《深圳茵悅之聲酒店式公寓項目定價策略》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《深圳茵悅之聲酒店式公寓項目定價策略（45頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。
1、本報告屬保密級文件，請勿外傳,單擊此處編輯母版文本樣式,*,“茵悅之聲”公寓定價報告,1,定價背景分析,3,核心均價推導,4,核心價格驗證,5,價格策略實現,2,價格策略制定,房地產宏觀政策,目標分析,項目銷售現狀分析,景洪房地產市場分析,2,新個稅法：,在新個稅法實施影響下，能在一定程度上減輕購房者的負擔,，,購房家庭可供選擇的住宅總價空間將上升,6,月,30,日，十一屆全國人大常委會第二十一次會議表決通過關于修改個人所得稅法的決定。根據該規定，新個稅法的修改主要體現在起征點由,2000,元上升至,3500,元。,適用,7,級超額累進稅率，稅率為,3%,至,45%,，修改后的個稅法將于,9,
2、月,1,日起施行。,關于加強房地產經紀管理進一步規范房地產交易秩序的通知，違法、違規銷售將受到嚴厲的處罰,“各級房地產、價格主管部門今年,5,月至,11,月要集中開展一次專項整治，認真排查房地產經紀違法違規行為，做到“發現一起、查處一起”。,5,月,1,日正式執行,商品房銷售明碼標價規定,，不按規定執行的,每套處以,5000,元罰款；,商品房銷售明碼標價規定,，,商品房經營者應當對每套商品房（包括二手房）進行明碼標價,即“一套一標”，按照建筑面積或者套內建筑面積計價的，還應當標示建筑面積單價或者套內建筑面積單價；要明確公示代收代辦收費和物業服務收費，不得在標價之外加收任何未標明的費用。,收緊房
3、貸：,銀行已全面執行，多次置業和投資需求受限最大，部分首置需求置業門檻提高。,暫停第三套房貸款、暫停不能提供一年以上納稅證明或社保繳納證明的非本地居民購房貸款、首套首付,30%,，基準利率由,7,5,折提高至,8.5,折；二套房首付,50%,，基準利率,1.1,倍。,限購令,，成為地方調控的殺手锏，但二線城市，尤其是省內專州縣市執行會不明朗。但當一線城市房價快速增長是，限購令執行力度會進一步加大，更嚴厲的調控政策將會出臺。,宏觀調控對商業性小戶型影響有限，昆明限購令的出臺反而會導致昆明投資客轉向地州市場,主要房地產宏觀政策簡析,3,景洪房地產市場分析,景洪房地產市場分析,景洪市場小戶型基本上全
4、是精裝修，精裝修項目價格較高且銷售速度較快，毛坯房銷售速度較慢，如中景明城項目其精裝戶型銷售均價高達,43004400,元,/,且開盤就售完。而其未裝修戶型均價,3700,元,/,，現還未銷售完。,景洪市場公寓項目，毛坯房均價,2700-3700,元,/,精裝修,3800-4400,元,/,，毛坯與精裝修價格差在,600800,元,/,目前公寓項目價格標桿為雨林假日和安廈,，精裝修公寓價格達到,6500,元,/,以上，國際四星級酒店管理入駐（伯蘭德），精裝修，帶家具。帶租約銷售,10,年返租，前,3,年返總房價的,5%,，后,7,年返總房價的,6%,，每年有,30,天自己入駐。,4,2.1案例
5、研究亮點實景+高價+強勢推廣,國際公館市場領導型,高端產品的高價：,一期：TOHO5600元/平米（同期市場獨棟5500）；二期高價入市：TOHO9000元/平米，疊價8000元/平米,亮點實景展示：,1.2萬平米會所、主景觀軸園林,強勢推廣：,開盤前4個月，戶外8塊；開盤前2個月，東莞1臺/鳳凰/本港/明珠/翡翠電視臺輻射城區、厚街、虎門、長安、大嶺山，開盤前1個月南都/莞日/廣日頭整版,一期、二期別墅的高價開盤造成前期銷售緩慢,中等價格的洋房銷售火爆，3日銷售90%；后期通過展示、市場增長、客戶對價格的長時間認知，逐步提速，最終進一步確立中高端地位、高的市場影響力和美譽度,中端產品的高性價
