物業管理100個簡答題含解析

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1、一、物業管理基本概念 ??? 問 1、什么是物業管理？ ??? 答：物業管理指業主選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序的活動。主要從三個角度理解：一 業主選聘有合格資質等級證書的物業管理企業來實施物業管理；二 物業管理活動中兩個重要的主體是業主和物業管理企業，雙方簽訂物業服務合同，明確雙方的權利義務；三 物業管理的內容是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序。 ??? 問 2、為什么要實施物業管理？ ??? 答：主要有三方面原

2、因客觀上要求實施物業管理： ?? （1）房屋產權多元化。隨著我國經濟體制由計劃經濟向市場經濟轉變，90年代初以來我市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產權多元化，個人擁有房屋產權的比例越來越高，原來的公房管理體制不能適應市場化和產權轉移的形勢。 ?? （2）人們生活水平的提高，需求增強。房屋作為價值高的資產，是大多數家庭最主要財產以及財富積累的主要形式，人們對房屋財產的使用、維護、保值提出了較強的服務要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環境整潔優美，同時還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業物業管理服務。 ?? （3）物業項目建設規模大，房屋及設施設備的維護管理要求專業性

3、程度高。一個物業項目里往往有成百上千業主，眾多業主由于房產毗鄰，在使用管理物業、在物業的保值增值等方面，全體業主形成公共性物業管理服務需求，而且房屋建筑結構及設施設備較為復雜，對物業管理服務要求轉業文化程度高。這種公共性的物業管理服務不可能由單個業主或少數業主來完成，需要通過全體業主委托專業化的物業管理企業來提供這種服務。 　 ??? 問 3、什么是業主？業主在物業管理活動中主要有什么權利和義務？ ??? 答：房屋所有權人為業主。在成立業主大會及組建業主委員會過程中，除房屋權屬證書上記載的權利人可以認定為“業主”外，購買預售商品房（含經濟適用房），尚未取得房屋權屬證書的，房屋買賣合同記載

4、的“購房人”可以視為“業主”。 ??? 業主是物業管理活動中的重要主體，物業管理離不開業主的參與。業主的物業管理權利和義務是建立在對房屋擁有的財產權基礎上，業主既擁有物業管理區域內的一份房產，也是物業管理區域的成員。業主在物業管理中享有權利，同時也要履行相應的義務。 ??? 業主在物業管理活動中享有的權力主要有：接受物業服務；提議召開業主大會，就物業管理的有關事項提出建議；參加業主大會會議，行使投票權；選舉業主委員會委員，并享有被選舉權等。同時負有遵守業主公約和業主大會議事規則，執行業主大會決定和業主大會授權業主委員會作出的決定，交納物業服務費用等義務。 二、購房時應關注的物業管理事項

5、 ??? 問 4、為什么購房時要關注物業管理事項？ ??? 答：購房時就關注物業管理，才能為將來的物業管理打下好的基礎。因為在業主大會成立之前的前期物業管理階段，物業服務費用、服務內容和質量要求等有關物業管理事項按房屋買賣時的約定實行。如果購房時沒有約定，房屋買賣關系已經形成，業主到入住時發現物業服務費用或者物業服務內容等不滿意，就容易產生矛盾。因此在購房時要與開發單位書面約定好房屋入住后的有關物業管理事項，即使是預售房屋，購房時離入住還有一段時間，也應在購房時與開發單位約定好物業管理事項，才能有效避免入住后的物業管理糾紛。 ??? 問 5、購房時應注意哪些物業管理事項？ ??? 答：主

6、要簽訂好兩個文件：房屋買賣合同和業主臨時公約。 ??? 購房時與開發公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業服務費用、物業服務內容和質量要求等內容；買房人同時要承諾遵守業主臨時公約。 ??? 問 6、是否可以到辦理入住手續時再看業主臨時公約？ ??? 答：買房人在購房時就要看業主臨時公約，在簽訂房屋買賣合同的同時要書面承諾遵守臨時業主公約。建設單位應當在銷售房屋前，制定業主臨時公約，在房屋銷售時，將業主臨時公約向買房人明示，并予以說明；不能到辦理入住手續時再將業主臨時公約出示給買房人看。 ??? 問 7、業主臨時公約具有什么作用？ ??? 答：業主臨時公約要求物業管理區域內全體業主共同

