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1、單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,2024/12/14,謹呈：湖南東潤房地產開發有限責任公司,五礦萬境南山商業業態定位報告,長沙思源經紀前期參謀部,2023-10-04,2024/12/14,PART2,PART3,PART1,商業本體條件分析,商業市場環境分析,商業開發方向分析,PART4,商業產品定位建議,報告提綱,2024/12/14,0,1,商業本體條件分析,項目商業技術經濟指標,總建筑面積,32299.67,內街商業,8362.15,集中式商業,17663.44,沿街商業,4774.08,商業會所,1500,會所,沿街底商,集中式商業,內街商業,工程認
2、知：不考慮自持，純銷售型商業，估量2023年入市，2023年交鋪,本體條件指標分析,指標及目標認知,商業物業形態豐富，規模較大，且不考慮自持,本體條件,商業格局分析,紅星商圈,中信新城商業輻射區,本案,本案商業,輻射區,周邊較為成熟的商圈主要有紅星商圈及中信新城商業區，工程東面區域商業匱乏，多為小規模社區臨街底商。,紅星商圈：以湘府路與韶山路交匯處為核心，向南輻射至汽車南站，北至新韶西路，東至洞井路，西達至芙蓉南路省政府。商圈內商業體量巨大，業態豐富，是現階段南邊較為繁華的商圈之一。,中信新城友阿奧特萊斯：以中信新城、友阿奧特萊斯、中建芙蓉嘉苑等工程商業為主，規模較大，區域性強。,競爭空間,周
3、邊紅星商圈、中信-友阿奧特萊斯商業進展成熟，本案應躲避與之直,接競爭，將商業輻射區鎖定為東面商業空白區域,依據人均1.2商業面積需求，可推算出本案周邊商業需求面積為2.6萬方，本案規劃商業面積3.2萬方遠遠超出區域商業承載力氣,小區名稱,戶數,鄱陽小區,850,頤和佳園,1896,鄱馨苑住宅小區,650,嘉華城,1500,山水嘉園,1412,弘欣公寓,2700,長沙理工大學職工小區,2300,本案,約,3024,按入住率,60%,計算，本案周邊,1.5,公里范圍內輻射人口約為,2.04,萬人,本體條件,人口分析,長沙理工大學職工小區,嘉華城,三一佳園,山水嘉園,頤和佳園,長城水郡,七里香榭,鄱
4、陽小區,鄱馨苑住宅小區,弘欣公寓,1.5KM,人口支撐與指標對應,本案原規劃商業規模過大，超過周邊對應消費人口支撐數,2024/12/14,基本要素,市級中心商業區,新城商業中心,區域性商業區,居住區級,商業中心,社區型商業,規模,12-30,萬,以上,6-12,萬,以上,6-10,萬,以上,0.9-3.6,萬,1800-25000,區位,城市交通、人口核心區，歷史形成的商業聚集區,城市規劃的新城中心商業區,居民聚居區、商務集聚地，公共交通集散地周邊,大型住宅小區，人流集中交通便利,社區主要交通節點,一般特征,半徑,10-20km,時間距離,15-30,分鐘,人口,50-100,萬人,停車場,
5、2000-5000,輛,集中型或街區,綜合百貨類為主,規模零售類業態,（大型百貨、家電,/,數碼,/,家居等專業市場及各類小商家）,集中型商業和街區,外街,+,內街形式,社區服務店為主,雜貨類業態,（超市、專賣店、便利店、藥店、洗衣房等）,客流量,日人流量,50,萬以上,日人流量,25,萬以上,日人流量,10,萬以上,日人流量,5,萬以上,居住人口,5000,以上,核心客戶群,內城區與中距離郊區（半小時車程內）居民與辦公工作人員、旅游者,車行,30,分鐘內居民,區域,15,分鐘車程內居民，以及外來消費者,步行,15,分鐘內居民,主要面向社區內部居民，同時輻射周邊居民,現實案例,廈門,SM,商業
