【計劃書】寧波_海洋城奧特萊斯商業計劃書

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寧波奉化 海洋城奧特萊斯 商業計劃書 v2 （內部資料） Ningbo - Fenghua Ocean City Outlets Project Proposal ( Internal Document) 咨詢 導言 1.1 奧特萊斯業態介紹 1.2 奧特萊斯業態在中國發展現狀 1.3 發展前景 1.4 開發思路和計劃 地塊情況介紹 2.1 用地位置 2.2 環境條件 2.3 交通條件 2.4 用地的有利條件 政府規劃和支持力度 3.1 政府第三產業的發展思路 3.2 對旅游業的規劃思路 3.3 地塊周邊的規劃情況 3.4 政府對本項目的支持力度  1 4 5 6 7 2 8 10 11 12 3 13 13 14 15  2 開發初步方案 4.1 定位方案 4.2 主題和特色 4.3 概念方案 4.4 招商進展 4.5 開發計劃 4.6 投資規模 經營方案 5.1 市場條件 5.2 物業經營方式 5.3 盈利狀況 5.4 投資估算 5.5 收益測算 合作方案 6.1 原則 6.2 雙方分工 6.3 股份和出資 6.4 投資規模 6.5 經營責任 6.6 利益分配 6.7 長期合作意愿  4 16 18 20 22 26 27 5 28 31 32 34 35 6 37 37 37 37 38 38 38  3 1、導言 1.1 奧特萊斯業態介紹 奧特萊斯最早誕生于歐洲，近年來在世界各地迅速發展。目前美國的各個大中型 城市周邊都有多個奧特萊斯業態。奧特萊斯在發展初期作為單個的“工廠直銷店”， 以優惠的價格處理工廠尾貨。由于受到崇尚品牌的消費群體的青睞，直銷店成片成群 逐漸匯集，形成大型的品牌折扣直銷廣場，并最終發展成為一種獨立的、嶄新的商業 零售業態。 目前，奧特萊斯在美國約有200家，由于適合消費實際，經營狀況普遍良好。在 亞洲地區，日本已有6家大型奧特萊斯和不少于30家的小型奧特萊斯，在韓國有1家 位于首爾遠郊的大型奧特萊斯于2007年開業。生意都十分興隆。  4 1.2 奧特萊斯在中國的發展現狀 奧特萊斯這種商業模式進入中國應該說正當其時。奧特萊斯模式把品牌、知識產 權和低價有效、合理地整合起來，成為在普通商品和高檔商品中間特有的商業狀態， 提供一種中等價位——高檔品牌一種特殊贏利模式，能滿足目前中國消費者特別是長 三角地區消費者的需要。目前，越來越多的國際知名品牌進入這個地區，品牌和業態 的輻射效應日益明顯，建造更多奧特萊斯的條件也日趨成熟。 目前，奧特萊斯在中國開設最早的有北京燕莎奧特萊斯，效益最好的是上海百聯 奧特萊斯（青浦趙巷）。招商試運營中的有蘇州金雞湖和杭州休博園中的奧特萊斯。 還有待開發或正在開發的有武漢、成都、重慶、青島等地的項目。  5 1.3 發展前景 中國的品牌消費從發展前景來看還屬于初期階段，消費者有高檔商品的消費沖 動，但尚不具備真正高檔商品的消費能力，而奧特萊斯恰恰為這種消費現狀提供了一 種可實現的消費模式，這種消費基礎至少在十多年里不會有很大的改變，使得奧特萊 斯在未來的20年之內在中國具有良好的發展前景。為了適合中國消費的現狀，境內外 大部分品牌拓展中國市場采用了專賣店發布信息，奧特萊斯開店實現商業利潤支持專 賣店的經營策略，這種經營策略使奧特萊斯在中國的發展出現良好的市場前景，據專 家預測，在未來五年內，奧特萊斯將有近千億的高檔商品消費銷售額，并逐年遞增， 奧特萊斯在中國的發展前景被廣泛看好。  6 1.4 開發思路和計劃 基于奧特萊斯中國市場的良好前景，我們認為在中國，沿海城市（除廣東）、內 地省會城市都有奧特萊斯的發展空間，誰有充分的貨源供應，誰就能占據市場。在行 公司在與上海奧特萊斯合作的過程中間，積累了許多品牌資源，打通了境外品牌商品 采購渠道，使得我們能夠迅速地去擁有這些市場，發展奧特萊斯業態，成為這種新興 業態的主要企業。