力依然存在 ,考慮到 2010年世博效應和未來新增項目竣工的影響 ,寫字樓市場將面臨持續的供應競爭壓力 ,到 2012年年底前租賃和銷售的壓力都不會消除。 08年寫字樓供求形勢 nts美國旭升房地產集團 Page-4 08年各區域寫字樓成交分布 浦東：成交主要集中在陸家嘴金融板塊、金橋和張江板塊。 普陀：成交主要集中在長風和長征板塊。 虹口：成交主要集中在北外灘和四川北路 閔行：成交主要集中在莘莊、七寶和江川路板塊。代表樓盤為華商時代廣場、 東碧林灣、綠地科技島和上海中電紫旺電器城 。 內環內成交面積： 30.7萬，占 27.4% 內外環間成交
4、面積： 58.3萬，占 52.1% 外環外成交面積： 23.1萬，占 20.5% 寫字樓主力成交已于內環內轉向內外環間 nts美國旭升房地產集團 Page-5 0 8 年上海各區域寫字樓成交均價1.673.711.230.852.101.591.090.881.702.182.882.430.690.462.190.880.671.0900.511.522.533.54浦東普陀虹口寶山嘉定閔行徐匯閘北松江奉賢楊浦長寧黃浦靜安南匯青浦金山崇明萬傳統 CBD區寫字樓均價在 2-3.7萬元 /平米左右，中外環間均價在 1.5萬左右，外環外均價普遍低于 1萬元 /平米。 閔行區寫字樓均價為 1.09萬
5、 /平米，是所有靠近市中心區域寫字樓價格最低的，一則由于閔行商務辦公發展較晚較慢，商務辦公氛圍不濃。二則受虹橋、吳中路商務圈的制約，自身優勢很難凸顯。 同區域寫字樓均價相對與住宅均價要低 20%左右，在不考慮空置率的情況下，辦公類物業投資價值優于住宅。 均價線16518 08年各區域寫字樓價格分析 nts美國旭升房地產集團 Page-6 06-08年出售型甲級寫字樓客源分析 06年 -07年大量國內外企業進駐上海，租金漲幅較大，部分企業為了提升自身形象和發展，競相購買寫字樓，一時間企業總部型辦公成為市場成交的主體，其中金融業在投資購買寫字樓方面表現異常突出。如渣打銀行在陸家嘴投資 4000萬美
6、元以購買的方式入駐并獲得大廈的冠名權。匯豐銀行斥資購買上海國金中心二十層樓面，并將其中國總部一并遷入這一陸家嘴未來地標建筑。 位于普陀的北岸長風、匯銀名尊也設計了總部型寫字樓，同時還設計出滿足上下游企業辦公的寫字樓收效顯著 。 而 07年下半年上海受到金融危機的沖擊，市場上很難尋覓到整棟切入或大面積收購非 CBD區寫字樓的國內外客戶，外資轉而收購中心區高端公寓和大型商業。于是寫字樓面積分割減小，大量隨意拆分型、SOHO型、 LOFT型寫字樓面市，產品同質化嚴重，當然，客戶的選擇面也變得更加寬泛。 按購買主體劃分客戶比列38%36%26%大型企業總部 中小型企業 個人大型企業集團偏向于整棟或整層
7、購買 中小型企業因租金上漲改為購買寫字樓 個人投資積極性提高，投資欲望強烈 nts美國旭升房地產集團 Page-7 06-08年隨著寫字樓租金上漲 ,投資性需求比例逐漸上升，且超過了 50%。市場上越是高端的寫字樓自用型買家比例越小，無論是個人還是企業購買后均委托物業出租以作收租型投資用途。 在非 CBD地區的甲級寫字樓盡管自用型買家較多，但投資收租型買家依然占據了 30%以上的份額，以綠洲中環為例，明確表示投資出租的買家比例已超過 3成，一旦交付后，轉租的比例可能還會有所增加。 在閔行的甲級寫字樓 綠地科技島，目前入住率只有 30%左右，近 50%的投資性房源掛在中介尋求租售。 而 09年寫
8、字樓空置率上升、租金下調，投資收益率下降已不可避免，市場將會承受拋盤壓力及收益降低的雙重打擊，所以寫字樓售價降低也是大勢所趨。 按購買動機劃分客戶比列46%40%14%自用 投資 投資兼自用自用型需求占據市場主流 投資性需求比例上升 06-08年出售型甲級寫字樓客源分析 nts美國旭升房地產集團 Page-8 外資和合資企業在上海購買寫字樓比例超過了內資企業，隨著金融危機的加劇和“限外措施”影響，未來外資購買會大幅消減，內資購買和開發公司自持比例會出現較大的增長。 外資、合資企業偏向于購入核心 CBD區的寫字樓，而非 CBD地區的甲級寫字樓很難受到外資親賴。 海外基金持有物業周期一般是 5年，
9、而外資進入上海市場時間大多在 04-07年，所以未來 2年市場的不穩定性加劇。 按購買資金來源劃分客戶比例35%30%9%26%外資、合資企業 內資企業 管理公司自購 個人外資、合資企業置業比例最高 開發商也加大持有比例，期以穩定的租金收入 06-08年出售型甲級寫字樓客源分析 nts美國旭升房地產集團 Page-9 6% 12% 17% 13% 13% 39% 小陸家嘴 人民廣場 徐家匯 虹橋開發區 Total: 4,862,287 m2 本案 租賃型甲級寫字樓供應分布 nts美國旭升房地產集團 Page-10 9 8 - 0 8 年上海甲級寫字樓供應及空置情況109170251278302
10、34340343045148619250%36%23%15%13%11%8 . 5 0 %6 . 6 0 %2 . 6 3 %4 . 2 9 %9 . 4 0 %01002003004005006001998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年0%10%20%30%40%50%60%新增供應量 累計供應量 空置率98年亞洲金融危機時，上海甲級寫字樓空置率高達 50%，此后經濟好轉，空置率一直呈下降趨勢，直到2006年，空置率降低為歷史性的最低點 2.63%。 在 98-08年這十年間，上海甲級寫字樓供應量增長
