《土地一級開發審計及相關知識》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《土地一級開發審計及相關知識（46頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。
1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,泛 華 咨 詢,Pan-China Consultant,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,2024/11/30,土地一級開發審計內容及相關知識,Relevant Knowledge Points&Audit Details of Primary Land Development,北京泛華國金工程咨詢有限公司,,泛 華 咨 詢,Pan-China Consultant,2016,年,7,月,2024/11/30,第一部分 常規知識,2024/11
2、/30,1.,實施基本流程,2024/11/30,2.,土地一級開發的基本內容,土地一級開發實際就是,“,生地,”,變,“,熟地,”,的過程（將土體開發成可收狀態），主要包括：人、地、房的補償；拆遷、評估、拆除、考古、平整及市政配套設施的建設（七通一平）（包括可納入一級開發成本的回遷房、區域景觀及綠地建設）其中大部分區域的土地成本主要是人地房的補償，約占整個一級開發成本的,80-85%,（真正的,BT,項目）項目實施人：主要土儲或是由其通過招標或直接委托的具有房地產開發資質的大型國有企業,2024/11/30,3.“,三定三限三結”合具體含義,（源于奧運工程建設期間）,基本原則是：針對各類工程
3、（全市道路、市政等基礎設施工程、奧運工程）、項目的特殊性，特別是被征地拆遷農（居）民的愿望、合法權益及長遠生計問題，按照城鄉統籌、協調發展，維護社會公平、公正，建設和諧社會首善之區的總體要求。,特別是涉及征地范圍內農村居民點搬遷需要建設定向安置房的供地政策,2024/11/30,1.,定性：,此類定向安置房為普通商品房性質，土地供應采取定向供應原則；,2.,定向：,專為上述各類工程、項目需要征收集體土地特別是征地范圍內涉及農村居民點搬遷的農（居）民安置使用；,3.,定量：,嚴格限定需定向安置的農（居）民的人數、標準和建設規模，即定向安置房人均建筑面積按不超過,50,平方米掌握。,3.1“,三定
4、”具體內容,2024/11/30,1.,限戶型,：原則上按照國辦發,200637,號文的有關規定，執行,“,90/70,”,的相關標準；,2.,限價格：,此類定向安置房的銷售價格可按：一級開發成本,+,建安成本,+,相關稅費,+,出讓金（毛地價）,+,類似經濟適用房建議的合理利潤率（,3%,）進行核定。防止畸高畸低，體現既照顧和保護被征地拆遷農（居）民的利益，又不會形成對全市商品房市場過大沖擊的原則；,3.,限交易：,（,1,）此類安置房不予辦理預售許可，嚴格掌握定向、定量的原則；（,2,）此類定向安置房的產權人今后對所購安置房進行出售、轉讓等市場交易行為比照,“,兩限,”,普通商品房,“,退
5、出機制,”,的有關規定辦理。,3.2“,三限”具體內容,2024/11/30,3.3,三結合具體內容,1.,此類定向安置房建設方式應與相對應的征地拆遷方式相,結合,；,2.,此類定向安置房的銷售價格應與相對應的征地、拆遷補償標準及農村產權制度改革的相關政策相,結合,；,3.,此類定向安置房建設應與我市現行的農村地區拆遷安置用房政策相,結合,。,2024/11/30,4.,土地儲備（一級開發）成本構成,總計有,9,項費用構成。具體為：,前期費用；,征地補償及相關稅費；,收購補償費、拆遷補償費及相關費用；,市政基礎設施建設費；,財務費用；,利潤或管理費；,兩稅兩費,（特別注意：土地一級開發屬于委托