7、遵守，能起到規范業主在物業管理活動中行為，維護全體業主整體權益的作用。例如,業主臨時公約規定不允許在小區內堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區全體住戶的安全；又如業主臨時公約規定對欠繳費用的業主，業主委員會和物業管理企業有權公布欠費名單催繳，是為了維護全體業主的利益，對欠費業主的約束。 ??? 問 8、業主臨時公約包括哪些主要內容？ ??? 答：業主臨時公約由開發企業在售房前制訂，主要對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應承擔的責任等事項依法作出約定。開發企業制訂的業主臨時公約不能侵犯購房人的合法權益。 ??? 問 9、違反業主臨時公約怎么處理

8、？ ??? 答：業主違反業主臨時公約的，應該承擔相應的違約責任，比如個別業主不按照公約的規定使用公用部位公用設施設備，造成損壞，是對其他業主的利益侵害，應該賠償損失。 ??? 對業主違反業主臨時公約的行為，相關業主、業主委員會，物業管理企業、可以督促其改正；協商調解不成的，可以提起訴訟；違反相關政策法規的，報告有關部門。 ??? 問10、新的業主臨時公約制度從什么時候開始實行？原來已經簽署的物業管理公約是否繼續有效？ ??? 答：2003年12月9日后申領預售許可證的新建項目，實行新的業主臨時公約制度。 ??? 原來已經簽署的物業管理公約（或房屋使用、管理、維修公約），在業主大會通過

9、新的公約前，原公約繼續有效。 ??? 問11、業主臨時公約和業主公約有何區別？ ??? 答：業主臨時公約和業主公約均對物業管理區域內全體業主具有約束力。業主臨時公約適用于業主大會成立前的前期物業管理階段；業主公約是業主大會成立后，經全體業主所持投票權三分之二以上通過后生效。 ??? 問12、房屋買賣合同中包含哪些有關物業管理的條款？ ??? 答：北京市國土房管局2003年12月發布的新《商品房買賣合同》示范文本第二十九條、二十條以及附件四均為與物業管理有關的條款。內容包括物業服務費用、物業服務內容和質量要求以及承諾遵守業主臨時公約等。 ??? 問13、開發企業制訂的房屋買賣合同中有關

10、物業管理的內容，購房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？ ??? 答：由于物業管理服務具有公共性的特點，綠化、保潔、公共秩序維護等物業服務，服務內容和服務水平，對入住的每個業主都是一樣的，支付的費用也應該是一樣的。如果與每個業主約定的公共性服務內容不一樣，沒有可操作性；如果約定的費用不一樣，一樣的服務水平，有的費用高，有的費用低，對多付費的業主不公平。 ??? 因此，房屋買賣合同中關于公共性物業服務的費用，服務內容和質量要求等條款應由開發企業根據前期物業服務合同確定，與前期物業服務合同保持一致，開發企業在售房時要將物業服務內容和費用等明示給買房人并進行約定，但不能由個別購房人與開發單位單

11、獨協商確定。這是由于前期物業管理的特殊性決定的，目的是為了維護全體業主的合法權益，不應理解為霸王條款。 ??? 問14、房屋買賣合同中約定的物業服務費、服務內容和質量等在什么階段實行？ ??? 答：在業主大會成立前的前期物業管理階段實行。業主大會委托業主委員會與物業管理企業簽訂新的物業服務合同生效時，物業服務價格、服務內容和質量等按新合同執行。 ??? 問15、前期物業服務合同如何簽訂，包含哪些主要內容？ ??? 答：前期物業服務合同由建設單位與物業管理企業簽訂，包含主要內容為前期物業管理階段的服務費用、服務內容和質量要求、雙方的權利義務等。前期物業服務合同必須采取書面形式。 ???

12、 問16、業主大會成立前，業主能否以未與物業管理企業簽訂合同為由拒絕交納物業服務費用？ ??? 答：不能。因為按照規定，前期的物業管理企業由開發建設單位委托，業主應當按照約定交納物業服務費用，接受物業管理企業的服務。 ??? 問17、業主大會委托業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同后，單個業主能否以未與物業管理企業簽訂合同為由拒絕交費？ ??? 答：不能。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主必須履行業主大會委托業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同的約定，交納物業服務費用。 三、業主大會及業主委員會 ??? 問18、什么是業主大會？ ??? 答：物業

13、管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會是對應物業管理區域成立的，一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。 ??? 問19、如何劃分物業管理區域？ ??? 答：物業所在地區、縣國土房管局會同街道辦事處負責協調物業管理區域劃分工作。劃分住宅物業管理區域應當考慮建筑規模、自然形成、設施設備共用程度及社區建設等因素；非住宅區域劃分主要考慮建設立項、規劃等因素；住宅與非住宅結構相連的區域，應本著有利于物業管理的原則劃定。 ??? 問20、什么時候應成立業主大會？ ??? 答：新建和已建成的商品房（包括經濟適用房）入住率超過50%的或

