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1、養生養老度假村商業計劃書
養老養生度假村項目
商
業
計
劃
書
時間：二O一五年
20
目錄
第一章 總論 3
1.1 項目名稱 錯誤！未定義書簽。
1.2項目概述 錯誤！未定義書簽。
1.2.1核心理念 錯誤！未定義書簽。
1.2.2商業模式 錯誤！未定義書簽。
1.3項目的優勢 錯誤！未定義書簽。
1.4 建設規模 錯誤！未定義書簽。
1.5 融資需求 錯誤！未定義書簽。
1.6 財務預測 錯誤！未定義書簽。
第二章 公司簡介 3
2.1 基本信息 3
2.2 發展歷程 3
2.3公司發展規劃 3
2.4 組織結
2、構 3
2.5 管理團隊 3
第三章 產品與服務 3
3.1項目概況 3
3.2項目規劃 3
3.2.1 硬件設施及基礎服務 3
3.2.2 特色服務 3
3.3 核心價值 3
第四章 市場分析 3
4.1客源定位 3
4.2政策的支持 3
4.3市場容量 3
4.3.1. 目標消費人群現狀 3
4.3.2 養生旅游市場容量變化趨勢 3
4.4 市場的競爭分析 3
4.4.1 產品與服務特色 3
4.4.2市場的競爭格局 3
4.5 市場分析結論 3
第五章 商業模式 3
5.1運營模式 3
5.2 盈利模式 3
5.2.1養老養生收入 錯誤！未定義
3、書簽。
5.2.2旅游度假收入 錯誤！未定義書簽。
5.2.3商鋪招商收入 錯誤！未定義書簽。
5.2.4會議接待收入 錯誤！未定義書簽。
5.2.5推薦費 錯誤！未定義書簽。
第六章 發展規劃 3
6.1 SWOT分析 3
6.1.1優勢 3
6.1.2 劣勢 3
6.1.3 機會 3
6.1.4 威脅 3
6.2 競爭策略 3
6.3 戰略目標 3
6.4實施計劃 3
6.4.1近期（2015-2018年） 錯誤！未定義書簽。
6.4.2中期（2019-2023年） 錯誤！未定義書簽。
6.4.3遠期（2024-2030年） 錯誤！未定義書簽。
第七章 營
4、銷策略 3
7.1 消費者行為分析 3
7.1.1 企業客戶 3
7.1.2散客 3
7.2 品牌推廣策略 3
7.2.1 線上推廣 3
7.2.2線下推廣 3
7.3渠道策略 3
7.4價格策略 3
第八章 融資方案 3
8.1融資方案 3
8.2資金使用計劃 3
8.3 退出機制 3
8.3.1 股權轉讓 3
8.3.2 公司回購 3
8.3.3 持續經營，獲取股利 3
第九章 財務分析 3
9.1 財務假設 錯誤！未定義書簽。
9.2 財務預測 錯誤！未定義書簽。
9.2.1 收入預測 錯誤！未定義書簽。
9.2.2 成本預測 錯誤！未定義書簽。
5、
9.2.3 利潤預測 錯誤！未定義書簽。
9.2.4 凈現金流量預測 錯誤！未定義書簽。
9.3財務評價 錯誤！未定義書簽。
第十章 風險分析 3
10.1 自然災害風險 3
10.1.1 風險描述 3
10.1.2 規避措施 3
10.2 財務風險 3
10.2.1 風險描述 3
10.2.2 規避措施 3
10.3 市場風險 3
10.3.1 風險描述 3
10.3.2 規避措施 3
10.4 人力資源管理風險 3
10.4.1 風險描述 3
10.4.2 規避措施 3
第一章 執行摘要
第二章 公司簡介
2.1 基本信息
2.2 發展歷程
6、2.3公司發展規劃
2.4 組織結構
2.5 管理團隊
第三章 產品與服務
3.1項目概況
養生養老度假村項目位于XXX，主要是針對我國55-75歲左右的中高端收入健康老人提供“以養為主，度假養生相結合”的新型養老服務平臺，并設計“宜居、健康管理、養生、樂活、咨詢”五位一體的服務體系，致力于海南高端度假養老服務的深度開發與拓展。
3.2項目規劃
項目立足服務于養老養生這一設計理念，開辟包括住宿、餐廳、基礎醫療服務中心、社區養生區、活動區等功能區，為老人提供衣、食、住、行、娛、樂等全方位生活體驗。
圖3-2 養生養老度假村鳥瞰圖
3.2.1 硬件設施及基礎服務
1）住
7、宿與餐飲設施
項目住宿設計套房160套，其中：一室一廳8套，面積55㎡；二室二廳152套，為64㎡至97㎡，規劃約616個床位。房間專為老年人設計，注重無障礙的建筑細節，配備廚房、冰箱、洗衣機、衛浴、電腦、智能電話等家庭化設備。
圖3-3 二室二廳套房 臥室