6、比：,二期：洋房入市4200元/平米（陽光澳園4200）；中段4600（金地4500、景湖4600、凱旋城5500）；,市場稀缺產品：,一期：TOHO市場空白、二期：疊加市場基本空白,充足VIP客戶量：,二期04年10月1日認籌,至12月5日，認籌354批客戶（認籌金5000元）；一期的大量老客戶資源成為二期新客戶來源的主要渠道。,定價策略：,價格支撐因素,分析：,5,2.1案例研究品牌+中高價+配套,運河東1號品牌型,中高價，奠定市場地位：,二期現推均價4900元/平米（同期國際公館4800、景湖春曉4900、東峻4600、金色華庭3800）,配套先行：,充分挖掘項目周遍配套；自身商業先行,
7、成熟的品牌推廣：,萬科高爾夫推廣前1年開始東莞的品牌推廣，奠定品牌知名度和美譽度；運河東的推廣充分結合萬科品牌,二期開盤推貨256套,當天銷售151套,銷售率59%,確立中高端地位、鞏固品牌影響力,內部拉大價差，實現平衡銷售：,帶夾層5500元/平米，建立價格標桿；平層單位4800元/平米。,市場稀缺產品：,現代立面；帶夾層戶型,定價策略：,價格支撐因素,分析：,充足的客戶量：,05年2月開始積累至06年7月積累洋房客戶,3000批,認籌354張,6,2.1案例研究高價+強勢推廣,凱旋城成熟型,超越市場洋房均價入市：,價格從一期的高價3800元/平米入市，推貨800套，經歷2年銷售期；二期隨著
8、市場增長、環境成熟、一期積累的客戶資源，開盤5500元/米，快速拉升，充分體現高端洋房優勢。,成熟品牌：,東莞客戶對中信品牌的認同,。一期的高價入市，造成銷售緩慢；二期通過長期的積累和成熟的展示，達到開盤銷售約60%,進一步確立中高端純洋房社區的市場地位；市場影響力和美譽度進一步確立。,成熟社區：,依托東泰大社區和凱旋城一期入伙的成熟社區,成熟地段：,成熟的地段資源優勢，生活、交通、教育配套齊全,定價策略：,價格支撐因素,結論：,成熟展示：,一期園林展示和二期主景觀軸的展示,客戶資源：,積累了13年的大量客戶資源,7,1,定價背景分析,3,核心均價推導,4,核心價格驗證,5,價格策略實現,2,
9、價格策略制定,項目經濟指標,市場分析,目標分析,8,市場在售樓盤情況,項目名稱,區位,產品類型,價格,樓盤動態,世紀金源避寒山莊,江北（滄江新區大沙壩）,綜合型物業,3800元/,1、2期房源全部售罄。三期2.28日開盤，均價38003900元/,告狀西雙景,江北（宣慰大道）,綜合型物業,3800元/。,裝修小戶型，均價3800元左右，一期已售完。二期下月開盤。,會展國際,勐泐大道,精裝酒店式公寓,2750元/,精裝修小戶,雨林暢享,曼弄楓旅游度假區,別墅,4500元/,林語莊園,曼弄楓旅游度假區,別墅,37005000元/,安廈.圣緹亞納,曼弄楓旅游度假區,精裝酒店式公寓,4000元/以上,
10、曼弄楓情,曼弄楓旅游度假區,普通住宅,均價2800元/,商鋪5月份開盤，10棟高層,中景明城,勐海路,小戶型,3700元/，,精裝修43004400元/已售完?，F有房源為毛坯房，外地人購房一年以上納稅證明才能貸款,濱港國際,勐海路,精裝酒店式公寓,3500元/,九號公館,江北,普通住宅,均價3200元/,小戶型價格29003000元/。,雨林假日,曼弄楓旅游度假區,精裝酒店式公寓,6500元以上/,國際四星級酒店管理入駐（伯蘭德），精裝修，帶家具。每月返點將近1000元。,9,景洪市場小戶型基本上全是精裝修，精裝修項目價格較高且銷售速度較快，毛坯房銷售速度較慢，如,中景明城項目其精裝戶型銷售均
11、價高達,43004400,元,/,且開盤就售完。而其未裝修戶型均價,3700,元,/,，現還未銷售完,。,景洪市場公寓項目，毛坯房均價,2700-3700,元,/,精裝修,3800-4400,元,/,，毛坯與精裝修價格差在,600800,元,/,目前公寓項目價格標桿為,雨林假日,，精裝修公寓價格達到,6500,元,/,以上，國際四星級酒店管理入駐（伯蘭德），精裝修，帶家具。帶租約銷售,10,年返租，前,3,年返總房價的,5%,，后,7,年返總房價的,6%,，每年有,30,天自己入駐。,市場在售樓盤小結,10,1,定價背景分析,3,核心均價推導,4,核心價格驗證,5,價格策略實現,2,價格策略制
