中原土地一級開發相關知識分享

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1、TRACKER,Unit of measure,Title,,Unit of measure,About us,|,85,?,Copyright,Centaline Consulting,, 2014,單擊此處編輯母版標題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,,,*,,,,,,本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原顧問書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。,土地一級開發相關知所分享,,——,王偉鋒,土地一級開發的流程解析,1,2,3,4,土地一級開發的商業模式,土地一級開發風險把控,一二級聯動開發及成功案例,土地開發的生命周期,土地儲備,

2、土地一級開發,土地出讓,土地轉讓,土地二級開發 土地再開發,1,、城市進入和取地策略,其他,3,、土地營銷推廣,4,、城市更新,專項研究,,?,小 戶,,?,老年公寓,,?,客戶分類研究,,?,企業產品線研究,,?,租金體系研究,,?…,房地產政策評估與政策制定建議,房地產企業發展戰略與擴張模式,2,、區域開發,土地轉讓中介,,5,、主題地產（旅游地產、軌道交通、產業地產等）,項目開發,,合作開發協議,,－框架性合作協議,,－合作開發實施協議,,－拆遷實施協議,,－代建臵換協議,,- …,區域開發聚焦四大模塊內容與五大關鍵環節設計,,1,、城市進入,,和取地策略,2,、區域開,,發商

3、業模式,3,、區域整,,體定位與規,,劃評價,4,、區域開發模式,,土地運營策略,核心設計,,財務運作,,－規劃經濟評價,,－區域開發投入產出分析,,－經濟評估,,－,…,?,土地增值,,－增值體系,,－增值策略,,－,…,?,區域營銷與土,,地推介,,－區域價值點挖掘,,－營銷策略體系,,－,…,?,運作流程機制,,－啟動期,,－支撐期,,－規模開發期,,－價值提升期,,－完善期,…,模塊內容,1,、城市進入性：擬合比較篩選確定目標城市，確定城市進入性選擇,研究思路,研究思路,目標城市,全國范圍的城市梯級研究,,,,**,集團取地要求,,,,房地產快速上升市場的,,一般規律,,,高潛力市場的

4、進入性條,,件判斷,,,高潛力區域條件判斷,,,,借鑒成功經驗,目標城市,1,2,3,4,5,…,,全國范圍的重點城市,,,,,符合**集團戰略性進入要求的城市,,,,市場價值實現潛力高的城市,,,滿足房價快速上升條件的城市,,,,**具備進入性條件的城市,,,優選城市歸屬城市群內部條件比較,,,借鑒成功企業擴張經驗并結合自身條件,,第一次篩選：,,中國城市梯級劃分,,第二次篩選：,,企業發展要求,,,第三次篩選：房地產市場價值實現潛力,,,,第四次篩選：,,房價快速上升條件,,,第五次篩選：,,城市的進入性條件,,,第六次篩選：,,城市群內部優勢比較,,,第七次篩選：,,成功經驗借鑒,區域開

5、發項目商業模式戰略路徑,模式三： 一級主導模式,,,,,,,模式四： 一二級聯動模式,,模式一： 全程運營模式,,,,,,,模式二： 主導整合模式,2,、區域開發商業模式：評價項目適宜采取的商業模式路徑,案例：揚州泰達揚州新城,,,,,案例：海南清水灣,,,案例：北京通縣,案例：天津泰達泰達城,,,,,,案例：南京新城吉山產業園,,,,,,,案例：阜陽市體育場項目,案例：中糧亞龍灣,模式五： 代建置換模式,3,、整體定位與規劃評價：確定區域的最佳價值路徑并系統建議和評價區域規劃,某項目區域控制性規劃,系統的經濟評價,4,、區域開發模式與土地運作策略：制定區域開發的運作流程機制,支撐期,啟動期,

6、規模開發期,價值提升期,完善期,1,2,3,4,5,,新城所處階段,,,啟動期和支撐期是區域開發成功的關鍵節點,,,規模開發、價值提升和完善期是區域開發的收獲階段,區域開發的初始階,,段，在啟動區企業,,區域對區域進行初,,期投入，驅動區域,,成熟；,,通過啟動期開發，,,迅速建立區域形象，,,使區域局部地區具,,備開發和土地出讓,,條件；,企業在進行區域開,,發中最為困難的階,,段，面臨著前期投,,入成本的快速回收，,,否則難以推進區域,,的持續開發；,,支撐期往往是企業,,持續開發的關鍵節,,點，如何保障結算,,利益快速實現，是,,,問題關鍵,土地一級開發和二,,級開發均進入良性,,的發展

7、軌道；,,土地出讓規模和二,,級開發的規模均有,,一定放大，企業的,,開發回報逐步增加；,,區域進入形象和功,,能均衡發展階段；,開發商在土地增值,,措施方面投入逐步,,增大；,,區域土地價格在經,,歷規模開發期之后,,土地稀缺性逐步增,,加、土地增值措施,,逐步驅動地價上升；,,區域開發進入價值,,快速提升；,區域開發逐步進入,,開發后期，二級開,,發成為區域開發主,,流；,,區域已從土地價值,,提升和土地開發進,,入到區域功能營造,,和形象深化階段；,,區域運營商將逐步,,退出區域土地開發；,,2,企業目標與能力,,,,?,企業的資金調動能力,,?,企業的融資運作能力,,?,企業資源整合能

8、力,?,規劃的經濟實現性,,?,規劃的操作難度,,?,規劃的價值評價,,,,,,4,區域規劃,,1,與政府合作前景,,,,?,政府對區域的發展目標,,?,政府對企業的要求和政策,,?,政府對合作模式的初步意向,支撐期,規模開發期,價值提升期,完善期,1,2,3,4,5,啟動期,區域土地市場前景,,區域二級市場發展前景,,區域的競爭優勢,,同屬性區域案例借鑒,,,,,3,區域發展前景,運作流程機制設計,典型分析模型,?,在啟動投入之后，,,區域土地價格處于,,穩定增幅的過程,土地價格,?,隨著區域,,增值措施投,,入的增大，,,土地價值快,,速增大,?,土地價格處,,于停滯、或穩,定增長期,5,