按照設想，我們在國內率先選擇長三角經濟發達的區域城市開發 1－2個樣板點，形成區域型的奧特萊斯的品牌，然后由南向北、由東向西拓展全國市 場，在未來的3－5年內，形成10家店以上的規模連鎖效應，爭取上市。  7 2、地塊情況介紹 2.1 用地位置 區域位置 用地位于寧波奉化市。奉化市位于長江三角南翼，瀕臨象山港，是寧波市南部的 副中心城市。項目用地距離寧波市中心19公里；紹興市100公里；金華市200公里； 溫州市320公里；臺州市170公里，是奧特萊斯的絕佳位置。  8 地塊位置 地塊位于寧波城區的奉化市區，到寧波市僅10多公里（環東路通車后距離還要縮 短），到奉化市區僅2公里，距同三高速公路西塢出口僅300多米，是奧特萊斯的優 質選址，它既避開了下架商品對專賣店的沖擊，又能為有車一族的到來提供最快捷的 方式。  9 2.2 環境條件 1、用地位于經濟發達的長三角南端的寧波城市范圍。該地區是中國僅次于深圳、上 海的經濟發達和高收入區域。在這里，人們對品牌服飾類的商品需求量很大，是奧特 萊斯良好的市場空間。 項目所在區域與城市之間的距離貼近，交通發達。使項目具有良好的輻射能力。 區域交通發達，高速公路、跨海大橋、城際列車，一應俱備。使奧特萊斯的業態在這 里有很好的環境條件。 2、用地到溪口、妙高臺、在建彌勒大佛等旅游景點均在4公里之內，有共享旅游客流 的優勢；奉化市旅游客流約600萬。 3、項目用地位于奉化市岳林街道，周邊是經濟開發區、政府辦公區以及商貿發展 區。綜上所述，用地環境十分有利于奧特萊斯的開設。  10 2.3 交通條件  項目可達性強： 外部交通有跨海大橋/寧波 繞城/同三高速/甬金高速 用地周邊交通有大成路/環 東路/西塢出口/沿海鐵路/ 姜山交通樞紐 目前西塢出口流量為每天3 萬車次  11 2.4 用地有利條件 用地規模：約100畝，可以根據項目實際需要調整。 用地現狀：基本完成動拆遷，目前在回土墊平。 土地行情：該區域的土地評估價格為100萬/畝，實際成交價格為75萬－80萬/畝。 土地性質：已納入建設用地范圍，用地性質為商業 現時辦理進展：已經向浙江省申請用地規劃 獲得方法：公開拍賣 洽談價格目標：爭取到每畝30萬左右 用地經濟指標：我們可以提出規劃建議。  12 3、政府規劃與支持力度 3.1 政府第三產業的發展思路 奉化市是全國百強縣市的58名，經濟發達，一、二、三產業構成為8:52:40，第 三產業在經濟中的比重較大。服裝機械、旅游是當地主要產業。奉化零售業沒有其他 行業發展迅速。由于土地資源緊缺和節能減排的要求，奉化市把發展第三產業作為重 點工作，其中本項目已被列為今年奉化市的重大工程，政府希望通過奧特萊斯的引 進，帶動奉化市的第三產業發展。 3.2 對旅游業的規劃思路 長期以來，奉化市的旅游產業人數規模大而消費規模偏小。寧波市2007年旅游 人數為1200多萬，而奉化市的旅游人數為589萬，約為整個寧波市的一半，但是從消 費狀況來看，寧波市的平均旅游支出為1200元/人，而奉化市的僅為380元，明顯低 于寧波市。為改變這種“高人數，低支出”旅游消費市場的狀況，通過增加消費場 所，引導旅游消費，本項目是奉化旅游發展中的一個重要布局。  13 3.3 地塊周邊的規劃情況 （1） 海鮮城 / 旅游集散中心 / 奉化新行政區 / 奉化汽車站（大成路沿線） （2）主題公園 / 民國建筑博物館 / 生態公園 / 五星級賓館（奉化市區） （3） 旅游集散中心 ( 4 ) 商貿區（接近鐵路奉化站）  14 3.4 政府對本項目的支持力度 （1） 土地成本給予支持，以成本價供應土地 （2） 可以享受有關規費方面的優惠 （3） 土地手續前置辦理 （4） 可以享受商業方面的優惠條件 （5） 規劃根據項目實際需要調整  15 一級城市  4、開發初步方案 4.1 定位方案 商圈定位：第一商圈為寧波市及周邊部分旅游客流，第二商圈除寧波外還覆蓋溫州、 臺州、紹興、舟山、金華等六地區。