《風險與不確定性分析課件2》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《風險與不確定性分析課件2（45頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。
1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,經濟管理學院,中國房地產估價師執業資格考試科目,第六章 風險與不確定性分析,房地產投資是一個動態過程，它具有周期長、資金投入量大等特點，因此很難在一開始就對整個投資過程中有關費用和建成后的收益情況做出精確的估計。,房地產投資項目不確定性分析，可以幫助投資者根據房地產項目風險的大小和特點，確定合理的投資收益率水平，提出控制風險的方案，有重點地加強對投資風險的防范和控制。,主要內容：,房地產項目不確定性因素分析,盈虧平衡分析,敏感性分析,風險分析,學習目的和要求：,掌握房地產盈虧平衡分析的原理和基本計算方法,熟悉房
2、地產開發項目的主要不確定性因素；熟悉敏感性分析的概念、步驟和“三項預測值法”,了解風險分析的涵義、過程和方法；了解概率分析的步驟及期望值法的計算；了解蒙特卡洛風險評估法,第一節 房地產項目不確定性因素的分析,一、,房地產開發項目的主要不確定性因素,（,p162,）,(1),土地費用：由土地出讓金、城市建設配套費和土地開發費用組成。,*有關統計分析表明：在大城市中心區，土地費用已經占到總開發成本的,50%60%,；在城市郊區，該項費用也占到了總開發成本的,30%,。,(2),建安工程費用,(3),租售價格：租金收入或銷售收入構成了房地產開發項目的主要現金流，是房地產開發項目的一個主要的不確定性因
3、素。,一、,房地產,開發,項目的主要不確定性因素,(4),開發期與租售期,*開發期由準備期和建造期兩個階段組成。,(5),容積率及有關設計參數：,*容積率的大小決定項目可建設建筑面積的數量，而建筑面積直接關系到項目的租金收入、銷售收入和建安工程費用。,(6),資本化率,(R),：,*,選擇房地產開發項目資本化率的常用方法：選取若干個參照項目的實際凈租金收入與售價的比值，取其平均值作為評估項目的資本化率。,公式：,Pi:,第,i,個參照項目的年凈租金收入,Vi:,第,i,個參照項目的市場價值或售價,R:,資本化率,(7),貸款利率,*由于房地產開發商在開發建設一個項目時，資本金往往只占到投資總額
4、的,20%30%,，其余部分都要通過金融機構借款或預售樓房的方式籌集。所以資金的使用成本即利息支出對開發商最終獲利大小的影響極大。,(1),購買價格：房地產置業投資項目的初始資本投資數額，其高低變化會影響房地產置業投資經營的績效。,(2),權益投資比率：指投資者所投入的權益資本或資本金占初始資本投資總額的比率。,*,權益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務杠桿，使投資者所承擔的投資風險和風險報酬相應增加，權益投資收益率提高。,二、房地產置業投資項目的主要不確定因素,(3),空置率：是準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。,*,對于房地產置業投資項目或建成后用于出租經營
5、的房地產開發項目，空置率提高會導致有效毛租金收入減少。,(4),運營成本：為保持物業正常運行，滿足租戶的使用要求而支付的費用。,第二節盈虧平衡分析,一、盈虧平衡分析的基本原理,（,p167,）,1,、盈虧平衡分析：在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產品成本、產銷量與盈利的平衡關系的方法。對于一個投資項目而言，隨著產銷量的變化，盈利和虧損之間一般至少有一個轉折點，稱之為盈虧平衡點,(Break Even Point,BEP),。,在這點上，銷售收入和總成本費用相等。,2,、基本方法：建立成本與產量、銷售收入與銷量之間的函數關系，通過對這兩個函數及其圖形的分析找出平衡點。,3,、盈虧平
6、衡分析的分類：,*當產銷量的變化不影響市場銷售價格和生產成本時，屬于線性盈虧平衡分析,*,當市場上存在壟斷競爭因素的影響時，產銷量的變化會導致市場銷售價格和生產成本時，屬于非線性盈虧平衡分析,4,、線性盈虧平衡分析的基本公式：,其中,:,B:,銷售收入,C:,總成本,Ct:,固定成本,Cv:,變動成本,Q:,產銷量,*當實現盈虧平衡時，有,B=C,。,*,當產銷量超過平衡點數量,Q*,時，項目處于盈利區域；,當產銷量小于平衡點數量,Q*,時，項目處于虧損區域。,BEP,0,P*,C*,Q,r,C,f,Q*,Q,C=C,f,+C,v,Q,B=P,Q,虧損,盈利,P,C,年銷售收入方程：,B=PQ
7、,年總成本費用方程：,C=Cf+CvQ,例,1,：,某項目生產能力,3,萬件,/,年，產品售價,3000,元,/,件，總成本費用,7800,萬元，其中固定成本,3000,萬元，成本與產量呈線性關系。,解：,單位產品變動成本,Cv,=(7800-3000)/3=1600(,元,/,件,),盈虧平衡產量：,Q*=3000/(3000-1600)=2.14(,萬件,),盈虧平衡價格,:P*=1600+3000/3=2600(,元,/,件,),盈虧平衡單位產品變動成本：,Cv,*=3000-3000/3=2000(,元,/,件,),二、房地產項目的盈虧平衡分析,臨界點：,分析計算一個或多個風險因素變化
8、而使房地產項目大多允許的最低經濟效益指標的極限值。以風險因素的臨界組合顯示房地產項目的風險程度。,保本點：,分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值。,二、房地產項目的盈虧平衡分析,1,、最低租售價格分析：,最低售價,(,租金,):,是指開發項目的房屋售價,(,房屋租金,),下降到預定可接受最低盈利時的價格，房屋售價,(,房屋租金,),低于這一價格時，開發項目的盈利不能滿足預定的要求。,2,、最低租售數量分析：,最低銷售量,(,出租率,):,在預定的房屋售價,(,租金,),條件下，要達到預定的最低盈利所必須達到的銷售量,(,租金率水平,),。,3,、最高土地取得價格,
