【計劃書】南昌鹿鼎國際商業招商計劃書-20DOC

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南昌鹿鼎國際商業招商計劃書 目 錄 1. 銅鑼灣掛牌儀式活動啟動…………………………………4 2. CEPA購物城掛牌儀式活動 …………………………………4 3. 商業地產招商概述 …………………………………………5 4. 商業地產招商業態 …………………………………………6 5. 鹿鼎國際市調報告 …………………………………………6 6. 項目SWOT分析 …………………………………………… 8 7. 消費市場定位 …………………………………………… 10 8. 品牌形象定位 …………………………………………… 11 9. 業態規劃定位 …………………………………………… 11 10. 招商品牌規劃 ……………………………………………12 11. 品牌規劃布局 ……………………………………………13 12. 招商實施方案 ……………………………………………14 13. 主力超市招商 ……………………………………………15 14. 招商策劃推廣 ……………………………………………16 15. 項目招商原則 ……………………………………………16 16. 項目招商策略 ……………………………………………18 17. 招商人員配備 ……………………………………………19 18. 辦公場地要求 ……………………………………………22 19. 招商工作安排 ……………………………………………22 20. 招商政策確認 ……………………………………………26 21. 招商資料準備 ……………………………………………27 22. 招商進度要求 ……………………………………………28 23. 租金收益預測 …………………………………………29 24. 項目開業籌備 ……………………………………………29 25. 后續營運管理 ……………………………………………30 結束語 ……………………………………………………30 （一）銅鑼灣活動啟動 一、 招商營運辦公室到位。 二、 招商人員招聘到位。 三、 招商手冊、名片等資料到位。 四、 銅鑼灣招商條件、政策確認。 五、 銅鑼灣百貨經營定位。 六、 銅鑼灣企業形象展示。 七、 商戶資源積累。 八、 邀請商戶參加銅鑼灣活動啟動儀式。 （二） CEPA活動啟動 一、招商營運辦公室到位。 二、招商人員招聘到位。 三、招商手冊、名片等資料到位。 四、CEPA招商條件、政策確認。 五、CEPA百貨經營定位。 六、CEPA組織形象展示。 七、商戶資源積累。 八、邀請商戶參加CEPA組織活動啟動儀式。 （三）商業地產招商概述 一、商業地產招商難？ 1、 開發商未能較準確地進行業態和功能定位（商業策劃的主要內容），便直接委托設計部門進行設計，建造后則很容易出現了這樣的現象：有意來的零售商或其他服務商發現其設施不合要求，而設施符合要求的都無意來。設施不合要求則需要改造，改造就得投入資金，不管由哪方出資，租金肯定成為談判的瓶頸；對于項目所在商圈里不適合生存或再發展的業態，即使項目設施符合其要求，但誰愿意來呢？ 2、 業態規劃落后，市場定位不當。 3、 缺乏設定重點招商目標及多次反復的溝通。 4、 租金及其年遞增率制定不合理。 5、 有的開發商甚至希望零售商或其他服務商將物業買下來，可能嗎？ 二、商業地產招商思路 1、 商業地產開發成功的標準是由招商成功決定的。 2、 招商策略要縱觀全局。 3、 商業地產的招商時間相對較長，需分階段進行，第一階段為主力店和中小店群二個招商階段。 4、 主力店群招商集中在項目業態組合之后、規劃之前，而中小店群招商則分散于整個項目的建設期間。 5、 以招商牽動銷售業績 對于商業地產來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運作順序有關，它甚至決定了項目的生死。商業地產的核心問題是，市場不是生造出來的，而是培育出來的，從專業角度而言，產權發售之際，也應該是主力招商完成之時。 6、 完好的執行方案和進行招商的實際操作是招商成功的關鍵所在。 7、招商隊伍的組建及招商人才的培訓。 8、制定良好的招商策略。 （四）商業地產招商業態規劃 一、招商業態 1. 主力店：大型連鎖超市、大型知名百貨、大型書城、名店運動城 2. 次主力店：家居生活館、連鎖家電、連鎖通訊、移動/聯通營業廳 3. 主題店：音像制品、連鎖網吧、休閑書吧、美容美體、婚紗攝影、連鎖藥房、旅行社、票務中心、國際、國內餐飲名店、連鎖便利店、西式酒吧、休閑餐廳、特色水吧、鮮花店、數碼沖印店、干洗店、 4. 