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1、*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,A2,.1.,房地產市場分析,“九五”期間，中國,房地產開發投資的增長速度明顯高于全社會固定資產投資的增長速度,資料,來,源：,中國房地產年鑒，,羅蘭貝格,分析,全社會固定資產投資,萬億元,2.30,2.49,3.26,2.99,2.84,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,3.58,+9.2,%p.a.,房地產開發投資,萬億元,0.32,0.32,0.49,0.41,0.36,1996,1997,1998,1999,2000,20
2、01,E,0.59,+13.0%,p.a.,其中，住宅開發投資是拉動房地產開發投資的主要因素,住宅開發投資,萬億元,0.17,0.17,0.33,0.26,0.22,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,0.43,+20.4%,p.a.,住宅開發投資占房地產開發投資的比重,1996,1997,1998,1999,2000,2001,E,53%,53%,59%,64%,68%,73%,資料,來,源：,中國房地產年鑒，,羅蘭貝格,分析,+6.6%,p.a.,住宅開發投資集中在廣東等沿海發達地區，但增長最為迅速的則在西部和內陸地區,2000年住宅開發投資額按地區分,萬億元,
3、住宅開發投資增長率按地區分,1999 2000年,資料,來,源：,中國房地產年鑒，,羅蘭貝格,分析,廣東,上海,北京,江蘇,浙江,遼寧,山東,福建,其它,隨著外部環境和國家政策的導向，中國房地產行業向規?；蛯I化發展,中國房地產市場,的發展趨勢,將逐漸形成專業化、占有較大市場份額的區域性壟斷房地產企業,加入后，新材料、新技術將紛紛涌入，進一步提高住宅建設預制化、產業化進程,廣泛的合作將成為,房地產業的發展趨勢，尤其是房地產與資本,市場的合作將更,加緊密,房地產企業將,出現兩極分化,規模,化和小而精,；房,地產開發配套的相,關服務更為專業化,消費者的需求品位,越來越高，要求,定制化服務,國家將
4、逐漸改變對,房地產業的管理模式，在體制上推動國有房地產企業的資產重組,作為中國經濟改革開放和房地產市場最為活躍的省份，廣東省房地產投資表現出比全國平均更快的增長速度,廣東省房地產投資總額,億元,+17.7%,p.a.,1997,1998,1999,2000,510,594,676,831,55%,62%,66%,69%,住宅,全國和廣東省房地產和住宅開發年均增長率比較,1997-2000年,廣東省 全國,廣東省 全國,房地產投資,住宅開發投資,17.7%,15.2%,26.9%,24.7%,資料,來,源：,廣東省統計年鑒，,羅蘭貝格,分析,東莞市房地產市場的發展可以分為三個特點鮮明的階段，投資
5、者逐漸以外資投資者為主轉變為以內資投資者為主,八十年代中期,1992,年,1992年 1998年,1998年以后,市政府和企業單位直接投資,房地產開發公司共9家,香港投資者為主的外資投資者,房地產開發公司共52家,以內資投資者為主，特別是民營企業投資迅速增加,房地產開發公司共134家 (包括房地產項目公司),投資主體,安居、多層住宅為主,建成步步高、創新新村等七個住宅區,集中于莞城,別墅、多層住宅為主,建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個高品質住宅區,集中于城區、常平、樟木頭、風崗、塘夏等地,多層、小高層為主,建成,AB,華庭等一批高品質的樓盤,集中于東城、篁村、城區等,開發類型