9、、土地增值設計（區域營銷戰略和策略）,土地增值措施,?,規劃增值,,?,標簽增值,,?,設計增值,,?,設施增值,?,開發進程增值,,?,營銷增值,,?,客戶增值,,?,市場增值,,政府增值,,…,2012,時間軸,區域土地價格伴隨著土地增值措施加大投入而逐步增大,區域營銷與土地推介設計,典型案例－?？诿利惿?,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,“美麗沙,〃,中國右岸”,,土地推介,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,－“開發商邀請”,,－“土地推介會組織”,,－后續土地中介服務跟進,,－,…,,,?？凇懊利惿场蓖恋爻鲎尅罱K實現溢價100%,２００５年７

10、月３０日下午，?？谑姓匍_了美麗沙推介會，打出了“美麗沙·中國右岸”的概念。這一創意吸引了江蘇產業商會、金泰房地產公司、山東魯能集團和喜來登等國內外眾多知名企業。,?？诿利惿匙罱K以18.9億的拍賣價格被香港新世界地產競得,,超出海口市政府9.8億的預期近一倍,深圳大梅沙“藍色鹽田”推廣計劃——鹽田區域價值的全面崛起,兩大事件：“藍色鹽田”規劃理念、海語論壇,,土地招標前的整合營銷宣傳則是將地塊價值點及競標企業意向凝聚成市場競爭的力量。,,2001年7月20日下午，位于鹽田區大梅沙鹽壩高速公路以北約27萬平方米度假休閑型居住用地最終被萬科地產以人民幣4.0599億元，高于底價1.7億元的競得“鹽田

11、地王”！,,,三大舉措：,,提出“藍色鹽田”計劃；,,糾集業界大佬召開“海語論壇”，使大梅沙由“土”變“洋”；,,對政府手中出讓的土地進行把握，引入萬科，用客戶價值提升區域價值。,土地一級開發的流程解析,,,,,,,,土地一級開發的商業模式,,,,,,,,,土地一級開發風險把控,,,,,,,,,一二級聯動開發及成功案例,1,,,,,,,,,2,,,,,,,,,3,,,,,,,,,4,從區域開發價值鏈分析，國內商業實體參與區域開發建設將會形成不同戰略路徑,,,,土地,,,融資,設計,運營,,,管理,營銷,,,銷售,營銷,,,銷售,施工,,,管,理,項目,,,融資,項目規劃 項目,,定位,土地,

12、,,出讓,一級,,,開發,土地開發,項目開發,管理運營,拆遷,,,安置,?,商業模式,,房地產開發商,代理商,/,中介機構,–,運營管理商,土地一級運營,主要涉及的工作,,,可能參與的工作,?,,?,區域規劃確定,,向土地所有人收購土地,?,拆遷和安置,?,,?,在所購土地上規劃并建造房地產等項目,,把所建房地產等項目出售,/,出租給駐商,進行宣傳及談判等工作以吸引駐商,/,消費者來購買,/,租用已開發的房產等項目,,進行宣傳及談判等工作以吸引開發商,/,駐商引來進行土地開發,幫助開發商,/,駐商規劃總體及單一項,,目的建設,,?,,?,土地一級開發,,把土地出讓,/,轉,讓給二級開發商,負責

13、日常的運營、維修及其它管理,,案例：揚州泰達揚州新城,,案例：中糧亞龍灣,,,,案例：海南清水灣,案例：北京通縣,,,,,,,,目商業模式,,戰略路徑,模式三：,一級主導模式,,,,,,,模式四：,一二級聯動模式,,,,,,,模式五：,代建置換模式,模式一：,全程運營模式,,,,,,,模式二：,主導整合模式,區域開發的主流商業模式,案例：天津泰達泰達城,,,,,,,,,,,案例：南京新城吉山產業園,,案例：阜陽市體育場項目,,模式一：全程運營模式,,,「模式內涵」,封閉開發，全程運作，深度參與區域開發的全程環節,,企業與政府相結合，政府主導，企業市場化封閉運作,土地一級開發,,,,,?,投入,

14、,規劃、征地、拆遷、市,,政基礎設施及相關費用,,?,產出,,為土地出讓所得,二級開發,,,,?,投入,,土地獲得成本、建筑安裝工程、功能配套及項目范圍內建設期間各項費用,,?,產出,,項目土地和物業各項權屬,區域招商、運營,,,,,?,投入,,招商、營運管理、產業配套服務各項投入,,,?,產出,,產出為各項經營所得,,,,,,,,,,「案例」,中糧主導亞龍灣、揚州泰達涉足揚州新城開發，均深耕區域土地運營、二級開發、產業招商和區域管理,中糧主導的三亞亞龍灣區域開發,–,區域基礎設施開發,郵電中心、衛視中心等項目建設,–,商業旅游設施開發,,,?,蝴蝶谷商業街、貝殼館,,,?,經濟型酒店仙人掌度

15、假酒店建成,,,,–,房地產開發,,,?,公主郡等,...,,,,–,土地出讓,–,招商、運營,,,?,引進國際酒店管理公司,,,?,舉辦世界選美大賽,...,揚州泰達涉足的揚州新城區域開發,–,區域基礎設施開發,?,中央大道、運河東路等,…,–,商業旅游設施開發,,,?,京杭,mall,，生態休閑區等,...,,,,–,房地產開發,,,? 350,畝商住地塊開發,...,,,,–,土地出讓,,,?,出讓臨湖居住地塊于華遠,...,?,金茂、今典等酒店地塊,...,?,建設信息產業基地，,,,?,產業招商,...,涉,足,環,節,?,完成中心廣場和濱海大道、東污水處理廠、變電站,、,涉,足,環

16、,節,–,招商、運營,,模式一：全程運營模式,,,「全程運營模式解析」,——,?,效果,,,,–,收益：,深耕區域，長周期開發，充分獲取土,,地增值收益,?,條件,,,,,–,投入：,啟動資金要求高，階段性投資較大，區,,域增值措施需要企業不斷投入,–,市場：,區域發展明朗，地價增幅和物業經營具,,備前景支撐,?98,年土地價格,100,萬,/,畝,——2006,年土地價格,300,,萬,/,畝,–,政企關系：,深度的政企合作關系， 共同建立,,政企利益共同體,–,自由把控區域成熟程度，沉淀大量優質資產,亞龍灣案例,?,沉淀仙人掌、凱萊、瑞吉等五星級優質酒店資產,風險,,,–,開發周期：開發周