品牌店：國際、國內服飾、化妝品、黃金珠寶、名表眼鏡、飾品、香水、香氛品牌 5. 散 戶：屬百貨內二次招商的商戶、配套服務類商戶 二、招商順序 主力店→次主力店→主題店→品牌店→散戶 （五）鹿鼎國際市場調查報告 ——南昌市城市規劃 ——目前城市基本概況。（南昌市地理位置、經濟發展水平、城市經濟結構、商業發展水平、人口總量及構成、人均收入及構成等） ——南昌市商業狀況 ——南昌市商圈狀況分析 ——南昌市主要商業業態及分布狀況 ——南昌市常住人口、流動人口、農村人口數量及構成比例分析 ——項目所處南京東路地塊特征 ——項目所處區域行政配套地圖分析 ——項目所處區域消費市場地圖分析 ——項目所處區域商業配套地圖分析 ——項目所處區域休閑娛樂及服務業配套地圖分析 ——南昌市民對項目地塊的看法 ——項目目前主要競爭對手分析 ——項目產品規劃與定位分析 ——項目競爭優勢分析 ——南昌市內同檔次商業物業租金調查 中山路沿街商鋪租金表： 象山路沿街商鋪租金表： 商業物業名稱 性質 地址 租金(元) 面積(m2) 備注 ——南昌市內商家資源調查分析（明確哪些項目在本地招商，哪些項目需異地招商） （六）SWOT分析 一、項目優勢 1、資本實力優勢：開發商勢力雄厚，可保障項目持續、旺盛、永續經營及進駐商家利益。 2、商業環境優勢：現有家具流通產業已經成為該地塊最具發展潛力的商業形態。 3、項目規模優勢：規模優勢，具備了成為一個商圈的硬件條件。 4、購物環境優勢：獨具魅力的建筑風格，一流的休閑購物環境。 5、業態規劃優勢： 6、消費市場優勢： 7、硬件配套優勢： 8、專業團隊優勢： 9、強勢推廣優勢： 10、區位發展優勢：東城區商業及居住地塊規劃，為該片區的發展創造了條件。 11、政府支持優勢： 二、項目劣勢 1、 區位劣勢：距傳統商業中心區相距較遠。 2、 地理位置劣勢：因受項目地塊位置及出入口限制，難以保證客流從各個方面進入項目消費并難以使客流循環往復。 3、 商業市場過度競爭，使招商和經營面臨極大的威脅。 4、 消費水平的低下和消費增長有限，限制了商業市場的發展。 5、商戶經營信心和市民消費信心的不足，導致商業前景暗淡。 6、八一廣場至中山路、至象山路傳統老商業圈已經非常成熟并經營狀況良好，本項目尚處 于開發起步階段，競爭激烈。 7、招商價格無明顯優勢。 三、項目機會 1、足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。 2、市政府政策的有利傾斜。 3、周邊大量的中高端固定消費群體 （七）目標消費市場定位 滿足以項目為中心，以2000米為半徑，累計20萬常住消費人群的日常消費需求及以南昌市為中心，以2小時經濟圈為半徑，累計100萬龐大市場消費需求。（如：圖示）目標市場定位分析圖 （八）項目品牌形象定位 鑒于本商圈范圍內潛在消費層面較高，本次招商對象也應該頗具品牌知名度。利用系統的品牌傳播策略，打造成一個國際國內知名品牌匯聚的大舞臺。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播京東鹿鼎國際購物公園在南昌市內的行業標志與領袖形象地位。 （九）招商業態規劃與定位 1、零售購物設施 核心主力店：大型綜合百貨、大型連鎖超市、大型書城 輔助主力店：時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業店 配套輔助店：不同地區商品特色店 2、文化娛樂設施 核心主力店：動感影院、科技展覽等 輔助主力店：兒童樂園等； 配套輔助店：藝術攝影、旅行社、網吧等 3、餐飲休閑設施 核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧等 輔助主力店：快餐類、風味小吃類等 配套服務設施：賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發、停車場等 （十）招商業態規劃與布局 一、文擋格式 招商項目 規劃位置 規劃面積 目標品牌 備注 1、主力超市 B棟1層 12000m2 A類：吉之島、百佳、家樂福、沃爾瑪 B類：易初蓮花、北京華聯、華潤萬家 C類：新一佳、人人樂、好又多、農工商 2、主力百貨 A棟1層 22464m2 銅鑼灣百貨 3、CEPA A棟1層 184642 港澳城（含休閑娛樂、服務配套類項目） 4、家居廣場 X棟X層 45000 百安居、香江家居、紅星美凱龍、歐倍德 5、次主力店 X棟X層 家居生活館、名店運動城、連鎖家電、連鎖通訊、新華書店 6、主題店 X棟X層 美容美體、婚紗攝影、連鎖藥房、咖啡西餐、移動/聯通營業廳、 7、品牌店 X棟X層 國際、國內服飾、化妝品、飾品品牌、香水店、名表眼鏡 8、散 鋪 X棟X層 數碼沖印、干洗店、鮮花店、美甲店、禮品店玩具店、網吧 二、根據工程平面圖紙，各物業、各樓層、各區域以不同顏色版塊表示。 （十一）品牌商家規劃定位 1、主力店 是我們項目經營和招商的對象，該目標商戶招商和經營的成功與否，將從根本上決定該項目招商和經營的成敗。主力店以大型連鎖超市、知名零售百貨、大型書城為主。 2、次主力店 為提升人氣，完善消費結構，促進項目由單一的僅以家具銷售、日用消費、百貨零售為主的商業街向集購物、觀光、休閑、娛樂、餐飲為一體的品牌城市商業綜合體。次主力店以經營服裝、化妝飾品、婚紗攝影、連鎖藥房、文化辦公、連鎖家電、音像制品、移動通訊等為主。 3、主題店 主題店作為項目商業結構和服務機能的完善服務。 4、品牌店 5、根據市場品牌商家分布狀況確定。 （客戶分類如表所示，新城市廣場客戶表格） （十二）招商實施方案 1、 銅鑼灣、CEPA慶典活動時間安排： 2、 招商籌備時間： 3、 招商啟動時間： 4、 招商進度要求： 5、 工程進度要求： 6、 商家進場時間： 7、 商家裝修時間： 8、 開業籌備時間： 9、 預計開業時間： （采用新城市廣場：表格化管理） （十三）超市主力店招商 一、主力店招商 1、要在了解競爭對手之后制定出吸引其入駐的條件和談判策略，并爭取同時分別與不同的多家主力店洽談入駐意向、條件。 2、對主力店需具備較強的評估能力。在考察主力商家的經營狀況，包括：資金實力、經營業績、經營特色、注冊資本金、經營管理水平、營業額及其增長率、財務狀況、合作意愿程度等項目，并按一定標準進行量化評估。 3、主力店招商需進行合理的招商推廣。圍繞項目的市場定位、功能定位和亮點設計等內容進行招商推廣策略的制訂和實施，保證招商工作少投資，高效率。 二、主力店招商目標 分為三個等級： 第一級目標是最高等級的目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是獲得圓滿成功。 第二級的目標是基本達到接受的目標，如能達到這一級目標，整個招商洽談可謂是獲得了基本成功。 第三級的目標是最低接受目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是達到了最基本的要求。 三、主力店招商應盡量多選擇國、內外零售領域知名企業、知名品牌。 重點介紹項目所在地消費環境、本項目的經營定位、項目的業態組合、經營規模、管理模式等合作商關心的實際問題，使合作商對項目有全面、深入的了解，便于進一步接觸洽談合作。 （十四）招商策劃推廣 招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環節，是項目招商的基本宣傳資料，關系到項目的形象，招商手冊應突出如下關鍵點： 1、 通過良好地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業物業。 2、 通過事實列舉項目投資商與發展商業績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。 3、 招商策劃和零售商家的選擇關系到整個購物公園的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預測他們的經營前景，作為招商規劃的指導。 4、承租戶的選擇確需保開發商租金收益的來源。 5、需要保證項目商品經營種類的豐富性和完整性。 6、需要保證商業物業項目經營項目的多樣性與綜合性。如某些項目可能不賺錢，但為了滿足消費者一站式、全方位消費需求并提高客流，我們也要將其招商進來。 （十五）主力店招商原則 根據招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應遵循以下原則： 1、 堅持平等互利原則 2、 堅持誠實信用原則 信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協議。重信譽、守信用是商家基本的職業道德。在談判過程中；應注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信于對方，以體現真誠合作的精神。 3、堅持相容原則 相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結合起來，以更好地達到談判的目的。 4、商業地產招商管理十項原則 第一：要維護購物中心的產業經營黃金比例，零售、餐飲、娛樂各類別的占比分別為52%：18%：30%的這個產業經營黃金比例。 