6、廣場,12.6,萬,廣州天河城,16,萬,英國,BLUE WATER 16,萬,深圳萬象城,18.8,萬,深圳,Coco Park 8.5,萬,深圳海岸城,16,萬,深圳保利文化廣場,14.5,萬,深圳中信城市廣場,6.75,萬,花園城中心,9,萬,深圳萬科城,3,萬,/54,萬,金地梅龍鎮,(1.2,萬,/42,萬,),春華四季園,(0.8,萬,/43,萬,),潛龍華城（,1.6,萬,/19,萬）,陽光棕櫚園,(0.49,萬,/37.1,萬,),本體條件,商業模式適配性分析,模式適配性,遵照前文分析，本案應適當壓縮原規劃商業建面，進展居住鄰里型社區,商業,本體條件進入性近端分析,本案,繞城高
7、速,黃谷路,新韶山路,近端分析,現階段僅新韶山路可直達本案商業，北鄰繞城高速；,公交：,702,區間線、,806,路、,20,路。,現階段周邊僅新韶山路可直達本案，公共交通匱乏，便利性較差,近端分析,本案,新谷路,花卉路,遠端分析,本案北面花卉路估量2023將開通，屆時將連通現有的新谷路和黃谷路，增加了本案商業的進入性和可達性，對于工程商業的開發存在確定的利好,本體條件進入性遠端分析,工程北面花卉路規劃明年開通，對于本案商業開發存在確定的利好,遠端分析,本案商業物業形態豐富，但規模較大，超出區域商業承載力氣，應適當考慮減小商業規模，進展社區鄰里型商業；,將商業輻射區圈定為工程東面區域，避開與周
8、邊大型商圈直接競爭。,商業本體條件小結：,2024/12/14,0,2,商業市場環境分布,長沙理工大學職工小區,嘉華城,三一佳園,山水嘉園,頤和佳園,1,2,3,4,5,6,長城水郡,七里香榭,周邊商業調查范圍,先鋒小區,本案周邊小區較多，但現階段商業氣氛較差，無集中式商業，均為住宅沿街底商，業態凌亂，檔次較低，多以滿足周邊居民日常生活的零售、餐飲類業態為主。本次調查范圍為工程1.5公里范圍內的臨街商鋪，具體如下：,、長沙理工大學職工小區匯金路底商沿線；,、山水嘉園新谷路底商沿線；,、先鋒小區新谷路、果子園路沿線；,、中意一路長城水郡對面；,、三一佳園萬芙南路沿線；,、頤和佳園金海路沿線。,商
9、業市場分布,調查范圍,細分市場概況,|,周邊底商,商業業態主要以日用零售、餐飲、家居建材為主，商業檔次較低。三層商業，一層大局部入駐，二三層空置率五成左右，目前有網吧、賓館、KTV營業。,店鋪數量：約50家左右,營業面積：約4000平米,租金范圍：50-60元/月,主力面積區間：60-120平米,標準鋪參數：面寬4.5米，進深9.5米，層高6米,合同年限：一般簽3年,靠近長沙理工大學東門，目前人流量較小，店鋪開業率一般，以局部業主、農民工、,局部學生以及學校外來人員消費為主，商業業態主要以日用零售、餐飲、建材為主。,商業市場分布,周邊商業調查,理工大學職工小,區沿街商業調查,細分市場概況,|,
10、周邊底商,距友阿奧特萊斯約800米左右，將來區域將進駐湘雅五醫院，目前人流量小，店鋪開,業率不高，商業業態主要以日用零售、餐飲、效勞為主。整體空置率在六成左右。,湘雅五醫院,商業業態主要以日用零售、餐飲、生活配套類服務為主，商業檔次較低。,店鋪數量：,約,20,0家左右,營業面積：,約,100,00平米,租金范圍：,55,-,7,0元/月,主力面積區間：,4,0-,6,0平米,標準鋪參數：,面寬,4.5,米，進深,9,米，層高,4.8,米,合同年限：,一般簽,2-,3年,山水嘉園、先鋒小,區沿街商業調查,商業市場分布,周邊商業調查,細分市場概況,|,周邊底商,該區域的商業氣氛較好，車流量、人流
11、量較大，中意路沿線商業檔次相對較高，以中,檔餐飲和休閑消遣為主，而萬芙路沿線商業業態主要以日用零售、低檔餐飲、汽車機,械效勞為主。整體空置率在5%左右。租金集中在100-130元/月,商業市場分布,周邊商業調查,商業業態主要以日用零售、餐飲、服務為主，商業檔次一般。,店鋪數量：,約,30,0家左右,營業面積：,約,200,00平米,租金范圍：,100,-,13,0元/月,主力面積區間：,30,-,40,0平米,標準鋪參數：,面寬,4.2,米，進深,8.5,米，層高,4.5,米,合,同年限：,一般簽,2-,3年,三一佳園周邊,商業調查,該小區底商分布在小區的南面及東面，空置率較高，現有已入駐商家