衛生間采用便于老人使用的5種功能化設計，如：在馬桶墻壁右側及淋浴墻壁上專為老人設置有鋼制扶手；在淋浴房配置約40cm寬折疊式條式座椅；在衛生間馬桶對面墻壁上設有應急呼 叫按鍵；衛生間門采用雙邊推開式；洗臉盆采用半圓形凸出底座，便于坐輪椅老人使用。盡量保證老人住宿的便捷、舒適、安全。
圖3-4 二室二廳套房 衛生間
在1號
8、樓二層（約600㎡）設置多功能餐廳包括：自助餐廳（大餐廳）一間約200㎡，內設自助餐飲臺包括食物、餐具等，就餐桌椅（以4-6人坐為主）；小餐廳（約40㎡）3間，內設就餐桌椅；包廂（約20㎡）4間；廚房約100㎡； 洗手間約20㎡。能保證可容納約200人同時就餐功能。并配備專業的營養師及廚師團隊，為老人提供系統健康養生的餐飲服務。
圖3-5 餐廳意向圖
2）醫療養生設施
項目配備基礎醫療服務中心、康復訓練大廳和社區養生區，包括基礎醫療體檢設備、按摩設備、健身設備、理療設備等，為老人提供日常醫療保健服務和養生健康管理服務。其中，基礎醫療服務中心設置醫務室共2間(護理室、醫生辦公室）、就診
9、室1間、基礎體測室1間、養生講解及培訓室1間。
圖3-6護理儀器意向圖
3）休閑娛樂設施
項目針對老人的生活習慣和喜好，設計有閱覽室、書畫室、花房、兵乓球房、羽毛球場、棋牌室、茶藝室、健身房等休閑娛樂設施，為老人提供全方位、高質量的休閑娛樂服務。
圖3-7書畫室
4）其他基礎設施
項目另配備有各型會議室、商場等功能區，以滿足老人見客、會談、日常采購等生活需要。
圖3-8會議室
3.2.2 特色服務
項目除為老人提供住宿餐飲、運動休閑、養生保健等基礎服務，還提供一系列有針對性、高品質的特色養生養老服務。
1）量身定制的個性化照護計劃
項目配有專業的營養師和護理師
10、團隊，將根據入住老人身體狀況、生活習慣、興趣愛好的不同，提供定制化的個性照護計劃，包括針對性的居住方案、飲食搭配（高血脂餐、糖尿病餐、清真餐等）、養生計劃、活動安排等個性化服務，給予住戶超凡的養老養生體驗。
圖3-9 個性化養老健身服務圖
2）全方位的細致生活保障
各樓層分設護士站，配備24小時緊急呼叫系統，并為住戶提供定期生命體征檢測及每2小時巡房保障，精心關護每位住戶的日常生活；細致入微的專業照護服務如入廁/洗浴協助、用藥支持、就醫陪同、特殊病灶護理等，給每位住戶帶來熨帖關懷。組織豐富的社交、學習、文藝、娛樂、團體外出及節日活動，讓每位住戶充實愉悅之外更能不斷獲取新知識。
11、圖3-10 細致入微的生活照護服務
3）獨特的休閑戶外活動
項目位于亞龍灣與海棠灣雙灣首席門戶，處于“三灣一場一站一院一嶺”中心，周邊有紅峽谷高爾夫俱樂部、三亞司馬嶺公益林區、三亞雪古麗熱帶奶牛生態園、亞龍灣天堂森林公園、野豬島、海螺姑娘文化創業產業園等休閑旅游場所。項目將充分利用地理位置優勢，與周邊酒店、風景區合作，整合休閑旅游資源，為住戶提供獨具特色的戶外休閑活動，讓住戶充分享受三亞天然氧吧般的怡人環境。
圖3-11 老人戶外休閑活動圖
4）智能化的增值服務
本項目注重智能化管理，將開發獨立的官方網站和手機APP，利用網絡信息技術為住戶建立全面詳細的“健康管理檔案”、“家庭檔
12、案”和“生活檔案”，定期發布并向住戶親友推送老人健康信息和老人生活實況（視頻、圖片、文字等），通過網絡和智能化設備縮短老人與親友的距離，加強老人與親友的聯系，讓住戶舒心，讓住戶親友放心，提高住戶及其親友的滿意度和體驗感。
圖3-12 智能化養老服務
5）咨詢服務
項目還專門開設針對中高端收入老人的心理咨詢、理財咨詢、健康咨詢等相關咨詢服務。
圖3-12 養老健康咨詢
3.3 核心價值
本項目產品與服務的核心價值在于：
? 充分挖掘XX得天獨厚的自然環境優勢，開發整合養生養老資源，為住戶提供獨一無二的養生養老體驗。
? 憑借經驗豐富的醫療護理團隊、營養師團隊、療養團隊
13、、管理團隊和先進的價值理念，為住戶提供定制化的周到養生養老服務。
? 充分利用信息網絡技術和先進的設施設備，為用戶提供智能化的照護服務，營造家庭般的溫馨居家享受。
? 項目與國內知名養老相關產業合作，為客戶提供老人金融理財、保健品、醫療等一站式服務，讓老人生命和生活更有保障。
第四章 市場分析
4.1客源定位
項目主要客源是55歲至75歲左右中高收入的健康老年人群，其他客源主要為來三亞的養生旅游人群。
4.2政策的支持
近年來，國家和地方政府多次出臺相關扶持政策支持養生旅游、養老度假等產業的發展。養生旅游行業迎來了前所未有的發展機遇。