6、和區域,政府公務員和企業職工,外商購房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏,本地消費者占25%,外地消費者占5%,本地消費者占50%,外商占30%,外地消費者占 20%,消費者特征,總投資小于1億元,估計總投資50億元，外資占63%,投資23億元，內資占59%,投資規模,東莞房地產市場經過1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正處于上升期,東莞房地產市場特征,商品房開發投資主要集中在東城、篁村、城區、常平 和樟木頭等地理位置優越、經濟基礎發達的地區,較強的地方保護主義，早期外來的和民營的房地產開發商必須掛靠東莞市各區鎮房地產開發公司，
7、合作開發房地產,市場規模,細分市場,競爭格局,消費群體,東莞市社會固定資產投資增長迅速,房地產開發投資年增長率為8.9%，住宅是拉動房地產投資的主要因素,商品住宅銷售收入和銷售面積,增長迅速,市場集中度相對較高,政策導向,多層和小高層開發比例逐年上升,東莞市政府將投資200億元建設新區，系統規劃居住、商業區、行政區和娛樂休閑區,單位價格2500元至3500元的中檔商品房競爭激烈，3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升,不同消費群在購買商品房時考慮因素的優先順序不同,政府嚴格土地審批和新項目立項,政府加強商品房預售管理,1,3,2,4,東莞市的固定資產投資平均每年以10.8%的速度增長；而房
8、地產開發投資落后于固定資產投資的增長速度,1996,1997,1998,1999,2000,+10.8%,p.a.,67.6,65.9,77.0,88.3,102.8,資料,來,源：,東莞統計年鑒，,羅蘭貝格,分析,東莞市全社會固定資產投資額,億元,東莞市房地產開發投資額,億元,8.67,9.55,10.44,11.21,1996,1997,1998,1999,2000,+8.9%,p.a.,7.87,住宅開發投資是拉動房地產投資的主要因素,資料,來,源：,東莞統計年鑒，,羅蘭貝格,分析,東莞市房地產開發投資額,億元,東莞市住宅開發投資額,億元,+9.9%,p.a.,1997,1998,199
9、9,2000,6.32,7.35,7.41,8.40,4%,73%,77%,71%,75%,15%,16%,16%,10%,11%,8%,3%,1%,12%,5%,3%,1997,1998,1999,2000,+8.9%,p.a.,8.67,9.55,10.44,11.21,其它,辦公樓,商業營業用房,住宅,東莞市商品住宅銷售收入和銷售面積增長迅速,資料,來,源：,東莞市建委，中國人民銀行，,羅蘭貝格,分析,東莞市商品住宅銷售收入,億元,東莞市商品住宅銷售面積,萬平方米,1997,1998,1999,2000,39.6,52.3,74.3,95.0,+26.4%,p.a.,1997,1998,
10、1999,2000,9.2,12.5,16.5,24.0,2005,E,2005,E,60.0,200.0,+20.8%,p.a.,44.1,2003,E,2003,E,148.4,商品房開發建筑面積總額按鎮區分,1998-2000年,描述,資料,來,源：,東莞市建委，,羅蘭貝格,分析,城區,常平,樟木頭,篁村,東城,其它,商品房開發集中于東城、篁村、城區、常平和樟木頭等地理位置優越、經濟基礎發達的地區,1998年至2000年底，商品房實際投入資金23億元,共推出樓盤231個，建筑面積455.7平方米,樟木頭、常平、附城、塘夏、黃江等鎮區集中了90%的港資房地產開發商,新開發的商品房樓盤集中在
11、東城區和篁村，開發類型以多層和小高層為主，樓盤質數較高，開發理念在東莞市屬于中上水平,1998年至2000,年，商品房開發集中在東城、篁村、城區、常平和樟木頭等地理位置優越、經濟基礎發達的地區,在未來五年內，多層和小高層仍是商品房開發市場的主流，新開發的多層和小高層主要集中在東城區、篁村區和城區,資料,來,源：,東莞市建委，,羅蘭貝格,分析,多層和小高層,別墅,高層,1998-2000 2005,E,12%,84%,6%,8%,91%,1%,東城,篁村,城區,塘夏,其它,1998年以后新開發的多層和小高層地域分布,虎門,商品房立項開發類型比例,按開發建筑面積,樟木頭,常平,預計到,2005年,
