物業常見侵權法律問題含解析

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1、01. 公共管道堵塞，導致業主家中返水，造成的財產損失應由誰承擔？ 答：在共用管道堵塞的情況下，如何確認賠償責任主體，關鍵在于確定管道堵塞的具體原因。 1、初始管道設計問題導致堵塞，造成管道返水，開發商應當承擔相應責任； 2、業主私自違規改動管道，導致堵塞，造成管道返水，業主應當承擔相應責任； 3、異物堆積導致堵塞，造成管道返水，如能明確責任主體，應由責任方承擔，不能明確主體的，由樓上業主共同承擔責任，業主有證據證明不可能丟棄的除外； 4、物業未按合同約定履行定期疏通義務導致堵塞，造成管道返水，物業應當承擔相應責任；存在多種緣由的，應按過錯承擔相應的賠償責任。

2、 【相關法律法規】 《民法典》第五百七十七條? 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 《民法典》第一千一百七十二條? 二人以上分別實施侵權行為造成同一損害，能夠確定責任大小的，各自承擔相應的責任；難以確定責任大小的，平均承擔責任。 《民法典》第一千一百六十五條? 行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。 02. 業主家中財物被盜，物業是否需要承擔責任？ 答：業主家中被盜，首先應當報警，由公安機關偵破案件，找到具體的侵權行為人。 物業公司作為服務機構，其提供

3、的安保業務也只是一般的安保業務，被盜案件具有突發性，防不勝防。 如物業公司做到了合同中約定的定期巡邏等安保義務，并積極配合了公安機關的相關工作，一般而言不應由物業承擔業主被盜產生的損失；但如物業存在管理過失，則可能認定物業服務存在瑕疵，從而導致物業費打折或承擔補充賠償責任等不利后果。 【相關法律法規】 《民法典》第一千一百六十七條? 侵權行為危及他人人身、財產安全的，被侵權人有權請求侵權人承擔停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵權責任。 《民法典》第九百四十二條? 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部

4、分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。 對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。 《物業管理條例》第三十五條? 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 《物業管理條例》第四十五條? 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。 有關行政管理部門在接到物

5、業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或依法處理。 03. 車輛停放在地下車庫被刮蹭，物業是否需要承擔賠償責任？ 答：物業公司對于小區業主的財務是有保管義務還是一般的安保義務，在于物業公司與業主是否簽訂了有償保管合同或在物業服務合同中是否有保管義務條款。如物業協議中明確了服務費不包含車輛及財產的保險及保管費也未與業主簽訂單獨的保管合同，物業公司則不用承擔保管責任，但也應按照法律規定及合同約定履行安保義務。 【相關法律法規】 《物業管理條例》第三十五條? ?物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身

6、、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 《民法典》第九百四十二條? 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。 對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。 04. 業主因房屋漏水造成的損失，物業公司是否需要賠償損失？ 答：物業與業主所形成的法律關系應為物業服務關系而并非房屋買賣合同關系，物業不應承擔保障房屋質量或后續維修的職責。 房屋出現

7、質量問題，在質保期內由建設單位進行維修，在質保期外一般則需要動用專項維修資金。 作為物業服務人應當注意在房屋質保期內，應當盡到協調義務，包括將業主反饋的房屋質量問題反饋給建設單位等；在房屋質保期外，應當盡到協調申請專項維修資金的義務。 【相關法律法規】 《房屋建筑工程質量保修辦法》第九條? 房屋建筑工程在保修期限內出現質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發出保修通知。施工單位接到保修通知后，應當到現場核查情況，在保修書約定的時間內予以保修。 《房屋建筑工程質量保修辦法》第十四條? 保修期限內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、

8、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。 《房屋建筑工程質量保修辦法》第十五條? 因保修不及時造成新的人身、財產損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。? 05. 小區高空墜物致人損害，物業公司是否需要賠償損失？ 答：從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品，砸傷他人的，由拋擲物品人依法承擔侵權責任；難以確定拋擲物品人的，除能夠證明自己不是的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。? ? 物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，未采取必要的安全保障措施防止高空墜物的發生，導致業主的人身、財產安全受到

9、損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 【相關法律法規】 《民法典》第一千二百五十四條? 禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的由侵權人依法承擔侵權責任；經調查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外由可能加害的建筑物使用人給予補償。可能加害的建筑物使用人補償后有權向侵權人追償。 物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發生，未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。 06. 物業公司如何應對業主在共有部分“私搭亂建”？ 答：在未經規劃審批和無商品房買賣合同