14、入住率不足50%但首戶入住已滿兩年的物業管理區域；公有住房出售率超過50%的物業管理區域，應當盡快組織召開首次業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會。 ??? 問21、如何召開首次業主大會會議，成立業主大會？ ??? 答：應按以下步驟召開首次業主大會會議，成立業主大會： ??? （1）成立籌備組，負責業主大會籌備工作。 ??? 住宅物業首次業主大會會議由所在地的街道辦事處負責組織業主代表、建設單位（或公有住房出售單位）、社區居委會組成業主大會會議籌備組；籌備組中的業主代表由籌備組組成單位按照業主自薦、推薦的形式在充分聽取業主意見基礎上確定。非住宅物業籌備組由業主代表、建設單位組

15、成。 ??? 籌備組的主要職責如下： ??? ①確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容； ??? ②按照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）； ??? ③確定業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權； ??? ④確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單； ??? ⑤做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。 ??? 上述工作①- ④應以書面形式在物業管理區域內公告。 ??? （2）籌備組應自組成之日起30日內組織召開首次業主大會會議，審議通過《業主大會議事規則》和《業主公約》，并選舉產生業主委員會。區、縣國土房管局對籌備

16、組召開業主大會會議工作進行指導、監督。 ??? 業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。 ??? 問22、什么情況下可以不成立業主大會？ ??? 答：物業管理區域只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會。決定不成立業主大會的，業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 ??? 問23、如何確定業主在首次業主大會會議的投票權？ ??? 答：首次業主大會會議的投票權按照業主擁有的物業建設面積計算。以每一平米為投票權計算基數，不足一平米部分不予計算。 ??? 以后業主大會會議的投票權計票方式可以通過《業主大會議事規則》確定。 ??? 問24、業主大會會議以什

17、么形式召開？ ??? 答：業主大會會議可以采取集體討論形式，也可以采取書面征求意見形式。 ??? 但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。 ??? 業主因故不能參加業主大會會議，可以書面委托代理人參加。 ??? 問25、業主大會是否要定期開會，由誰召開？ ??? 答：業主大會會議分為定期會議和臨時會議。 ??? 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。 ??? 有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議： ??? (1)20%以上業主提議的； ??? (2)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； ??? (3)業

18、主大會議事規則或業主公約規定的其他情況。 ??? 問26、業主大會具有哪些主要職責？ ??? 答：業主大會主要職責如下： ??? （1）制定、修改業主公約和業主大會議事規則； ??? （2）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作； ??? （3）選聘、解聘物業管理企業； ??? （4）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施； ??? （5）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度； ??? （6）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。 ??? 問27、業主大會如何決議才有效？ ???

19、 答：一般事項，必須經與會業主所持投票權 1/2以上通過；業主大會作出制定或修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，須經物業管理區域內全體業主所持投票權 2/3以上通過。 ??? 問28、什么是業主委員會，與業主大會是什么關系？ ??? 答：業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，具體實施業主大會的決議。業主委員會組成人數一般為5至9人的單數，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。 ??? 問29、業主委員會職責是什么？ ??? 答：業主委員會的主要職責為： ??? （1）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情

20、況； ??? （2）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同； ??? （3）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同； ??? （4）監督業主公約的實施； ??? （5）業主大會賦予的其他職責。 ???? 業主委員會應當監督違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。 ??? 問30、什么人可以當選業主委員會委員？ ??? 答：具備以下資格條件的業主可以成為業主委員會委員： ??? （1）具有完全民事行為能力的業主； ??? （2）遵守國家有關法律、法規； ??? （3）遵守業主大會議事規則、業主

21、公約、模范履行業主義務； ??? （4）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力； ??? （5）具有一定組織能力； ??? （6）具備必要的工作時間。 ??? 在實際工作中，鼓勵和支持物業管理區域內具有業主身份的各級人大代表和政協委員作為業主委員會委員參與物業管理。 ??? 問31、業主委員會是否需要備案？ ??? 答：業主委員會應自選舉產生之日起30內，到物業所在地的區、縣國土房管局備案。備案時須提交《業主委員會備案單》及業主大會議事規則、業主公約、業主大會決議、法律法規規定其它材料。 ??? 問32、業主委員會如何作出決定？ ??? 答：經1/3以上業主委員會委員

22、提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。會議應當有過半數委員出席，作出的決定須經委員人數半數以上通過。 業主委員會的決定應以書面形式在物業管理區域內及時公告。 ??? 問33、什么情況下業主委員會委員資格終止？ ??? 答：出現以下情況時業主委員會委員資格終止： ??? （1）因物業轉讓，滅失等原因不在是業主的； ??? （2）無故缺席業主委員會會議連續三次以上的； ??? （3）因疾病等原因喪失履行職責能力的； ??? （4）有犯罪行為的； ??? （5）以書面形式向業主大會提出辭呈的； ??? （6）拒不履行業主義務的； ??? （7）其他原因不

