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1、單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,2019/11/22,#,中國高端養生養老社區專項研究,2013.07.24,2024/12/13,1,目 錄,2024/12/13,2,養生養老社區基本模式,養生養老社區建筑設計要點,養生養老社區智能化配置方案,養生養老社區管理營運及服務,養生養老社區盈利模式,2024/12/13,1,養生養老社區基本模式,“十二五”規劃綱要提出，鼓勵社會資本興辦具有護理功能的養老服務機構。,2024/12/13,4,（,1,）家庭養老：,傳統,的養老模式；,（,2,）養老院養老：,社會化,的養老模式；,（,3,）社區居家養老：,兼顧家庭和社會的,養老模式。,1,、
2、我國目前養老基本模式,“十二五”規劃,“,以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐,”,為基本模式。,（,1,）德國,與家人同住的老人僅占老年家庭總數的,1/4,截止到,2002,年，,60,歲及以上的老年人口比重已占德國總人口的,24%,入住養老院的老年人以平均年齡為,82,歲的老年女性為主,20,世紀,90,年代德國倡導,“照料護理式住宅”,并迅速發展為德國老年住房的主要模式,“,照料護理式住宅,”,的典范,不來梅老年住宅,強調的是,“,護理、環境、設計,”,的理念。,2,、發達國家的養老模式,（,2,）美國,60,年代末美國進入老齡社會，截止到,2002,年，,60,歲及以上的老年人口比重已
3、占美國總人口的,16%,。,經濟實力強，,70,年代中開始社會養老設施的興建和老年社區的開發。,據統計，與家人同居的老人很少，,75,的老人擁有自己的住宅，因此只是到年齡高到生活無法自理時才進入社會養老設施。,獨立式住宅,老年公寓（集合住宅）,養老院,護理院,老年養生社區（綜合老年人住宅小區）,美國老年住房五種模式,截止到,2002,年，,60,歲及以上的老年人口比重已占日本總人口的,24%,，日本是世界上人口老齡化速度最快的國家之一。,目前，,90,以上的老年住戶現有居住的住宅標準高于政府規定的日本最低居住水平，,95.5,的老人在家中養老，,4.2,的老人住在療養院和老人中心等老人福利設施
4、中。,日本雖有與子女同住的習慣，但近些年在逐步降低。,日本老年住房三種模式,在宅養老,機構養老,“兩代居”,（,3,）日本,3,、理解和認識,有人說養老地產與中國傳統文化相差很遠，讓老人住得遠不符合孝道，但現在事情已發生了很大的變化。,現在人們對這一領域的產品和服務的需求已經慢慢出現。,養老地產的行業生命周期處于成長期，機會眾多。,競爭初步形成，但與一般的商品房市場相比，這一領域集中度與競爭度都不大,。,一定時間內，養老地產市場的進入門檻尚比較低。,最為核心的競爭無疑是圍繞商業模式進行。,業內人士均認為，雖然養老地產各類模式處于比較初級的階段，但是一定程度上，,“,已經有模有樣,”,。,養老地
5、產至少涉及兩個產業，一是房地產行業，二是服務行業。,任何一點前期的預估不足，都可能造成投資風險。,在行業尚屬于初級階段之時，進軍養老地產無疑要理清初創期的眾多頭緒。,4,、研究內容,(,建議集團市場營銷部）,養生養老社區應該是一個集居住、飲食、醫療、康復、健身、學習、娛樂、交友等為一體的“老年社會”，這是一種生活方式的創新。從基礎模式上我們研究涉及以下內容：,市場調查,客群定位,項目選址,國外成功案例解析,國內同類項目分析,2024/12/13,2,養生養老項目建筑設計要點,1,、規劃要求,養生養老社區,-,開發單個項目的配套設施應齊備但規模要適度，配套設施建設,面積占到住宅建設面積比例合理，