第二：招商要維護購物中心的統一主題形象、統一品牌形象。 第三：招商對象要在功能和形式上形成同行業差異化、不同行業互補化。 第四：核心主力店招商一般較困難，招商條件需適當放寬。 第五：核心主力店先招，輔助店隨后的原則，零售購物項目先招，輔助項目隨后的原則。 第六：核心主力店招商布局原則。 核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。 第七：為顯示購物公園經營特色，某些特殊項目、特殊商戶需實行招商優惠原則。 第八：購物公園因為規模、體量較大，所以招商一般需采用放水養魚的政策。放水養魚的可以理解為“先做人氣，再做生意”。 第九：統一招商的“管理”要充分體現和強調對商戶的服務的統一。包括財務核算、營銷推廣、保潔、保安、工程的協調等。 第十：購物公園需具備完善的信息系統，盡可能為項目的管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。 （十六）品牌商家招商策略 1、所有進駐商家均可享受“鹿鼎會”會員各種優惠政策 2、招商區域和目標客戶確定 ——招商區域以南昌市為主，大客戶和品牌客戶的招商區域為全國。 ——招商的目標客戶參見市場定位。 3、大客戶及品牌商戶的招商 ——招商策略采用以大帶小，以品牌帶動一般商戶的策略，以此提高項目招商效果，因此針對大客戶及品牌商戶的招商工作應提前展開。 ——收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發函、郵寄招商手冊、電話洽談、招商顧問拜訪等推介程序展開招商。 ——由公司抽調專業人才，成立大客戶及品牌商戶的招商小組，負責客戶的招商和合作談判，實行客戶經理制。 4、市場招商的全面展開 ——針對大客戶及品牌商戶的招商工作啟動后，面向中小商戶的招商工作全面啟動。 ——針對中小商戶招商，主要利用各種媒體發布招商信息，向社會廣泛告之，配合業務人員展開人員推介。 5、商戶的登記和初選 ——制定商戶登記表（主要包括經營商品和面積等）。 ——所有意向商戶均應填表登記，交納定金，建立預定檔案。 ——對登記的經營商戶按經營大類進行分類，劃定經營區域。 ——對經營商戶進行初選，對不符和經營要求的商戶另行規劃。 6、商戶資格審查 ——審查經營類型 ——審查經濟實力 ——審查經營能力 ——審查品牌優勢 ——優先商戶和淘汰商戶確定 ——確定首披進駐商； ——其余商戶視招商情況決定是否入場 7、與商戶簽定合同 ——交納合同履約保證金租金。 ——簽定正式合同（聯營或租賃等）。 8、自營項目確定 對招商效果不佳，但有必要經營的項目，確定自營的范圍和規模，展開籌備。 （十七）招商人員配備 一、組織架購（待定） 二、 人員編制 ——招商經理（8人） ——超市項目招商經理：2人 ——次主力店招商經理：2人（電器、國際連鎖餐飲品牌等） ——銅鑼灣廣場招商經理：2人 ——CEPA港澳購物城招商經理：2人 ——休閑娛樂招商經理：1人 ——餐飲項目招商經理：1人 ——主力百貨招商主管：6人 ——項目招商企劃主管：1人 項目招商策劃文案：1人 項目平面設計師：1人 商家水電工程協助、商家設備工程安裝協助及管理、電氣管理：2人 商務助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。 三、崗位職責 副總經理/兼招商總監 ▲主要職責： ☆根據購物中心經營方針與要求，制定招商部計劃，并組織實施。 ☆負責購物中心整體商場策劃，布局，商品組合及與廠商協調，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經營指標達成。 ☆組織，管理招商，企劃團隊，培訓及輔導招商人員。 ☆對招商部門廠商引進，人員招聘，促銷方案及相關合同及發生交際費用審核等負責。 招商主管（4人） ▲主要職責： ☆負責整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協調，確保招商品牌100％達成。 ☆配合公司整體布局，完成公司下達指標。 水電、電氣工程安裝管理（2人） ▲主要職責： ☆入租設備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業。 ☆協助經理開展工作。嚴格審查招商戶經營資格及入住手續。 ☆負責租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認真履行招商合同。 企劃主管（1人） ▲主要職責： ☆貫徹執行本企業經營發展戰略方針，配合招商，經營需求，結合實際制定本公司廣告策劃并組織實施。 ☆負責對商場宣傳布署總體規劃工作，作出建設性的意見，統籌安排促銷，成列，美工工作。 四、到位時間：待定 五、招商培訓 招商隊伍組建之后，必須進行培訓。使團隊了解項目的現狀、產品，了解招商策略和 操作步驟，同時也是進行磨合的過程。招商的培訓主要有以下幾個方面： 1、 項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。 2、 溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養團隊成員的職業感。 3、 招商專業知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等）。 4、 招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。 招商工作開始后面臨許多實際的實施工作，在產品的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等，必要的準備將為招商實施打下良好的基礎。只有進行有效溝通，把握“求租者”的 洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。 （十八）辦公場地需求 1、 規劃位置： 2、 規劃部門： 3、 規劃面積： 4、 辦公設備： 5、 辦公用品： 6、 招商專車： （十九）招商工作計劃 1、 表格化管理（舉例）： 生活配套 項目組工作計劃表 組長：張三 組員：李四、王五、丁六、丙七 日期：2006 年6月1 日 工作目標 月份 樓層 6月 7月 8月 9月 10月 備注 A棟1F 25% 25% 30% 10% 10% 面積未確認 A棟2F 20% 30% 30% 10% 10% 面積未確認 B棟1F 25% 35% 30% 5% 5% 面積未確認 B棟2F 20% 25% 30% 20% 5% 面積未確認 工作分工 張三：全面負責招商項目組的整體工作進度、統籌安排、行政事務、分配工作等。 李四：負責業種（藥店、面包房、茶葉、保健品店、零食店、房屋中介、皮鞋美容、電玩……） 王五：負責業種（銀行、眼鏡、通信、票務、旅行社、牙科、音像、話吧、家政……） 丁六：負責業種（婚紗攝影、干洗、花店、沖印、文具、小禮品、小飾品……） 丙七：負責每日會議記錄制表及其它文書工作，并協助做好資料的收集、匯總、保管工作。 生活配套小組：每人負責對應業態的客戶談判或資料收集，必要時可請組內其它成員協助；互助互進，共同完成本組設定的目標。 6月工作安排 第一周 （6.1-6.7） 第二周(6.8-6.14) 第三周(6.15-6.22) 第四周(6.23-6.30) 匯總（7.1-7.3） 1、每日通過電話拜訪15-20家客戶，預約見面并商談； 2、以其它方式繼續收集客戶資料； 1、本周完成102平方米的簽約； 1、本周完成200平方米的簽約； 1、本周完成311平方米的簽約； 1、本月本組預估完成613平方米的簽約； 2、尋找2-3家龍頭客戶，并確立合作意向； 3、收集80-100家商戶資料，為下月洽談做好準備。 6月份本組累計完成613M2；平均每人完成204.4M2 2、 文字表述： ——5月25日前，由招商籌備小組召開招商方案制定研討會議，確定招商籌備小組的構成、組織架構、工作職能、執行計劃。 ——6月1日前，招商籌備小組制定出完整的招商政策和方案，并依據實際情況討論，同時對各招商方案進行完善。 ——6月5日前，完善招商方案并上報公司領導批示。 ——6月10日前，各招商小組根據批準后的招商方案及招商政策開展招商意向洽談工作并收集反饋信息。 ——6月20日，招商籌備小組召開首次新聞發布會，邀請媒體、商戶代表參加，公開“鹿鼎國際購物公園”招商業態、招商政策、優惠政策及開業計劃。 ——6月20日起，各招商小組開始全面進入實質性招商工作。 ——6月30日，公司召開“鹿鼎國際購物公園”經營和政策支持研討會，就進一步強化招商，邀請媒體、政府及商戶代表參加，擴大宣傳，促進招商形勢快速升溫。 （下接第3款，主力店招商進度） 3、主力店招商進度 周 月份 第一周 第二周 第三周 第四周 1.2.3.4.5.6.7.8 .9.10.11.12.13.14.15.16. 