【計劃書】融資系列資料A6--戴斯酒店商業融資計劃

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www.21ask.com 中國管理資訊網 戴 斯 酒 店 商 業 融 資 計 劃 書  目 錄 第一章總論 1項目概況 2項目提出的背景及建設必要性 3可行性研究的依據和范圍 4本項目與其他項目相比較優勢分析 5本項目前景預測 第三章項目定位 1主題定位 2功能定位 3市場定位 4項目建設方案及規劃設計定位 5價格定位 6入市姿態及推廣時機定位 7銷售方式定位 8物業管理定位 第四章營銷策略 1宣傳主題概念 5分階段控制的公關效果 6外發式宣傳策略 8資金回籠計劃 第五章投資估算和資金籌措 1投資估算 2資金籌措 第六章財務評價與社會效益分析 1盈虧平衡分析 2贏利預測 3敏感性分析 4社會效益分析 第七章結論  第一章 總 論 l 項目概述 （一） 消費群體構成 　 當前，中國大眾旅游的發展，異地商務、公務等交流日益頻繁，為星級酒店的發展打下了廣闊的市場基礎。中國星級酒店接待的住客，既有國內客人，也有入境客人。據國家有關方面的統計，2006年入境過夜旅游者為4991萬人次，比上年增長6.6%；國際旅游（外匯）收入339.49億美元，比上年增長15.9%。國內旅游者為13.94億人次，比上年增長15.0%；國內旅游總收入為6230億元，比上年增長17.9%。 　　顯然，星級酒店就是為他們服務的。無論是為了商務、公務、會議或者展覽，還是為了觀光、購物、度假或者是探親訪友，抑或是為了經濟、文化、體育等等的交流，他們都是酒店的顧客。 　　有關資料顯示，2006年，中國星級酒店住客中，商務散客占43%；公司協議客戶占22%；會議團隊占5%；旅行團隊占4%；休閑散客占8%；其他占8%。 　　從2006年與2005年的比較中，可以發現，雖然中國酒店的住客構成在總體上沒有過大的起落，但是其變化也不容忽視。比如商務住客的增長，就是值得十分注目的。雖然不少入境的外國客人常常選擇在星級酒店下榻，但是國內住客目前仍然占著絕大多數（為88％）。 （二） 國內目前連鎖經濟型酒店連鎖經營的發展趨勢 目前中國目前共有星級酒店11828家，客房平均出租率為60.96%。值得注目的是，星級越低、價格越低的內資星級飯店，反倒出租率越低(其中三星級出租率為61.21%；二星級出租率為57.11%；一星級出租率為49.60%)。其經濟效益也不甚理想，其中占星級酒店95.36%的11828家內資飯店，幾乎全面虧損，有25個省市的內資星級飯店的平均利潤均為負數。 相形之下，中國經濟型酒店卻是一片光明。另一份正式資料顯示，中國經濟型酒店，2005年的平均出租率為89.0%，2006年的平均出租率為82.4%；2006年的GOP竟然高達44.47%。 經濟型酒店在今后的發展中能夠更有利地享受到如下的發展機遇。 A：居民出行的增長。 B：奧運商機。2007年是北京籌辦奧運會的決戰之年。根據有關要求和測算，2008年奧運會期間，北京的星級酒店將達到800家。而據此前不久的統計，目前北京地區共有住宿接待單位4761家，客房28萬間左右（其中星級酒店658家，客房11.2萬間）。缺少的142家酒店的空白，有關方面希望主要通過改造和升級現有非星級酒店來填補。  l 項目提出的背景及必要性 我們先從酒店和酒店式的公寓，從酒店的投資、金融管理、融資方面來談。 有個大的方向：能以中國酒店市場的一個宏觀角度，先來做一個大綱性的探討。在2008年之后，北京的酒店市場還是有相當的機會存在的。這是一定的，因為北京的酒店是政治中心、經濟中心，目前加上外來人口已經有差不多有1700多萬人了，無論如何，這么大的一個人口的城市，它有它的一個容量。因此，中國的地位在這幾年正在大力的發展，所以從這方面我們是比較謹慎的、積極的來看這個事情。 北京，從容量方面的發展空間和潛力是相當大的。就此而言，在全中國發展的時候，上海、北京是幾個主要的重點發展城市之一。無論是2008年的奧運會還是2010年的上海世博會，都給酒店的管理公司創造了很多發展的機會。但是，總體來講，在選擇酒店的時候，就像選擇地理位置上面，我們還是非常關注的。到最終，還是回到一個方面，就是投資回報。我們不是說開酒店是為了奧運會開，也不是說為了世博會開。做酒店的投資回報期要按照國際慣例來說是四年，所以這個不是短期的。很多酒店集團現在還在積極的開拓過程當中。相信這個機會對于大家來室都是一個很好的發展機會。