10、約定的前提下，業主在共有部分“私搭亂建”的行為是違法的。物業公司應當對違法行為予以制止，并及時向有關行政管理部門報告。 具體而言，在面對業主“私搭亂建”時，建議物業公司： （一）履行制止義務 物業公司發現業主或物業使用人存在違法建設行為的，可以首先口頭勸阻。口頭勸阻無效的，發送停止違法建設行為通知書和整改通知書，要求行為人立即停止違法建設并恢復原狀。在發送通知書的過程中，應當注意做好記錄，留存通知書回執、現場照片等相關證據。不配合簽收通知書的，物業公司可以采取郵政快遞的方式送達業主或物業使用人。 （二）履行報告義務 違法建設行為依法應當由規劃、城管等部門進行行政處罰或

11、處理。建議物業公司制作《違法建設報告書》統一文本。 （三）聯合業委會，發動善意業主，共同阻止“私搭亂建”行為。 對于個別業主的“私搭亂建”行為，廣大業主應聯合起來共同阻止，業委會應當有所作為，通過《管理規約》的文件限制私搭亂建業主的投票權和選舉權。 【相關法律法規】 《民法典》第二百七十一條? 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 《民法典》第二百七十二條? 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。 《物業管理條例

12、》第四十五條? 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或依法處理。 07. 小區地面濕滑摔倒，責任誰來承擔? 答：物業服務企業應當按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 如因保潔服務不到位造成的地面濕滑，物業公司對此負有過錯，則應對業主的損失根據其過錯程度承擔相應的賠償責任。 【相關法律法規】 《民法典》第九百四十

13、二條? 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。 08. 小區頂層露臺漏水造成樓下業主財產損失，物業服務人是否應承擔責任？ 答：物業管理公司對小區建筑物的公共部分，有管理、維護的義務。小區頂層露臺是屬于專有部分還是共有部分，不能一概而論。 如果規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺，應當認定為專有部分的組成部分。 如果規劃上并不專屬于特定房屋，建設單位銷售時亦未列入特定房屋買賣合同中，僅根

14、據正常通行情況下只能從某戶業主家內進入露臺的情況，尚不足以認定該露臺歸該戶業主專有進而認定物業服務人對該露臺沒有維護義務。 物業管理公司應當熟知自己管理中的物業管理區域情況，對于屬于小區公共部分的小區露臺，應當注意大雨時是否可能造成露臺積水而發生泄漏的風險，如果物業管理公司未及時處理露臺雜物，那么物業管理過程中可能存有過失，因此對于業主有證據證明的合理損失應承擔賠償責任。 【相關法律法規】 《民法典》第九百四十二條? 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人

15、身、財產安全。 《民法典》第二百八十一條? 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共用，經業主共同決定，可用于車輛、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應定期公布。 09. 業主在家門口及樓道堆放雜物引發火災，物業是否需要擔責？ 答：小區的樓道不僅是業主進出家門的通道，也是小區居民的疏散通道，樓道作為公共空間，占用樓道空間堆放雜物極易引發火災，輕則造成財產損失，重則危及人身安全，可能還會付出法律代價。 根據法律相關規定，引發火災的直接責任人，一般要承擔損害賠償責任以及行政法律責任，構成犯罪的，還要依法承擔刑

16、事責任。 物業服務人作為小區公共區域的管理人，應當對于上述行為盡到及時制止、勸阻并要求其整改的義務，如相關人員拒不整改的，物業服務人可將上述行為上報給相關部門由相關部門進行處理，如因物業服務人存在管理過失的，則可能依據過錯程度承擔相應的責任。 【相關法律法規】 《高層民用建筑消防安全管理規定》第二章第四條? 高層民用建筑的業主、使用人是高層民用建筑消防安全責任主體，對高層民用建筑的消防安全負責。 《高層民用建筑消防安全管理規定》第三章第二十條? 禁止占用電纜井、管道井，或者在電纜井、管道井等豎向管井堆放雜物。 《高層民用建筑消防安全管理規定》 第三章第二十八條

17、? 高層民用建筑的疏散通道、安全出口應當保持暢通，禁止堆放物品、鎖閉出口、設置障礙物。禁止圈占、遮擋消火栓，禁止在消火栓箱內堆放雜物，禁止在防火卷簾下堆放物品。 《高層民用建筑消防安全管理規定》 第三章第三十七條? 禁止在高層民用建筑公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電。違反此規定的，由消防救援機構責令改正，對非經營性單位和個人處500元以上1000元以下罰款。 10. 車輛堵塞消防通道導致延遲救火，物業是否應當擔責？ 答：物業公司應承擔部分責任。物業有義務保障小區道路的通暢和管理小區車輛的停放秩序，對業主堵塞消防通道的行為及時制止，拒不改正

18、的應上報主管部門并保存好相應證據。 【相關法律法規】 《民法典》第九百四十二條? 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。 11. 排污管道堵塞，相鄰業主是否負有排除妨礙的義務？ 答：根據《民法典》和《物業管理條例》的相關規定，鑒于建筑物聯體相鄰的特殊性，堵塞位置確需相鄰業主協助才能解決時，相鄰業主間負有排除安全隱患的責任。 同時，物業服務企業作為物業管理主體，其對小區內公共設施、公共場所的安全負有保障義務，在存在安全隱患或其他