12、定,項目經濟指標,市場分析,目標分析,11,保證安全回款同時實現項目毛坯房實收價3200元/,，沖擊3500元/,1,價格目標,現狀：整個景洪在售精裝修公寓銷售價格在2750-4300元/,最高達6500元/,開盤,6-8,個月實現,90,以上銷售,內部認購達,20%,項目盤累計銷售達,70%,2,速度目標,現狀：3月1日項目售樓中心正式開放，但未大規模畜客。,通過茵悅之聲項目讓市場認知豪嘉地產,為公司后續項目的開發打下良好的基礎,3,品牌建立,現狀：公司剛進入景洪市場認知度不高,目標分析,12,價格目標：,保證安全回款的情況下實現高價，6-8月實現銷售90%，認購立強勢,；,限制條件：,項目
13、蓄客時間短，售樓處開放只有一周；,項目工程進度及交房時間的不確定性會影響自用大客戶購買決策；,市場現狀：,市場整體價格普遍較高（在售項目,2750-4600,），后續競爭激烈（會展國際、安廈,-,圣提亞納、雨林假日）,自用客戶對總價敏感性較弱，投資客戶對單價敏感性較高,價格策略要解決的核心問題：,1、認購開盤立勢，保障安排銷售回款的同時，實現高價？,2、以何價格入市？快速回現,目標及核心問題,13,1,定價背景分析,2,核心均價推導,4,核心價格驗證,5,價格策略實現,3,價格策略制定,策略形成思路,市場在售樓盤加權平均價,項目核心價值分析,項目均價確定,14,我們使用市場比較加權法來推導出項
14、目平均價,1、市場比較法；,2、租金收益還原法,3、成本收益還原法,房地產均價測算方法，主要有以下三種方法：,均價測算方法選擇,15,1、篩選可比樓盤,2、確定權重,3、打分,取案原則：,產品結構相似、區域接近、目標客戶相似，銷售期重合,根據與項目的競爭關系。評定指標：,1)客戶重疊程度 2）和項目距離的遠近,9項比準指標：,區位：片區形象檔次、消費都認可度、升值前瞻,交通：道路、交通工具、,公共交通,配套：,商務氛圍、周邊商務配套、景觀價值、,品質：,空間合并可能性、層高、梁底高度、實用率、采光、朝向、外觀形象，樓體高度,層高、公共走道裝修、走道寬度與形式、廣場、電梯（品牌、數量),形象：,
15、售樓處、樣板房、現場圍墻、樓體條幅,銷售速度：銷售周期及銷售速度,入市時間：,市場比較法進行步驟,16,樓盤名稱,均價,區位,交通,環境(景觀),品質,配套,形象,銷售速度,入市時間,權重系數,權重均價,本項目,1,1,1,1,1,1,1,1,1.00,2925.69,西雙十二城,3300,1.1,1.1,1.05,1.15,1.05,1.15,0.8,1.05,1.13,3000.00,白象宮,3000,1.20,1.20,0.85,1.05,0.85,0.9,1,1.1,1.02,2944.79,九號公館,2900,1.1,1.1,0.85,0.85,0.85,0.85,1,1.1,0.9
16、8,2974.36,景藍銀鉆,3000,1.1,1.1,1,1,0.85,0.9,0.95,1.05,0.99,3018.87,仲景明城,3300,1.15,1,1.05,1,0.9,0.9,0.95,1.05,1.00,3100.00,濱港國際,3000,1.05,1.05,1.15,1.1,1.05,1.1,1.1,1.1,1.09,2758.62,智源尚居,2700,1,1,1.05,1,0.85,1.05,1.05,1.05,1.01,2683.23,本項目權重均價=（3000+2944+2974+3018+3100+2758+2683）/7=2840元/,考慮本項目幼兒園特殊配套贈送名額，本項目整盤實收均價在3000-3100元/,類別（公寓毛坯）項目權重系數表,類比樓盤權重分析,17,項目成本測算,序號,項目名稱,建筑面積,單價(元/),金額(萬元）,備注,一,土地成本,4400.22,600,164.00,按40萬/畝，6.6畝，政府補貼100萬,二,前期工程費,24.49,2.1,設計費用,16528,13,21.49,已發生,2.2,勘察測量費,16528,3.00,
深圳茵悅之聲酒店式公寓項目定價策略