17、期較長，變現效果較慢,,,–,資金投入：對企業投入資金的持續力度要求較高,,模式一：全程運營模式,,,,,,A,地塊,,,,主導整合,,模式,,主導,,開發企業,域業務拓展的企業,,投資型企業,,,,國內尋求在房地產領,案例：,雅居樂地產主導開發的海南東部灣區－清水灣旅游開發項目（近,10,平方公里開發規模），受限于自身財務壓力，引入投行摩根士丹利，雅居樂地產通過出讓該項目,30,％股權，獲取摩根士丹利,50,多億元的資金支持,土地一級開發權,,分割拍賣,,,,,–,主導土地,一級開發權分割出讓,，實現,,,區域土地一級開發的整合經營,,,,主導,案例：,北京盛世新業房地產在北京市通州區成,,

18、功中標了該區磚廠村地塊一級開發項目的開發,,權，中標價為,9.65,億元，該項目投資回報額為,,土地一級開發總成本的,8%,，約,6000,多萬元。,,,,,,,–,通過,項目股權配置,的方式，引入開發,,,企業或投資企業共同開發、運營區域,,,,,以房地產開發為主業,,的合作開發企業,合作,,開,,發,,模式二：主導整合模式,,,「模式內涵與案例」,在主導區域開發時，通過戰略合作開發和整合經營開發兩種途徑，實現區域成功開發,戰略合作開發,整合經營開發,,,「戰略合作模式解析」,——,?,效果,,,,–,資金：,規避資金短缺問題，靈活調整區域發,,展的操作流程,?,條件,,,,,–,政企關系：

19、,深度的政企合作關系，減少戰略合,,作者對未來前景的擔心,–,市場：,區域發展明朗，地價增幅和物業經營具,,備前景支撐，否則很難吸引戰略合作者,,,,,,,,,,,,?,風險,,,,,–,合作關系：,是否能夠與戰略合作者建立穩固的合,,作關系,,,模式二：主導整合模式,,「整合經營模式解析」,——,?,條件,,,,,–,主體要求：,多為政府行為,,?,效果,,,,,,–,速度：,追求區域開發的速度,,,,–,功能實現：,區域開發的實現效果可能參差不齊,,,,–,價值實現：,區域增值未能充分獲取,,,,,,,,,,,,?,風險,,,,,–,開發周期：,主導者不能掌控區域成熟程度,,,,模式二：主

20、導整合模式,,土地一級開發,,,,,?,取得成片土地的一級開發權,,,?,區域整體規劃定位,,,?,成立專門負責區域土地一級,,開發及整理的項目公司,,,?,進行七通一平的基礎設施和,,配套公建的建設,尋求合作者，招商,,,,,?,土地二級開發商,,,?,尋求同業戰略合作者,,,?,境內外投資機構（基金公司,,等）,,,?,一級開發結束，如有必要，,,出讓部分開發公司股權,,二級開發,,,,,?,通過股份關聯公司或通過土,,地入股方式間接參與二級開發，,,獲得開發收益,,,?,對城市運營的非核心業務，,,如餐飲、娛樂、商業等將以租,,賃、參股、外包、委托經營等,,方式獲取利潤,,模式三：一級主

21、導開發模式,利用良好的政企關系，開發商獲得一級開發的土地溢價收益，并間接獲得二級開發收益,,,,,,,,「模式內涵」,開發商通過土地一級開發使土地獲得溢價，然后與二級開發商通過股權合作或土地入股的方式分享二級開發利潤,項目名稱,開發商,瞰海,泰達集團,&,和泓集團,金領國際,泰達集團,&,廣洋置業,上流國際,泰達集團,&,萬通地產,「案例進程」,天津市泰達城項目，在取得泰達城,85,萬平方米的一級開發權后，泰達與其他企業開展了深度合作，完成了城市運營商的使命,?,…,?,…,,1,,,,項目準備期,,,,,?,2003,年,6,月，泰達集團成立,,控股子公司“天津泰達城市,,開發有限公司”，參

22、與“泰,,達城”的土地一級開發。,,?,完成地塊規劃：地塊共分,,六個區域，包括四個高端住,,宅項目（,R1,、,R2,、,R4,、,R5,,地塊），一個大型綜合商業,,區（,R3,地塊）以及一個堤岸,,親水休閑區（,A1,地塊）,,?,天津泰達城市開發有限公,,司對地塊土地整體進行一級,,開發,,2,,,項目推進期,,,,,?,在進行土地一級開發的同時，,,積極開展二級市場啟動工作，,,積極引入戰略合作者 ：,,?,加拿大億萬豪劍橋公司,,?,美國,TUL,投資基金公司,,?,華潤臵地（天津）有限公司,,?,北京國泰恒生投資有限公司,,3,,,項目成熟期,,,,,?,與眾多同業企業以及相關領

23、,,域企業建立了良好的合作關系,,?,世界最高的摩天輪、海河游,,船渡口、城市歷史博物館、泰,,達城歡樂港,,?,與韓國最大商業零售企業新,,世界集團合作建設的建設易買,,得超市已封頂,,?,金領國際：“環渤海最佳,,經典住宅”,,?,泰達城：“環渤海最佳綜,,合體名盤 ”,,1,,,2,,,3,,,模式三：一級主導開發模式,,,,「一級主導開發模式模式解析」,——,?,條件,,,,,–,政企關系：,具有濃厚政府背景的國資企業，得,,到政府的鼎力幫助，并具備把控區域發展方向的,,能力,,,–,企業：,企業資金實力雄厚，擁有優質的社會資,,源和優秀的合作伙伴,?,效果,,,,,–,收益：,企業獲

24、得一級開發收益及部分二級開發,,,收益，在二級開發中與眾多企業合作，取長補短,,,案例,——,泰達獲取部分二級開發利潤,,?,上海廣洋集團將與泰達共同開發,R2,地塊，泰達,,在項目開發公司中占,10%,的股份,,?,泰達在與萬通合作的,R4,項目開發公司中，占,40,,％的股份,,?,泰達以土地入股的形式參與北京國泰恒生,R5,地,,塊項目的二級開發,,,?,風險,,,,–,收益周期：,企業進行一級開發資金回收期較長,,,,–,合作風險：,企業無法順利引入二級合作者的風險,,,案例借鑒,——,泰達城土地一級開發,,一級開發開發周期較長，公司財務狀況不好，公司急于回收資金,,一級開發早在,20