11、了 4.5倍，龐大的市場供應引發了消化不良，寫字樓市場開始出現疲軟，空置率在 06年以后便出現了拐點， 08年第四季度空置率已經上升至 9.4%，浦東更是超過了 11%。 09年隨著供應量的持續加大和金融危機的影響，空置率將突破 12%。 98-08年租賃類甲級寫字樓供求狀況 nts美國旭升房地產集團 Page-11 上海甲級寫字樓租金變化趨勢0 . 50 . 6 3 0 . 6 10 . 6 71 . 2 2 51 . 2 60 . 8 50 . 7 10 . 4 40 . 4 81 . 1 29 . 4 %3 1 . 8 %1 9 . 7 %6 . 0 %9 . 8 %2 6 . 0 %-
12、 3 . 2 %9 . 0 %- 4 . 6 %4 . 2 %2 . 9 %0 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 01 . 4 01998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008- 1 0 %- 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%租金（美元） 增幅02年以來國內經濟保持兩位數的高速增長，上海甲級寫字樓租金也一路漸長，空置率持續降低， 06年首次突破 1美元大關，此后一直維持在 1.2美元左右。 而租金的增長幅度已經在 06年以后趨緩，空置率也出現了拐點，所以，我
13、們預測：租金下滑、空置率上升將是 09年上海寫字樓租賃市場的主基調。 98-08年租賃類甲級寫字樓租金狀況 nts美國旭升房地產集團 Page-12 寫字樓租賃客源分析 上海市寫字樓客戶整體分布：綜合類、商貿物流業、金融投資業為寫字樓主要承租客戶，所占比例達到 61.4%。 高科技、 IT產業、咨詢服務業、能源化工業所占比例達到 28.5%。 從行業分布來看，上海已經是一個不折不扣的服務性產業占主導地位的特大型城市。 上海寫字樓客戶行業分布22.2%20.1%7.1%9.2%12.2%5.1%19.1%5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%綜合/ 其他 物流/ 商貿
14、高科技 能源/ 化工 咨詢服務 建筑/ 地產 金融/ 投資 文化/ 傳媒nts美國旭升房地產集團 Page-13 09年寫字樓市場預測 成交量將出現下跌 受到金融危機影響 ,諸多企業擱置搬遷計劃或減少租用面積。根據調研數據顯示，與去年相比，浦東寫字樓租金約回落 15%，浦西下降 10%；今年三、四季度成交量同比下降 50%。隨著金融危機從金融投資業迅速蔓延到實體經濟，預計 09年上海寫字樓成交量很難超過 08年的 112萬平米。 空置率上升、租金下滑 08年來上海甲級寫字樓的租金一直呈下跌態勢 ,根據調研數據顯示，今年第四季度全市甲級寫字樓市場空置率已達 9.4%，浦東更是高達 11%，較去年
15、同期上漲了 9.5%。與此同時，寫字樓租金環比下降明顯，四季度平均租金下跌至 8.5元 /平方米 /天，環比下降 2.1%，浦東環比下降幅度更是高達 7.7%。 總部型辦公需求下降、小戶型辦公將成市場成交主流 境外資金撤離，整棟或整層辦公物業需求下降，內資企業及個人購房比例將會上升。地段佳、總價低、投資收益較高的小戶型辦公類物業將會成為市場成交的重心。 nts美國旭升房地產集團 Page-14 整體市場 項目簡介 區域環境分析 區位價值 規劃前景 產業分析 資源分析 項目規劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發戰略 客戶定位 產品定位 形象定位 整體市場 區域市場 競爭板塊 市場總結
16、 nts美國旭升房地產集團 Page-15 七寶周邊寫字樓市場 虹橋商務圈 吳中路商務圈 本案 綠地科技島 華商時代廣場 力國大廈 華友大廈 萬兆商務樓 項目名稱 地址 華友大廈 七莘路 2423號 萬兆商務樓 七莘路 2423號 力國大廈 吳寶路 255號 綠地科技島 莘建東路 58弄 華商時代廣場 七星路 3535號 nts美國旭升房地產集團 Page-16 七寶寫字樓租賃市場表現 案名 萬兆商務樓 力國大廈 華友大廈 地理位置 七莘路 2423號 吳寶路 255號 七莘路 2423號 標準層面積（） 1500 1200 1600 租價 2 4元 天 2.5元 / /天 2.1元 / /天
17、 樓層（層） 8 10 8 戶型面積 150-300 90-180 物業費 4元 月 12元 / /月 9.5元 / /月 出租率 30% 90% 18% 得房率 80% 70.60% 75% 電梯數 2 2 2 開發商 上海萬兆置業有限公司 力國集團 上海華友房地產開發有限公司 備注 整層（ 1500 ）出租，可分割（ 700 800 ）， 1層和 2層部分已出租， 3層整層已出租， 4 8正在招租中； 貿易、物流、電子科技、化工及制造業 食品業、服裝業、商貿業、咨詢服務、電子科技公司 七寶地區現有的辦公資源并不豐富，租賃市場也不發達，區域內有一定代表性的辦公物業只有位于吳寶路的力國大廈、七