1）《中共中央 國務院關于深化醫藥衛
14、生體制改革的意見》（中發〔2009〕6號），要求堅定不移地深化醫藥衛生體制改革，廣泛動員社會力量，多措并舉發展健康服務業。
2）《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發〔2013〕35號）要求充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，鼓勵民間資本參與養老服務業發展，逐步使社會力量成為發展養老服務業的主體。
3）《國土資源部辦公廳關于印發<養老服務設施用地指導意見>的通知》（國土資廳發〔2014〕11號），保障民間資本投資養老服務設施的建設用地需求，積極做好用地服務工作。
4）民政部聯合發展改革委、教育部、財政部等十部委發布《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》（民發〔201
15、5〕33號）明確要求對民辦養老機構提供的育養服務免征營業稅，養老機構在資產重組過程中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收增值稅和營業稅。
4.3市場容量
4.3.1. 目標消費人群現狀
1）城市中產階層
據高盛估算，在中國月均收入達到1000美元（約合6200元/月）即屬于城市中產階級，全部勞動人口中約有1.5億人可歸類于此，主要由企業家、公務員、白領等構成。
圖4-6 中國勞動人口收入結構
2） 老年人口
近十年，我國老齡人口從2005年的1.13億增加到2014年的2.11億，老齡化程度也越來越高，到2014年我國60歲以上老齡人口占總人口的15.51%（見圖4-6）。
16、
圖4-7 近十年我國60歲以上老齡人占總人口的比例
4.3.2 養生旅游市場容量變化趨勢
1）中產階層市場容量預測
據統計，我國城市中產階層家庭由2005年的22%增加到2010年的46.45%。未來十年，我國中產階層家庭比例還講進一步提升，到2025年，預計將會接近八成（見圖4-7）。
圖4-8 未來十年我國中產階層家庭比例變化趨勢
（說明：貧窮階層家庭年均收入≤25000元、下層中產階層家庭年均收入在25000~40000元之間、上層中產階層家庭年均收入在40000~100000之間、富裕階層家庭年均收入＞100000元。）
2）老齡人口市場容量規模預測
17、
國家統計局公報發布的2010年第六次全國人口普查主要數據顯示，全國總人口數達到13.4億，其中60歲以上人口為1.78億，占人口總數的13.26%，已進入老齡社會。
通過預測顯示：到2020年我國老齡人口將增至2.44億，2030年我國老齡人口將達到3.48億，增長速度空前加快，到2050年，預計我國的老齡人口突破4.3億，占到全國總人口的三分之一以上。
圖4-9 對我國老齡人口的預測
因此，無論從長遠還是從目前來看，養老服務市場的消費人口規模十分巨大。
4.4 市場的競爭分析
4.4.1 產品與服務特色
本項目提供的產品與服務在、自然環境、服務質量、接待能力、配套設施等方面
18、與其他養老旅游項目相比表現出一定的優勢特點（見表4-2），因而具有很強的競爭力。
表4-2 本項目產品服務特點
對比條件
本養生養老旅游項目
其他養老旅游項目
品牌特色
養生養老度假服務綜合體
單一的養老院形式或者酒店形式
自然環境
三亞自然條件和生態環境優越，具備完美的養生條件
多位于市區或依托人工環境
住宿條件
無障礙建筑細節，全套適老化家居和智能化照護及緊急呼叫系統，有24小時健康監護
普通的建筑裝修風格，沒有特別的針對性
服務質量
為每位住戶量身定制個性化照護計劃，提供專業的一對一的營養指導、運動規劃，中醫理療和養生膳食等優質養老養生的服務
難以達到優質
19、服務水準
接待能力
共有160套房間，300個床位，8300平方米的超大地下室，提供解放軍醫院和市級醫院就診綠色通道
接待能力不足，只能滿足少量客戶需求
配套設施
配備基礎醫療服務中心，活動室，羽毛球場，養生植物園、茶藝文化、陶藝園、動物樂園、圖書館、健身館、多媒體室、金融理財、心理、法律咨詢等配套服務設施，提供衣、食、住、行、游、購、娛、醫等全套服務。
一般只能提供食、住和簡單的養生療養服務
檔案建立
建立客戶健康及家庭檔案，進行會員制管理，并積累平臺資源，
一般無此服務
4.4.2市場的競爭格局
1）海南養老服務體系初步建立?