23、宜擔任業主委員會委員的。 ??? 問34、業主大會、業主委員會是否可以作出于物業管理無關的決定？ ??? 答：業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出于物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。 ??? 問35、什么是業主公約？ ??? 答：業主公約由全體業主共同制定，經業主大會會議通過后，對全體業主具有約束力。主要內容是對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項。 ??? 問36、什么是業主大會議事規則？ ??? 答：業主大會議事規則由業主大會制定和修改，由全體業主共同遵守。 ??? 業主大會議事規則主要就業主大

24、會的議事方式、表決程序、業主投票權確定方法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。 ??? 問37、業主大會、業主委員會與社區建設是怎樣的關系？ ??? 答：居住區物業管理納入社區建設，是我市城市管理的重要基礎工作之一、目的是為了保障物業管理秩序，維護業主和居民物業管理合法權益，促進社區建設全面發展。 ??? 按照有關規定，社區居委會指導、監督業主大會和業主委員會工作，并參與成立業主大會籌備組。業主大會、業主委員會應當配合公安機關、與社區居委會相互協作，共同做好維護物業管理區域的社會治安的相關工作。 ??? 住宅小區業主大會會議，應當告知相關的社區居委會；業主大會、業主委員會作出的

25、決定，應當聽取社區居委會的建議；積極配合社區居委會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。 四、如何選聘和解聘物業管理企業 ??? 問38、新建住宅是否必須進行招標選聘物業管理企業？ ??? 答：是的。按照規定，國家提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；新建住宅物業的建設單位，應通過招標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。 ??? 問39、業主大會決定續聘原物業管理企業，是否應進行招標？ ??? 答：不需要。物業服務合同到期，業主大會決定續聘原物業管理企業提供服務的，可不再進行招標，直接授權業主委員會續簽物業服務合同。 ??? 問40、

26、業主大會決定更換物業管理企業的決議，應當有持有多少投票權的業主同意？ ??? 答：業主大會更換物業管理企業的決議，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。 ??? 問41、業主大會更換物業管理企業，是否應當告知社區居委會和街道辦事處？ ??? 答：是的。作為物業管理區域的重大事項，業主大會作出更換物業管理企業的決議后，應當及時告知當地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居委會。 ??? 問42、業主委員會通過招標方式更換物業管理企業之前，應當就哪些事項形成決議？ ??? 答：根據不同情況，業主大會應當在招標前決定以下事項： ??? （1）授權業主委員會或委托招標代理機構組

27、織招標； ??? （2）確定采取公開招標或邀請招標方式； ??? （3）授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業主大會最終確定中標人； ??? （4）物業服務價格幅度或水平。 ??? 問43、業主委員會招標前，是否需要備案？ ??? 答：業主委員會招標前，應當到項目所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應提交以下資料： ??? （1）業主大會決議； ??? （2）招標公告或者投標邀請書； ??? （3）招標文件； ??? （4）法律、法規規定的其他資料。業主委員會委托招標代理機構進行招標的，還應提交雙方簽訂的委托書。 ??? 問44、業主委

28、員會組織招標過程中，如何保證廣大業主的知情權？ ??? 答：應從以下幾個方面保障業主的知情權： ??? （1）業主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業主委員會應當在招標前將業主大會決議在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示； ??? （2）評標過程中，現場答辯可采用公開的方式，業主可參加旁聽； ??? （3）評標結束后，業主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業主公示； ??? （4）中標企業確定后，業主委員會應將其基本情況和與其鑒定的物業服務合同的服務內容、范圍、標準以及價格等主要內容在物業管理區域的顯著位置向全體業主公示。 ??? 問45、業主委員

29、會通過招標方式更換物業管理企業的，應當提前多少天告知原物業管理企業？ ??? 答：原物業服務合同即將到期，業主大會決定重新選聘物業管理企業的，應當及時召開全體業主大會，并在原物業服務合同到期前三個月將有關決議書面告知物業管理企業。前期物業服務合同尚未到期，業主大會決定另行選聘物業管理企業的，應當在做出決議后及時書面告知物業管理企業。 ??? 問46、業主委員會招標應當何時完成？ ??? 答：業主大會通過招標方式選聘物業管理企業的工作，應在原物業服務合同到期前一個月完成。 ??? 問47、業主委員會通過招標重新選聘物業管理企業后，應當如何組織新老企業的交接？ ??? 答：業主大會依法重

