委托合同（供住宅區委托管理用）（1）

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1、委托合同 （供住宅區委托管理用）（1） 　　委托合同（供住宅區委托管理用） 　　甲方（委托人）： 住宅區業主管理委員會 　　乙方（受托人）： 物業管理公司 　　為加強 住宅區牧業管理，保障區內房屋和公用設施的正常使用權用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》（以下簡稱住宅區條例）及其配套實施細則（以下簡稱住宅區細則）和市政府有關規定，經雙方充分協商，同意簽訂本招手管理合同，以便共同遵守。合同書面

2、如下： 　　一、招手管理范圍及內容 　?。ㄒ唬┘追綄⑽挥? 區 路的 住宅區范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務，承包經營，自負盈虧。 　?。ǘ┕芾硎马棸ǎ? 　　1．屋的使用、維修、養護； 　　2．內公用設施、設備及場所（地）[消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等]的使用、維修、養護和管理； 　　3．潔衛生（不含垃圾運到中轉站后的工作）； 　　4．共生活秩序； 　　5．娛活動場所； 　　6．民服務網點及住宅區

3、內所有營業場所（不含肉菜市場）； 　　7．輛行駛及停泊； 　　8．宅區檔案管理； 　　9．政策規定由物業管理公司管理的其他事項。 　　二、委托管理原則 　　以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔，相互促進，體現為業主提供優質服務和責、權、利相統一原則。 　　三、委托管理期限 　　確定管理目標、經濟指示，實行風險抵押經濟承包責任制。 　　四、委托管理期限 　　委托管理期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。 　　五、雙

4、方責任、權利、義務 　　1、依照住宅區條例和本合同規定將 住宅區委托乙方實行物業管理； 　　2、監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法付給乙方； 　　3、按市政府規定的比例提供商業用房（總建設面積的0。5%） 平方米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續； 　　4、給乙方提供管理用房 平方米（其中辦公用房 平方米，員工宿舍 平方米），按微利房租金標準租用； 　　5、負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套

5、并在乙方管理期滿時予以收回； 　　6、不得干涉乙方依法本合同規定內容所進行的管理和經營活動； 　　7、對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同； 　　8、負責確定本住宅區管理服務費收費標準； 　　9、委托乙方對違反住宅區條例和住宅區細則以及業主公約的進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任進行催交、催改； 　　10、協助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業管理工作； 　　11、政策規定由甲方承擔的其他責任。 　?。ǘ┮?/p>

6、方責任、權利、義務 　　1．根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法； 　　2．遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督； 　　3．根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審義通過后，從公用設施專用基金中禽所需的維修經費； 　　4．接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月勝敗甲方和區住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目； 　　5．對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，

7、乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施； 　　6．乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區設置管理處； 　　7．建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況； 　　8．負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據；嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價。每三個月向區住宅管理部門繳交一次50%商業用房的租金，作為公用設施專用基金的回收； 　　9．有權依照甲方委托和業主公約的規定對違反業主公約和住宅區管理法規政策的行為進行處理； 　　10．在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部牧業管理檔案及

8、有關資料； 　　11．開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作； 　　12．有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位 　　六、管理目標和經濟指標 　?。ㄒ唬└黜椆芾碇笜藞绦小渡钲诮洕貐^住宅區物業管理標準》及市、區住宅管理部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后 年內達到 標準。 　?。ǘ┐_保年完成各項收費指標 萬元，合理支出 萬元，乙方可提成所收取管理費的 %作為經營收入。

9、 　　七、風險抵押 　?。ㄒ唬┮曳皆诤贤炗喼掌鹑諆认蚣追揭淮涡灾Ц度嗣駧? 元，作為風險抵押金； 　?。ǘ┮曳皆诤贤幎ǖ墓芾砟繕撕徒洕笜?，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息； 　?。ㄈ┤缬捎诩追竭^錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失； 　?。ㄋ模┤缬捎谝曳竭^錯致辭使合同不能履行，乙方無權要求反還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。 　　八、獎罰措施 　?。ㄒ唬┰诟黜椆芾砟繕?、經濟指標全面完成的前提下，管理費用如有節余，甲方按節余額 %獎勵乙方。 　?。?/p>

10、二）如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣 元（全國）、 元（?。?、 元（市）；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲間的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。 　?。ㄈ┤绻追讲煌瓿蓱摰暮贤熑?，由此而影響乙方承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予襝或承擔相應責任； 　　（四）如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣 至

11、 元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔； 　　（五）由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失（以市住宅主管部門的鑒定結論為準）。 　　九、合同更改、補充與終止 　　（一）經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準； 　?。ǘ┖贤幎ǖ墓芾砥跐M，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前六個月向對方提出書面意見； 　?。ㄈ┖贤K止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理，但根據住宅區條例和住宅區細則規定被取消優先承包理資格的除外。