地區消費情況如下： 距離 總人口 人均消費性支出（元） 衣著支出 區域  16 二級城市  紹興市 寧波市 金華市 臺洲市 溫州市 舟山市 匯總 （公里） 90 15 181 108 196 75 / （萬人） 435.5 560.5 456.8 564.7 756.5 102.8 總 2876.8 城鎮居民 13069 12665 13641 13052 16473 11886 均 13780 農村居民 6299 7378 4659 5481 5837 6196 均 5931 （元/人） 1492.6 1279.2 1272 1318 2105 1319 均 1493.4 區域 距離 （公里） 總人口 （萬人） 人均消費性支出（元） 城鎮居民 農村居民 衣著支出 （元/人） 橫向 余姚 慈溪 象山 鎮海 北侖 寧海 匯總 50 60 45 41 47 41 / 82.4 100.7 52.6 21.6 33.7 58.2 總 349.4 7182 8697 8697 11758 11283 12791 均 10068 2185 2829 2829 5423 6102 3590 均 3826 1240 1273 612 717 855 780 均 913 比較 區域 距離 （公里） 總人口 （萬人） 人均消費性支出（元） 城鎮居民 農村居民 衣著支出 （元/人） 上海 / 總 1815.08 均 14762 均 8006 均 1027 4.1 定位方案 （續） 項目產品定位：  17 功能分類 奧特萊斯商 業經營區域 酒店 說明：  主題分類 運動品牌主題區 兒童品牌主題區 生活主題區 國際一線品牌 國際二三線品牌 餐飲休閑 經濟型  面積（m2） 5000 5000 5000 3000 9000 主題餐飲 1000 特色餐飲 800 休閑餐飲 500 汽車快餐 700 總面積 3000 120~180間  租售分類 銷售 銷售 租賃 租賃 租賃 銷售 銷售 項目原方案為100畝地，現方案可增加10畝地。 其中5畝作經濟型酒店，另5畝作后續開發儲備。 國際一線品牌，國際二三線品牌和國內一線品牌150～180家左右。 其中國際一線品牌占20%，國際二、三線品牌占40%，國內一線品牌占40%。 品牌區域面積劃分分類: ① 120 m2/間；② 80 ～160 m2/間；③ 300 m2/間 餐飲區域面積劃分分類: ① 特色餐飲200～300m2/間；② 休閑餐飲80～150m2/間 4.2 主題和特色 海洋城文化主題，打造全球最具創意的、最具異域風情、最具時尚特色的主題購物街 區 —— 海洋城國際品牌折扣中心（OUTLETS） （1）總體構思 以海洋生活、海洋文化為背景，按照現代商業發展趨勢，打造全球第一個全新 理念，“商景一體、商旅合一”的體驗式商業街區“海洋城”。 （2）策劃思路 基本思路：景觀、品牌、商品、情趣、體驗、休閑五大線互相交融，打造一個 寓購于游、游購一體的主題商業街區。 策劃核心理念：非商業化、劇場化、卡通化。 具體手法：把商場變成舞臺、變成旅游景點、變成展館、變成體驗館，在非商 業環境中誘導消費，輕松購物、觀光體驗、休閑娛樂。 （3）規劃理念 商景一體、商旅合一。 按照情趣的線路規劃整個商業街區。 （4）功能設置 購物功能 休閑觀光 休閑娛樂  18 4.2 主題和特色 （續） （5）商業特色 “漁人碼頭”－品牌專賣店群 “主力艦”－主題專賣 “航海家俱樂部”－大型娛樂城(動漫) 海洋系列海盜主題飲食 異國風味餐廳 小吃街 海盜酒吧（山洞、寶藏、小船進去） 甲板運動城－（情景式的專業賣場） “剛多拉” 禮品和飾品專賣店群 （6）景觀配套 水手學堂—浪板 海灘淘金—廣場綠地（兒童娛樂） 航海主題展示館 主要標志：輪盤 其他文化要素：如錨、鐘、羅盤、桅桿、風向標、煙囪、舷窗、貝殼、救生 圈、風燈、水手服等。  