陜西華山南區民宿項目可行性報告

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1、 陜西華山南區民宿項目可行性報告陜西華山南區民宿項目可行性報告一、項目單位：洛南縣秦嶺文化藝術會展商務有限公司一、項目單位：洛南縣秦嶺文化藝術會展商務有限公司二、項目名稱：陜西華山南區民宿項目二、項目名稱：陜西華山南區民宿項目三、項目性質：新建三、項目性質：新建四、項目背景四、項目背景華山被稱為“西岳”，是我國著名的五岳之一，位于陜西省華陰市境內，距西安 120 公里，海拔2154.9米。它南接秦嶺，北瞰黃渭，扼守著古代中國心臟地區，是古稱“天府之國”的長安關中地區進出中原的門戶，素有“奇險天下第一山”之稱。1982年，華山以陜西華山風景名勝區的名義，被國務院批準列入第一批國家級風景名勝區名單

2、。華山南區旅游風景區開發項目是秦嶺生態旅游區的重要組成部分，該項目經歷了醞釀調研、考察論證和初步開發建設，自2009年初已開始進入了前期開發階段。該項目總體規劃為“一心一帶三區”，即以巡檢鎮秦嶺觀華山旅游風景區為核心，建設秦嶺南麓百里生態文化旅游帶和秦嶺觀華山道教文化風景區、華嚴寺佛教文化朝覲區、秦嶺觀華體驗區和相關的休閑避暑景區，經專家測算，南區總投資80億元，年接待游客1000余萬人次，綜合收入33億元。隨著榆商高速的開工和華山至商洛輕軌的建設，加快秦嶺觀華山旅游發展的商機日益成熟。因此，要實現秦嶺觀華山旅游業突破發展的戰略目標，創造良好的旅游環境，深挖旅游景區景點的潛力，必須加快旅游服務

3、配套設施建設，尤其是住宿、餐飲這些能立得住腳，留得住人，收得到錢，服得好務，富得了民，脫得了貧，贏得了民心，顯得了政績的熱點項目建設，精準施策，重點突破，有效推進。華山南區民宿項目就是首當其沖的具體舉措。五、項目建設現狀和進展情況該項目符合所在地旅游發展總體規劃，省市縣政府均列入重大建設項目規劃。六、項目建設內容該項目的主要內容是在秦嶺觀華山至火龍關、香山寺、桃坪、東河的公路兩側改造民居或擺放野營房車、修建小木屋2000套，覆蓋國土面積68平方公里，形成日接待10000人產業規模，建設工期預計為（20172025年）。附設環保廁所、公共服務設施、停車場等旅游服務配套項目。七、項目總投資和資金籌

4、措方案1.項目總投資項目總投資由土地費用、建設投資、前期工程費、開辦費、間接開發費、市場推廣費、不可預見費和流動資金等構成，估算總計5000萬元。陜西華山南區民宿項目項目投資一覽表陜西華山南區民宿項目項目投資一覽表序號項目名稱金額（萬元）比例1土地費用（征地、拆遷補償）300.002前期工程費（可研、環評規劃、設計、施工圖等）100.003建設投資3500.004開辦費300.005間接開發費100.006市場推廣費及培訓費300.007不可預見費200.008流動資金200.00 合 計5000.002.分期建設投資該項目分為二期，即近期和中遠期，期限為8年。近期為20182020年，中遠期

5、為20202025年。陜西華山南區民宿項目分期建設投資表陜西華山南區民宿項目分期建設投資表期限及時間投資額（萬元）近期（20172020）28000.00中遠期（20202025）117900.00總 計145900.001.1近期投資估算（20172020年）陜西華山南區民宿項目近期投資為2800萬元，包括前期費用、建設費用和基本預備費用三部分。陜西華山南區民宿項目近期投資分類表類別投資估算金額（萬元）前期費用80建設費用2420基本預備費用300合 計2800 陜西華山南區民宿項目前期費用表 類別估算金額（萬元）項目建議書編制費3可行性研究報告編制表5環境影響評估報告編制費5各類規劃（總規