12、 　　十、其他事項 　?。ㄒ唬┍竞贤瑘绦衅陂g，如遇不可抗拒的自然災害（臺風、洪水、地震等），造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。 　?。ǘ┍竞贤院炗喼掌鹕?，附件1、2、3、4、 、 為合同的有效組成部分。 　?。ㄈ┍竞贤疽皇饺?，甲、乙雙方和區住宅管理部門各執一份，具有同等法律效力。 　?。ㄋ模╇p方如對合同發生爭議，協商不成的，提請市住宅主管部門或區住宅管理部門調解，或由深圳中級人民法院裁決。 　?。ㄎ澹? 　?。? 　　甲方（蓋章）：　　　　 　　　　　　　　 乙方（蓋

13、章）： 　　　　 　　　　 　　代表（簽名）：　　　　 　　　　　　　 代表（簽名）： 　　　　 　　　　 時間：　　 　年 　月 　日 　　附：住宅區業主公約 　　為加強住宅區各類物業管理，保障本住宅區物業的安全與合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造良好的生活環境，同意簽訂本公約，并共同遵守。 　　一、本住宅區情況 　　1．地點 　區 　 路； 　　2．總占地面積： 　 平方米； 　　3．總建筑面積： 　 平方米，其中：住宅 　

14、 方米，非住宅 　 平方米（商業用房 　 平方米，（商業用房 　 平方米，其他 　 平方米）； 　　4．樓宇 　棟 　 套；其中：高層樓宇 　棟 　 套，多層樓宇 　棟 　 套； 　　5．業主數量： 　 個； 　　6．管委會財產： 　　（1）公用設施專用基金； 　 元； 　?。?）物業管理用房 平方米，其中：管委會 平方米，物業管理公司 平方米；

15、 　　（3）商業用房 平方米； 　?。?）其他； 　　7．公用設施及公共場所（地）狀況： 　?。?）道路：車行道 平方米；人行道 平方米； 　?。?）園林綠化地面積： 平方米； 　　（3）教育設施：中學 所，建筑面積 平方米；小學 所，建筑面積 平方米；幼兒園 所，建筑面積 平方米； 　?。?）文體設施：文娛活動中心 個，建筑面積

16、 平方米；網球場 個，占地面積 平方米；門球場 個，占地面 平方米；游泳池 個，建筑面積 平方米；兒童游樂場所 個，占地面積 平方米； 　　其他：a、 　　　　　b、 　　　　　c、 　?。?）路燈 盞；庭園燈 盞；其他為燈：a、 　 b、 　?。?）污水檢查井 個，排污管 米；雨水檢查井 個，雨水管 米；化糞池

17、 座；明溝 米；暗溝 米； 　?。?）消防水泵頭接口 個； 　?。?）停車場 個，總占地面積 平方米，車位 個； 　?。?）綜合樓 座，建設面積 平方米，其中：a、 　 b、 　?。?0）肉菜市場 個，建筑面積 平方米； 　?。?1）郵電局（所） 個，建筑面積 平方米； 　?。?2）影劇院 座，建筑面積 平方米；

18、 　?。?3）醫院 座，建筑面積 平方米； 　?。?4）其他： 　　以上所有公用設施和公共場所（地0有 、 、 項已竣工音樂會使用，有 、 、 項尚未竣工或交會使作，預計 年 月可交會使用。 　　8．其他事項： 　?。?） 　?。?） 　?。?） 　　二、業主大會召集和決定住宅區重大事項的方式 　　1．業主大會的召集： 　?。?）第一

19、次業主大會在住宅交付使用且入住率達到50%以上時，由區住宅管理部門會同開發建設單位或其委托的物業管理公司按法定程序和形式召集，先舉產生管委會。 　　A．由區住宅管理部門牽頭與開發建設單位或其委托的物業管理公司組成業主大會籌委會（以下簡稱籌委會），籌委會可邀請市住宅主管部門及其他有關部門、單位的人員參加； 　　B．籌委會根據有關法規規定，在充分征求業主的意見后提出管委會員候選人名單，并作發大會議程、資料準備等工作； 　　C．籌委會在業主大會召開十四天前的士大會召開日期、地點、內容、方式程序及籌委會候選人名單街頭住宅區內公告 　　D．籌委會主任按規定的程序主持業主大

