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1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,貸款的法律風險,主講人：楊 鑫,2015年,8,月,信貸業務當中的法律問題,信貸業務當中的抵押問題,聯保貸款,銀行金融犯罪問題,不良資產買賣當中的法律問題,信貸業務當中的法律問題,信貸業務當中的抵押問題,案例,：（財產抵押與租賃）,借款人王某某，,2010,年,5,月,8,日，與我行簽訂一份,借款合同,，我行為貸款人發放貸款,160,萬元，期
2、限為,1,年，借款用途為收購小麥，所收購小麥用于借款人任法定代表人的公司，以王某名下,380,平方米營業用房和占用范圍內的土地使用權抵押，抵押擔保的范圍在抵押合同中進行約定；,貸款到期后，借款人沒有按期歸還借款本息（截止,2012,年,5,月,12,日），拖欠本息總額為,166,萬元。,我行于,2012,年,5,月,14,日向人民法院提起民事訴訟，,2012,年,10,月,7,日法院做出一審判民事判決，支持訴訟請求。立即申請法院強制執行，,2013,年,10,月,7,日，突然出現案外人胡某提出執行異議。理由是其與抵押人簽訂過一份抵押物的租賃合同，日期為,2009,年,10,月，租期為,20,年
3、，租金,169,萬元，而且租金已經全部支付，租賃合同有雙方當事人的簽章。我行立即書面呈請法院除去租賃關系，依法繼續進行拍賣，但法院堅持停止拍賣，并要求我行認可租賃關系，同時要求，如果堅持否定租賃關系，另行需向法院提起民事訴訟，,信貸業務當中的抵押問題,主要法律依據：,1.,最高人民法院,關于適用,若干問題的解釋,第六十六條第一款規定：,“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力”,2.,物權法,第一百九十條規定,“抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”,3.,最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定,第三十一條，,“,拍賣財產
4、上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣”,4.,擔保法,第,48,條規定,：“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效,”,5.,最高人,民法,院,關于適用,若干問題的解釋,（以下簡稱,擔保法解釋,）第,65,條對此做了更為具體的規定,：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效,”,6.,物權法,第,190,條也承繼了這些立法的精神，規定,“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響,
5、”,信貸業務當中的抵押問題,總結,：,貸款發放時，抵押物是否出租，租賃期間情況等至關重要?，F實生活中，不誠信的抵押人，為了獲取貸款甚至是詐騙貸款，可能出現兩種極端情況,：,一是已設立了租賃權，且期限很長，租金已經收取，但隱瞞事實真相；,二是本在設定抵押前，抵押物沒有出租或者租期很短，但為了逃避承擔責任，偽造或者變造租賃合同，且將日期編造為設定抵押之前，且偽造租金已收取，或者偽造租賃合同，租金設定很低，但是租金沒有收取，這都對抵押權的實現產生根本性影響。,為此，貸款調查、貸后監管中對抵押物權屬、是否存在租賃、是否有其他限制，都應該認真、仔細的依法進行，否則，可能會出現抵押權與租賃權的沖突與協調問