25、06,年就完成，直至,2007,年底,R5,地塊的開發商仍未最后確定,,,,模式三：一級主導開發模式,,模式四：一二級聯動開發模式,,土地一級開發,,,,,?,與政府簽訂,《,一二級土地聯,,動開發協議,》,，取得成片土,,地的一級開發權,,,?,區域整體規劃定位,,,?,進行七通一平的基礎設施和,,配套公建的建設,,土地運營,,,,,?,與政府達成一定的利益分成,,機制，把握地塊出讓的計劃、,,方式以及條件，確保開發商,,對土地的二級開發權尋求同,,業戰略合作者,,,?,對不準備進行二級開發的土,,地公開出讓,,二級開發,,,,,?,通過部分土地的二級開發，,,快速回籠資金，以彌補一級開,,

26、發帶來的巨大資金壓力,一級開發的優點是：開發過,,程簡單、基本沒有資金風險、,,利潤有保障,部分進行二級開發的優點是：,,通過篩選可以最大程度降低二,,級開發的風險,本模式的本質是：,開發商以最小的風險獲取最可靠的利潤,,,,,,,「模式內涵」,企業主導進行一級開發，根據市場、資金狀況等因素主動選擇部分土地進行二級開發,,「案例進程」,南京新城主導吉山產業園項目，鎖定一二級聯動開發,南京新城主導吉山產業園項目開發,二級項目開發,土地出讓,二級項目開發,自主選擇,土地出,讓,二級項目開發,經營性用地越往后出讓價值越高,,,,,自主選擇,自主選擇,,經營性用地地價增幅，避免土地廉價出讓,,征地、拆

27、遷和市,,政基礎設施建設,從二級市場角度審視開發，制定合理的開發策略，確定具體哪些地,,塊由自己做二級開發、哪些地塊進行公開出讓,—,商務公園項目,…,二級項目早期開發面,,臨較大市場風險,自主選擇,,,,模式四：一二級聯動開發模式,,,,「一二級聯動開發模式解析」,——,?,效果,,,,,–,收益：,多元收益來源，開發收益的靈活性較大,?,條件,,,,,–,政企關系：,企業把控區域開發控制權，政府賦,–,市場：,根據市場風險靈活調整,?,風險,,,,–,開發節點：,究竟選擇怎樣的開發時點進行開發，,,先期進行二級開發如失敗，將造成新的資金沉淀，,,無法滾動開發,元，而產出極為有限,,予企業開

28、發較大的靈活性,,,–,對自身拿地和出讓地塊有著很強的自主選擇權,,,–,企業：,資金投入較大,,,,,,案例經驗,,江蘇某新城，區域開發真正,,啟動建設始于,2006,年，至今,,一級開發層面的征地、拆遷、,,市政基礎設施已投入約,2,億,,元，二級項目資金沉底約,2,,億元，整體資金投入約,4,億,二級開發切入時點和產品定位選擇不佳,,模式四：一二級聯動開發模式,,簽訂,《,置換（出讓）,,代建協議書,》,,,,,?,政府,,征地，拆遷，完成土地一,,級開發，土地置換手續,,?,開發商,,與政府協商確定代建費用，,,成立項目公司，進行項目,,規劃,,工程代建,,,,,?,政府,,協調民眾關

29、系，監督開發商,,工程施工，監督建設資金運,,用，對代建工程進行驗收,,?,開發商,,代建工程的施工，對建設費,,用進行統籌管理和使用，將,代建工程交付政府使用,,房地產項目開發,,,,,?,開發商,,進行房地產項目開發，相關配,,套設施建設，項目建成后通過,,賣房，租賃，招商引資等方式,,獲得開發利潤,,模式五：代建置換模式,,開發商主導，進行代建工程的施工和土地二級開發，獲得土地開發收益和經營收益,,,,,,,,「模式內涵」,開發商通過與政府簽訂,《,置換（出讓）代建協議書,》,，幫助政府代建工程，獲得土地進行自主開發,,,,,,,,,,「案例進程」,阜陽市體育場代建項目，香港永耀集團通過

30、代建置換協議為政府代建體育館，獲得,58,畝土地開發權,,Phases,,,,,,,,第一階段,,,,,,,,,,,第二階段,,,,,,,,,,,第三階段,Time required,,,,,,,,2004-2006,,,,,,,,,,,2006-2007,,,,,,,,,,,,2007-2009,?,2009,年,4,月，項目開始出售，開發商逐步回收開發資金，獲得開發收益,,阜陽市體育場土地置換代建項目,,,,1,,,《,置換（出讓）代建協議,》,,?,政府負責完成地塊內拆遷以及三通一平的土地整理工作,,?,以老體育場為置換對象，地塊面積,85.9,畝,,?,土地出讓掛牌起價,13,萬元,/

31、,畝，雙方約定，總價不超過,1300,萬,,?,為確保永耀集團順利摘牌，政府承諾不與第三方進行許諾與接洽、置換出讓行為,,,,2,,體育場代建,,,,?,項目公司負責代建總占地,28,畝的體育場附屬配套設施，建設周期為,1,年,,,?,雙方共同成立項目監督小組，負責對工程施工和資金使用情況的監管,,,?,建設費用由項目公司管理，資金來源即是土地出讓金,1300,萬元,,,?,新體育場館代建完畢，項目公司經過政府的驗收，交付使用,,,,,,,,,住宅項目開發,,,,?,開始地塊內的住宅項目開發,——“,永耀,〃,香港花園” ，建面,10,萬平米,,,?,該項目區域最高品質的住宅小區，小區的開發顯

32、著提高了區域的形象,,模式五：代建置換模式,,,「代建置換模式解析」,——,?,效果,,,,,–,收益：,如果臨近開發，代建項目為后期企業的,,,住宅開發奠定了一定的基礎，隨著開發進程的深,,,入，區域成熟度也得到提高,,,–,企業以低廉的價格獲得土地開發權,?,條件,,,,,–,政企關系：,《,資產置換（出讓）協議書,》,,,企業需要獲得的權益,,,–,代建資金管理權,,,–,摘牌保證,–,總價保證,,,,,,,,?,風險,,,,–,取地風險：,是否能夠低價成功拿到企業所希望獲,,得的地塊,,,,,,,,,,模式五：代建置換模式,,土地一級開發的流程解析,,,,,,,,土地一級開發的商業模式

33、,,,,,,,,,土地一級開發風險把控,,,,,,,,,一二級聯動開發及成功案例,1,,,,,,,,,2,,,,,,,,,3,,,,,,,,,4,對于大規模的區域開發項目，需要系統的考慮三個層面的八大問題,基于城市發展的大思維制定,區域價值定位,以,盈利模式,為核心制定開發策略,兼顧長短期目標的,成功啟動,基于項目增值的區域整體,營銷推廣,基于價值實現的項目商業模式研究,戰略層面,運營層面,營銷層面,基于案例借鑒和項目特征的,項目發展模式判斷,區域的持續,增值措施,協調各方利益的,目標體系的建立,,,企業商業模式選擇,,開發主體的合法性確立,,目標體系的建立,,區域價值定位,,項目整體定位,,