所以我們認為北京在中國還是屬于一線的城市，這兩個城市如果從全球的經濟上給它定位的話，應該是國際級的大都市。因此將來不要擔心酒店過剩的問題，某些酒店可能經營不好。 從貨幣角度出發：人民幣的升值有一個力大于臂的問題。總體來說應該是力好，但是到了一定的程度力就不好了。這是一個不利的因素，為什么？因為中國東西如果變的太貴了，國外的旅游者就很難進來。但是目前對于投資者，對于中國一個低成本的市場。那么所有的合作伙伴、業主、基金、同行都愿意到這邊來投資。特別是外地投資進來了以后，由于這是一個雙收的投資項目，但是隨著人民幣不斷的增長，最后和美元一比一了。 l 可行性研究的依據和范圍 2007年1-10月全國房地產投資額為14610.6億元，同比增長24.1%，增幅與上月持平；商品房施工面積169840.7萬平方米，同比增長18.8%；新開工面積59847.5萬平方米，同比增長18.1%；竣工面積25790.5萬平方米，同比增長8.5%。供應類指標本月累計同比增幅均與上月持平。國家土地供應依然偏緊，存量土地充分釋放。1-10月份土地購置面積26827萬平方米，同比減少了2.6%；土地開發面積18390.7萬平方米，同比增長38.6%，增幅較上月提高了4.6個百分點。  l 主要技術經濟指標 一、項目的投資總額預算 1、 財富西環大廈二、三層的總體投入面積為3300平方米，房屋的租金為3元/天/平方，則大廈的房屋日租金為9900元，年租金為9900元/日*365天=3613500元 2、 酒店投資總體裝修費用：酒店總體投入面積為3300平方米，按照每平方米1500元人民幣的標準（包括房間裝修費用及家電、家具的配置費用），則酒店投資的總體裝修費用為500萬元。 裝修費用均攤10年，按每年為總體裝修費用的10%計算，則每年均攤的裝修費用為50萬元。 3、 投資裝修總體費用向銀行貸款，每年向銀行支付的利息為60萬元。 4、 同樣，投入的設備費用（包括空調設施等酒店的基礎設備）約為240萬元，費用均攤10年，每年為總體費用的10%計算，每年的設備費用為24萬元。 5、 員工費用：酒店投入使用35名員工（一般性的服務人員和管理層人員），按照平均工資1800元/人，則一年的員工費用為35人*1800元/人*12個月=756000元。 & 酒店第一年投入的成本計算為：3613500+500000+600000+240000+756000=5709500元 &  第二章 市場調研及前景預測 l 本項目與其他項目相比較的優勢分析 本項目簡介：（擬在北京財富西環大廈中二、三層設立歐姆龍戴斯酒店） A、美國戴斯酒店集團的品牌價值所在：美國戴斯創立于1970年，有超過35年的品牌歷史，在全球15個國家內擁有超過160，000間各式客房。每天有超過200，000位客人住宿于Days Inn。名列《HOTELS》雜志全球酒店品牌排名第5位。 B、戴斯酒店的所擁有的經驗豐富的管理團隊：戴斯中國擁有一支高素質，經驗豐富的酒店專業人才組成的團隊。強大的團隊，輔以“戴斯”品牌，對于酒店進行全權管理，一定能夠使您的酒店獲得應有的成功，并在酒店業占據應有的地位。 C、財富西環優越的地理位置： （1）財富西環鼎立于北京市政規劃中的四大交通樞紐之一，北京西二環門戶之“西南金角”，北接西二環路，東連南二環路，西通麗澤城市核心道路，南行京開高速，距北京內城東西干線兩廣大街和長安街僅幾步之遙。入則數分鐘進抵都市核心，出則瞬間轉換方位經緯。攜金融街商務繁華之偉力，以坐被朝南的宏大氣度，強勢輻射金融街，長安街腹地。財富西環位于西二環樞紐位置，西銜豐臺區重點規劃發展區域麗澤商務區，其中豐臺俗稱是北京主要的陸路碼頭。南靠北京南站-亞洲最大的鐵路交通樞紐，2008年即將投入使用。北臨厚積勃發的新型辦公商務區廣安門商圈，西街正在建設的華北地區最大商品物流中心和分銷中樞的馬蓮道商務中心的節點，以財富西環為焦點，三大商圈各顯神通，圍合聚攏財富西環，更兼有金融街豐厚商務底蘊的強勢整合，西南二環大區域發展的格局脈絡清晰可見。 （2）地理優勢，交通方便：5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、運通102、運通202，步行1分鐘就可到達公交車站。 D、周邊配套設施完善 （1）水電設施齊全外周邊還有美廉美超市、超市發超市、華聯商場、家樂福購物中心、菜百商場、華普超市、百盛、青年湖商場。 （2）郵局： 麗澤路郵電局、中國移動通信大觀園店、中復電訊商場(右安門店)、廣安門南濱河路郵局。 （3）銀行： 工商銀行、中國銀行、交通銀行、農村信用社、中信銀行、民生銀行、中國光大銀行。 （4）旅館、飯店：環海賓館、麗澤賓館、北京哈特商務酒店、新時代大酒店、大觀園大酒店、諾林大酒店、中環假日大酒店、龍源賓館、萬隆賓館。 （5）餐飲、娛樂、休閑：海闊天空康體俱樂部、恒通食府。 （6）教育設施：中央音樂學院、首都醫科大學。 （7）寫字樓：中國新紀元大廈、宣興大廈、德惠寫字樓、中經信國際大廈。 （8）公園及旅游景點：萬泉公園、五芳亭公園、大觀園、牛街禮拜寺、北京西客站。 （9）酒店地處交通便道，存在著廣大的客源。 l 國內同行業經濟型酒店相關數據比較 （1）投資門檻較高加盟300萬起與很多可供加盟的特許項目相比，經濟型酒店讓諸多有意參與其中的投資者望而卻步，很重要的一個原因就是它有著較高的準入門檻。見下表： 品牌 前期項目投資總額 錦江之星 750萬～1250萬元（以建筑面積5000平方米* 2000元/平米計算 ，含土建、營運準備） 如家快捷 約594.5萬元 莫泰168 約800萬~1000萬元 速8 338萬~538萬元（以100間房，每間房改造費用3萬～5萬計算，加上38萬元加盟金） 格林豪泰 約500萬～700萬元 錦江之星的品牌使用費是依據加盟店的設計客房數，按3500元/間計算（推廣期間優惠以2500元收?。?；此外還將收取20萬元技術服務費作為錦江之星為加盟者提供建設方案、人員培訓、總臺管理軟件、管理與業務模式手冊、開業指導等各項服務的費用。這些都是小頭，更大的資金壓力來自物業投資--按錦江之星的標準，新建門店每平米投資大約為3500元，而改造門店也約需1500～2500元/平米，這樣一家錦江之星門店的投資額在1000萬元上下。 如家快捷的前期投資主要分為幾項：不少于50萬元的物業改造資金、30萬元的一次性特許品牌使用費、10萬元的特許加盟保證金不低于50萬元的流動資金以及為期約占四個月的工程籌備期管理費，每月1萬元。需要指出的是，其中10萬元保證金并不需要扣押至合約結束，而是在合作一年之后便可以得到有息返還。 在各特許品牌中，莫泰168是開展加盟業務較晚，也是加盟店最少的連鎖品牌之一，目前只有南通、無錫、寧波3家加盟店，上海市內的加盟店尚未面世。莫泰連鎖旅店的營運總監許錚錚表示，在本市加盟一家莫泰168經濟型酒店的投資總額在800萬～1000萬元。 與其他品牌相比，速8在前期投資上有更為細致之處，除去38萬元的特許品牌使用費外，速8根據所改造物業的原先用途，平均至每間客房的改造費用也會有所不同。如，之前物業用途為寫字樓，那么攤到每間客房的投資費用為3萬～5萬元。 格林豪泰在計算前期投資時也有其特別之處，即特許品牌使用費以房間數的不同而有所變化，以100間為例，加盟金在四五十萬元，前期投資總額在500萬～700萬元。 以上計算都是以改造現有物業為準。 （2）每月管理收費高低浮動各不同 在一次性支付數額較大的前期投入之后，作為連鎖體系中的一員，享受品牌、管理、銷售、培訓等方方面面的支持的同時，加盟者每月也需支付一定的費用于連鎖體系。從目前了解的情況，各品牌在每月收取管理等費用的比例上也有不少出入。如下表： 品牌 每月上繳支出 錦江之星 加盟管理費為年營業收入的3％ 如家快捷 收取酒店總收入的3％為特許經營服務費，收取酒店總收入的3％為特許經營管理費 莫泰168 營業收入的5％～10％ 速8 營業收入的5.6％，每年變化 格林豪泰 營業收入的3.5%～6％ 不難看出，每月統稱加盟管理費的收取主要分為固定和浮動兩種。浮動的加盟管理費收取方式對于投資者而言，就像一把雙刃劍，在經營狀況不假的情況下，有理由向總部提出要求下?。坏诠╀N兩旺的情景之下，也就必須接受特許方提高管理費的要求。 （3）回收投資較快（五年左右實現） 作為一項高額支出的加盟行為，投資者最為關心的便是資金風險和投資回報率的問題。就現階段而言，盡管資金門檻較高，但是較快的投資回收周期正是吸引投資者躍躍欲試的一種重要原因。 從所得的數據來看，對于非自建性質的經濟型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投資，一些地段上佳的單個門店，僅僅開張一年半的時間內，就已將資金全部回收。同時，這也說明，不同的地理位置對于投資回收的周期也有一定的影響。 品牌 投資回收期 錦江之星 租賃項目4～6年，新建項目8～10年 如家快捷 5～6年 莫泰168 2年半～3年半 速8 3年～4年 格林豪泰 5～6年