6、、詳規）編制費20設計、施工圖編制費30勘測費10工程監理費5建設單位管理費1建設單位臨時設施費1合 計80八、項目可行性分析陜西華山南區民宿項目項目建設，是大華山旅游自身資源挖潛、優勢整合的需要；是精品景區集打造的需要；是旅游龍頭培育、豐富與充實旅游品牌內涵的需要；是社會主義新農村建設的需要。該項目具有前瞻性、創新性、典型性、時代性與文化性等特點。該項目的必要性及其重要意義如下：（一）項目的必要性及其意義1.實現大華山旅游區資源整合、深化開發、改善服務的需要2.促進鄉村旅游和社會主義新農村建設的需要3.解決農村剩余勞動力就業問題，幫助所在地農民脫貧致富，促進社會安定和諧據世界旅游組織數據顯示

7、，旅游業每增加1個直接就業人員，社會就可以增加5至7個就業機會。旅游業作為第三產業的龍頭，將會極大地解決當地居民的就業問題，不僅從一定程度上環節了就業壓力，而且也為當地政府解了燃眉之急，更是促進了社會的安定和諧。4.將成為領跑洛南縣旅游業的龍頭 陜西華山南區物種資源豐富，森林覆蓋率達96%以上，素有“天然氧吧”之稱。借助華山品牌優勢、老君山濃郁的道教文化淵源及華嚴寺佛教文化底蘊，大力開發，將陜西華山南區民宿項目培育為洛南縣的龍頭景區，實施精品帶動戰略，促進全縣旅游業的共同發展。5.促進生態環境的保護 陜西華山南區民宿項目的開發建設，有利于生態環境的保護。民宿經濟以現有旅游資源為依托，在保護環境

8、，改良生態，優化服務的前提下進行開發建設，以旅游養旅游，通過發展旅游促進生態環境的保護，將會帶動全縣走上可持續發展之路。（二）客源市場現狀與潛力分析1.秦嶺觀華山國內旅游者背景分析在傳統旅游向現代旅游過渡階段中，具有三個鮮明的特征。即“文化古跡游”、“生態旅游”、“度假休閑游”三張品牌同時存在，都占有一定的市場。并且日趨融合，正處于從定位轉換到品牌延伸的過渡期。洛南秦嶺觀華山景區的市場定位，必須能夠包容生態養生、休閑、文化避暑以及鄉村旅游等特色，全力打造秦嶺南麓百里生態文化旅游長廊，主動迎接“十三五”開工建設榆（林）商（洛）高速公路帶來的發展機遇。樹立科學的發展觀，注重旅游資源的保護和適度開發

9、利用，在充分認識洛南自然資源和人文資源價值的基礎上，合理安排景點觀賞的組織和游覽線路的引導，改善必要的道路交通設施，適度建設布局合理的旅游服務設施，以科學的規劃設計和高標準的旅游服務，建設以生態養生旅游為主要內容，適應秦嶺觀華山旅游風景區發展需要，具有國內一流水平，符合秦嶺自然環境保護要求的風景旅游景區。2.市場現狀特征分析秦嶺觀華山景區位于旅游產業處于初始發展階段的洛南縣內，與華陰、潼關縣等地區相鄰，南憑蟒嶺與商州市、丹鳳縣毗連，東與河南省盧氏縣接壤，西同華縣、藍田縣、商州區交界。東部有百里長的省界線，延伸于秦豫邊陲。因此，景區旅游客源市場以區域市場為主，游客分布相對集中，陜西、河南、湖北三

10、省占到游客總量的絕大多數，三省以外的游客較少。而在這三省內部，游客也主要集中在幾個大中城市，西安、安康、咸陽以及湖北十堰、襄樊是目前最主要的客源地。項目規劃依托自然資源，開發生態養生旅游產品、鄉村旅游體驗產品、風景觀光旅游產品、休閑度假旅游產品、避暑休閑旅游產品，可滿足不同游客的需求。3.景區客源市場的區域聯系（1）與西安的區域聯系西安是國際著名的旅游城市，擁有眾多世界級自然和人文景觀，與雅典、開羅、羅馬齊名，被譽為世界四大文明古都。洛南縣位于陜西省東南部，距西安108公里，素有“陜西東南門戶之稱”。秦嶺觀華山景區充分利用洛南和西安的地域聯系，聯合打造客源市場和旅游線路，并且充分利用特異性資源