19、情形時，應該予以解決。 【相關法律法規】 業主對于共用設施，如下水管道堵塞或存在安全隱患等問題，應及時通知物業服務企業，由其履行物業管理責任。物業服務企業應及時排除妨礙。 確需相鄰業主配合的，應事先說明；在其堅決拒絕時，可以向法院請求相鄰業主承擔相應責任。相鄰業主應本著相互理解、相互配合的心態，積極配合物業服務企業排除共用部位、共用設施設備存在的安全隱患。 《物業管理條例》第四十六條? 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。 《物業管理條例》第五

20、十五條? 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。 責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。 《民法典》第二百八十八條? 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。 12. 業主家中財產失竊，物業公司是否需要賠償？ 答：小區業主因家中財產被盜，要求物業公司承擔賠償責任，業主需要舉證證明物業公司沒有按照物業服務合同的要求履行義務，在履行物業管理職責過程中存在過錯。 物業管理公司應提供證據證實自己在提供物業服務的過程中

21、已充分盡到安全保障義務，以此來免除承擔小區業主財產失竊的賠償責任。如果物業公司在提供物業服務的過程中沒有明顯過錯，則對業主的損失不承擔賠償責任。 【相關法律法規】 《民法典》第九百四十二條? 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。 對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。 《民法典》第一千一百九十八條? 因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任

22、；經營者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。經營者、管理者或者組織者承擔補充責任后，可以向第三人追償。 13. 車輛堵塞消防通道導致延遲救火，物業是否應當擔責？ 答：物業公司應承擔部分責任。物業有義務保障小區道路的通暢和管理小區車輛的停放秩序，對業主堵塞消防通道的行為及時制止，拒不改正的應上報主管部門并保存好相應證據。 【相關法律法規】 《物業管理條例》第三十五條? 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 《物業管理條例》

23、第五十五條? 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。 《消防法》第十六條? 機關、團體、企業、事業等單位應當履行下列消防安全職責：（四）保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火防煙分區、防火間距符合消防技術標準。 《民法典》第九百四十二條? 對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。 14. 樓上跑水樓下被淹，責任誰承擔？ 答：樓上跑

24、水樓下被淹，責任承擔主要從兩個層面考慮。 其一，相鄰關系。根據《民法典》，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。樓上業主應當在合理、安全范圍內管理、使用房屋。因樓上業主原因造成樓下業主遭受損失，二者之間存在必然的因果關系。因此，樓上業主應當承擔相應的民事賠償責任。具體賠償數額以樓下業主舉證證明的損失數額計算。 其二，物業公司的賠償責任問題。物業公司應當按照物業服務合同約定及相關法律規定，提供相應的服務。當然，針對樓上跑水樓下被淹這種情形，一般不在物業服務合同中進行約定。因此，僅能從法理上進行判斷。物業公司是否需要承擔責任，

25、要看樓下業主是否證明物業公司存在怠于行使管理職責的事實與樓下業主遭受損失之間有直接的因果關系。 從物業管理角度看，物業公司在接到業主報修后，應當及時趕到現場，報警并采取關閉進水閥等應急措施，應當認定其履行了合理的物業管理職責。因此，建議物業公司建立突發事件應急預案，制定水、電類急修工作規程，以提高物業公司的應急處置能力。 【相關法律法規】 《物業管理條例》第三十六條? 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。 物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 《民法典》第二百八十八條? 不動產的相鄰

26、權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。 15. 如果訪客車輛停在小區內被損壞的，可以要求物業公司賠償嗎？ 答：訪客將車輛停放于小區，物業公司收取相應費用，雙方之間并不成立保管合同關系。 首先，小區物業與專業的停車場地經營者不同，前者以服務小區居民為根本宗旨。小區物業允許非本小區居民之車輛駛入小區停放，其根本目的在于為訪客尋訪小區居民提供便利。 對于物業公司所收取的停車費用而言，就目前市場通行的停車費用收費標準來看，物業公司收取的費用數額及計費標準明顯與專業停車服務的市場收費水平存在顯著差別。物業公司負責小區的停車管理服務工作，其計時收取的費用應屬管理服務費性質。 其二，要看訪客的停放位置是否屬于物業公司的服務范圍內，若訪客的車輛停放位置屬于非停車區域、周圍亦無監控設施，物業公司對該車輛亦無法進行有效的管控，雙方之間并不形成保管合同法律關系。 其三，根據物業公司在小區內公示的停車管理規定，物業公司對駛入該小區的車輛履行的亦非保管義務，其收取的“停車占地費”并不具有保管費的性質。 綜合以上，判斷訪客與物業公司形成的并非保管合同法律關系。物業公司不應對訪客主張的車輛修理費承擔違約賠償責任。