6、題。,信貸業務當中的抵押問題,案例：（抵押物價值認定,2010,年,10,月,19,日，康樂支行與客戶朱某某簽訂一份,借款合同,，約定康樂支行向朱某提供借款,120,萬元，期限自,2010,年,10,月,19,日起至,2012,年,10,月,13,日?？禈分信c賈某、鐵某簽訂三份,抵押合同,，約定賈某以其所有的解放東街住房擔保貸款,10,萬元，以中山南街營業房擔保貸款,60,萬元，鐵某以其所有的麗都花園房產擔保貸款,50,萬元。,2012,年,9,月，借款人違約，該筆貸款開始欠息。,10,月,13,日貸款逾期后，客戶經理即向興慶區人民法院提起訴訟，采取法律手段清收。訴訟期間，支行獲悉賈某因民間
7、借貸過多，其名下中山南街營業房已為吉林省吉林市中院采取輪后查封的保全措施。隨后，吉林市中院對該抵押物采取評估、拍賣程序，評估價為,134.87,萬元，經三次拍賣后抵押物以,110,萬元流拍。賈某民間借貸糾紛案執行申請人同意接收該抵押物為抵債資產，同時現金找回該抵押物抵押擔保的債權本金,60,萬元及利息,14,萬元。吉林市中院裁定解除抵押擔保手續，將抵押物過戶給執行申請人。,信貸業務當中的抵押問題,案件評析：,本案中，抵押人以二套住房、一套營業房為,120,萬元貸款本金及利息提供抵押擔保，且依法辦理抵押登記，可謂擔保充足、有效，債權受償有充分保障。但從實際情況來看，原本價值足以覆蓋貸款,120,
8、萬元本金的抵押物（營業房）拍賣處理后，債權人僅受償,60,萬元，剩余債權還需繼續拍賣執行其他抵押物，能否完全受償目前還不得而知。,信貸業務當中的抵押問題,成因分析：,（,A,）共同抵押,共同抵押，又稱總括抵押或連帶抵押，是指為擔保同一債權，在數個不動產或不動產物權上設定抵押權的特殊形式。,（,B,）共同抵押的分類,1.按份共同抵押,是指每個抵押物限定了所擔保的債權金額，債權人只能就各個抵押物賣得價金分別就其對應的金額受償。在按份共同抵押中，每個抵押物對同一債權是分別擔保，因此不是真正的共同抵押。,2.連帶共同抵押,是指未限定每個抵押物所擔保的債權金額，債權人可以任意就其中一個或幾個抵押物的賣得
9、價金受償，即每個抵押物均擔保債權的全部。連帶共同抵押保證了抵押權人債權的清償，對抵押權人較為有利。正因為如此，有學者將共同抵押稱之為連帶抵押。,信貸業務當中的抵押問題,按財產歸屬區分，共同抵押可分為：,1.抵押財產同屬一人的共同抵押,是指一人對供抵押的數項抵押財產享有所有權或處分權的共同抵押。這里的一人既可以是債務人，也可以是債務人以外的第三人。所謂數抵押財產同屬一人，是指抵押人對這數項抵押財產均享有所有權或處分權。,2.,抵押財產分屬多人的共同抵押,是指供抵押的數項財產分別歸屬于不同的人，即多人對數項抵押財產分別享有所有權或處分權?？煞譃閮煞N情況，一是某項或某幾項抵押財產屬于債務人，其他抵押
10、財產屬于第三人。二是供抵押的多項抵押財產均屬債務人以外的第三人。,信貸業務當中的抵押問題,結合共同抵押談本案：,根據以上共同抵押及其分類的知識，我們可知本案的抵押擔保并不是對債權人最為有利的連帶共同抵押，而是按份共同抵押，即“各當事人就各抵押物所擔保的債權份額作了約定”。本案中，對于朱某,120,萬元貸款，賈某以住房擔保本金,10,萬元，以營業房擔保,60,萬元，鐵某以其所有的住房抵押擔保,50,萬元。由此，作為債權人的黃河銀行康樂支行只能就各個抵押物賣得價金分別就其應負擔的金額受償，所以，當賈某的營業房拍賣時，盡管,134.87,萬元的評估價足以覆蓋貸款本金，流拍價,110,萬元也更接近于貸
11、款本金，但也只能按照,抵押合同,約定的擔保債權份額，最終受償貸款本金,60,萬元及利息。,信貸業務當中的抵押問題,汲取的教訓：,抵押宜采取連帶共同抵押。,在抵押物為多人提供的情況下，應選擇有利于金融機構的連帶共同抵押，即不限定每個抵押物所擔保的債權金額，每個抵押物均擔保債權的全部，債權人可以任意就其中一個或幾個抵押物的賣得價金受償。本案中，賈某、鐵某均是非債務人的第三人提供抵押擔保，多方簽訂了三份,抵押合同,，同時將,120,萬元貸款本金拆分，每個抵押物限定了不同的擔保金額，如,10,萬元、,50,萬元、,60,萬元，致使實現債權時僅能以約定的份額受償。如果當時金融機構能夠選擇正確適當的抵押擔