6、公共活動空間較大并相對集,中,自住型公寓,-,開發項目布局較分散，規模適度，檔次分開,護理型公寓,-,開發,項目布局較分散，,規模較小,，,靠近醫院,2,、養生養老住宅的建筑設計,（,1,）,在空間布局上,：消除室內地面高差，樓梯臺階變寬變矮，門手柄和電梯按鈕位置下穩，燈具開關面板變寬，衛生間坐便器略高，廚房灶臺略低，保證輪椅回轉空間，盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環境（例如：連廊公寓的空間設計）,（,2,）在通行能力上,：多層樓房帶電梯，全部無障礙通道，公共走道及衛生間地面防滑，外部空間最好有帶頂的長廊相連,（,3,）在特殊裝置上,：緊急呼叫按鈕，防滑扶手，
7、安全電熱源，護理型公寓安裝專用平鋪式電梯、活動滑輪床，衛生間墻面裝扶手，盡量用平底浴盆或坐式浴盆。,研究成果,（,4,）從視覺能力上,：,適當提高照明亮度，提高色彩的明度和對比度，放大標識牌和字體，提高可識別性，減少黃色和暗色。,（,5,）在配套設施上：,健康老年人日?；顒影霃降脑O置為,450,米，以此設置服務設施。小區內專為老年服務的公用建筑的設置。例如：護理室：護理與日常監護活動基地。機能恢復訓練室。醫務室：包含日常健康管理、咨詢、診察、配藥的設施。,研究成果,規劃設計標準,建筑設計標準,水、暖、電設計標準,公共配套設計標準,環境設施設計標準,3,、研究方向（建議集團研發設計部）,2024
8、/12/13,3,智能化配置方案,1,、配置方案,在建造特色的養生養老社區上應考慮社區必須為居住者提供高端的服務設施與硬件配套，正在興起的養老地產中智能居家養老、遠程醫療等高科技養生養老設施應被廣泛應用。養老養生智能化配置標準的研討方向是：,采用世界領先的智能物聯網解決方案,健康管理,醫療中心（全面體檢、遠程會診、急救）,人性化服務、節能環保,電視監控系統,周界報警系統,無線求助定位系統,室內紅外線監控系統,緊急呼叫系統,智能,“,一卡通,”,系統,樓宇自動化控制系統,(BA),企業資源計劃管理系統,(ERP),。,2,、系統配置內容簡介,。,一卡通集門禁、消費、儲存、報警功能于一身,智能一卡
9、通,：,集識別樓號、打開門鎖、儲蓄消費、緊急呼叫功能為一體。,親情、社交,極為易用的聯網服務,一鍵式場景控制（離家、睡眠等）、節能環保,23,人性化服務,養生音樂、視頻播放、點播,隨身智能終端具有“一卡通”,功能,：,門卡、餐卡、購物卡等,與家人、親友一鍵視頻通話,人性化,觸摸屏,推送式數碼相框,班車、專車,預定,虛擬社區,自動觸發醫療數據測量、記錄、上傳,電子購物、訂餐、配送,燈光控制,遙控,溫度控制,家電,紅外傳感觸,發場景控制,ERP,信息管理系統：,1,、查詢餐飲信息并訂餐；,2,、查詢消費信息并打印消費明細；,3,、了解最新的活動信息，通過,ERP,系統報名參與；,4,、查看家庭醫生
10、給會員的營養、保健信息；,5,、評估生活照料、醫療保健、文化娛樂服務的質量；,6,、進行服務投訴或提出改進的意見、建議；,7,、查詢會員定制服務的反饋情況。,緊急呼叫：,社區采用先進的無線定位系統，通過住區人員隨身攜帶的智能卡準確定位人員在社區公共區域活動的位置，如出現異常情況，可按動智能卡上的報警按鈕進行緊急呼叫。公寓內，在客廳、臥室、衛生間、陽臺等處都設有緊急呼叫按鈕。,智能監控：,社區應設有大型電子顯示器監控室，配備專人,24,小時值班，綜合利用無線定位、紅外線監測、緊急呼叫、巡更等系統，為住區人員提供安全保障,常規體檢,遠程頂級專家會診,急救,家人參與,2024/12/13,27,社區
11、的醫療服務系統：,常規體檢,、急救、遠程會診,隨身智能終端一鍵報警；摔倒報警；自動通知急救中心；全社區室內外精準定位；急救人員社區內及時趕到。,與專職醫護人員隨時通話。,醫療中心具備急救中心的醫護、設備條件,拍片、抽血驗血、,B,超、,聽診,等,專家遠程指導急救,與美國、歐洲、國內頂級醫院、科室遠程會診；,與專家遠程共享檢測數據；視頻會診、診斷。,家人遠程共享、參與,2024/12/13,28,3,、研究方向（建議集團科技公司）,養生養老社區的物聯網設計標準,智能化設計的標準,遠程醫療及監控的設計標準,2024/12/13,29,4,管理營運及服務內容,2024/12/13,30,1,、組織構