30、新選聘物業管理企業的，應當在解除與原物業管理企業的(前期）物業服務合同后，方可組織雙方交接。交接活動由業主委員會組織，原物業管理企業應將下列材料移交給新物業管理企業： ??? （1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料； ??? （2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料； ??? （3）物業質量保修文件和物業使用說明文件； ??? （4）物業管理所必需的其他資料。交接時，應當制作交接證明并由雙方企業和業主委員會加蓋印章。交接完畢后，原物業管理企業應退出物業管理區域。 ??? 問48、如何與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同

31、？ ??? 答：按照有關規定，由業主委員會代表全體業主，與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。物業服務合同生效后，全體業主均應履行合同約定。 ??? 物業服務合同主要內容包括物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、合同期限、違約責任等。北京市國土資源和房屋管理局2004年5月頒布了物業服務合同的示范文本。 五、物業服務和費用 ??? 問49、物業服務一般包含哪些內容？ ??? 答：物業服務的內容按照物業服務合同的約定實行。物業服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共用設施設備的

32、維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等。 ??? 問50、什么是公共性物業管理服務、特約性物業管理服務？ ??? 答：公共性物業管理服務指物業管理企業在物業管理區域內提供的共用部位共用設施設備維修、養護、環境保潔和公共秩序等多種內容的綜合服務。一般提到的物業管理服務主要為公共性物業管理服務。 ??? 特約性服務指受個別業主的單獨委托提供的服務。比如戶內自用部位和設備的維修、室內保潔、代訂機票、報紙等。 ??? 問51、：《北京市住宅物業服務標準》規定電梯服務應達到什么標準？ ??? 答：：《北京市住宅物業服務標準》規定電梯養護、運行、維護服務標準

33、為： ??? （1）主梯6：00--24：00不間斷運行，0：00--6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客； ??? （2）凡有高峰梯的，在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行； ??? （3）主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內完工；有發生緊急情況時的處置預案； ??? （4）維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。 ??? （5）一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。 ??? 問52、

34、《北京市住宅物業服務標準》規定普通商品住宅保潔服務應達到什么標準？ ??? 答：北京市住宅物業服務標準》規定普通商品住宅保潔服務范圍為：小區規劃紅線內，業主戶門以外；服務內容為： ??? （1）有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍； ??? （2）設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進行管理； ??? （3）每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物； ??? （4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃； ??? （5）按政府有關規定向

35、服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑； ??? （6）在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。 ??? （7）發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業主的宣傳，維持正常的生活秩序。 ??? 問53、物業管理企業在公共秩序維護服務方面承擔何種職責？是否應對業主人身和財產負責？ ??? 答：物業管理企業在公共秩序維護的主要職責是公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括： ??? （1）相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標志和防范措施； ??? （2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非

36、機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢； ??? （3）看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等； ??? （4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄； ??? （5）有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。 ??? 物業管理企業原策上不對業主人身和戶內財產負有看護責任，但物業管理企業違反物業服務合同約定，導致業主人身和財產受到損失的，物業管理企業應依法承擔賠償責任。 ??? 問54、物

37、業管理企業是否可以將物業管理的專項服務委托專業公司？ ??? 答：可以，一個物業管理區域應由一家物業管理企業實施統一管理。物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務（比如保潔、綠化、電梯維護等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理業務以并委托給他人。 ??? 問55、物業管理企業在履行合同義務時，是否有權對違反業主（臨時）公約和物業管理規章制度的行為進行制止？ ??? 答：是。物業管理企業按照業主（臨時）公約的規定以及物業服務合同的授權，有權要求業主配合物業管理企業的管理服務，對業主違反業主（臨時）公約和物業管理規章制度的行為進行勸阻、制

38、止或按業主大會、業主委員會的授權采取其他處理措施。 ??? 問56、車輛停放時停車人享有什么權利？應遵守什么規定？ ??? 答：車輛停放時停車人有權按照停車管理協議的約定向收停車管理服務。同時停車人應遵守停車管理制度，交納停車管理服務費用，在指定的區域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設施等。 ??? 問57、經濟適用住房小區如何交納物業服務費？ ??? 答：目前，按照2000年3月市物價局和市國土房管局頒布的《北京市經濟適用住房小區物業管理服務收費辦法（試行）》（京價房字[2000]163號），經濟適用住房小區物業管理服務費用分為兩部分： ??? 物業管理服務費和電梯水