12、保方式，那么即便有抵押物被有權機關采取輪后查封拍賣措施，基于抵押擔保享有優先受償權，其他案外執行申請人也不會取得以物抵債，出現金融機構實現債權陷入尷尬的困境。,三、法定優先權對貸款抵押權的沖擊,信貸業務當中的抵押問題,信貸業務當中的抵押問題,案例：,銀祥房地產公司,2003,年,5,月,20,日在原銀川市聯社貸款,4500,萬元，抵押物為公司名下,8312,平方米營業房，借款人停止房地產開發多多年，債務包袱沉重，喪失還款能力，,2013,年黃河銀行依法向自治區高級人民法院提起民事訴訟，法院判決償還借款本息,7559,萬元，黃河銀行對抵押房產有優先受償權，借款人沒有按照法院判決履行債務，進入執行
13、程序，自治區高院執行局選擇有成功拍賣案例的拍賣公司，經廣泛宣傳，成功處置了標的物，資金,1,億元順利順利轉入法院帳戶。但出現了稅款,3000,萬元和工程款,2800,萬元的問題，為此，稅務部門和施工企業均力爭通過拍賣款優先受償稅款和工程款，本案涉及到抵押權和借款人拖欠工程款誰更優先的疑難問題，在法院主持下，進行了多次談判，自治區高院站在依法維護金融安全的高度，依法選擇了抵押權優先與稅權，最終將,7559,萬元劃付我行，使該筆拖欠十年的貸款最終成功收回；,信貸業務當中的抵押問題,點評及相關法律規定,雖然抵押擔保是貸款擔保當中最為優秀的擔保方式，其最大的優點是標的物可視、沒有保管風險、且價值恒定、
14、易于變現、不動產滅失風險小，但是，隨著各種立法方面的變化，對抵押權產生比較大的沖擊，抵押屬于擔保之王的地位受到沖擊和挑戰，而這些挑戰主要來源是法定優先權的規定。,信貸業務當中的抵押問題,法定優先權的主要特點是：,第一，法定性,第二，物上代位性,第三，不以占有或登記為要件,第四，變價受償性,信貸業務當中的抵押問題,能夠對抵押權的優先受償效力構成威脅的法定優先權主要包括,：,1.,建設工程價款優先受償權,我國,合同法,第,286,條規定：,發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工
15、程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。,最高人民法院,關于建設工程價款優先受償問題的批復,也明確規定，,工程承包人被發包人拖欠的建設工程價款優先于抵押權及其他債權受償。,2.,稅收優先權,中華人民共和國稅收征收管理法,第,45,條明確規定：,納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人的財產被留置之前的，納稅應當先于抵押權、質權、留置權執行,信貸業務當中的抵押問題,3.,土地使用權出讓金優先權,我國,城市房地產管理法,第,50,條規定：,設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價
16、款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償,4.,職工安置費優先權,國務院關于在若干城市試行國有企業破產有關問題的通知,（國發,199459,號）規定：,企業破產時，其依法取得的土地使用權轉讓所得，首先用于破產企業職工的安置，安置職工后有剩余的，剩余部分與其他破產財產統一列入破產財產分配方案,國務院關于在若干城市試行國有企業兼并破產和職工再就業有關問題的補充通知,（國發,199710,號）規定:,安置破產企業職工的費用，從破產企業依法取得的土地使用權轉讓所得中撥付。破產企業以土地使用權為抵押物的，其轉讓所得也應首先用于安置職工,。,而且，這些規定得到了,2006,年,8,月,27,日通過、,2007,年,6,月,1,日起施行的,中華人民共和國企業破產法,的認可。同時，,破產法,第一百三十二條規定：,“本法施行后，破產人在本法公布之日前所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金，依照本法第一百一十三條的規定清償后不足以清償的部分，依本法第一百零九條規定的特定財
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