20、會，選出第一屆籌委會，完成大會各項議程； 　　E．第一屆籌委會產生后，經市政府社團登記部門核準登記成立，依法行使各項權利； 　　F．住宅所有有投票權的已入住業主，均應按籌委會公告要求，按時出席業主大會，參加投票，行使法定權利，承擔法定責任； 　　G．各業主明白如不出席業主大會并參加投票表閃，將由自己承擔由此而產生的一切后果。 　?。?）管委會成立后，負責召集此后的業主大會，并每個至少召開一次。 　　經持有10%以上抽標權的業主提議，管委會應于接到該項提議后十四天內就其所指明的目的如開業主大會。 管委會應于如開業主大會七天前將會議地點、時間、內容、方式

21、及其他事項予以公告。 　　業主大會由管委會主任主持，如管委會主任缺席，則由管委會副主任主持。 　　2．業主大會必須有已入住業主中持有50%以上投票權的業主出席才能舉行；如經已入住業主中持有50%以上投票權的業主決定，可以推遲召開業主大會。 　　3．業主大會的出席人數達到法定人數時，在會上是出的一切事項，由出席會議的業主表決，以過半數通過。表決可采用書面投票或其他形式。如遇票數相等，則會議的主持人除可投一票普通票外，還可投一票決定票。 　　4．大會投票實行住宅房屋一戶一票；一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建設面積為一票，一百平方米以下有房地產權證書的非住宅

22、房屋每證一票。 　　5．在業主大會上，業主應親自或筍代表投票。委托代表投票，必須于會議召開前一天或管委會主任批準的時間內，向管委會出具授權委托書，否則該項委托無效。授權委托書必須有業主簽字。如業主為法人，則須蓋該法人公章。 　　6．業主可以一棟或數棟樓房為單位，推選樓長，作為推選人的共同代表，參加業主大會，并行使業主的其他物業管理權利。 　　三、業主的權利、義務 　?。ㄒ唬I主的權利 　　1．依法享有對自己所擁有物業的各項權利； 　　2．依法合理使用房屋體公用設施（樓梯、通道、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽臺、消防設備等）和住宅區公用設

23、施和公共場所（地）（道路、文化娛樂場所、體育設施、停車場、單車房等）的權利； 　　3．有權按有關規定在允許的范圍內進行室內裝修、維修和改造； 　　4．有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法維修養護； 　　5．有機根據房屋的墻面、樓梯間、通道、屋面、下下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的善，建議物業管理公司及時組織維修養護，其費用從住宅維修基金中支出； 　　6．有權根據住宅的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育設施、停車場、連廊、自行車房（棚）等到住宅區公用設施及公

24、共場所（地）的狀況，建議物業管理公司及時進行維修養護，其費用從管理服務費中支出； 　　7．有機要求物業管理公司對住宅區內種違章建筑、違章裝修以及違反物烽管理規定的其他行為予以制止、糾正； 　　8．有權參加業主大會，并對住宅區的各項管理決策擁有表決權； 　　9．有權對本住宅區物業管理的有關事項管委會、和業管理公司提出質詢，并在三日內得到答復； 　　10．有權要求管委會和物業管理公司按照市政府規定的期限定期公布住宅區物業管理收支帳目； 　　11．有權對住宅區的牧業管理提出建議、意見或批評，右要求管委會對物業管理公司的違反事同或有在規定的行為進行干預、處罰；

25、 　　12．有權對同其他業主就某一議題要求管委會如集業主大會； 　　13．有權就本住宅區的物業管理向市住宅主管部門和區住宅管理部門投拆或提出意見與建議； 　　14．有權要求毗連部位的其他維修責任人承擔維修責任，對方不維修的，可要求物業管理公司代為維修養護，并按規定分攤維修費用。 　?。ǘI主的義務 　　1．在使用、經營、轉讓其名下物業時，應遵守有關法律、法規和政策規定； 　　2．在使用住宅區物業時，應當遵守下列規定： 　?。?）未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途； 　?。?）不得對房屋內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、

26、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占； 　?。?）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料外； 　?。?）不得利用房屋從事危害公共利益的活動； 　?。?）不得侵害他人的正當權益。 　　3．業主如需將其住宅裝修，必須遵守《深圳市住宅裝修管理規定》，并填寫裝修申請表，報物業管理公司審查批準后方可施工，接受物業管理公司管理、監督； 　　4．房屋室內部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分（往用戶方向）和表前至第一個閥門部分用戶負責維修養護； 　　5．凡房屋及附屬設施有影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規定應由業主單獨或聯合修繕的，業主應

27、及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會授權物業管理公司修繕，其費用由業主承擔； 　　6．業主應自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好，不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、、懸掛、棄置物品、垃圾，不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設備； 　　7．在住宅區內不得有下列行為： 　?。?）踐踏、占用綠化地； 　?。?）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能； 　?。?）亂拋垃圾、雜物； 　?。?）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等； 　?。?）損壞、涂劃園林