39、泵運行維護費，電梯水泵的運行維護費按建筑面積分攤計算。 ??? 物業管理服務費用于公共區域的保潔、保安、小區綠地養護、化糞池清掏、小區的日常管理、房屋及小區共用部位公用設施設備的小修。收費標準為0.50元/平方米.月（綠化率30%以下），0.52元/平方米.月（綠化率30%以上）。 ??? 有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運行維護費。 ??? 問58、普通住宅如何交納物業服務費？ ??? 答：目前，按照市物價局、市房地局1997年6月頒布的《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》（京價房[1997]196號），普通住宅的物業管理服務費分為兩部分： ??? 一、住戶個人交費項目

40、 ???? 1. 裝修房屋垃圾外運費 ???? 2. 保潔費 ???? 3. 保安費 ???? 4. 各項費用統收服務費 ???? 5. 車輛存車費（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車） ???? 6. 機動車存車費 ??? 二. 產權人交費項目 ???? 1. 綠化費 ???? 2. 化糞池清掏費 ???? 3. 管理費 ???? 4. 小修費 ???? 5. 中修費 ???? 6. 大修費 ???? 7. 小區共用設施維修費 ???? 8. 電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費 ??? 問59、公房、安居房出售后，物業服務費用怎么交納？ ??? 答：公房

41、、安居房出售后，保潔、保安等使用人交費項目由購房人承擔，產權人交費項目包括綠化、管理、公共設施維護、化糞池清掏費用、電梯、水泵等，公房由原售房單位承擔，安居房由職工所在單位承擔。 ??? 問60、高檔住宅、非住宅類物業的物業服務收費如何確定？ ??? 答：高檔住宅、非住宅類物業的物業服務費采取市場調節價的定價形式。在業主大會、業主委員會成立前，按房屋買賣合同（或物業管理公約、房屋使用維護管理公約）約定的價格收取費用；業主大會、業主委員會成立后，由業主大會與物業管理企業協商定價。 ??? 問61、交了住宅專項維修資金，還用在交大中修費嗎？ ??? 答：交了住宅專項維修資金后，不再交納房屋

42、共用部位共用設施設備大中修費用。 ??? 問62、自用部位、自用設施的維修養護費用怎么交？ ??? 答：自用部位、自用設施的維修養護費用可以按年（季度、月）交給物業管理企業，也可以發生時再交納。 ??? 問63、出租房屋時，物業服務費用由誰來交納？ ??? 答：出租房屋時，物業服務費用的交費義務為業主，如果業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。 ??? 問64、開發企業已竣工但未出售的物業是否應交納物業服務費用？ ??? 答：開發企業已竣工但尚未出售的物業應全額交納物業服務費用。 ??? 問65、公房上市后，物業服務費用如何交納？ ?

43、?? 答：公房上市后，原有產權單位不再承擔交納物業服務費用的義務。物業服務費用由房屋購買人承擔。 ??? 問66：電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？ ??? 答：電梯費用由樓內全體產權人按建筑面積比例分攤，首層住戶也要交納電梯費用，業主大會另有決議以及業主大會與物業管理企業另有約定的，從其約定。 ??? 問67、物業管理企業收取停車管理費的，在停車管理中應承擔何種責任？ ??? 答：物業管理企業應負責車輛的看管和停車秩序的維護，具體包括：有機動車、非機動車管理制度和管理方案；對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；保證停車有序，24小事設專人看管；長期存放的，應簽訂存車協

44、議，明確雙方的權利義務。 ??? 問68、裝修時也主是否要交納裝修押金和裝修服務費？ ??? 答：裝修時，業主應當按照裝修服務協議繳納裝修押金和裝修服務費。對于裝修押金，業主裝修工程完工后，沒有違反協議的，物業管理公司應當退還押金。物業管理公司收取裝修服務費的，應承擔以下義務： ??? 有健全的裝修管理服務制度；查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽訂裝修管理協議，告知業主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調節因裝修引發的鄰里糾紛；業主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的包

45、行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。 ??? 問69、因開發遺留問題可以拒交物業服務費嗎？ ??? 答：不可以。開發遺留問題是業主和建設單位之間的法律問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題，二者不能混淆。業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發遺留問題，業主應當與建設單位通過協商或訴訟解決糾紛。 ??? 問70、業主或業主大會是否可以聘請專業機構對物業費用進行審計？ ??? 答：物業服務費用實行包干制的，業主大會主要對物業管理企業的服務質量進行考核，不對物業服務費用進行審計。 ??? 物業服務費用實行酬金制的，業