6、服務類，其其稅率為,6%,）,；,其它費用；,審計費等。,2024/11/30,4.1,前期費用,主要包括：實施方案編制費、項目建議書（可行性研究報告）編制費、用地普測及撥地釘樁費、地質災害評估費、勘測定界相關費用、招標代理服務費及其它可以計入土地一級開發成本的費用。,主要取費標準：相關行業取費標準（必須掌握）、規定、協議約定（后面簡單介紹）。,2024/11/30,4.1.1,前期費取費的相關依據,1,、立項報告、可研報告、土地一級開發實施方案等的編制費及項目前期的各種工 程咨詢費：,測算標準可參考,1999,年,9,月,10,日國家計委制定的計價格,1999,1283,號,建設項目前期工作
7、咨詢收費暫行規定,及,北京市物價局、北京市計劃委員會京價（房）字,1999,第,487,號文,關于建設項目前期工作咨詢收費的補充通知,中的有關計價標準。立項報告、可研報告的編制費 土地一級開發實施方案的編制費 項目前期的各種工程咨詢費,2024/11/30,2,、委托編制修建性詳細規劃和區域內的管線綜合等規劃方案費用,2001,年國家計委,關于放開和下放部分商品和服務價格的通知,（計價格,20011218,號）,中取消了,1993,年由建設部、國家物價局聯合頒布的,城市規劃設計計費標準,，放開了規劃設計市場。,2004,年,6,月，為了規范規劃設計市場計費，中國城市規劃協會在全國范圍內進行調查
8、研究，制定并發布了,城市規劃設計計費指導意見,，作為城市規劃設計計費的參考依據。,（管線綜合、規劃綜合）,2024/11/30,3,、工程勘察、測繪、定樁費用,2002,年,1,月,7,日國家計委、建設部以計價格,200210,號文發布了,工程勘察設計收費管理規定,，從,2002,年,3,月,1,日起執行。應根據該文件規定核算工程勘察費用。,建筑用地撥地定樁：,關于測繪產品收費標準的通知,【,京發改,20061009,號,】,2024/11/30,4,、環境影響評價分析費用,2002,年,10,月,28,日全國人大通過了,中華人民共和國環境影響評價法,，規定：在中華人民共和國領域和中華人民共和
9、國管轄的其他海域內建設對環境有影響的項目，應當進行環境影響評價。隨后，國家計委、國家環境保護總局發布了,關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知,（計價格,2002,125,號）,。該通知中規定了項目前期進行建設項目環境影響評價分析，包括編制環境影響報告書（含大綱）、環境影響報告表和對環境影響報告書（含大綱）、環境影響報告表進行技術評估的費用標準，可以作為核算環境影響評價分析費用的依據。,2024/11/30,5,、交通影響評價分析費用,北京市規劃建設委員會早在,2001,年就發布了,關于對部分新建項目進行交通影響評價的通知,市規發,20011001,號,。規定需要進行交通影響評價的項目需由項目
10、業主方委托符合資質的設計或咨詢機構進行交通影響評價，并按照,北京市建設項目交通影響評價準則和要求,編制咨詢報告。進行建設項目交通影響評價咨詢工作的機構應具有城市規劃和交通咨詢甲級資質。但對委托編制交通影響評價報告的取費標準沒有明確規定，實踐中可以參照委托規劃設計咨詢的標準及市場行情協商（目前收費標準通常在,0.5,2,元,/,平米不等,）。,（一般為,1.0,元以下，實施方案會按,1,元編制）,2024/11/30,6,、地震影響評價分析費用,2002,年,1,月,1,日起施行、中華人民共和國國務院令（第,323,號）公布的,地震安全性評價管理條例,規定：新建、擴建、改建建設工程，依照,中華人
11、民共和國防震減災法,和本條例的規定，需要進行地震安全性評價的，必須嚴格執行國家地震安全性評價的技術規范，確保地震安全性評價的質量。建設單位應當將建設工程的地震安全性評價業務委托給具有相應資質的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設工程進行地震安全性評價后，應當編制該建設工程的地震安全性評價報告。目前，全國各省市對地震安全性評價收費標準都有不同的規定，北京市的工程可依據原,北京市物價局,2002,年,9,月,18,日京價,(,收,),字,2002361,號文件,關于地震安全性評價收費標準的函,的規定進行核算。,2024/11/30,7,、地價評估費用,1994,年,12,月,12,日，國家