目前海南省已基本形成了以居
20、家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補充的社會養老服務體系。截止2014年8月底，全省共有各類養老服務機構254家，其中公辦養老機構226家，民辦養老服務機構28家。?？?、三亞、瓊海等11個市縣都開展了社區居家養老服務試點，試點社區數達247個，占全省城市社區總數的49.4%。但仍舊無法滿足中國養老養生這特大產業的人群需求。
2）當地養老機構的發展狀況
海南養老機構服務的老年人主要來自北京、上海、廣州，黑龍江和海南本地，其中來自北京和黑龍江的外來老人占比最大。不同養老院或者度假村也會針對性地著重發展不同地域的養老人群為服務對象。大部分外來過冬老人只居住2到3個月，其余時間養老公寓一般只
21、服務長期居住的本地老人。當地養老機構采取“有償服務和無償服務”相結合的管理理念， 以商業經營模式開展高端養老服務，設施齊全服務優良，主要針對外地來海南旅游養老的高端老人，每月收費3000-5000-32000元不等。其中，三亞多為高檔社區中，物業為老人們提供類別齊全的服務；文昌等市縣養老機構屬于中端，屬于基本的社會化養老服務提供者。
海南的旅游養老產業發展迅速，但是對比國內相對發達地區，“未富先老”的矛盾讓海南省老齡事業發展面臨著更嚴峻的挑戰。加上資金投入少，人力、物力難以滿足當前需求，許多養老機構發展較為滯后。隨著“空巢”老人和失能失智老年人人數逐年增加，海南應對人口老齡化挑戰和保障老年人
22、安享晚年的工作變得刻不容緩。
4.5 市場分析結論
目前中國60歲以上老年人約有1.69億，預計2050年中國60歲以上老年人將占三成，達31%。我國已進入老齡化國家行列，老年人口的健康問題日益突出，老年健康產業將成為我國未來養老養生旅游行業發展的重要內容。從2010年以后，我國養老養生產業得到高速發展。
中國工程院院士鐘南山曾經表示，我國老年人市場消費的年需求已達到1萬億元，然而實際上的供給卻不足1000億元。值得注意的是，這個市場規模還在迅猛增加，據公開數據表明，2020年，我國老年人市場消費的年需求將達到7.2萬億元。預計到2050年，市場規模將超過26萬億元（見4-9）。加上政府
23、政策上給予的大力支持，我國養生旅游市場潛力巨大，前景廣闊。
圖4-10 我國養老養生產業市場規模
第五章 商業模式
5.1運營模式
5.2 盈利模式
第六章 發展規劃
6.1 SWOT分析
6.1.1優勢
6.1.2 劣勢
6.1.3 機會
6.1.4 威脅
6.2 競爭策略
6.3 戰略目標
6.4實施計劃
第七章 營銷策略
7.1 消費者行為分析
7.1.1 企業客戶
7.1.2散客
7.2 品牌推廣策略
7.2.1 線上推廣
7.2.2線下推廣
7.3渠道策略
7.4價格策略
24、
第八章 融資方案
8.1融資方案
8.2資金使用計劃
8.3 退出機制
8.3.1 股權轉讓
8.3.2 公司回購
8.3.3 持續經營，獲取股利
第九章 財務分析
第十章 風險分析
養生養老及旅游項目的風險主要分為兩類：系統性風險和非系統性風險，這里我們綜合籠統地分析：
10.1 自然災害風險
10.1.1 風險描述
10.1.2 規避措施
10.2 財務風險
10.2.1 風險描述
10.2.2 規避措施
10.3 市場風險
10.3.1 風險描述
10.3.2 規避措施
10.4 人力資源管理風險
10.4.1 風險描述
10.4.2 規避措施
度假村融資計劃書 -養生度假村融資商業計劃書-富盈瑞吉