28、藝術雕塑； 　?。?）聚眾喧鬧； 　?。?）隨意停放車輛和鳴喇叭； 　?。?）發出超過規定標準的噪音； 　?。?）排放有毒、有害物質； 　?。?0）經營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險品、殯儀業以及利用住宅開舞廳、招待所等危害公共利益或影響業主正常生活秩序的行業； 　　（11）防礙他人合法使用公用設施及公共場所（地）； 　　（12）法律、法規及市政府規定禁止的其它行為。 　　8．對本住宅區物業管理公司人員在出示工作證（牌）或有關證明后，在合理時間內（上午11：45-12：45，下午6：00-7：00）進入本住宅區任何樓宇內部及共公共部位進行檢查、維修、養護或檢查業

29、主公約的有關條款是否得到遵守和實施的巡視行為，業主應提供方便，不得拒絕或阻撓； 　　9．按規定繳納應支付的管理服務費和住宅維修基金等； 　　10．業主應同時遵守下列城市管理法規、規定，并承諾接受管委會或物業管理公司居此而進行的管理及處罰： 　　（1）深圳經濟特區住宅區牧業管理條例及其實施細則； 　?。?）深圳市公共衛生條例； 　　（3）深圳市園林綠化管理條例； 　?。?）深圳市環境噪聲管理暫行規定； 　?。?）深圳經濟特區房屋租賃管理條例； 　?。?）深圳市消防管理暫行規定； 　?。?）深圳市人民政府關于禁止在市區飼養家禽家畜的通告； 　?。?/p>

30、8）深圳市人民政府關于禁止在特區內銷售燃放煙花爆竹的通告； 　　（9）深圳市住宅裝修管理規定； 　　（10）其他有關住宅區的業管理的法律、法規及政策規定。 　　11．業主應承諾自己與其他非主使用人建立合法使用、修繕、改造有關物業的法律關系時，告知對方并要求對方遵守住宅牧業管理規定和本業主公約中的有關規定條款。 　　四、業主應付的費用 　　1．業主應按月到和業管理公司繳納管理服務費。管理服務費的標準是：開發建設單位自行或委托物業管理公司管理期間，執行市物價主管部門和市住宅主管部門批準的收費標準；管委會成立后，由其根據本住宅區的實際情況制訂，并交業主大會通過后實施。

31、管理服務費的用途：住宅區的通道、路燈、溝、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（柵）等公共設施和公共場所（地）的管理、維修、養護。 　　2．業主應按月到物業管理公司繳納住宅維修基金。住宅維修基金的標準是：0。5元/平方米。由物業管理公司以房屋本體為單位設立專帳代管、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的維修、養護。 　　3．業主如進行室內裝修，則應在辦理申請手續時按有關規定繳納裝修押金，裝修完工后由物業管理公司進行檢查，如無違章情況則予以返還，否則不予以返還。 　　4．業主如請物業管理公司對其自用部位和毗連部位

32、的有關設施、設備進行維修、養護，則應支付有關費用。 　　5．業主使用本住宅區有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、公共場所（地）時，應按規定繳納費用。 　　五、違約責任 　　1．違反業主義務中第2、6、7款規定的，物業管理公司有權制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可進行強制恢復，包括采用停水，停電，停氣等催改措施；造成損失的，有權要求賠償。 　　2．業主進行室內裝修，如違反《深圳市住宅裝修管理規定》，按其中有關規定處理。 　　3．業主如延期繳納應交的管理服務費，住宅維修基金以及有關賠償款，罰款等費用的，處以每日以千分之三的滯納金；無正當理由超

33、過三個月不交的，物業管理公司采取停水，停電，停氣等催繳措施。 　　4．業主無理拒絕，阻撓物業管理公司對房屋本體公用設施和區內公共場所，公用設施的檢查、維修、養護以及其他正常管理活動，由此造成損失的，應賠償損失。 　　六、其它事項 　　1．本業主公約由前期物業管理單位如實填寫第一條"本住宅區情況"后印制，并在本住宅區入住率達到30%后組織已入住業主簽訂。 　　2．本業主公約已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效。已生效的業主公約對本住宅區所有業主和非業主使用人具有約束力。 　　3．業主大會可以依支根據本住宅區的實際情況對本業主公約進行修改補充，并

34、報市住宅主管部門和區住宅管理部門備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效，無須經業主重新簽訂。 　　修改補充條款不得與法律、法規和有關政策規定相抵觸，否則區住宅管理部門有權予以糾正或撤消。 　　4．本業主公約一式二份，業主和物業管理公司各執一份。 　　業主（簽章）： 　　　　　 物業管理公司（蓋章）： 　　簽約時間： 　　　　　　　 代表： 　　聯系地址：