46、主大會與物業管理企業可以在合同中約定對物業服務支出或成本進行審計。審計機構由雙方共同委托，審計費用由全體業主承擔，審計結果對雙方都有約束力。 六、專項維修基金 ??? 問71、建立專項維修資金的法律依據是什么？ ??? 答：《物業管理條例》規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金?！薄皩ｍ椌S修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！? ??? 問72、專項維修資金的用途是什么？ ??? 答：專項維修資金專項用于住宅共用部位共用設施設備的保修期滿后的

47、維修工程，即除日常運行維修養護以外的中修、大修以及更新、改造工程。 ??? 問73、誰應交納商品住宅專項維修資金？ ??? 答：凡是1999年 1月 1日以后簽訂商品住宅（包括經濟適用住房，與住宅結構相連的非住宅等）房屋買賣合同的購房人均應交納。此外將商品住宅轉為租賃、經營或自用的開發商也應交納專項維修資金。 ??? 問74、不交納專項維修資金的怎么辦？ ??? 答：不繳納專項維修資金的，房地產管理部門將不予辦理其立契過戶手續和權屬登記手續。 ??? 問75、業主交納專項維修資金的標準是什么？ ??? 答：商品住宅（異產毗連型）的專項維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的2%交納（

48、實測面積后有變化的以結算價款為準）。此外，非異產毗連住宅專項維修資金由購房者按購房款1%的比例交納。 ??? 問76、業主買房時是歸集起來的維修資金由誰代為管理？ ??? 答：商品住宅專項維修資金是屬于業主所有的，在業主委員會成立前由市小區辦負責代管，并存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲、?？顚Ｓ?。根據國家規定，維修資金在代管期間按活期存款利率計息。 ??? 問77、小區里公有住房建立過專項維修資金嗎？ ??? 答：公有住房售后維修資金由售房單位負責歸集并存至市住房資金管理中心系統，由市中心出具交存證明。公有住房出售后，其住宅區成立業主委員會的，經業委會申請，原代收

49、（售房）單位應將維修資金移交給業委會管理，市住房資金管理中心負責監督執行。 ??? 問78、專項維修資金何時能劃回到小區進行管理與使用？ ??? 答：業委會成立后，市小區辦應將維修資金劃轉給業主委員會統一管理，業主委員會代表物業管理區域內的全體業主在指定銀行系統（以下簡稱經辦行）開戶存儲。經業主大會決議，業委會應委托物業管理企業代為管理，并由業委會與物業管理企業簽訂《維修資金委托代管協議》，明確雙方權利和義務。 ??? 按照“專戶存儲，專款專用，按幢設帳，核算到戶”的原則進行管理。 ??? 問79、維修資金的支取使用程序是什么？ ??? 答：總體來說維修資金的使用應當遵循“年度普算-

50、-制定維修計劃--編制工程預算--批準預算--委托施工--工程驗收--分攤費用與支取資金--公布賬目”的程序。 ??? 問80、支用維修資金時按什么原則分攤費用？ ??? 答：住宅共用部位共用設施設備須進行維修工程的，屬人為損壞的，有責任人承擔費用，不得使用維修資金。其他按照受益人（業主）原則分攤使用維修資金。 ??? 問81、支用維修資金時按什么原則分攤費用？ ??? 答：如業主維修資金不足首次歸集額的30%時，業委會應提議續籌?；I集的標準和具體辦法由業主大會決定，續籌金額一般按業主所擁有的建筑面積分攤，由業主直接交存到經辦行，計入業委會賬戶和業主明細戶。 七、物業使用和維護 ?

51、?? 問81、物業管理區域內的公共建筑和共用設施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？ ??? 答：物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，是滿足業主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區內的學校改為娛樂場所、綠地改成商業設施等做法都是不被允許的。 ??? 業主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理相關手續，并告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理相關手續。 ??? 問82、物業管理區域內的公共建筑和共用設施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？ ??? 答：物業管理區域內

52、按照規劃建設的公共建筑和共用設施，是滿足業主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區內的學校改為娛樂場所、綠地改成商業設施等做法都是不被允許的。 ??? 業主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理相關手續，并告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理相關手續。 ??? 問83、因維修物業或者公共利益，業主、物業公司或其他單位需臨時占用、挖掘道路和場地怎么辦？ ??? 答：因維修物業或者公共利益，業主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需

53、臨時占用、挖掘道路和場地的，應征得業主委員會同意，或者按照事先制定的預案進行處理。 ??? 問84、業主、物業公司能否擅自占用物業共用部位、公用設施設備？ ??? 答：物業共用部位、共用設施設備是全體業主共有，業主和物業公司都不能擅自占用。 ??? 如需占用物業共用部位、共用設施設備，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理公司同意后，按照規定辦理有關手續。 ??? 問85、業主、物業管理企業能否利用物業共用部位、共用設施設備進行經營？ ??? 答：業主、物業管理企業不得擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營。如需經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意后，按照規定辦