11、進行差異性營銷，例如依托秦嶺觀華山風景區道教文化的影響力來吸引西安地區的部分人文旅游游客，利用西安著名旅游城市的影響力和號召力共享游客資源。（2）與華山旅游線的聯系洛南與華陰相鄰，在縣域內有多個制高點都可以從不同的角度觀賞華山全貌。洛南秦嶺觀華項目將從洛南縣桃花坪村火龍關村修建盤山公路，直達洛南境內秦嶺與華山接壤的山脊，在三十華里范圍內，可以多角度欣賞華山景觀。洛南秦嶺觀華項目建成后，將成為洛南旅游的新亮點，必將拓寬洛南縣的旅游客源市場，從而帶動洛南周邊景區游客量的增加。從秦嶺觀華山風景區的制高點也可以清晰的看到整個華山輪廓，開通秦嶺觀華山觀華項目更將兩個景區緊密聯系在一起，利用華山作為“五岳

12、”之一的品牌效應，衍生的區域旅游項目，博取眾山，相得益彰，既克服了華山之險帶給人們的畏懼，又彌補了秦嶺“不識廬山真面目，只緣身在此山中”的平淡，必將成為秦嶺觀華山旅游的一大勝景，擴大秦嶺觀華山風景區及整個洛南縣的客源市場。4.旅游客源市場定位 本方案根據秦嶺觀華山的旅游資源與整個洛南縣旅游業發展現狀，確定秦嶺觀華山景區的客源市場總體定位為：以洛南周邊縣市的旅游市場為基礎，開辟為商洛市的游憩休閑的后花園；以陜南地區、關中市場為主體；并逐步向整個省域范圍及陜西周邊省區的道教養生旅游、度假旅游、避暑休閑旅游、觀光旅游發展?？傮w方針是：重點發展道教養生旅游及觀光休閑度假，以旅游景區周邊的陜南地區為啟動

13、和基礎市場。針對陜西全省，采取重點促銷策略，根據不同市場群的消費特征，選擇不同促銷方式和口號。具體可劃分為以下三級：（1）一級客源市場：陜南、關中地區（包括商洛市、西安市、咸陽市場）景區一級客源市場：陜南、關中地區為代表的省內近程核心市場（包括商洛市、西安市）。以商洛市、西安市、華陰市的休閑度假旅游為主，這部分游客因交通便利，出游頻率高。在較長一段時間內，在基礎市場中占有絕對份額。（2）二級客源市場：陜西省內中程核心市場（寶雞市、渭南市等）陜西省是旅游資源大省，以文物古跡游為特色旅游產品。近年來，生態旅游成為旅游業發展新趨勢，秦嶺觀華山景區擁有豐富的生態旅游資源，隨著景區開發的深入，通過適當的

14、營銷宣傳，以及景區周邊地區交通條件的改善，尤其是秦嶺觀華山道教養生旅游這一特色的打造，具有相當大的市場潛力，因而在整個陜西省具有強大的潛在市場。（3）三級客源市場：其它省區（以西安為中轉的其它市場）通過規劃將景區納入陜西旅游精品網絡，并逐步向陜西周邊省區延伸。包括河南、湖北、安徽、山東都是該旅游景區后起的客源產生地。此外還應加強國內珠三角、長三角地區等出游能力強的市場開拓力度，尤其秦嶺觀華山風景區以道教養生文化吸引著來自湖北、廣州、呼和浩特等省市的一批固定的候鳥式老年養生客源。除了核心市場與拓展市場外的其他市場，主要是以西安為中轉的其他客源市場，包括到西安旅游的國內外游客、港澳臺、韓日以及東南

15、亞海外市場。以山水觀光、生態休閑、文化休閑為主體需求。這部分市場的開拓是以商洛作為西安經濟圈重要組成部分的趨勢不斷強化而展開的，要著力打造“西安+商洛”捆綁銷售線路產品。5.旅游者旅游動機分析 秦嶺觀華山景區位于洛南縣境內，對其游客的旅游動機進行綜合分析，以道教養生、避暑休閑、度假休閑和觀光游覽為主。道教養生、避暑休閑以休養生息、保健身心為主要目的，是新興的旅游市場。度假休閑以休閑娛樂為主要目的，是近些年發展起來并日益壯大的市場。觀光游覽旅游以尋求風光、了解風俗、增長見識為目的，是傳統的旅游市場；這四方面的旅游活動規模大，便于組織，它們在國內外都是旅游市場的主體。因此，規劃秦嶺觀華山景區應以這