18、莘路萬兆商務樓和華友大廈。其他則是一些小型物業整棟對外租賃，參考意義不大。 從租金水平來看，區域辦公樓租金在 2.2元 天，低于吳中路商務圈 0.8元，低于虹橋商務圈 3.3元。 從物業管理費來看，物管費在 10 (元 / /月 )左右，萬兆商務樓則托管給住宅物業。 從入住率來看，由于七寶辦公氛圍尚未形成，新建項目入住率普遍較低，租客基本以小型、創業型公司為主。 nts美國旭升房地產集團 Page-17 七寶寫字樓租賃客群分析 七寶寫字樓承租客源行業分布比例31.0%9.5%16.7%9.5%11.9%14.3%7.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0
19、%貿易、物流業建筑裝潢服裝電子科技咨詢業化工及制造業其它七寶寫字樓租賃客戶以貿易物流、服裝、化工制造業為主，三大產業承租比例達到 62%。 電子科技、咨詢類、建筑裝潢類所占比例在 31%。 租賃客大多為中小型企業，也有部分其他省市機構的代表處，這類企業承租能力相對較差，辦公面積需求偏小，一般在 100-200平米左右。 隨著虹橋樞紐中心和軌道交通的建設七寶的商務氛圍將得到明顯改善，屆時將吸引市區其他 CBD區的客源。 nts美國旭升房地產集團 Page-18 華商時代廣場 項目概況 華商時代商業廣場位于七莘路 3535號（星站路路口），項目到虹橋綜合交通樞紐的直線距離僅數百米遠。 規劃用地 6
20、.5萬平方米，總建筑面積近 13萬平方米，其總業態涵括商業、酒店、商務三大功能。 nts美國旭升房地產集團 Page-19 項目規劃 項目一期（即北地塊）為模數化辦公產品，主力戶型在 60 120平方米之間，標準層層高為 5米，可作兩層使用，也可自由分隔組合。360度全透明設計，全景觀生態化環境設計，部分單元還附有大面積景觀露臺，有效拓展使用功能區域的同時，也能得到足夠的采光，充分體現了 SOHO+LOFT的第四代 SOFT柔性辦公理念。 二期待建工程（即南地塊）為高星級生態化景觀涉外酒店，預計在 2009年底建成，建成后將成為區域內星級最高、規模最大的涉外酒店。 1期 2期 nts美國旭升房
21、地產集團 Page-20 華商時代廣場引入總建筑面積近 5萬的洲際假日酒店，該酒店是閔行區迄今為止品質最高、規模最大、環境最好的涉外酒店之一，也是洲際酒店在上海僅有的幾家涉外星級酒店之一，及填補了區域市場高端酒店的緊缺局面，同時也為項目的辦公和商業帶來了穩定的高端人流保證。 酒店區域介紹 nts美國旭升房地產集團 Page-21 華商時代廣場的商務區域被打造成融智能化、數字化、生態化等多種超前思想、理念于一體的全方位新生代辦公空間，其兼具了自由開放式、低密度花園式、莊園圍合式等不同的空間表現形式，滿足了各類商務人群的多種辦公需求。 商業部分則建成為匯聚國際化、科技化、人性化等多重元素于其中，并
22、集休閑、娛樂、購物等各種新興業態于一體的全程化、一站式、潮流時尚的商業體驗消費空間。 商務商業區域規劃設計理念 nts美國旭升房地產集團 Page-22 戶型配比 面積段（平米） 推案套數 推案比例 銷售套數 銷售比例 57-85 62 27% 53 85% 100-118 115 50% 83 72% 123-128 11 5% 8 73% 132-139 9 4% 8 89% 141-149 17 7% 16 94% 154-168 9 4% 9 100% 172-186 6 3% 6 100% 合計 229 183 80% 華商時代廣場累計推案 229套，其中主力面積為 60120 ，占
23、推案總套數的 77%。 150以上的大面積戶型，推案套數只有 15套，但卻銷售一空。 120 150 的戶型銷售率達到 86%。 另據調查，大部分購買 50-80平米小戶型的客戶也是一次性購買 2套以上，由此可見該區域面積段在 120-180平米左右的產品比較受市場歡迎。 nts美國旭升房地產集團 Page-23 戶型特色 5米層高，主力面積 60 120 ，戶型方正簡潔，人性化空間設計，全框架單位，靈動空間自由組合； 大面積景觀空間，視線寬闊，辦公之余欣賞窗外風景； 商務樓各設獨立入口大堂，局部底層架空近 10米； 超大面積景觀露臺，延伸商務功能區域； 9米柱間距，空間可多重組合改造，極大程
24、度實現室內功能多元化； 360度通透全景幕墻，全新釋義“光合”辦公理念； 獨立衛生間設置，充分體現設計的人性化。 nts美國旭升房地產集團 Page-24 成交時間 成交套數（套） 成交面積（平方米） 成交總價（萬元） 成交均價（元 / ） 2008年 6月 54 5932.66 11620 19586.49 2008年 7月 21 2252.18 4397 19523.31 2008年 8月 14 1696.37 3529 20803.24 2008年 9月 2 179.26 384 21421.40 2008年 10月 17 2065.19 3939 19073.31 2008年 11月
25、23 2542.96 5317 20908.70 2008年 12月 43 4329.55 8934 20634.94 合計 174 18998.17 38120 20065.09 成交明細 華商時代廣場總計推案 229套，目前已經去化 183套，銷售率達 80%。 華商在 08年 6月中旬推出了項目的第一批房源，一經開盤即告售罄，占滬上當天辦公總銷量的 81%之多。 而在 7月 27日推出的第二批房源目前也已經銷售完畢。第三批房源將于今年年底推出。 項目整體均價在 20000元 /平方米左右，目前月均去化量為 25套，銷售狀況很好。 華商時代廣場成交量與價格走勢010002000300040