54、理有關手續。所得收益主要用于補充納入住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。 ??? 問86、能否在房屋樓頂架設廣告牌? ??? 答：一幢樓內有多個產權人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業主共有。如需在小區樓頂上架設廣告牌，應征得業主大會、物業管理企業同意后，依法辦理有關手續。所得收益主要用于補充住宅專用維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。 ??? 問87、業主能否不按規定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？ ??? 答：封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業主自家的事，但是會影響小區的環境和整體外觀。一個環境整潔優美的小區不僅使居住其中的業主感到舒適

55、，而且能起到提升物業品質、使其保值增值的作用。為了維護公共安全和公眾利益，業主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應遵守《業主（臨時）公約》和小區有關規章制度的規定。 ??? 問88、鄰居占用了公共樓道怎么辦？ ??? 答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業主的權益，業主、業主委員會、物業管理企業可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔賠償責任。 ??? 問89、物業區域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備由誰負責維護？ ??? 答：物業區域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業服務單位所有，由供氣

56、、供熱、通訊、有線電視等專業服務單位委托物業管理企業負責維修養護。 ??? 問90、物業管理公司需要入戶維修，業主是否應該配合？ ??? 答：小區內房屋結構相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎設施物業具有系統性等特點，致使物業局部安全隱患不僅會業主、使用人，還會影響到相鄰的業主，甚至整個物業管理區域的安全和正常使用。即物業安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權益。因此，物業管理企業需要進行入戶維修時，業主應當配合。 ??? 問91、業主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？ ??? 答：由于業主不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連設施安全及公共安全的，業主大會、業

57、主委員會可授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔。造成損失的，業主應當賠償。 ??? 問92、小區內的共用設施損壞，維修費用該由誰承擔？ ??? 答：如果是人為造成小區公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。 ??? 如果責任不明確的，維修費用應該由全體業主按所擁有的建筑面積比例分擔。 ??? 問93、為什么要規范房屋裝修裝修行為？ ??? 答：我國住宅房屋多數屬于集合式樓房。在住宅小區中，住宅單體間存在共用部位，如主體結構承重部位；單幢樓或小區內有共用設施設備，如電梯、水、暖、照明、消防等設施設備。不當的裝飾裝修會導致結構安全和裝修人自身的生命財產安全，還會

58、影響到整幢樓、整個小區的正常生活秩序。為了維護公共安全和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進行規范，因此，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業，物業管理企業也應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。 ??? 問94、業主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業管理企業嗎？ ??? 答：裝飾裝修房屋是業主的權利，但這一權力的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業主的物業管理區域內，業主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業主生活和休息、破壞房屋承重結構會對其他業主的人身和財產安全構成威脅等。同時，物業管理公司有義務根據物業服務合同的約定

59、對物業進行管理，而對物業及其共用部位、共用設施設備的結構、功能、使用等情況的了解是完成這一義務的前提。因此，業主裝飾裝修房屋，應當事先告知物業管理公司。 ??? 問95、業主裝飾裝修房屋，需要與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理服務協議嗎？ ??? 答：業主應當在裝飾裝修房屋前與物業管理企業簽訂住宅內裝飾裝修管理服務協議。 住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括以下內容：裝飾裝修工程的實施內容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務費用，違約責任等。 ??? 問96、住宅室內裝飾裝修禁止行為有哪些？ ???

60、答：按照建設部第110令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為： ??? （1）未經原設計單位或者具有相應資質等級設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構； ??? （2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房； ??? （3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； ??? （4）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果； ??? （5）未經批準，不得搭建建筑物、構筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗；拆改供暖管道和設施；拆改燃氣管道和設施。 ??? （6）其他影響建筑結構和使用安全的行為。 ??? 問97、業主裝飾裝

61、修房屋過程中，物業管理企業能否進行入戶檢查？ ??? 答：業主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結束后，物業管理企業應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的予以制止；情節嚴重的，及時向有關部門報告。 ??? 問98、住宅室內裝飾裝修的施工時間如何規定？ ??? 答：按照市建委、市規委、市國土房管局《關于加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規定(試行）》（京建法[2001]616號），每日12時至14時，18時至次日8時，不得從事敲、鑿、刨、鉆等產生噪聲的裝飾裝修活動。 ??? 問99、應如何處理住宅室內裝飾裝修垃圾？ ??? 答：住宅室內裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應當按照物業管理企業指定的位置、方式和時間進行堆放和清運。嚴禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。 ??? 問 100、住宅室內裝飾裝修工程的保修期有多長時間？ ??? 答：在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。