35、 　　聯系電話： 　　名下物業：住宅： 棟 房 　　　　　　　商業用戶 棟 房（店、鋪） 　　其它： 　　附：住宅區業主管理委員會章程 　　第一條 住宅區業主管委會（以下簡稱本管委會）是根據《深圳經濟物區住宅區物業管理條例》（以下簡稱住宅區條例）和深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則》（以下簡稱住宅區細則）的有關規定成立的代表本住宅區全體業主合法權益的社會團體，經市政府社團登記部門貪污核準登記后，取得社會團體

36、法人資格。本管委會的一發合法權益受國家法律保護。 　　第二條 本管委會接受審計署登記管理部門、市住宅主管部門和區住宅管理部門的領導，執行國家，省，市有關物業管理的法律政策規定。 第三條 本管委會代表本住宅區全體業主的合法權益，以科學、發主、合法的管理手段，保障住宅區物業的合理使和，維護信宅區的公共秩序，創造整潔、優美、安全舒適、文明的居住環境。 第二章 管委會的產生及職權 第四條 本管委會由本住宅區業主大會選舉起產生，向業主大會負責并報告工作，接受業主大會和市、區住宅管理部門的監督。 第一屆管委會的產生：由區住宅管理部門會同開發建設單位或期委托物業管理公司組成籌委會

37、，提出管委會候選人名單，提交第一次業主大會選舉通過。 第五條 本管委會設委員＿＿名，其中主任一名，副主任＿＿名，執行秘書＿＿名。執行秘書負責處理管委會日常事務。 管委會主任、副主任由管委會在其委員中先舉產生。 管委會執行秘書由管委會聘任，如聘任非本住宅區業主提任執行秘書的，須由本人在本住宅區的直系親屬業主為其經濟擔保人。 管委會主任，執行秘書為專職或兼職。 第六條 本管委會委使下列職權： 1．按照有關規定召集和主持業主大會； 2．審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用； 3．采用公開招標或其他方式，聘請物業管理公司對住宅區進行牧業管理并與其簽訂委托管理合同

38、； 4．審查物業管理公司上年對本住宅區的管理計劃完成情況及其費用決算報告； 5．審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃，住宅區配套工程和重大的維修工程項目； 6．審查并決定住宅區物業管理服務費的收費標準； 7．監督物業管理公司對本住宅區的牧業管理工作； 8．執行業主大會通過的各項決議。 前款的第3、5、6項規定的事項，必須經業主大會批準。 第七條 本住宅區的公用設施專用基金、住宅維修基金和管理服務費的收支帳目，管委會應每三個月到少公布一次，接受業主的監督。 　　第八條 下列人員經管委會決定產經業主大會批準后要獲得適當津貼； 　　1．管委會主任

39、； 　　2．管委會執行秘書； 　　3．業主選舉的樓長； 4．管委會同意的其他人士。 　　第三章 管委會會議 　　第九條 管委會會議每兩個月至少如開一次。有三分之一以上的委員提議或主任、副主任二人以上認為有必要并書面呈述議題時，可召開管委會特別會議。 　　第十條 管委會會議的如開提前七天將會議通知及有關材料送達每們委員。委員因事不能參加會議的，可以書面委托代表參加。 　　第十一條 管委會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任主持。 　　第十二條 管委會召開會議時，可以邀請政府有關部門，居民委員會，物業管理公司等單位的人員和承租人代表、其

40、他非業主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。 　　第十三條 管委會會議決定問題，采取少數服從多數的原則。會議進行表決時，每一委中央電視臺有一票表決權。委員可委托代表人行使表決權，但必須出具授權委托書，若表決中出現贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人投決定性一票。 　　第十四條 管委會執行秘書必須作好每次開會的會議記錄，并由會議主持人簽署后存檔。 　　第四章 管委會委員 　　第十五條 本管委會委員由本住宅區業主大會在業主中選舉產生，委員人數為單數。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員以及承租人代表或本住宅區的非業主居民擔任管委會委員（以下簡稱聘

41、請委員），其名額不得超過最終委員總數的三分之一。聘請委員擔任管委會主任，應由為本住宅區業主的直系親屬作其經濟擔保人并經業主大會批準。 　　第十六條 本管委會委員則熱心公益事業。責任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人來擔任。 　　第十七條 本管委會委員每屆任期三年，可以連選連任。 　　第十八條 本管委會委員的撤換，減增由管委會會議通過后，提交業主大會投票決定。 　　第十九條 有下列情形的人士不得擔任管委會委員，已經擔任的須停任委員并由下次業主大會追認： 　　1．已宣告破產； 　　2．因身體或精神上的疾病已喪失履行職責的能力； 　　3．未