26、0050006000700020 08 年6月20 08 年7月20 08 年8月20 08 年9月20 08 年10 月20 08 年11 月20 08 年12 月17500180001850019000195002000020500210002150022000成交面積價格nts美國旭升房地產集團 Page-25 客源分析 客戶置業動機28%72%據調查，華商時代廣場作為現在區域內少數在售項目， 一期二期售出的房源，多為購買者自用，由于七寶獨特的地域環境，一些發展漸趨成熟的企業已對目前七寶的辦公環境提出了新要求，有要求就代表了有需求。華商時代廣場及時的填補了這個空缺，可以說華商時代廣場是虹
27、橋交通樞紐建成后的第一批“受益者”。 華商時代廣場客源所處行業涵蓋服裝、物流、貿易、法律等諸多行業，由于虹橋交通樞紐的輻射，華商客戶尤以物流、貿易為主。 投資 自用 nts美國旭升房地產集團 Page-26 優劣勢分析 優勢： 周邊在售寫字樓項目較少，項目稀缺性顯現。 地處核心商圈、受虹橋樞紐的輻射，良好規劃前景及便利的交通更是帶動項目發展。 大華品牌優勢 商務、商業及酒店區域聯動效應提高項目品質，擴大了項目知名度。 第四代 SOFT柔性辦公主義提升產品新穎度。 戶型面積較小，易于分割，可滿足自用與投資。 劣勢： 區域商務氛圍尚未形成，租金較低，對投資者收益有較大影響。 商業區與商務區獨立性不
28、夠，動線較差。 nts美國旭升房地產集團 Page-27 綠地科技島 項目概況 綠地科技島位于閔行區政府南廣場，近軌道交通 1號線和 5號線。 總建筑面積近 10萬平方米，總投資約 8億元，項目建設為集“準甲標準寫字樓、復式 LOFT創意辦公樓、特色商業街”等功能為一體的綜合性大型商業地產項目，項目已經于 2007年年底竣工。 nts美國旭升房地產集團 Page-28 項目規劃 綠地科技島已經被打造成閔行區 “ 最具創新性、最具代表性、引領區域辦公與商務潮流 ” 的地標性建筑群。 項目本身的創新性主要體現在兩個方面：第一，在項目的規劃設計上，通過材料構造變化及 “ 品 ”形塔樓組合，造成強烈的
29、動態視覺感受；商業裙房通過曲折的內街、放大的公共庭院和中心地帶地下廣場，營造出舒適、豐富以及極具能量的的空間效果；立面上采用了兩種幕墻紋理，營造了良好的商業氣氛。 第二，把多彩的商業辦公生活與生態、環保與節能緊密地結合。 “ 品 ” 字形高層間設集中綠化廣場，在商業裙房二樓建造了 “ 空中花園 ” ，采用了太陽能燈具、雙層中空玻璃幕墻等節能設計。 nts美國旭升房地產集團 Page-29 戶型配比 面積段（平米） 推案套數 推案比例 銷售比例 36-49 134 17% 100% 51-60 134 17% 63-68 103 12% 69-77 176 22% 83-96 105 12% 1
30、01-128 158 19% 181-186 2 1% 合計 812 綠地科技島戶型各面積段分布相對較為平均，主力面積為 60 96 ，占到 49%的比例，而其他面積段的比例也都在 12% 19%之間。 在所有推戶型中，面積幾乎集中在了 130 以下，最小的僅為 36 。 B、 C兩幢為 5.5米層高的 LOFT可自由組合戶型，投資自用皆宜。 nts美國旭升房地產集團 Page-30 價格走勢 成交時間 成交面積（平方米） 成交均價（元 / ） 2006年 10月 2626.19 15463.47 2006年 11月 10153.63 15652.53 2006年 12月 4732.67 16
31、745.30 2007年 1月 8659.7 17571.05 2007年 2月 4633.02 17901.93 2007年 3月 5029.41 18367.96 2007年 4月 5022.03 19257.15 2007年 5月 6096.32 21091.41 2007年 6月 5885.68 21684.84 2007年 7月 606 21320.13 2007年 8月 102.92 21570.15 綠地科技島于 06年 10月正式開盤，由于定位精準（小戶型辦公、其中 2幢 LOFT產品），開盤時間較早，受到自用與投資者追捧，項目已于 08年 3月售罄。 通過其各月的價格走勢可以
32、看出，該案的均價基本呈現逐月上升的態勢，最高時段均價層達到 21600元 /平方米。 目前該案房源在二手房市場的價格甚至已經超過了 2.8萬元 / 左右，租金也有 2.8-3.5元 /平米 天。 價格及成交量走勢02000400060008000100001200038991 39022 39052 39083 39114 39142 39173 39203 39234 39264 392950500010000150002000025000成交面積（平方米） 成交均價（元/ ）06.10 06.11 06.12 07. 1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.9