17.18.19.20.21.22 23 .24.25.26.27.28.29.30.31 6月 擬定工作計劃、實施工作目標 與主力商家進行意向性接洽(目標客戶) 意向性客戶洽談、談判、資格鑒定 討論決定下一步工作方向 基礎合作條款擬定、目標認可及否定 準備相關資料、做好異地招商準備、聯營與第三方合作 初步確定合作對象、擬定主力超市合作內容 對方企業方案、我們物業及接待工作 有針對性鎖定合作對象2-3家、進行實質性招商洽談 我方人員、高層互訪、達成合作意向、參案書擬定 完成與對方企業的工作銜接 合同擬定、合作、組織團隊參觀我方 前期工作基礎匯報 我方物業、工程配合與對方公司對接 工程改造方案提交、對方公司報規劃方案、相關人員 人員配合、物業配合、開業進度及其它 開業一切準備 7月 8月 9月 （二十）招商政策確認 一、招商階段 1、第一階段：2006年6月1日——2006年10月1日 2、第二階段：2006年10月1日——2007年3月31日 二、超市主力店招商政策確認 為盡快實現第一階段招商目標及保證項目2005年5月1日準時開業，現對超市招商條件與公司進行以下確認。 ——合作方式：以租賃經營為主 ——規劃位置：B棟1層 ——規劃面積：待定（以實測面積為準） ——保底租金標準：20元/m2/月 ——簽約保證金：30萬元 ——簽約時間：2006年12月31日 ——簽約年限：15——20年 ——租金遞增：3年遞增5%。 ——優惠政策：免租6個月。 備注：確認以上租金政策及簽約年限是在充分考慮項目地處城市東部區域，距離傳統商業區較遠，而且項目周邊無商業配套及商業氛圍。招商中心應在此條件上努力提高招商條件，為公司創利。若有變動，將及時向公司匯報和確認。 三、次主力店、主題店、品牌店招商政策。（待定） 四、具體招商政策可以參照市場同區域商業物業租金價格制定。 （二十一）招商準備資料 1、 南昌市“十一五”城市遠景發展規劃。 2、 青山湖區城市發展規劃。 3、 南昌市商業地產狀況分析。 4、 南昌市商圈狀況、發展趨勢、競爭狀況分析。 5、 青山湖區商業及商務發展趨勢。 6、 詳細的市場調查報告分析。（包括：目標消費市場、消費力、消費習慣、消費特征、消費總量及分布狀況等） 7、 鹿鼎國際項目商業配套狀況說明及發展趨勢分析。 8、 鹿鼎國際項目商務及行政配套狀況說明及發展趨勢分析。 9、 項鹿鼎國際目市政配套狀況分析。 10、項目鹿鼎國際優、劣勢分析。 11、項目物業基本情況。（案名、總占地面積、總建筑面積、商業規劃面積、位置、各樓層面積、層高、柱距、承重、硬件配套等） 12、項目定位與規劃。（總體規劃、主力店、次主力店、品牌店、中小商店的規劃情況） 13、項目內、外交通條件狀況分析。（道路交通狀況、公交專線、觀光電梯、自動扶梯、客用電梯、停車場等物業狀況及數據說明） 14、項目開發順序說明。 15、鹿鼎國際項目招商進度、開業計劃說明。 16、項目招商政策、合作條件說明。 17、項目遠景規劃及經營狀況說明。 18、項目計劃招商業態、招商項目、規劃位置、招商范圍說明。 19、對合作項目要求說明。 20、項目招商利好信息說明。（市政府對該地塊的近期、中期、遠期規劃） 21、相關商業、商務、行政、市政、居住區、學校、醫院地圖附件。 22、招商宣傳片、及相關圖片。 （二十二）招商進度要求 1、（表格式） 2、預計2007年5月1日對外開業 1、2005年5月為招商準備期（熟悉項目及考察市場、市場調查、積累商戶資源、準備招商資料、確 認招商條件） 2、2005年6月正式招商——2006年3月招商結束 3、2006年6月正式招商——2006年10月主力店超市招商結束 4、2006年10月主力店進場裝修——2007年3月裝修結束 5、2007年3月主力店進場鋪貨、開業籌備——2007年5月準備營業 6、2006年6月百貨區工程啟動——2007年2月百貨區一次裝修工程結束 7、2006年6月啟動百貨招商——2007年2月百貨招商結束（因考慮到百貨招商會相對滯留后） 8、2007年2月百貨商戶進場裝修圖紙審核——2007年3月百貨進場裝修圖紙審核結束 9、2007年3月百貨商戶全面進場裝修——2007年4月百貨商戶二次裝修結束 10、2007年5月百貨商戶全面進場鋪貨、布展——2007年5月正式對外試營業 （二十三）正式啟動招商：2006年6月1日（初步確定） （二十四）項目開業籌備 —一次裝修標準（初裝修），由公司進行統一裝修，一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主。 ——二次裝修（精裝修），由商戶自行裝修。 ——統一街道廣告牌制作，進行街道的美化和亮化，營造開業氣氛。 ——組織、督促、指導商家進貨。 ——進行賣場布置及商品陳列。 ——進行開業促銷活動、公關活動、開業慶典活動的籌備。 ——開業模擬演練 ——經營活動展開 （二十五）租金收益預測：略 （二十六）后續營運管理：略 （二十七）結束語：略