12、每平方價格在2500,元以上的中高檔商品房將占據市場86%的份額,描述,東莞市商品房開發檔次逐步提高,東莞市政府對城市進行總體規劃，改善居住環境，提升房地產開發的質量,由于政府嚴格控制土地批租,土地價格上升較快,居民住宅消費觀念由商品住宅理念的接受者轉為理念的領導者,需求品位提高,金融機構對住房消費支持不斷增強、按揭條件放寬，刺激住房消費需求市場的增長,東莞市新的房地產開發商紛紛進入2500以上的中高檔房地產市場的競爭,如:新世紀豪園,新石竹,雍華庭,七寶一居等,13%,50%,20%,10%,2000,別墅,3500元以上*,2500-3500元*,2500元以下*,總額,8%,60%,26
13、%,6%,2005,E,資料,來,源：,東莞市建委，,羅蘭貝格,分析,*,除別墅外,商品住宅銷售總面積,萬平方米,111.2,200.0,+15.7%,p.a.,東莞房地產市場競爭格局可以從內部競爭狀況等五個方面分析,消費者,潛在的進入者,房地產開發,專業服務提供者,替代品,政策壁壘強 較強的地方保護主義，早期外來的房地產開發商和民營企業必須掛靠東莞市各區鎮房地產開發公司，合作開發房地產,經濟壁壘弱 房地產開發商尚未形成房地產開發的絕對成本 優勢和先進的商品房差異化概念,大多數消費者消費觀念尚處于商品住宅理念的接受者,主力消費群不明顯,商品住宅50%為本地消費者，30%為港澳臺消費者,20%為
14、省內和外地消費者,房地產開發商紛紛聘請專業的房地產策劃和廣告公司，提高商品房開發和營銷質量,聘請物業顧問公司，提高商品后續服務質量,商品房替代品幾乎不存在，安居房只占1%的市場份額,內部競爭狀況,城區、常平和樟木頭集中了70%的房地產開發,市場集中度高，市場領先者較為明顯，如：中信、光大等,內資房地產開發比例逐年提高，由1998年的45%上升為2000年的67%,消費者購買商品房考慮的因素,價格,房型,地理位置和交通,開發商品牌,建筑物質量,建筑物外觀,環境,配套設施,保安和物業服務,重要性,考慮因素,1,2,3,4,5,本地消費者 外地消費者,描述,50%為本地消費者，30%為港澳臺消費者，
15、20%為省內和外地消費者；常平、樟木頭地區港澳臺消費者占90%,東莞本地消費者在選購商品房時首先考慮環境和保安服務，其次是戶型，顯示了本地居民對自身安全和周邊環境(包括教育)較高的要求,對于東莞本地人，自用房的建筑面積在100-130平方米的中大戶型較受歡迎；購買80-100平方米的小戶型，用于投資和出租的較多,外地消費者在考慮購買商品房時，優先考慮價格，其次是房型、交通的便利和物業管理，同時較重視開發商的品牌,港澳臺和外國消費者把環境、地理位置、配套設施、保安和物業服務列在考慮購買商品房的首要因素，價格敏感性不高,越來越多的消費者更加關注環境和配套設施,港澳臺和外國消費者,不同消費群在購買商
16、品房時考慮因素的優先順序不同,資料,來,源：,羅蘭貝格訪談,由于開發商市場定位不準確，未能充分滿足消費者的需求，造成東莞市商品住宅的空置面積較大，并逐年上升,資料,來,源：,東莞市建委，,羅蘭貝格,分析,東莞市商品住宅空置面積,萬平方米,描述,商品住宅空置面積大，2000年底達到151.6萬平方米,商品住宅空置率高。2000年，新推出商品房建筑面積為178萬平方米，但平均銷售率只有48.6%，新增空置商品住宅面積73萬平方米,房地產業發展初期，存在盲目批地、批項目和對商品房預售款監控不嚴的現象，出現了太平廣場花園、灣景臺、崇商花園、世外桃源等“爛尾樓盤”，阻礙了房地產業的發展,大量空置樓盤造成了建設資金沉淀，部分銀行貸款不能及時收回,1998,1999,2000,40.0,78.3,151.6,+94.7%,p.a.,由于政府今后對土地批租的嚴格控制，短期內商品住宅開發的增長空間有限,將建立土地儲備中心，,嚴格控制土地審批,規范土地交易行為，逐步實,現公開、公正、公平的土地交,易市場行為,必須通過土地拍賣方式才可獲,得房地產開發土地使用權,商品住宅,開發增長,空間有限,嚴格房地產立項程
羅蘭貝格—東莞房地產戰略審計報告