33、 nts美國旭升房地產集團 Page-31 客源分析 29%53%18%自用 投資 投資兼自用該案由于戶型面積分割較小，產品也有創新，吸引了一批投資者，其投資比例高達 53%，自用比例偏低。 在投資比例中只有 30%左右的客戶偏向于出租期以穩定的租金收益，其他 70%的投資客在享受物業升值后則掛牌出售以求套現。 置業客源 該案目前入駐企業約 104家，出租率只有 30%。 客源主要為商業服務業、投資及科技咨詢業，所占比例 33.7%，電子科技行業入住較多，所占比例在 21%以上，制造業、貿易物流比例相當，目前承租客鮮有 IT行業。 綠地科技島承租客戶行業分布12.5%14.4%33.7%9.6
34、%21.2%8.7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%制造業貿易、物流商業、咨詢服務能源化工 電子科技其他nts美國旭升房地產集團 Page-32 區域市場總結 區域內在售寫字樓項目較少 目前七寶周邊在售寫字樓項目較少，只有七星路、星站路上的華商時代廣場部分尾盤在售，均價在 2萬左右。莘莊綠地科技島已于今年 3月銷售完畢，當時成交均價 2萬左右，目前在二手市場上的掛牌價在2.8萬以上，價格增幅超過了 40%，但受金融危機影響科技島房源在二手市場成交套數極少，據不完全統計， 6-11月二手市場成交面積只有 502平米，許多投資客被套牢。以上 2個樓盤均為金融風暴前入市，受其影響較
35、小，所以本項目未來的預期不能不降低。 區域寫字樓租賃情況不佳、租金偏低 七寶商務辦公氛圍不佳，目前只有吳寶路上的力國大廈租賃情況較好，七星路上的華友大廈、萬兆東庭和其他零星辦公物業出租率均不高。區域租金水平維持在 2-2.5元 /平米 天，物管費在 10元 /平米 月。位于莘莊的綠地科技島租金要明顯要高于七寶，租金在 2.8-3.5元 /平米 天，租賃情況不佳。 區域寫字樓承租客戶大多為中小型企業 七寶周邊寫字樓承租客戶一般為中小型企業為主，行業分布以貿易、物流、制造業、咨詢業為主。需求辦公面積段在 100-300平米左右。 本項目建成后有望分流上述商務圈部分中小型企業客源。 nts美國旭升房
36、地產集團 Page-33 整體市場 項目簡介 區域環境分析 區位價值 規劃前景 產業分析 資源分析 項目規劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發戰略 客戶定位 產品定位 形象定位 整體市場 區域市場 競爭板塊 市場總結 nts美國旭升房地產集團 Page-34 吳中商務大廈 炫潤國際大廈 燎申國際大廈 新概念大廈 海螺大廈 辦公樓布點區域 永騰大廈 富群大廈 吳中路沿線區域辦公樓分布圖 競爭板塊 吳中路商務圈 項目名稱 地址 兆豐環球大廈 中山西路 1800號 新概念大廈 吳中路 39號 海螺大廈 中山西路 1277號 吳中商務大廈 吳中路 1099號 永騰大廈 吳中路 1065號
37、炫潤國際大廈 吳中路 1100號 燎申國際大廈 吳中路 1068號 虹橋富群大廈 合川路 3089號 兆豐環球大廈 nts美國旭升房地產集團 Page-35 項目名稱 總建面 （） 標準層面積 物業品質 開盤時間 出租率 租金 (元 / /天 ) 物業管理費 (元 / /月 ) 兆豐環球大廈 58603 2093 甲級 98年 85% 4 20 新概念大廈 20500 788 5A 05年 90% 3.3 18 海螺大廈 10000 1500 商務樓 06年 55% 3.1 18 吳中商務大廈 27000 2500 商辦 03年 80% 2.5 6 永騰大廈 22000 2000 商辦 04年
38、 90% 2.3 8 炫潤國際大廈 20000 2000 乙級 05年 60% 3.1 9 燎申國際大廈 15000 1600 乙級 07年 70% 3.2 8 虹橋富群大廈 9000 880 商務樓 05年 88% 3 總計 182103 88% 3.06 12.7 從物業規模來看，區域辦公樓體量基本在 10000 50000 區間段。 從標準層面積來看，辦公樓標準層面積主要集中在 1500 2000 之間，有少數物業標準層面積在 1000 以下。 從物業品質來看，辦公樓主要以商務樓、乙級寫字樓為主，輔以少量甲級寫字樓。 從租金來看，辦公物業租金主要圍繞 3元 / /天 均線上下波動，部分物
39、業租金已達到 4元 / /天以上。 從出租率來看，辦公樓出租情況較為樂觀，多數項目已達 80以上，空置率較低。 從物業管理費來看，辦公樓物管費基本處于 6 10(元 / /月 )和 15 20(元 / /月 )兩個范圍段。物業品質的高低以及物業管理的配套服務的好壞，是導致物管費差距的關鍵因素之一。 物業運營時間的長短直接反映了物業管理及各項配套服務的完善程度。從物業運營時間來看，沿線多數物業運營時間在三年以上，較長的運營時間，在提升租金水平的同時也保證了較為穩定的出租率。 吳中路寫字樓市場表現 nts美國旭升房地產集團 Page-36 吳中路寫字樓客群分析 項目名稱 入駐企業類型 新概念大廈
40、軟件、科技、網絡、貿易類中大型企業 虹橋富群大廈 物流、貿易類中小型企業 炫潤國際大廈 外資貿易、科技、咨詢類中小型企業 燎申國際大廈 軟件、貿易、教育、咨詢類中小型企業 吳中商務大廈 教育、咨詢、廣告類小型企業 從入駐企業類型來看，入駐企業類型較為豐富，涵蓋了貿易、科技、網絡、咨詢等類別；這些類型的公司租金承受能力較強，退租率相對較低。 從入駐企業規模來看，以中小企業為主，部分物業有大型企業入駐。 nts美國旭升房地產集團 Page-37 東方國際大廈 新虹橋中心大廈 萬都中心 遠東國際廣場 國際貿易中心 世界貿易商城 太陽廣場 安泰大廈 協泰中心 仲盛金融中心 虹橋上海城 辦公樓布點區域