34、項目主要功能定位,,規劃設計關鍵要點,,…,項目開發運營模式,,…,區域營銷要點,,…,,規劃跟進,,,,,三個層面的問題在解決時可能遇到九大風險,,,,,,,政府不合作,征地成本,風險控制,…,資金壓力大,利潤不高,目前開發進程中，企業可能遇到的問題,,,投入成本風險,征地拆遷風險,政府風險,投資回收風險,增值收益風險,區域控制風險,規劃把控風險,土地出讓風險,踢出風險,土地一級開發的風險需要通過各個環節的把控進行有效規避，以實現區域成功運營,,,征地拆遷,,組織主體設計,,七通一平,,區域運作建設,,土地收儲,1,2,3,4,5,,土地出讓,6,7,資金流轉,開發持續性,,踢出風險,,收益

35、風險,,政策風險,,拆遷時間不可控,,拆遷費用不可控,,……,,政府以項目思路對區域開發進行干擾，導致政企惡性博弈,,……,土地價格過低，難以保證開發主體收益,,開發主體很難獲得二級開發土地,,土地指標,結算周期不可控,,結算方式不可控,,后期退出存在進退維谷的風險,,,風險要點,為此，我們需要設計一套完整的全程風險控制體系,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,3,,,,,,,,,,3,土地一級開發權的獲取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本風險控制,全程風險控制體系,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二級開發權獲取的控制,其它風險控制,,,,,,,,,,前期投入的控制

36、,2,3,,,,,,,,,,3,土地一級開發權的獲取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本風險控制,全程風險控制體系,1.,三權一利,,2.,一級開發進度控制,,,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二級開發權獲取的控制,其它風險控制,緊抓“三權一利”，實現項目一級開發的唯一開發實施主體的地位確定,,初步,區域開發主導權,規劃控制權,以明文確定，,合資公司作為區域開發唯一法定的開發主體,，其他任何一級、二級投資者進入區域開發，需由合作開發公司同意，由合作開發公司統一安排,土地增值收益分成,開發主導權,政府下放規劃權,，即技術上由合資公司負責編制規劃，政府則保留審批權，規劃調整

37、需由經發主導、參與；,,規劃獲得通過后，,政府不得單方面隨意改變規劃建設項目,；,土地出讓控制權,要求,政府需與合資公司共同商議確定區域內土地的出讓計劃、出讓方式以及出讓條件,；,,合資公司具備土地使用權優先獲取權,。,根據,股權比例關系,，實現區域土地增值收益分成。,××,為控股股東,。,「一權：區域開發主導權」,確立合資公司作為唯一的法定開發主體，區域一級開發商和二級開發企業的引入需經合資公司統一協調,土地一級開發商,合作開發公司,二級開發企業,——,區域內如涉及引入其它土地開發企業，引入的方向與引入的決定由政府與企業共同商議，合資公司起主導作用,合資開發公司實施,××,區域開發，作為合資

38、開發公司的控股股東,××,，將對一、二級開發企業統一協調,,,,——,二級開發企業的引入，以市場化為基礎，以區域發展規律為依托，合資公司對二級開發商的引入有著協調權利,如不掌控區域開發,,,,,,《,控制性詳細規劃－修建性詳細規劃,》,一級開發商前期的大量投入，抬升了區域價值,規劃的,功能配比、強度,可能會受到政府調整,規劃的,區域配套項目,可能會受到政府增加,規劃的,實施進程,可能會受到政府要挾或干擾,,結果,,「二權：規劃控制權」,合資公司掌控本項目的規劃權，規劃審批之后，政府不得單 方面修改規劃,規劃方案中，可出讓用地的規模是開發商進入區域開發的底線，政府調整規劃影響區域中的可出讓用地用

39、地規模,,——,長三角開發商訪談,二是把區域規模繼續往南擴大,2.4,平方公里（南向推后,500,米），想把有風險的項目放到后面做（通過規劃手段，把體育中心南放），控制成本,,——,珠三角開發商訪談,,,,增加企業開發難度－商業、商務體量規模大，市場難以實現,,,,增加企業大量投入，但區域可獲收益沒有增加,規劃實施過程，企業資金使用受到較大程度限制,,,,政府換領導之后總想對區域規劃進行調整，增加一些項目，調整一些項目的空間布局,,——,海南開發商訪談,「三權：土地出讓參與權」,政府需與,××,共同商議確定區域內土地的出讓計劃、出讓方式以及出讓條件,區域發展后果,沒有把控區域土地出讓權，土地出

40、讓被政府主導，其他項目開發者不受協議約束，有進入區域開發的機會,,企業利益難以保障,,區域開發品質難以把控,招商對象不可控,開發時間不可控,,地塊選址不可控,,「一利：土地增值收益分成」,根據合作公司股權比例關系，實現區域土地增值收益分成,重點項目建設,,基礎設施打造,,配套生活型設施,,配套服務型設施,土地出讓后,,投入的開發成本及時返還項目公司,,－地價增幅后，在土地開發成本返還之后，合資公司中政府和企業依據股權比例關系，確定并進行土地收益分成,,,,,,××,投入區域開發,土地出讓后返還成本,土地增值收益分成,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,3,,,,,,,,,,3,土地一級開發權

41、的獲取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本風險控制,全程風險控制體系,1.,三權一利,,2.,一級開發進度控制,,,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二級開發權獲取的控制,其它風險控制,鑒于區域啟動開發投入較大，市場風險較高，需要政府保證前階段的高限土地指標，同時必須保證土地當年出讓，支持合資公司滾動開發,,支撐期商業模式要求,,,——,初始投入估算,8,－,10,億,啟動期投入,啟動、支撐期產出,——,鑒于二級市場實現風險，主要以土地一級開發為主體,——,支撐期基礎投入估算,,,,500,畝,,500,畝,,500,畝,早期土地指標規模,,…,土地指標,,前階段保證五百