42、經管委會同意無故在管委會會議中連續缺席三次以上； 　　4．以業主身份當選為委員，但已不再是業主； 　　5．以書面形式向管委會提出辭呈； 　　6．有違法犯罪行為的； 　　7．業主大會已將其罷免的。 　　第二十條 任何委員停任或退任而不尋求連任時，必須在停任或退任后半個月內將由其管理、保存的本管委會的文件、資料、帳簿以及屬于本管委會的任何財產（動產、不動產）移交給本管委會。 　　第二十一條 本管委會委員的權利： 　　1．選舉權，被選舉權和監督權； 　　2．對本管委會的建議和批評權； 　　3．參與本管委會有關事項的決策； 　　4．參加本管委會組織的

43、有關活動， 　　第二十二條 本管委會委員的義務： 　　1．遵守本管委會章程； 　　2．執行本管委會的決議，努力完成本管委會的工作； 　　3．積極參加本管委會組織的仁義和活動； 　　4．向本管委會的工作提供有關資料和建議。 　　第五章 管委會日常經費收支與只公用房 　　第二十三條 本管委會的經費來源是本住宅區的管理服務費。 　　第二十四條 本管委會的經費開支包括：業主大會和管委會會議；購置設備；編印資料。購買書刊資料；國內外交往；有關人員的津貼；日常辦公及其他項目的費用等。經費收支帳目（不包括現金）由執行秘書管理，每月臺票向管委會會議匯報，每年

44、度向業主大會匯報。 　　第二十五條 本管委會的辦公用房從公用設施專用基金購買的物業管理用房中劃出。 　　第六章　 附　　 則 　　第二十六條 業主大會通過有關本章程的決議和細則都是本章程的組成部分。 　　第二十七條 管委會的終止與解散：本管委會依照業主大會的決定或市社團登記部門、市住宅主管部門的決定終止或解散。 　　第二十八條 本章程的解釋權屬管委會。 　　第二十九條 本章程與有關法規不符時，按有關法規執行。 　　第三十條　本章程經業主大會通過后生效。 　　附：住戶手冊 　　一、前言 　　二、簡介 　　三、物業管理

45、 　　四、管理費用 　　五、設備及服務 　　六、裝修管理 　　七、入住前期的特別服務 　　八、業主及用戶的其它責任 　　九、保安/安全 　　十、關于防盜門、窗安裝的有關辦法 　　十一、防火 　　十二、清潔 　　十三、衛生管理細則 　　十四、保險 　　十五、常用電話號碼 　　十六、結語 　　一、前言 　　為 了便于業主/用戶進一步了解小區管理公約的內容及運作情況，管理公司物編寫此住戶手岫，以供參考之用。小區住戶手冊根據管理公約而制定，其目的在于保證小區所有精度及用戶能有效地使用其購置之物業，而并非對業主及用戶加以約束。管理公司將

46、竭誠為各業主用戶提供盡善盡美的管理服務。 　　二、小區簡介 　　小區占地　公頃，總建筑面積　 平方米，綠化面積　 平方米，綠化率為　 。物業管理公司以現代的意識、全方面的構思服務于業主，使業主在物業管理公司的服務下，充分享受舒適、寧靜、祥和的生活，創造出一個溫馨、各諧、全新的花園式住宅。 　　1．按照建設國際化大都市的要求注意提高小區的整體居住環境質量。 　　2．注意加強物業管理，保持住宅小區建設整體環境和使用功能長久良好。 　　3．實行超前管理，參照新加坡、香港的屋村式管理，使物業管理奠定良好的基礎，以優質高效的服務，得到廣大業主的認可。 　　

47、4．物業管理有限公司小區管理處主要負責如下工作： 　?。?）管理：具有嚴格和管理制度，做到違者必罰，獎罰分明。 　?。?）保安：小區有專門保安力量，實行24小時晝夜值班。 　?。?）清潔：保潔員定時清掃和清運垃圾，保持小區內地段衛生，做到地面無煙頭，無紙屑，地痰跡，無污印，垃圾清運采用塑料袋，以防垃圾清運時再污染。 　?。?）綠化：負責小區綠化，四季維護樹木，花草，修剪花木，維護綠化景觀。 　?。?）車輛交通管理：對機動車輛進入小區加以限制，保持小區寧靜的氣氛。 　　（6）有償服務：代請保姆，代為購物，你訂機票，接送孩子，照顧老幼，病殘，打掃客戶衛生，成立老年活動中