41、項目名稱 地址 萬都中心 興義路 8號 遠東國際廣場 仙霞路 317號 國際貿易中心 延安西路 2201號 世界貿易商城 延安西路 2299號 新虹橋中心大廈 婁山關路 83號 虹橋上海城 遵義路 100號 仲盛金融中心 仙霞路 8號 協泰中心 遵義南路 88號 安泰大廈 遵義路 107號 東方國際大廈 婁山關路 85號 太陽廣場 仙霞路 88號 競爭板塊 虹橋商務圈 nts美國旭升房地產集團 Page-38 物業名稱 總建面 （） 標準層面積 物業品質 開盤時間 出租率 租金（元 /平米 /天） 物業管理費 （元 /平米 /月） 萬都中心 9 1800 甲級 2002年 85% 5.5 23
42、.8 遠東國際廣場 10 1500 甲級 1999年 90% 6.5 23 國際貿易中心 3.3 1400 甲級 1993年 100% 8.1 27 世界貿易商城 7 2000 甲級 1999年 95% 7 31 新虹橋中心大廈 4.76 1588 甲級 1999年 95% 5.8 29 虹橋上海城 8 1050 甲級 2001年 95% 5.1 25 仲盛金融中心 3.22 1100 甲級 1996年 95% 3.7 18 協泰中心 3.1 954 乙級 1992年 95% 3.7 26 安泰大廈 2.97 1350 乙級 1998年 95% 6.5 30 東方國際大廈 4.7 1050 乙
43、級 1997年 95% 4 25 太陽廣場 7.23 1035 乙級 1995年 95% 3.8 16 總計 63.3 94.1% 5.43 24.9 虹橋地區寫字樓市場表現 從物業規模來看，區域辦公樓體量基本在 3 10萬區間段。 從標準層面積來看，辦公樓標準層面積主要集中在 1000 2000 之間，有少數物業標準層面積在 1000 以下。 從物業品質來看，辦公樓主要以甲級寫字樓為主，輔以部分乙級寫字樓。 從租金來看，辦公物業租金主要圍繞 5.5元 / /天 均線上下波動，部分物業租金已達到 8元 / /天以上。由于浦東機場建成和其他區域的快速發展，虹橋 CBD地位嚴重下滑，甲級寫字樓租金
44、明顯低于全市平均水平。 從出租率來看，辦公樓出租情況較為樂觀，多數項目已達 95以上，空置率較低。 從物業管理費來看，辦公樓物管費基本處于 20 25(元 / /月 ) 的范圍段，物管水平差距不大。 nts美國旭升房地產集團 Page-39 虹橋地區寫字樓客戶比例36.8%28.9%9.9% 9.4%6.7%5.1%3.2% 3.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%綜合/ 其他 物流/ 商貿 高科技 能源/ 化工 咨詢服務 建筑/ 地產 金融/ 投資 文化/ 傳媒 通過虹橋開發區客戶所屬行業對比圖 ， 我們可以看出 ， 咨詢服務和文化 /傳
45、媒等行業選擇虹橋開發區的比重會低于全市水平 ， 主要是由于該類行業對物業品質要求較高 ， 而虹橋開發區的寫字樓品質難以滿足其要求 。 物流商貿等行業更多看重性價比而樂于選擇虹橋開發區 ， 并形成一定的聚集效應 。 另外 ， 值得一提的是 ， 虹橋開發區的外資企業以及港澳臺企業占據了很大的份額 ， 其中日本 、 韓國企業居多 ，這與虹橋開發區以及古北新區的日本人 、 韓國人聚居有著息息相關的聯系 ， 而這一格局 ， 勢必支撐日后虹橋開發區的穩定健康發展 。 虹橋地區寫字樓客群分析 nts美國旭升房地產集團 Page-40 競爭板塊總結 虹橋、吳中路商務圈辦公樓老化 虹橋商圈的寫字樓開業時間大多在
46、上個世紀 90年代，吳中路商務圈寫字樓平均使用時間也有 5年左右，外觀和設備老化已成不爭的事實。 租金低于市區其他 CBD區 虹橋商圈的租金只有 5.5元 /平米 天，遠遠低于陸家嘴、淮海中路、南京西路等 CBD板塊，這與虹橋片區的地位下降有關。吳中路商務圈的租金只有 3元 /平米 天，只相當于全市乙級水平。 客源以對外貿易、物流、制造業、綜合服務業為主 虹橋、吳中路商圈寫字樓承租客源行業分布以貿易、物流、制造業、咨詢業為主。 nts美國旭升房地產集團 Page-41 整體市場 項目簡介 區域環境分析 區位價值 規劃前景 產業分析 資源分析 項目規劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開
47、發戰略 客戶定位 產品定位 形象定位 整體市場 區域市場 競爭板塊 市場總結 nts美國旭升房地產集團 Page-42 市場總結 金融危機影響 美國 臺灣 澳大利亞 韓國 上海 房價下跌 30% 房價下跌 20% 房價下跌 40% 房價下跌 45% 上海房價依然堅挺 此次金融危機為百年一遇，其影響仍未見底，未來走勢將呈L型，何時反彈尚不可預測。 此前上海房地產所有的表現將在金融危機的影響下歸零，市場將重新尋求平衡。 世界范圍內，房地產價格嚴重縮水，熱錢可能會加劇流入跌幅較深的地區抄底，上海跌幅較少，也意味著上漲的空間和抄底的機會較小，所以上海未來吸引熱錢的能力將有所下降。 nts美國旭升房地產