42、畝高限的土地指標供給，如若按照成功出讓，保守收入在,12,億元，具備支持滾動開發的基礎條件,例如：以西安某項目為例，通過計算，需每年保證,500,畝的土地指標，方能保證項目的滾動開發,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,3,,,,,,,,,,3,土地一級開發權的獲取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本風險控制,全程風險控制體系,1.,前期融資（,BT,、基金、保險）,,2.,一級開發成本計入二級開發投入,,3.,精心設計的“滾動開發”模式,,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二級開發權獲取的控制,其它風險控制,通過,BT,模式承建項目區域內部的道路、橋梁等大型公共設施，

43、從而強化對項目土地的控制,增加對項目的控制權,,一旦出現政府違約的情況，可以拒絕移交工程，在退出時與政府談判處于有利位置,,,BT,合約由,BT,公司、一級開發公司、政府簽訂三方協議，當地政府與一級開發公司作為雙甲方，項目公司只做為委托代管，土地收儲中心以土地收益權質押為合同履約提供擔保。,,跟政府簽融資較容易，土地儲備中心作擔保,,如果跟合資公司簽，一旦發生付款問題，將是,××,控股的一級開發公司與,××,獨資的,BT,項目公司的債務關系，使自身陷入被動狀態,BT,項目公司,××,地產,土地儲備中心,擔保,當地政府,BT,協議,BT,項目委托,合資公司,+,前期融資,——BT,此模式還能為一

44、級開發企業獲取一定的利潤,BT,模式本身可以為一級開發企業獲取一定的收益,,除了獲取工程施工的成本返還以外，還可以獲得高于銀行貸款的利息收入：,工程款的返還包括成本,+,利息（銀行同期貸款利率上浮,30%,以內）兩部分,,通過工程、財務設計可獲取的額外收益：,工程造價上浮,,當地政府,BT,項目公司,收益返還,BT,工程項目的利潤組成：,,BT,工程項目施工過程中的全部建設成本,,,BT,項目公司所墊付工程款項的利息（不高于,3-5,年期銀行貸款利息上浮,30%,）,通過工程、財務設計可獲取的額外收益：,,工程造價計算的上浮,,人員、財務相關成本計算的上浮,前期融資,——BT,通過金融創新破題

45、一級開發，項目可實現各方利益的共贏,運作原則：堅持政府主導、市場運作、科學管理、合作共贏原則,,角色分配：政府和投資商擔當,GP,和基金管理公司的角色，對基金有實際控制權，其它企業和投資人擔當,LP,，享有基金收益權,,政府出資方式：以城投公司或政府平臺公司來投資,,盈利模式：基金收益來自項目管理收益，以及出地出讓收入等，在預提管理費之后，按投資份額分紅,,政府（,GP,）,××,地產（,GP&LP,）,基金公司,企業、村集體（,LP,）,基金管理公司,合資公司,委托管理，支付管理費和業績報酬,出資設立，,100,％控股,××,項目,具體實施,,,,前期融資,——,地產私募基金,保險資金投資不

46、動產的方式較靈活，但條件和范圍具有嚴格限制,債權、股權、物權三種方式均可采用,投資項目,適用法律法規,基礎設施不動產,《,保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法,》,非基礎設施不動產,《,保險資金投資不動產暫行辦法,》,金融產品,中國保監會另行規定,保險資金可投資項目,商業不動產,,辦公不動產,,（與保險業務相關的）養老、醫療、汽車服務等不動產,,自用性不動產（限制較少,非基礎設施不動產,對應保險資金投資方式,條件限制,所投資的不動產，其剩余土地使用年限不得低于,15,年，且自投資協議簽署之日起,5,年內不得轉讓,,保險公司內部轉讓自用性不動產，或者委托投資機構以所持有的不動產為基礎資產，發

47、起設立或者發行不動產相關金融產品的除外,范圍限制,投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養老和自用性不動產（項目公司）的名義，以商業房地產的方式，開發和銷售住宅辦公不動產,,投資養老、醫療、汽車服務等不動產，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的,30,％,,其它限制,開發方式,,一級土地開發,二級房地產開發,股權為主,建議,采用此融資方式 ，建議加大養老地產的比例，甚至以養老地產的名義立項,前期融資,——,保險,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,3,,,,,,,,,,3,土地一級開發權的獲取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本風險控制,全程風險控制體系,1.,前期

48、融資（,BT,、基金、保險）,,2.,一級開發成本計入二級開發投入,,3.,精心設計的“滾動開發”模式,,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二級開發權獲取的控制,其它風險控制,部分一級開發成本計入二級開發投入，可以加快二級開發項目入市的速度，以更少的成本換取更早的二級開發收入,通過與政府的協商，可將部分一級開發成本計入二級開發，加快二級開發收益獲取的速度,,,如：借助濕地公園建設的成本，計入可銷售區域的建設投資，用以辦理預售許可證要求的規定投資比例，這個投資比例一般為,25%,濕地公園建設成本,部分一級開發成本,某塊地的二級開發成本,計入,例如,獲取預售許可證,二,級開發投

49、入達到總投入的,25%,一級開發成本計入二級開發投入,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,3,,,,,,,,,,3,土地一級開發權的獲取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本風險控制,全程風險控制體系,1.,前期融資（,BT,、基金、保險）,,2.,一級開發成本計入二級開發投入,,3.,精心設計“滾動開發”模式,,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二級開發權獲取的控制,其它風險控制,精心設計“滾動開發”模式,化整為零、滾動開發,簽一塊、補一塊；拆一塊、掛一塊,先拆村、后拆路,滾動開發、滾動掛地、滾動返還,設置,N,個項目公司分開拿地,化零為整,①,,②,,降低農民對后期土

50、地增值的預期，減少拆遷難度，增加其它開發商中途進場的難度和成本，從而有效降低項目前期投入,,將大的開發區域劃分成,N,個小區塊，進行滾動開發，可將項目投入進行分攤，降低總投入,“簽”是指跟農民簽訂拆遷補償協議；“補”是指對農民進行補償；“拆”是指拆遷平整；“掛,”,是指土地掛牌出讓。以上四個步驟一環扣一環，每一步驟的完成都是下一步驟開展的先決條件，,每塊地的簽約率必須達到,90,％以上,在以上工作的基礎上，進行滾動有序的開發，并盡量在開發、掛地、返還的這三個環節的間隙縮短時間，,并明確掛地和返還的時間,,在土地出讓過程中，采用“預付預撥”的辦法，即二級開發商摘地付款后，預付部分款項需優先撥付給