9、:,4,、最高工程費用,5,、最高購買價格,6,、最高運營費用比率,:,投資物業中運營費用支出占毛租金收入的比率。該比率越高，投資項目所獲的凈經營收入越低。,7,、多因素臨界點組合：多個風險因素同時發生變化，引起開發項目經濟效益指標的變化，達到臨界點時，各因素變化值組合成多因素臨界點組合。,三、房地產項目盈虧平衡分析案例,（,p168,）,第三節敏感性分析,（,p170,）,一、概念,1,、涵義：指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。,2,、敏感性分析的目的
10、,（,1,）找出影響項目經濟效益變動的敏感性因素，分析其變動的原因，為進一步進行不確定性分析提供依據。,（,2,）研究不確定性因素變動如何引起項目經濟效益值變動的范圍或極限。,（,3,）比較多方案的敏感性大小，以便在經濟效益值相似的情況下從中選出不敏感的投資方案。,二、步驟,1,、確定用于敏感性分析的經濟評價指標，通常選用內部收益率，必要時也選用財務凈現值、開發商利潤等其它指標。,2,、確定不確定性因素可能的變動范圍,3,、計算不確定性因素變動時各評價指標的相應變動值,4,、通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進一步的分析。,三、單因素與多因素敏感性分析,1,、單因素敏感性
11、分析,:,是敏感性分析的最基本方法。首先假設各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項可變參數的變化而其它參數保持不變，項目經濟評價指標的變化情況。,2,、多因素敏感性分析,:,分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發生變化時，對項目經濟評價指標的影響。,*,注意：多因素敏感性分析必須進一步假定同時變動的幾個因素都是相互獨立的，并且各因素發生變化的概率相同。,例,2,：,某開發商擬在其以,20,萬美元購得的土地上開發一棟普通寫字樓，規劃允許建筑面積,2000m,2,，,建造成本為,200,美元,/m,2,，,項目的準備期為,3,個月，建造期為,12,個月，第,4,個月到第,15,個月投入的建造成本分
12、別占總建筑成本的,3.8%,、,4.7%,、,5.8%,、,6.9%,、,8.6%,、,10.3%,、,12.7%,、,13.5%,、,11.9%,、,8.5%,、,6.8%,和,6.5%,。預計項目投入使用后年租金收入為,6,萬美元，貸款利率為,15,。用現金流量法對該項目進行評估的結果見下表。,試對項目進行敏感性分析。,月份,0,1,2,3,4,5,6,地價,200000,土地購置費用,7000,建造成本,14440,17680,22040,專業人員費用,1805,2233,2755,代理費,廣告宣傳費用,小計,207000,0,0,0,16245,20093,24795,結轉余額,207
13、000,209425,211878,214360,233116,255940,總計,207000,207000,209425,211878,230605,253209,280735,貸款利息,2425,2453,2482,2511,2731,2998,結轉余額,207000,209425,211878,214360,233166,255940,283733,月份,7,8,9,10,11,12,13,地價,土地購置費用,建造成本,26220,32680,39140,48260,51300,45220,32300,專業人員費用,3278,4085,4893,6033,6413,5653,4038,
14、代理費,廣告宣傳費用,小計,29498,36765,44033,54293,27713,50873,36338,結轉余額,283733,316544,357027,405242,464282,527433,584484,總計,313230,353319,401060,459535,521994,578306,620822,貸款利息,3324,3709,4182,4747,5439,6179,6849,結轉余額,316544,357027,405242,464282,527433,584484,627669,月份,14,15,16,17,18,合計,地價,200000,土地購置費用,7000,建
15、造成本,25840,24700,*20000,400000,專業人員費用,3230,3088,2500,50000,代理費,9750,9750,廣告宣傳費用,5250,5250,小計,29270,33038,0,0,32250,結轉余額,627669,664092,704909,713166,721520,總計,656739,697129,704909,713166,753770,貸款利息,7353,7779,8258,8354,8452,90223,結轉余額,664092,704909,713166,721520,762223,解,：,(1),單因素敏感性分析,(,假設變動幅度為,10,),
16、開發商利潤的變動,(,敏感性,),分析,變動幅度,不確定性因素,(,原始值,),原始值,10,原始值,10,地價,(200000,美元,),27.31,25.57,利率,(15,),10.16,9.94,建造成本,(200,美元,/m,2,),55.04,48.37,租金,(32.5,美元,/m,2,),79.57,建筑面積,(2000/m,2,),25.30,專業人員費用,(12.5%),5.77,5.70,投資收益率,(7%),88.33,72.27,租售代理費,(15%),0.97,1.04,廣告宣傳費,(5250,美元,),0.56,0.55,土地購置附加費,(3.5%),0.90,0.90,(2),多因素敏感性分析,租金、建造成本共同變化對開發商利潤的影響,租金,建造成本,30.0,31.5,32.5,35.0,37.5,40.0,185.0,11.09,16.58,20.23,29.34,38.44,47.52,200.0,5.69,10.91,14.39,23.07,31.76,30.37,215.0,-0.79,5.77,9.09,17.37,25.64,33.89,2
風險與不確定性分析課件2