12、架,根據發達國家贏利性養生養老社區的管理經驗，他們都是由獨立的、專業的管理公司負責運營管理，所以養生養老社區開發建成后，要成立獨立的管理公司（或與國外管理公司合作、合資），由專業人士領導管理公司負責社區的運營管理。,通常應設置四大板塊：,（,1,）行政部：日常行政、信息溝通、協調好各部門之間的關系，處理,來自內外部的投訴。,（,2,）服務部,房務部：主要負責房間及公共部位的打掃清潔。,護理部：負責對不同情況的老人的護理工作。,餐飲部：負責日常標準餐的供應及送餐服務等。,活動部：負責策劃、組織老人活動、旅行等。,2024/12/13,31,（,2,）內務部,財務部：負責管理社區所有的財物活動。,
13、采購部：各部門的所需用品的采購。,工程部：社區內設備、設施的日常維修。,保安部：負責社區,24,小時的安全保衛工作。,人事部：負責人員招聘、培訓，職工福利制度的制定等,（,3,）外務部,營銷部：市場調查、銷售方案。,公關部：建立多渠道的公眾溝通聯系網絡，除了傳統的與媒體的溝,通聯系，還要通過策劃并舉辦各種在老年社區的開放性社,會聯誼活動，開拓以現有客戶群體為中心的與潛在客戶的,溝通渠道。,分包商管理部：管理所有的分包商。,2024/12/13,32,開展居家養老服務相對于機構養老，更為適應老年人的生活習慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合實際。,醫療和護理重點也是
14、難點。,養生養老社區服務項目主要內容應包括：,第一，生活護理照料,第二，醫療和保健,第三，文化和,心理支持,第四，,物質支援,第五，群體關懷,3,、研究方向（建議集團公司會所）,營運管理構架,服務內容（收費及免費）,服務標準,員工培訓體系,2024/12/13,5,盈 利 模 式,2024/12/13,35,1,、盈利模式,由于養老地產與一般住宅產品不同，它要求將地產產品與老年人所享受的社會福利相結合，這就決定了此類項目盈利模式將比其他物業類型產品更為復雜。養老住宅的后續經營的周期長，盈利點除產品銷售外，更多的在于物業服務。,目前國內外的盈利模式有以下幾種,：,（,1,）出售房屋產權,（,2,
15、）出售會員證,（,3,）出租房屋,（,4,）舊房置換,（,5,）房屋居住置換,（,6,）交押金居住,2024/12/13,36,（,1,）出售房屋產權,通過出讓方式獲得土地，開發養生養老社區或老年公寓，開發的產品與一般的房地產住宅產品的銷售一樣，只是由于設計中注重了老年社區的特點，更適合養老人員居住，開發產品的內容和市場銷售對象與一般性房地產住宅產品略有不同,特點：,出售房屋產權能給開發商盡快帶來利潤和現金流，但這種形式不能保證居住者都是老人，將來產權的繼承也帶來更多的年輕人與老年人混居。,（,2,）出售會員證,通過居住、醫療、保健、旅游、高爾夫等名義，吸引養老人員繳納會費入住社區。執行會員章
16、程，會費有多種金額和形式，可退還。交費后可免費享受一些服務（住房），可優惠享受一些服務（護理），付費享受一些服務（餐飲和醫療）。,特點：,繳納會費的方式目前在國內高檔老年公寓比較多，主要原因開發商建設的住宅沒產權，同時回收資金快，但經營時應注意避免出現一些法律障礙。,2024/12/13,37,（,3,）出租房屋,可出租公寓和輔助居住式單元公寓起租期可為從,3,個月至,15,年。入住時交納三個月租金或,15,年租金作為押金逐月或逐年減扣。同時為老年人提供各種收費和免費社區服務項目。,特點：,出租方式靈活多樣，不同的租金標準和房屋檔次就能保證對入住者的服務標準的統一性，方便管理，但出租形式讓開發商的投資回收期較長。,（,4,）舊房置換,舊房置換類似一種房屋銀行業務。即客人或老年人將將其市區的舊房交給開發商處置，開發商根據置換者要求可代其出售、出租、抵押等，客人或老年獲得入住退休社區的資格，可根據自己舊房的處理形式決定是購買還是租用老年公寓。,特點：,開發商在經營老年公寓的同時，還增加了其它房屋中介業務。,2024/12/13,38,（,5,）房屋居住置換,通過房屋置換機構或中介公司的擔保
中國高端養老項目