48、集團 Page-43 市場總結 寫字樓客群購房動機一般分布比例投資55%自用45%受金融危機影響，自用型客戶觀望現象嚴重，觀望比例高達70%，雖然已經好于 08年 10月80%以上的觀望比例，但未來2年仍不樂觀。 金融危機深不可測，投資者預期下降，信心受到巨大打擊，投資客可能在一定時期內淡出。 上海在金融危機之前的市場表現將歸零，房地產復蘇將依賴于信心和投資預期的轉好，鑒于此，本案入市的時機和售價將顯得更加重要，期望不可過高。 nts美國旭升房地產集團 Page-44 整體市場 項目簡介 區域環境分析 區位價值 規劃前景 產業分析 資源分析 項目規劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開
49、發戰略 客戶定位 產品定位 形象定位 整體市場 區域市場 競爭板塊 市場總結 nts美國旭升房地產集團 Page-45 總體規劃 總建筑面積 95895 地上建筑面積 78535 裙房面積 25284 主樓面積 53251 地下建筑面積 17360 (2層 ) 樓層高度 主樓 南樓 27層 北樓 26層及設備轉換層（ 99.8米） 裙房 5層（ 24米） 機動車位 620個 地上車位 356個（機械） 地下車位 264個（地下 2層） 非機動車停放面積 1130 項目位于上海市閔行區七莘路 1835號，項目位置基本處于莘莊鎮和七寶鎮之間，東臨七莘路，西至用地紅線，北臨華中路，南至規劃道路。 項
50、目由商業裙房和兩棟高層組成。裙房為五層，主要功能為商業和娛樂設施，南樓二十七層。北樓二十六層及設備轉換層一層，性質為小戶型辦公樓。 nts美國旭升房地產集團 Page-46 整體建筑外形： 由玻璃幕墻和實體墻面搭配設計。 設計的主題： 簡約、精致、科技、節能。突顯整體建筑的現代感與時代要求的一致性。 建筑色調： 以淡灰色為主，配以高級幕墻和外裝飾材料，使建筑效果與大廈的使用性質相匹配。 雙塔的形體結構與精致、簡約的建筑形象，力圖形成七寶地區標志性建筑的形象。 建筑外觀 nts美國旭升房地產集團 Page-47 整體市場 項目簡介 區域環境分析 區位價值 規劃前景 產業分析 資源分析 項目規劃
51、項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發戰略 客戶定位 產品定位 形象定位 整體市場 區域市場 競爭板塊 市場總結 nts美國旭升房地產集團 Page-48 裙房功能 裙房空間布置規正，跨距為 8.9米，每層約 5000 ，底層層高為 5.2米，其余各層凈高可達3.5米，適合多種商業運營的空間需求。 凹字形的布局，形成一個約 900 的廣場空間，方便舉辦大型的商業宣傳、推廣和互動活動。 裙房與銀七星滑雪場互相連通，方便兩者人流的互通，對雙方的商業經營有一定的互補作用。 裙房內設有 8臺自動扶梯和 4臺電梯，滿足商業運營的多功能和便捷性。 裙房空調與塔樓分別獨立控制，在裙房部分已預留充足的電
52、量和煤氣供應，便于裙房不同商業模式的經營需求。 nts美國旭升房地產集團 Page-49 塔樓功能 南塔樓為 27層，北塔樓為 26層及設備轉換層，總建筑高度 99.8米。 兩棟塔樓的主入口分別位于北向華中路和南向規劃道路，方便物業管理、人流分布和交通組織。 設有挑高兩層約 9米的共享中庭空間，配置現代裝潢設計理念和高級裝修材料，以彰顯現代辦公建筑的非凡氣度與典雅格調。 塔樓標準層約 1250 ，均為小戶型辦公空間，建筑使用面積在37-80 之間，并配置 5臺高速電梯。 電梯廳均采用鏡面西班牙米黃大理石墻地面，不銹鋼電梯門套，穹隆式石膏板造型吊頂，走道為高級地毯，符合現代辦公的環境要求。 除常
53、規的建筑公共設備配置外，每戶均配置獨立的電表箱、智能用戶箱和獨立計量的 VRV空調設施， 北塔樓還設有每戶獨立的衛生間 ,配置高級衛浴用品和獨立的電熱水設施，室內配置成品德國阿爾諾櫥柜、西門子的電磁爐和油煙機，形成辦公與公寓的多用途設計， 方便后期的項目推廣和客戶的多用途使用。 南塔樓 26、 27層復式設計，可靈活布局，適合客戶的多種需求。 nts美國旭升房地產集團 Page-50 整體市場 項目簡介 區域環境分析 區位價值 規劃前景 產業分析 資源分析 項目規劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發戰略 客戶定位 產品定位 形象定位 整體市場 區域市場 競爭板塊 市場總結 nts美
54、國旭升房地產集團 Page-51 南塔樓布局 104.69 104.69 104.69 104.69 104.69 104.69 104.69 52.34 52.34 52.34 73.39 63.17 7-25F為平層 26-27F為復式 nts美國旭升房地產集團 Page-52 戶型 開間 井深 實際使用面積 公攤面積 建筑面積 得房率 單層套數 總套數 戶型配比 A1 8.70 8.70 75.69 29.00 104.69 72.3% 7 133 43.8% A2 4.35 11.70 50.90 19.50 70.39 72.3% 2 38 12.5% A3 4.35 8.70 37
55、.85 14.50 52.34 72.3% 6 114 37.5% A4 5.25 8.70 45.68 17.50 63.17 72.3% 1 19 6.3% 復式 A1 8.70 8.70 151.38 57.99 209.38 72.3% 7 7 2.3% 復式 A2 4.35 11.70 101.79 38.99 140.79 72.3% 2 2 0.7% 復式 A3 4.35 8.70 75.69 28.99 104.69 72.3% 6 6 2.0% 復式 A4 5.25 8.70 91.35 34.99 126.35 72.3% 1 1 0.3% 南樓總套數 320套，總面積 2