12、計委和國家土地管理局聯合發布了,“,關于土地價格評估收費的通知,”,，通知規定：,“,土地價格評估收費是房地產市場重要的經營性中介服務收費行為，評估機構要按照,自愿委托、有償服務,的原則與委托方簽訂合同，開展評估服務工作，收取合理費用。凡具備土地估價資格并經土地、物價部門確認的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對土地價格進行評估，并按本通知的規定收取土地評估費。,”,1997,年,12,月,1,日北京市物價局發布了,京價,(,房,),字,(1997),第,398,號文件,關于房地產中介服務收費的通知,，對我市房地產中介服務收費的有關規定進行了修訂，規定,“,房地產價格評估收費、土地價格評估
13、收費標準實行政府定價，其收費標準按照標的總額采取差額定率分檔累進制。,（新文件：京發改,【2013】1522,號文件，沒有真正執行）,2024/11/30,（新文件：京發改,【2013】1522,號文件，沒有真正執行）,8,、房屋拆遷評估費、拆遷服務費,1997,年,12,月,1,日，北京市物價局發布了,關于房地產中介服務收費的通知,京價,(,房,),字,1997,第,398,號文,，對我市房地產中介服務收費的有關規定進行了修訂，規定,“,因征用拆遷對房屋進行價格評估的，按補償價款金額的,1,1.5%,向征用拆遷單位收取評估費。,”,（京國土市,【2005】540,號）,北京市物價局、北京市財
14、政局關于房屋遷管理費和房屋拆遷服務費收費標準的復函,【,京價（收）字（,1993,）第,238,號,】,：,房屋拆遷管理費：不超過房屋拆遷補償安置費用,0.5%,（似乎沒有計取過）,房屋拆遷服務費：不超過房屋拆遷補償安置費用的,1.5,2024/11/30,4.2,征地補償及相關稅費,立足于改善和保障被征地農民生活水平及長遠生計，主要包括：,土地補償費、人員安置費、青苗及地上附著物補償費、征地相關稅費（耕地開墾費、耕地占用稅、防洪費等）、土地一級開發項目征地不可預見費,（可按不高于征地工作預計發生部分的,5%,計?。?。,主要依據：征地協議、征地批復及征地結案。,2024/11/30,4.3,
15、收購補償費、拆遷補償費及相關費,涉及產權調整實施房屋征收或以房屋置換方式實施拆遷補償的，原則上應在項目供地前完成，但不納入供地條件。,此部分費用主要包括：國有企業用地收購補償費、拆遷補償費、拆遷服務費、評估服務費、拆除費、招標代理費、土地一級開發拆遷不可預見費、收購儲備項目不可預見費等。其中拆遷不可預見費按照不高于預計拆遷部分費用的,10%,計取，收購儲備項目按照不高于收購成本的,3%,計取。,主要依據：區（縣）政府拆遷政策、政府批準文件、拆遷協議、收購合同、委托合同等。,2024/11/30,4.4,市政基礎設施建設費,主要包括可計入土地一級開發成本的道路、管線等市政建設工程（主要是指地塊范
16、圍內的支路及地下管網）,主要依據：發展與改革部門批復的立項核準中市政基礎設施的內容和金額、經區（縣）發展改革部門批準的市政基礎設施工程建設方案等。,2024/11/30,4.5,財務費用,主要包括土地儲備開發工作中相關投入生產的財務費用。計費標準：,1.,融資利率：原則上按不高于人民銀行同期同類貸款的基準利率計取，若確需提高的，必須報請土地儲備開發項目成本預審會專項審議。,2.,自有資金：對于企業為主體及儲備機構為主體委托企業帶資實施的一級開發項目，原則上企業自有的資金比例不低于土地儲備開發成本的,30%,。,2024/11/30,4.6,利潤和管理費,1.,管理費：土地儲備開發項目中，依據項目成本、周期及完成情況，儲備機構開發成本部分可以按不高于,2%,計提管理費；,2.,利潤：企業融資部分利潤按照相關委辦局研究并報市政府批準政策執行,（,8%,）,3.,財務費用不能作為利潤或管理費的計取基數,（以前似乎沒有明確）。,2024/11/30,5.,土地儲備開發成本構成表,序號,科 目,土地開發成本,實際發生投資,預計發生投資,1,前期費用,2,征地補償及相關稅費,3,拆遷補償及相關費用
土地一級開發審計及相關知識