48、心等生活服務系列。 　?。?）有償中介服務：代業主出租、出售小區住房。 　?。?）設立便民的小型超市、便民商店等。 　　三、物業管理 　　1．管理公司 根據管理公約的條文，XX物業管理有限公司已被委聘為小區之物業管理公司。 　　2．管理公司之代表權 管理公司有絕對的權力代表各業主及用戶就有關管理本小區之一般事務與政府公共事業機構和團體進行磋商及處理有關問題。 　　3．公共地方及設施管理 　　管理公司根據管理公約條文所賦予的權力，將管理及負責所有公共地方、小區結構、電梯、泵房、綠化及其他公共設施及設備之保養、維修及管理。 　　4．管

49、理職員 　　為提供完善之管理服務，管理公司雇有專業管理人員及專業維修承造商負責小區一切日常管理及維修事務。請各業主及用戶切勿要求任何管理公司職員作么人性質服務，所有管理員工一律不準向業主，租戶。住客或任何承造熵收取管理賞賜或其他利益。 　　5．建議及投訴 　　任何人士若對小區環境及管理欲作出建議或投訴，請以書面形式通知管理公司。 　　6．小區管理處辦公時間 　　小區管理處辦公時間為上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述時間以外，小區監控中心仍有值班職員為客戶服務。 　　管理公司電話（辦公時間）：　　　　　

50、 　　管理處電話（二十四小時服務）：　　　 　　四、管理費用 　　1．管理費 管理費乃根據每年度之管理開支預算而制定，計有管理員工薪酬，稅收，公共地方水電費、公共地方之清潔費用，公共設施維修費，法律及其他專業咨詢費用、小區保險、第三者保險及管理公司酬金等。管理費金額將根據日后實際支出需要而調整，調整前各業主將獲預先通知。 　　2．管理保證金及管理基金 各業主應于驗收其單位合格后，立即向管理公司支付數額相當于三個月的管理費用作為履約保證金。同時亦需支付數額相當于三個月的管理費作為管理基金，以支付日常性之管理維修開

51、支。當管理基金不足時，管理公司可發也通知，要求各業主增繳管理基金。各業主不得動用保證金或管理基金，作為抵扣管理公約內所指定各項應付費用。 　　3．繳付管理費 樓宇管理費于每月10日前繳付，管理公司為各用戶專責管理本小區，任何租戶延期繳交管理費，管理公司有機根據公約賦予的權力征收利息、催繳手續費用，甚至停止供應水，電及采取適當的法律行動追討。 　　付款時間：星期一至星期五08：30-20：30 　　　　　　　星期六、星期日及假期09：00-17：30 　　付款辦法：以支票或現金形式直接交往小區管理處。 　　4、管理費盈虧 　　小區之管理公約內訂明，如管

52、理費不足以應付各項開支時，各業主須按比例交付不足之數目，如有盈余，則將會撥入下年度帳目。各業主與用戶床相互協調使用期間的費用分攤比例，管理公司最終將以物業業主為法定負責人，而不涉入業主與用戶之間之關系。 　　管理帳項 　　5、　管理帳項以實報實銷方式處理，收入及支出帳項將按時向各業主/租戶通知。各業主在繳足所有應付管理費用的，有權向管理公司索取有關帳單副本作為參考。 　　6、業權轉讓 　　如有更改或轉讓業權，原業主必須以書面形式通知管理公司，否則仍須負責該單位之管理費用。業權轉讓時，管理費保證金及管理基金，應按管理公司所指定應辦之妥善手續，轉讓予新業主名下。賣方

53、業主自行安排向買方收回上述做主金及基金。 　　五、設備及服務 　　1．電力 　　各單位都已安裝獨立電箱、電表及充足的電燈及插座若發現陳舊必須更換，任何電器工程必須由合格（指定）的電器技工進行。 　　2．供水 　　小區24小時供應冷、熱水。接駁洗衣機修理水嘴的工作必須由合格技工進行。自來水是利用水壓輸送到各單位的，因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸，外出時必須將水嘴關妥。若因漏水而令小區的公眾地方，設施或其他單位業主蒙受損失，該單位的業主必須負責維修及賠償。 　　3．煤氣 　　小區24小時保障煤氣源供應。接駁供氣設備的工作必須由合格（指定）

54、的技工進行。系統若發生泄漏現象，須及時與管理處取得聯系以免造成更大損失。 　　4．電話 　　小區已鋪設電話電纜直達各物業單位，用戶可向管理中心呂請接駁及安裝電話。 　　5．電梯服務 　　小區各樓宇備有先進的電梯，為客戶提供24小時服務。 　　6．公共天線 　　各單位均高有電視天線插位。若需嗇額外的天線插位時，可通過管理處安排保養承辦商安裝，而費用應由有關業主負擔。根據小區公約條文，所有單位均不得安裝任何室外天線。 　　7．消防系統 　　小區的消防設備含每層設置的消防栓，由管理員24小是值班，監察消防系統的運作。 　　六、裝