51、,××,公司，用于償還一級開發成本，而不是等到全部地價款付清后才返還,對自己有意出讓的土地用,N,個項目公司分開拿地，可以增加自己對土地的掌控度，并在土地轉讓的時候，可以將單個項目公司整體轉讓，達到減少土地轉讓環節中的契稅的目的,對自己有意進行二級開發的土地，此時可以將已拍到的土地證合并。該辦法和以上方法一樣可以有效屏蔽其他的大開發商中途進場，抬高其拿地門檻,53,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,3,,,,,,,,,,3,土地一級開發權的獲取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本風險控制,全程風險控制體系,1.,租地策略,,2.,工程賬面成本提升策略,,3.,拆遷成本超出預算的補償策略,

52、,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二級開發權獲取的控制,其它風險控制,租地策略,注冊高科技農業發展公司，政府出面以租賃形式征集土地，進行農業產業開發,,在一級開發工程中過程中，成為被拆遷企業，享受拆遷補償。通過農業開發建設，從財務角度可以提高拆遷補償收益,,防止一級開發公司被政府中止一級開發權利,,規避拆遷補償成本提高，控制農民“搶種”造成的補償成本提高,,防止土地撂荒、在前期可以形成一定的收益,,進行生態整理，可以對項目區域進行生態涵養,,對基本農田采用租賃形式，可以規避政策風險，起到控地作用，留待指標轉換后再開發,高科技農業發展公司,××,地產,農業開發,注冊,待開發

53、集體用地,租賃,成為,一級開發拆遷補償對象,農業項目開發,一級開發公司,拆遷補償,,補償項目,在此環節，將農業項目的開發成本在財務上做高，獲取超出成本投入的拆遷補償收益,農民,拆遷補償,工程賬面成本提升策略,通過工程設計、施工設計，從中為一級開發商提供有力的賬面成本設計，幫助一級開發商在獲取一級開發成本返還的環節處于有利的位置,,工程量較難計量的工程項目，如：土方量工程,可以提升賬面成本的工程類型：,,大規模的景觀綠地項目,,挖湖、整理河道等工程項目,,市場詢價難度較大的材料應用,,稀缺石材等建筑材料,,樹苗、花圃等綠化材料,在實施過程中，如果實際發生的拆遷補償成本超出預算，可采取三種方式進行

54、補償,成本補償,拆遷安置成本超出,申請,獲取土地容積率補償,額外土地補償,,在其他的土地范圍內，政府以土地折現形式，以土地作為超出成本的補償,,,此種形式可能還要再進行一級開發投入，才能獲取土地,在已獲取的土地上，放寬土地開發強度，政府以提高容積率的形式，向一級開發企業進行補償,,,以上兩種形式可以獲取直接的利益補償，屬于風險較低的補償策略,以上兩種可操作性較高,在合同中直接約定成本超出部分的現金補償標準,拆遷成本超出補償策略,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,3,,,,,,,,,,3,土地一級開發權的獲取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本風險控制,全程風險控制體系,1.,設置招拍掛門

55、檻實現二級開發控地,,2.,設置回購條款,,3.,三臨掛牌、凈地交付,,,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二級開發權獲取的控制,其它風險控制,【,二級開發控地,】,企業需要通過六大方法保證優選控地，實現企業的權益收益（,1/2,）,開發主體限制,資金限制,配套限制,主體開發經驗,：要求開發企業必須有某專業方面的開發經驗，例如五星級酒店開發、經營資質；,,特定區域開發經驗,：要求參與招拍掛的企業必須具有多個項目的開發經驗或土地儲備，或者是具有全國一線城市（北京、上海、深圳、廣州）地產開發經驗；,,開發資質限制,：例如“參與投標的房地產開發公司必須具備國家一級房地產開發資質”

56、；,,企業主營業務及規模限制,：例如主營業務必須是航空工業相關企業，另外參與競買的資格必須達到“在全國擁有跨地區經營的直營門店,2000,家以上”；,,企業規模限制,：例如“競買申請人注冊資金不少于人民幣,3,億元”；,,企業從業年限限制,：例如“參與競買的企業必須具有五年以上地產開發經驗”。,付款限制法：,縮短付款時間，給對手形成資金壁壘。例如“競得人應在成交后即時簽訂,《,成交確認書,》,和,《,出讓合同,》,，并自簽訂,《,出讓合同,》,之日起,5,個工作日內一次性付清成交價款”；,,自有資金限制：,例如項目開發自有資金保證在,50,％以上（以對該企業最有利為設定點）；,,資金監管限制：

57、,為保證工程進度，設定政府與企業共同監管項目資金，可阻擋部分企業進入。例如“商住用地開發的商品房項目銷售收入，在酒店試營業前須由政府與競得人開設資金帳戶共同監管，監管資金僅用于酒店的建設，待酒店試營業后，共同監管解除”。,學校配套,：要求企業必須攜帶學校解決方案參加土地招拍掛；另外需要開發商建學校配套，例如“,12,班幼兒園由乙方負責建設，建成后無償提供給政府，產權歸政府所有”,,商業配套,：要求企業必須攜帶日常商業解決方案參加土地招拍掛，或者必須在獲取土地后,15,日內給出配套商業的解決方案。,附帶規劃條件,政策限制,拆遷安置限制,,與其它限制方法,附帶規劃方案：,要求企業攜帶地塊（或者區域

58、）的規劃方案參加地塊的招拍掛（或者在土地出讓后,7,日內提供規劃方案）；例如“為保證城市形象和供地后建設速度，競買人報名競買的同時提交該區域符合國家規范要求的修建性詳細規劃（包括建筑選型）；”,,工程進度限制：,例如“該宗地需在,2009,年,10,月份前領取施工許可證，并開工建設。若超過,6,個月不能開工，區政府有權無償收回該項目改造權?！?,具體規劃限制：,例如“小區大門不得設置在銀朗大道一側”。,,公建建設限制：,增加公建成本，影響取地決策，例如“宗地中的居委會、郵電所、道路、停車場、配電站和公廁等由競得人建設，建成后無償移交給區政府”“開發商無償提供,140,平方米社區公共服務用房（社

59、區文化室,100,平方米、居委會,40,平方米），產權歸深圳市保稅區管理局?！?；,面積限制：,70/90,政策限制，例如“上述宗地內開發的商品住房項目，套型建筑面積,90,平方米以下住宅建筑面積所占比重，必須達到開發建設總住宅面積的,90%,以上?！?,銷售價格限制：,例如“宗地所開發的限價商品房住宅竣工后最高銷售價格分別限定在,9840,元,/,平方米和,8400,元,/,平方米”；,,經濟適用房限制,：例如“宗地競得人須按住宅建筑總面積的,15%,計,20128,平方米建設經濟適用房,,,產權無償移交給政府，由政府向低收入家庭出售?！?,.,附帶拆遷限制,：地塊附帶內部或者其他區域拆遷條件