56、6267平米 南塔樓戶型面積及配比 南塔樓戶型配比 nts美國旭升房地產集團 Page-53 北塔樓布局 107.67 64.97 53.83 53.83 53.83 53.83 107.67 107.67 37 7-26F均為平層 nts美國旭升房地產集團 Page-54 北塔樓戶型配比 戶型 開間 井深 實際使用面積 公攤面積 建筑面積 得房率 單層套數 總套數 戶型配比 B1 8.70 8.70 75.69 31.98 107.67 70.3% 3 60 14.3% B2 5.25 8.70 45.68 19.30 64.97 70.3% 1 20 4.8% B3 4.35 8.70 3
57、7.85 15.99 53.83 70.3% 16 320 76.2% B4 3.00 8.70 26.10 11.03 37.13 70.3% 1 20 4.8% 北樓總套數 420套，總面積 25728平米 北塔樓戶型面積及配比 nts美國旭升房地產集團 Page-55 戶型 面積 (m2) 套數 配比 平層 37 20 2.7% 52-54 434 58.6% 63-70 77 10.4% 104-107 193 26.1% 復式 104 6 0.8% 126 1 0.1% 140 2 0.3% 209 7 0.9% 總戶型配比 南北塔樓總面積： 53251平米 總套數： 740套 主力
58、戶型面積： 52-54平米，所占比例為 58.6% 備注：以上數據就平面圖測算，誤差 1 nts美國旭升房地產集團 Page-56 整體市場 項目簡介 區域環境分析 區位價值 規劃前景 產業分析 資源分析 項目規劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發戰略 客戶定位 產品定位 形象定位 整體市場 區域市場 競爭板塊 市場總結 nts美國旭升房地產集團 Page-57 產品特色 雙子塔、地標性建筑 具有強烈的昭示性 外立面以淡灰色為主，配高級幕墻和外裝飾材料 外觀富有現代特色 裙樓地下與軌道交通對接 出行便捷性 商業、商務、休閑業態 功能互補、互為支撐 層高 3.5米、跨距 8.9米 可
59、隨意組合分割，具有很強的靈活性 戶型方正、面積小 投資自用皆可 nts美國旭升房地產集團 Page-58 整體市場 項目簡介 區域環境分析 區位價值 規劃前景 產業分析 資源分析 項目規劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發戰略 客戶定位 產品定位 形象定位 整體市場 區域市場 競爭板塊 市場總結 nts美國旭升房地產集團 Page-59 七寶簡介 七寶位于閔行區的西北角，具體是指滬青平公路以南、外環以外、顧戴路以北的區域。與之相鄰的板塊包括華漕板塊、虹橋靜安新城板塊、古美板塊及莘莊板塊。 作為上海市近郊最出名的古鎮之一，七寶不僅具有悠久的歷史和深厚的地域文化，著名的七寶老街更是以各
60、式各樣的小吃聞名遠近，名列“上海十大休閑街”之一。 從上世紀 90年代開始，七寶出現了第一個商品房小區，隨后，在萬科、萬兆等一些大品牌開發商帶動下，七寶逐漸由一個古鎮發展成一個大型的居住區。隨著人口導入不斷增多，生活、商業配套等不斷升級，七寶吸引了越來越多的人群關注，成為近幾年來最有特點也最具人氣的板塊之一。 nts美國旭升房地產集團 Page-60 區域交通 9號線一期 線路走向：一期從松江新城經七寶通到桂林路，已于 2007年底通車；二期從桂林路經徐家匯通到浦東民生路，已于 2008年底通車。 10號線七寶支線 線路走向： 10號線主線從虹橋樞紐到新江灣城，支線由上海動物園分岔經虹井路、吳
61、中路到七寶，目前動遷工作已開始，計劃 2009年通車。 12號線 線路走向：從顧戴路中春路到浦東曹路，主要換乘站有漕寶路、陜西南路、漢中路（換 1號線）、石門一路（換 2號線）、龍漕路（換 3號線）、大木橋路、大連路（換 4號線），計劃2007年開工， 2012年竣工。 5號線北延伸段（莘莊 虹橋樞紐） 線路走向：從莘莊起沿七莘路向北延伸至虹橋樞紐，具體開工日期未定。本項目設有站點。 七寶鎮將建設“一縱三橫” 4條軌道交通、 10個軌道站點，以及87、 911、 748等多條公交線路，發展成立體交通樞紐，成為閔行軌道交通最發達的區域。 nts美國旭升房地產集團 Page-61 人文旅游資源 七寶人文旅游資源十分豐富 作為距離市中心最近的千年古鎮，七寶老街已成為上海人周末休閑觀光的好去處。 鐘樓廣場、南北大街、蒲匯塘橋、天主教堂、斗姆閣、七寶教寺、七寶塔、東西石橋、吊腳樓、張充仁紀念館、棉織坊、典當鋪、微雕館、蟋蟀館、寶墨堂等極具歷史文化內涵的景點，以及占地 1200畝的閔行區體育公園、亞洲最大的銀七星室內滑雪場、熱帶風暴水上世界、龍通生活休閑廣場、諾寶中心等現代化娛樂設施。 nts美國旭升房地產集團 Page-62 配套 商業生活 七寶的基本生活配套已經比較成熟，菜場、便利店、郵局、銀行、餐飲等生活基本配套應有盡有，檔次一般。 板塊內商業配套豐
【商業地產】上海明泉銀七星國際大廈市場定位報告_92PPT_2009年