55、修管理 　　1．政府法規、公約條文 用戶在室內進行任何工程，必須事前確定該項工程是否抵觸有關政府部門之法例及管理公約條文，若所進行工程發生違反法規條文情況，用戶須將改變部分恢復原面貌，直至有關方面滿意方面的資料，業主可先向管理公司問詢。 　　2．用戶在單位內施行各類裝修工程必須確保不影響樓宇結構和原有系統，并須書面通知管理處，提交有關裝設計圖及向有關政府部門申請，待申請批準及繳納裝修按金及第三者保險后，方可開工。 　　3．裝修保證 　?。?）裝修按金--此按金由管理公司按單位面積制定，并由管理公司保存，作為保障裝修期內，承辦商或其工作人員對小區物業或其他單位

56、造成破壞、損耗、涂污時作適當處理。工程完成后，經管理公司檢查完畢，才會按實際情況作全部或部分發還。 　?。?）第三者保險--為減少在裝修時發生意外所導致損失，承辦商應購置工程期間第三者保險，金額方面由管理處視其單位及工程大小評定。 　　4．裝修規則 　　（1）提供足夠之保護防御設施予樓宇內之結構、裝置、裝飾等，避免裝修期內有任何損毀。對于桉宇內設備有任何損毀或因缺甜言蜜語防御設施而導致破壞，包括裂痕、污漬等，有關業主需賠償一切修繕費用。 　?。?）裝修期間不得占用小工內公共地方，為保障其他業主及其他用戶的利益，基有任何人士及物業本身各部分受到直接或間接損害，將由有關用戶

57、負責及賠償。 　?。?）盡量提供足夠防御措施減抵裝修期內收到之塵埃、噪音和氣味等，令小區內其他業主，用戶不要受到干擾和感覺不便。 　　（4）施工現場必須備有緊急醫療藥品，必須有足夠防火設備，如惡意火簡等，以備發生事故時緊急應用。 　?。?）不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他業主單位進行裝修工程。 　?。?）所有通道走廊或其他公共地方不得放置或儲存任何建筑裝修物品、工具或廢料等。 　　（7）不可在小區內之消防喉取水作調制混凝土、清洗地方或其他用途。 　?。?）裝修工人必須空著適當的衣服及不得赤足出入工作范圍，以防發生意外及有礙觀瞻。 　?。?）所有裝修工人在小區范

58、圍內必須掛上管理公司發出的工作證，工作證每天四上向管理處登記領取，每天下班時必須交回管理處，如有任何損壞或遺失應立好賠償，否則嚴禁進入小區范圍內或在物業范圍內進行工作。 　?。?0）所有機器、工具、設備、包裹或建筑裝修材料等，若要搬離小區范圍，必須先填妥管理公司特定出門許可證再經檢驗始可放行。 　?。?1）裝修承造高須對其本身用具、設備及建筑材料等承擔保管責任，管理公司概不負責任何損失或遺失。 　?。?2）切勿交混凝土、吵石、瓦礫或其他雜物倒入坐廁或排水渠內。 　　5、物業外墻 　　所有用戶皆不得適拆、更改或干擾物業外墻及公共地方設備，或改討任何排水喉管。此外，更不

59、得加高任何招牌、帳篷、窗花、秩籠、花架、天線或將其他物品裝置物業外墻上。 　　發吸任何上述違章行為，業主/用戶將需承擔所修正工程及管理公司額外工作負擔費用。 　　6、裝修承造商 　　各用戶所聘的指定裝修承造商在進行工程時有任何疏忽而造成公共地方、設施損毀或對其他住戶物業構成破環，有關用戶必須負責所有賠償損失，因此在選聘裝修承造商時必須小心謹慎。 　　七、人往前期的特別服務 　　尊敬的業主： 　　歡迎您入住XX物業管理有限公司小區管理處負責及管理的小區，并對您給予公司的理解和支持表示感謝，在這里您將充份享受到XX物業管理有限公司丫區管理處為您提供的

60、完善、高效的服務。 　　為了便于您盡快、順利地進駐小區，管理處開辦了裝飾、搬家業務，如您需要，請盡快與我公司聯系。 　　聯系電話：（裝飾）： 　　聯系電話：（搬家）： 　　八、業主及用戶的其他責任 　　1、物業用途限制 各用戶不得將其單位用作非法工吵道德或與土地批文、政府用途、管理公約秫等許可告示相抵觸的用途。 　　2、飼養寵物 住戶所飼養的寵物，必須在管理處指定地方排匯及做廢物處理事宜。 　　3、噪音氣味 為優質環境寧靜用戶切勿在其室內發出噪音或氣味，滋擾其他用戶。 　　4、公眾通道