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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,社區普法講座,主講人：,2014,年,4,月,11,號,第一頁，共三十三頁。,講座主要內容,第一部分,小區內房屋租賃方面,第二部分,小區內飼養寵物方面,第三部分,小區內,物業管理方面,第二頁，共三十三頁。,第一講，房屋租賃合同,1.,租賃合同的內容包括：,
2、(,一,),當事人的姓名或者名稱及住所,;,(,二,),房屋的座落、面積、裝修及設施狀況,;,(,三,),租賃用途,;,(,四,),租賃期限,;,(,五,),租金及其支付方式,;,(,六,),房屋修繕責任,;,(,七,),消防安全責任,;,(,八,),變更或者解除合同的條件,;,(,九,),違約責任及解決爭議的方式,;,(,十,),轉租的約定,;,(,十一,),當事人約定的其他條款。,第三頁，共三十三頁。,小區房屋租賃,3,房屋租賃,期限,2,房屋租賃,用途,1,房屋租賃,主體,注意事項,4,租金,繳納時間和方式,5,裝修改造,的約定,6,轉租,的約定,第四頁，共三十三頁。,租賃 主體,出租人
3、：擁有房屋所有權或者使用權的自然人、法人或者其他組織,法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業執照及年檢情況,自然人的，看是否年滿,18,周歲或者年滿,16,周歲未滿,18,周歲但以自己的勞動收入為主要生活來源，精神是否正常。,1.,資格：,2.,實體權利：房屋的所有權人委托或代理出租的共有房屋出租的房屋轉租的,承租人：承租為自然人的，是否具有完全民事行為能力；,出租人系法人或其他組織的，是否依法成立。,注意：索取承租人的身份證復印件、營業執照復印件，若是公司簽訂租賃合同，則考慮簽字人是否為法定代表人或授權代表（結合,武漢市房屋租賃管理辦法,等政策性規定，核查小區住宅樓是否允許開設公司）,第
4、五頁，共三十三頁。,小區房屋租賃用途,辦公,工商業,倉庫,住宅,注意：,1.,在房屋租賃中房屋的用途是必備條款，作為出租方有義務保證房屋能作約定的用途使用。,2.,承租人應當按照約定的方法使用租賃物。,3.,承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。,第六頁，共三十三頁。,合同法,關于房屋,租賃用途,的相關規定,第二百一十六條,出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。,第二百一十七條,承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定
5、的，應當按照租賃物的性質使用。,第二百一十八條,承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。,第二百一十九條,承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。,第七頁，共三十三頁。,租賃期限,1,、出租人與承租人自主約定，,最長不超過,20,年,，,超過部分無效,。,2,、租賃期限,六個月以上,的，應當采用,書面形式,。當事人未采用書面形式的，視為,不定期租賃,。,第八頁，共三十三頁。,我國,合同法,關于,租賃期限,的規定,第二百一十四條,租賃期限,不得超過,二十年,。,超過二十年的，超過部
6、分無效,。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。,第二百一十五條,租賃期限,六個月以上,的，應當采用,書面,形式。當事人未采用書面形式的，視為,不定期租賃,。,第九頁，共三十三頁。,當事人之間約定,租金支付時間和方式,沒有約定,或者約定不明確,協議補充,不能達成補充協議的按照合同有關條款和交易習慣,不滿一年,一年以上,依舊不能確定,租賃期限屆滿時支付,每屆滿一年租賃期間屆滿,第十頁，共三十三頁。,裝修改造的約定,約定是否同意承租人 對房屋進行裝修或改造，改造的標準是什么？違反約定的具體責任。,2.,約定房屋交付時附屬設施和設備的狀況和交還時的具體要求
7、。,3.,約定租賃期滿、提前解除或終止時裝修物如何處理。,4.,約定裝修期限、裝修免租期；裝修保證金等,第十一頁，共三十三頁。,裝修改造的法律規定,1.,合同期限屆滿時，未形成附合的裝飾裝修物，承租人需自行拆除，形成附合的裝飾裝修物，出租人不予補償。,2.,合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物由承租人自行拆除，恢復出租房原狀，出租人同意利用的以及已形成附合的裝飾裝修物且出租人同意利用的，可折價補償。若出租人不同意利用，根據合同無效的過錯分擔現值損失。,第十二頁，共三十三頁。,裝修改造的法律規定,3.,合同解除時，未形成附合的裝飾裝修物，承租人需自行拆除，已形成附合的裝飾裝修物，有約定的依約定，無
8、約定的依下列情況處置：因出租人違約導致合同解除的，出租人賠償裝飾裝修的殘值損失,;,因承租人違約導致合同解除的，出租人不予賠償,;,雙方違約導致合同解除的根據過錯分擔責任,;,不可歸責于雙刀事由導致合同解除的，雙方依據公平原則分擔裝飾裝修的殘值損失。,第十三頁，共三十三頁。,轉租的約定,出租人確認條款。既明確約定，轉租應得到出租人的同意。,2.,約定轉租期限。轉租期限應限于原租賃合同規定的期限內,超過原租賃合同期限的，則轉租無效。,3.,約定轉租后房屋的使用性質。使用性質也必須以原合同的約定為準，不得擅自改變房屋的使用性質。,4.,約定損壞房屋的賠償及責任承擔。,5.,約定違約責任條款。,第十
9、四頁，共三十三頁。,轉租的相關法律規定,轉租應注意的問題：,1.,承租人在租賃期限內征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或者全部轉租給別人。,2.,房屋轉租應當訂立書面合同，轉租合同必須經原出租人出面同意，并辦理備案登記手續。,3.,轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但是出租人與轉租人雙方規定的除外。,4.,轉租期間原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同隨之變更、解除或者終止。,第十五頁，共三十三頁。,房屋租賃其他注意事項,租賃合同到期怎么處理？,1.,是否續訂租賃合同（,約定更新和法定更新,）,2.,驗收租賃物，檢查租賃物是否存在非正常性損耗,拒不退還租賃物如何維權？,1.,是