12、集中在東面金,海路沿線，以零售、生活效勞以及餐飲類業態為主，租金集中在30-40元/月。,金海路,該地段人流量較少，目前小區沿街底商空置率較高，約為,70%,左右，現已營業商鋪業態主要為便利超市、餐飲、生活服務等。,商鋪數量：,約,50,個,商業體量：,約,3500,租金范圍：,30-40,元/月,主力面積區間：,45,-1,10,商業市場分布,周邊商業調查,頤和佳園沿街商,業調查,商業市場分布,周邊商業調研匯總,項目名稱,租金（元,/,/,月）,面寬,/,進深,（米）,層高（米）,層數,銷售模式,售價（元,/,）,投資回報年限,空置率,長沙理工大學職工小區,1F,：,50-60,2F,：,2
13、5,3F,：,20,4.5,*,9.5,6,3,一拖二,9000-11000,15（按1F測算）,1F,：,5%,2F,、,3F,：,50%,山水嘉園,55-65,4.5*9,4.8,1,單層,15000,1923,60%,先鋒小區,1F,：,60-70,2F,：,20-30,4.5*9,4.8,2,只租不售,60%,中意一路沿線,（繞城高速入口旁）,100-130,10*20,4.5,3,8000-12000,510,5%,三一佳園,100-120,4.2*8.5,4.5,1,8000-12000,810,5%,頤和佳園,30-40,5.5*12,4.8,1,單層,13000,2736,70
14、%,租金范圍主要集中在：50-70元/月；,售價范圍主要集中在：8000-12023元/；,主要包含業態：餐飲、效勞、超市、零售等。,依據投資回報周期的計算公式可推算出,周邊商業投資回報周期：8-19年,1、周邊業態主要以餐飲、生活配套效勞、超市類為主，整體檔次較低；,2、比照國際通用商業回報周期12年，本案周邊局部商業的投資回報率較高，市場認可度高,3、但周邊商業缺乏統一的運營治理、形象品牌包裝及整體性的業態規劃，導致空置率較高。,周邊商業市場小結：,2024/12/14,03,商業開發方向爭論,2024/12/14,目標及核心問題理解,對于工程核心目標的思考：現實與希望目標的比照推導工程核
15、心問題,R,我們想要什么？,基于目標理解,目標：,商業物業整體售價高于周邊市場平均價。,2023年實現商業物業100%的銷售率。,S,我們有什么？,工程現狀分析,周邊商業缺乏統一的業態規劃，形象差，檔次低。,本案涵蓋別墅、洋房、高層，整體定位偏高端。,本案商業體量過大，除滿足工程自身需求外，必需輻射周邊社區。,核心問題,1,：如何針對項目自身客戶規劃合理的商業業態以獲得市場支持？,核心問題,2,：如何針對項目周邊客戶規劃合理的商業業態以獲得較高的競爭力？,核心問題,3,：如何有效果控制商業體量，盡早實現,100%,的銷售率,?,Q核心問題是什么？,2024/12/14,商業開發方向初步推斷,核
16、心問題,1,：如何針對項目自身客戶規劃合理的商業業態以獲得市場支持？,核心問題,2,：如何針對項目周邊客戶規劃合理的商業業態以獲得較高的競爭力？,核心問題,3,：如何有效果控制商業體量，盡早實現,100%,的銷售率,?,應對,途徑,通過進展會所及商業街區精品商業，效勞本案別墅及洋房及周邊市場高端客群,通過進展集中式鄰里商業，效勞本案高層及周邊社區消費人群,基于人口消費支撐條件，適當把握工程商業體量,應對,途徑,應對,途徑,通過打造精品商業及鄰里社區商業作為本案開發方向，同時建議把握商業體量,2024/12/14,地塊價值分析,花卉路未開通,工程商業分布區,本案,人流車流,車流,人流車流,通達性：目前到達工程只有匯金路和黃谷路，通達性較差。,昭示性：集中型商業位于匯金路和黃谷路的穿插口，昭示性強。,集中型商業,A,B,C,D,輻射性：商業輻射力氣我們認為：ABDC,2024/12/14,開發方向,考慮到集中商業主要為工程高層類以及周邊業主效勞，為突出其市場競爭力，其主力店宜打造競爭力氣較強的商業業態-超市賣場,細目,配置要求,細目,配置要求,需求面積,250020000,不等,供氣,通常
20141004五礦萬境南山商業業態定位報告資料