16、四類旅游作為今后旅游開發的重點，并結合政府規劃的鄉村旅游全新體驗游，開創具有秦嶺觀華山特色的旅游品牌。6.旅游者特征分析（1）年齡結構 目前來秦嶺觀華山景區旅游的游客主要分為兩大年齡階段，分別為25-44歲和45-64歲。這種狀況與景區的資源結構、形象特征、地理位置及可進入性有關。由于景區可分為生態旅游市場、文化旅游市場、自駕車旅游市場、養生旅游市場。而生態旅游市場和自駕車旅游市場主要定位于中青年游客，道教養生旅游市場、文化旅游市場主要定位于中老年游客，因此秦嶺觀華山景區的客源市場面向不同年齡階段的游客。（2）職業結構從職業分布來看，來景區旅游的游客中，包括企事業單位管理人員、公務員、服務銷售

17、人員、工人。由于秦嶺觀華山景區屬于道教養生旅游區、近郊休閑度假旅游區、鄉村旅游體驗區，因此它有利于從事各類職業的人們，尤其是工作壓力大的人充分體驗融入大自然、返璞歸真的感覺，從而能夠緩解工作和生活壓力。（3）出游方式 從出游方式來看，游客主要是和家人朋友一起出游，如單位組織的旅游和旅行社組織的旅游。因此景區在旅游線路的設計上，可以注重兩大主流線路：一類是適合家庭消費的旅游線路，以迎合家庭旅游者的需求。一類是適合正式和非正式群體消費的旅游線路，以滿足群體消費的需求。根據景區針對客源市場的不同，景區游客的出游交通工具也有所不同，秦嶺觀華山風景區主要是以自駕車和旅游大巴為主。（4）逗留時間 游客的逗

18、留時間直接影響到旅游業的收入水平。游客逗留時間與出行目的有直接的關系，一般說來，觀光游覽、商務游客逗留時間短，休閑度假、會議游客逗留時間較長。而秦嶺觀華山風景區以道教養生旅游為主，因此游客的逗留時間較長。7.陜西華山南區民宿項目專項旅游市場（1）鄉村休閑度假旅游市場秦嶺觀華山野生自然資源保護好且具有很高的原生態特色，傳統的歷史文化與當地的民風習俗也提升了鄉村度假旅游資源的品位。在政府主導發展鄉村旅游的規劃下，秦嶺觀華山景區農家樂、田園風光等鄉村休閑度假項目依托鄉土文化資源優勢，突破單一性產品形成理念。通過調整鄉村旅游發展的產品結構、消費結構，促進“農家樂”向“鄉村休閑”“鄉村度假”轉型。以建設

19、社會主義新農村為契機，積極培育發展農家樂旅游。依托周邊景點或綠色產業基地等旅游資源，優先開發農家樂產品，形成山地鄉村休閑度假帶，打造不同特色的鄉村度假群落，加快“農家樂”向“鄉村度假酒店”轉變，逐步建設鄉村酒店，通過政策引導，促進星級農家樂向星級鄉村度假酒店轉變。(2)道教養生旅游市場秦嶺觀華山風景區是以道教文化、中醫藥養生文化為核心，充分利用秦嶺山脈豐富的自然生態資源，依托現代科技，而形成的原生態式養生旅游項目。在大力維護原有自然生態環境的同時，深入開發秦嶺觀華山野生中藥材，進行中國傳統養生學的整合，是游客親近自然，養生健體的最佳場所。因其養生產品的多樣化而適合多年齡段的游客來進行不同周期的養生。(3)宗教文化旅游市場該市場主要定位在中老年游客。中老年人一般都擁有一定的經濟基礎和較強的旅游動機，而且生活負擔較輕，具有深層文化底蘊的風景區對其吸引力較大。而秦嶺觀華山景區秉承中國傳統道教文化，無論從自然風光，還是文化底蘊，都具有很高的知名度。同時“秦嶺觀華山”這一注冊品牌在全國也是獨一無二的。在弘揚道教文化韻味的同時，兼顧其奇特的自然山水風光。九、項目建設進度、施工組織和管理措施（略）十、項目建設位置示意圖、項目功能分區圖、項目主要區域效果圖（略）