10、否構成刑事犯罪（如侵占罪、非法侵入住宅罪、尋釁滋事罪）,2.,以侵權之訴起訴原承租人，督促其早日返還房屋并承擔損失,第十六頁，共三十三頁。,飼養寵物方面主要內容,飼養寵物的資格,寵物飼養人的注意義務,寵物侵權處理,小區飼養寵物管理相關規定,第十七頁，共三十三頁。,飼養寵物的資格,第二講：小區內飼養寵物,2,限養區內個人養犬，每戶只準養一只，但禁止養烈性犬和大型犬。,限養區飼養寵物的條件：,（一）有合法身份證明；,（二）有完全民事行為能力；,（三）有固定住所且獨戶居住。,1,第十八頁，共三十三頁。,寵物飼養人需要的證書：,3,1.,個人養犬,（一）向居住地公安派出所申請，由公安派出所征求居,(,
11、村,),民委員會的意見，報區公安機關,審核批準,。,（二）自批準之日起,30,日內攜犬到畜牧部門注射獸用狂犬病疫苗，領取,犬類免疫證,后到公安機關登記注冊，領取,養犬許可證和犬牌,。,（三）個人養犬的，應當向公安機關提交與住宅所在地居（村）民委員會或者業主委員會簽訂的養犬義務,保證書,。,第十九頁，共三十三頁。,寵物飼養人的注意義務,1,(,一,),不得攜犬進入集貿市場、商店、飯店、公園、影劇院、學校、醫院、展覽館、歌舞廳、體育場,(,館,),、游樂場等公共場所；,(,二,),不得攜犬乘坐公共交通工具；,(,三,),小型觀賞犬,19,時至次日,7,時出戶的，必須掛犬牌、束犬鏈，并由成年人牽引，
12、其他時間出戶的必須籠裝；,(,四,),單位飼養的大型犬必須拴養或者圈養，并有專人管理；,(,五,),不得侵擾他人的正常生活；,(,六,),定期為犬注射獸用狂犬病疫苗；,(,七,),犬在戶外排泄糞便的，攜犬人應當立即予以清除,第二十頁，共三十三頁。,1,寵物侵權處理,（一）飼養的動物造成他人人身損害的，飼養人或管理人即使無過錯也應當承擔民事責任，但損害是由受害人自己的過錯造成的，飼養人和管理人不承擔民事責任。（,烈性犬的飼養人不免責,）。,（二）飼養的動物造成他人人身損害，是由于第三人的過錯造成的，應當由第三人承擔民事責任。被侵權人可以向動物飼養人或者管理人請求賠償，也可以向第三人請求賠償。動物
13、飼養人或者管理人賠償后，有權向第三人追償。,第二十一頁，共三十三頁。,中華人民共和國侵權責任法,第七十八條,飼養的動物造成他人損害的，動物飼養人或者管理人應當承擔侵權責任，但能夠證明損害是因被侵權人故意或者重大過失造成的，可以不承擔或者減輕責任。,第七十九條,違反管理規定，未對動物采取安全措施造成他人損害的，動物飼養人或者管理人應當承擔侵權責任。,第八十條,禁止飼養的烈性犬等危險動物造成他人損害的，動物飼養人或者管理人應當承擔侵權責任。,第八十二條,遺棄、逃逸的動物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由原動物飼養人或者管理人承擔侵權責任。,第八十三條,因,第三人的過錯,致使動物造成他人損害的，被侵
14、權人可以向,動物飼養人或者管理人,請求賠償，也可以向,第三人,請求賠償。動物飼養人或者管理人賠償后，有權向第三人追償。,第八十四條,飼養動物應當遵守法律，尊重社會公德，不得妨害他人生活,。,第二十二頁，共三十三頁。,1.,武漢市養犬管理條例,2.,武漢市限制養犬規定,4.,中華人民共和國民法通則,5.,侵權責任法,3.,參照其他小區的飼養寵物管理規定、小區飼養寵物管理共約,小區飼養寵物管理規定,第二十三頁，共三十三頁。,第三講：物業管理方面,業主權利與義務,物業公司權利與義務,小區內物品、車輛等安全,新房裝修應注意事項，相關法律規定,第二十四頁，共三十三頁。,業主：是指物業的所有權人，尚未登記
15、取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等法律行為已經合法占有該房屋的人。,業主,物業公司,物業服務合同,第二十五頁，共三十三頁。,業主的權利,1.,業主在物業管理活動中，享有下列權利：,（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；,（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；,（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；,（四）參加業主大會會議，行使投票權；,（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；,（六）監督業主委員會的工作；,（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；,（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；,（九）監
16、督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；,第二十六頁，共三十三頁。,業主的義務,1.,業主在物業管理活動中，履行下列義務：,（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；,（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；,（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；,（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；,（五）按時交納物業服務費用；,（六）法律、法規規定的其他義務。,第二十七頁，共三十三頁。,物業公司權利,(,一,),物業管理公司應當根據有關法規，結合實際情況，制定小區管理辦法；,(,二,),依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理；,(,三,),依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；,(,四,),有權制止違反規章制度的行為；,(,五,),有權要求管委會協助管理；,(,六,),有權選聘專營公司,(,如清潔公司、保安公司等,),承擔專項管理業務；,(,七,),可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。,第二十八頁，共三十三頁。,物業公司義務,(,一,),履行物業管理合同，依法經營
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