60、，增加進入門檻。例如“土地競得者自行對該地塊現狀上的苗圃、臨建及電力設施搬遷清理”“地上、地下建（構）筑物和管線等由競得人自行辦理有關搬遷或拆除手續并承擔相應費用?！?,安置條件限制,：例如“掛牌宗地上住著原用地公司安排的,7,位職工住戶，土地競得者負責給每戶提供約,36,平方米左右的安置房”。,,參與形式限制,：例如“該項目不接受聯合競買”,,銷售限制,：例如“競得人在項目建成，,30,％不得銷售,”,【,二級開發控地,】,企業需要通過六大方法保證優選控地，實現企業的權益收益（,2/2,）,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,,,,,,,,,,4,3,,,,,,,,,,3,土地一級開發權的

61、獲取的控制,3,,,,,,,,,,1,3,,,,5,,,,,,5,成本風險控制,土地二級開發權獲取的控制,其它風險控制,全程風險控制體系,1.,設置招拍掛門檻實現二級開發控地,,2.,設置回購條款,,3.,三臨掛牌、凈地交付,,,設置回購條款,方式：,,在招標書中設置“同意海爾地產以人民幣,****,元,/,平方米的價格回購,****,平方米的商業用房面積和部分住宅用地面積，用于該地塊的拆遷安置費用”的條款；（具體的價格和面積可以商定）,案例：,在這塊地的開發總建筑面積中，同意恒世華融公司（該地塊的一級開發商）以人民幣,1.2,萬元／平米的價格，回購,5000,平方米的地上商業用房（商鋪）和,

62、8000,平方米的辦公用房（寫字樓），用于該宗地原用地單位的拆遷補償安置。具體回購方案及相關約定，由競得人與恒世華融公司具體約定。,效果：,,一級土地開發商恒世華融公司如果參與掛牌將和其他開發企業之間存在著巨大的競價優勢，在土地單價上其他公司要承擔多出,2160,元；華融公司如果沒有成功摘牌，按照,1.2,萬元元,/,平米的單價回購之后，再以市場價格,4,萬和,2,萬的價格出售，可以獲得,2,億元的直接利潤；包括,SOHO,中國、華遠集團在內的多家企業面對這樣的限制條件無奈退出,,,最終這塊土地仍然被其土地一級開發商收歸囊中。,,北京市白家莊地塊在掛牌標書中設置了如下條款：,,,,,,,,,,

63、,前期投入的控制,2,,,,,,,,,,4,3,,,,,,,,,,3,土地一級開發權的獲取的控制,3,,,,,,,,,,1,3,,,,5,,,,,,5,成本風險控制,土地二級開發權獲取的控制,其它風險控制,全程風險控制體系,1.,設置招拍掛門檻實現二級開發控地,,2.,設置回購條款,,3.,三臨掛牌、凈地交付,,,三臨掛牌、凈地交付,方式：,,,一級開發過程中只完成“土地平整”，設置臨水、臨電、臨路，通過市政基礎設施工程后置實現圈占土地，也叫“毛地出讓”和“生地熟拍”；,,更好的獲取更優質的土地，先拆好的地塊，招拍掛自己獲取，再通路和水電，注冊新的項目公司成為其新的產權所有人，等土地增值之后以

64、轉讓項目公司的形式賣地，享受土地溢價（海爾可獨享溢價利潤）,,意義：,,,加強,××,公司對土地的控制、拆遷成本的控制；,,降低稅費；,,提高其他開發商拿地的難度和成本,案例鏈接：,,石家莊：迫于巨大的資金壓力，石家莊土地出讓已經采取“毛地為主”的出讓方式，政府很少提供具備三通一平或七通一平的熟地，而是將帶有拆遷以及基礎設施投資任務的土地賣給開發商，由開發商負責整理，并計入地價成本,,昆明：,2008,年,7,月份，昆明市公布了,《,昆明市城中村改造土地公開交易辦法,》,，明確了“城中村”改造土地可以采取毛地公開交易。辦法規定，片區“城中村”改造專項規劃經批準后，將“城中村”改造范圍內的土地，

65、委托市土地交易中心以公開交易方式組織土地供應，以片區“城中村”改造專項規劃及完成時限作為土地交易條件，土地競買人只對土地出讓金政府收益部分進行競價，競得人只需繳納土地出讓金凈收益,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,3,,,,,,,,,,3,土地一級開發權的獲取的控制,3,,,,,,,,,,1,成本風險控制,全程風險控制體系,1.,品牌風險控制,,2.,微循環改造,,,,,,,,,,,,4,3,,,,5,,,,,,5,土地二級開發權獲取的控制,其它風險控制,對于有文化旅游資源的區域，控制體現該區域文化旅游價值的品牌使用權，可以充分分享區域價值增值效益,意義,,浙江,圖影,旅游度假開發區是一塊

66、未開發的“處女地”， 致力于打造“長三角旅游度假第一目的地 ”，區域未來發展前景良好,,作為旅游度假區會投入大量資金進行區域品牌宣傳，將其投入沉淀為無形資產，品牌價值將是區域價值的重要載體,,,,方式,,鑒于圖影村從行政角度已滅失，可通過政府協調將“圖影”注冊為項目公司名下商標,,將項目公司名稱注冊為“圖影”，并防止其它公司使用“圖影”品牌,設想案例：海爾某項目,,,,,,,,,,前期投入的控制,2,,,,,,,,,,4,3,,,,,,,,,,3,土地一級開發權的獲取的控制,3,,,,,,,,,,1,3,,,,5,,,,,,5,成本風險控制,土地二級開發權獲取的控制,其它風險控制,全程風險控制體系,1.,品牌風險控制,,2.,微循環改造,,,對于具有文化旅游價值且拆遷改造成本高昂的地方，采用微循環改造的方式，既降低開發成本，又享受區域增值效益,“微循環改造”概念：,,,“以小規模漸進式、拆除院內違章建筑及與風貌不協調建筑、修繕傳統四合院的方法，保護原有的胡同尺度和四合院格局”。,,簡單來說就是按“騰而不拆”的原則，遷出四合院原有住戶，尋找投資保護人，對四合院逐個翻新修繕，以此避免大片的