19 4.3 概念方案  20 4.3 概念方案 （續）  21 4.4 招商進展 國際一線品牌的主力商戶：  （80～160 m2/品牌）  22 Hugo Boss、ImagineX Group俊思集團、Bally、Zegna Outlet Store杰尼亞、 Aquascutum雅格獅丹、Roberto Cavalli Class、Pal Zileri伯爵萊莉、Ports Inte- mational寶姿 國際二三線品牌的主力商戶：  （80～160 m2/品牌） Calvin Klein Jeans、NewYorker、TOD’s、C&A、UNIQLO、ITAT、Levi’s、 LACOSTE（法國鱷魚）、Maridoro Classics、JOJO、Clarks、NAUTICA、Le Saunda萊爾斯丹、Sisley希思黎、United Colors of Benetton貝納通、D’RBAN、 八千代 4.4 招商進展 （續） 兒童主題區的主力商戶：  （2000m2/家）  23 好孩子集團------以育兒科學研究為基礎，兒童產品研發為核心，本著“關心孩子， 服務家庭”的理念，為全球市場提供日益豐富的兒童產品，擁有中國最早的育兒服務 和兒童產品購物網站，中國業界最多的產品專利，擁有一個覆蓋全中國的產品分銷、 零售和服務網絡，占地1200余畝的專業制造基地，以及中國兒童用品行業唯一的中 國馳名商標——“好孩子”。 集團擁有好孩子Goodbaby、Geoby、小小恐龍LittleDinosaur等自有商標，同時集 團還擁有包括CakeWalk、Cosco、HuffySports、Maxi-Cosi、Miniman、 NikeKids、Parrot、Quinny、Safety1st、TommeeTippee等世界著名兒童產品品 牌在中國市場的獨家代理或獨家許可。 在中國市場，好孩子通過自己建立的覆蓋全中國的銷售和服務網絡，為消費者提供著 包括童車（嬰兒車、兒童電動車、自行車、學步車、三輪車等）、汽車安全座、餐 椅、童床、床上用品、兒童服飾、哺乳用品、衛浴用品、安全用品和嬰兒紙尿褲等在 內的系列兒童產品，其中童車產品已連續10年中國市場銷量遙遙領先。憑借嚴密而完 善的全國性銷售和服務網絡，好孩子已成為全球兒童產品和品牌進入中國市場的首選 合作伙伴。 在國際市場，好孩子憑借業界領先的產品研發能力和制造能力，成為國際業界爭相合 作的最佳伙伴。與國際專業品牌組成戰略性聯盟，將集團產品迅速推向國際市場，產 品已成功進入北美和歐洲的發達國家和地區，其中嬰兒車產品已連續5年美國銷量領 先。好孩子在向國際市場提供自有產品的同時，還為包括Huffy, Hussy, LifeTime 等 一些列國際著名品牌提供加工和制造服務。 4.4 招商進展 （續） 運動品牌主題區的主力商戶： 寶成國際集團（臺資企業）是全球唯一可以同時生產各類運動及休閑鞋的廠商，他授 權生產和代理銷售的國際品牌的有Nike、 Reebok、 New Balance、 adidas、 K- Swiss、 Timberland、 Asics、 Tiger 、Skechers、 ANDI 、AVIA/ASG 、 Saucony 、Converse 以及Rockport等，以上這些品牌的生產主要分布在廣東省及 長三角地區，集團已在廣州、上海、重慶、成都、福州、廈門等城市設立了分公司， 擁有近600家分銷店。 （1000m2/家） 迪卡儂（上海）體育用品有限公司是一家在全球生產和銷售體育用品的法國企業，目 前排名歐洲前列的迪卡儂不僅是運動用品的設計和生產者，而且是在全球擁有370家 專營運動用品超市的零售商。迪卡儂擁有并銷售自有的十二大激情品牌，比如登山運 動品牌 Quechua，水上運動品牌Tribord，自行車和滑輪運動品牌B’twin，健身運 動品牌 Domyos等等?，F公司高端產品全部在中國生產，主要分布在上海、江浙地 區。2003年11月首家迪卡儂運動品專業商場在上海浦東開業，目前我們的13家專業 運動品商場分布在北京、青島、上海、南京、無錫、杭州、廣州和深圳。 以上部分企業是我公司的長期合作客戶，現都已去項目現場實地考察，并對此項目有 意向。 （4000m2/家）  24 4.4 招商進展 （續） 餐飲主題區的主力商戶： 麥當勞（得來速餐廳）（700m2）、真功夫（200m2）、 海盜餐廳（類似“大食代”）（1000m2）、吉馬酒業（50m2） 生活館的主力商戶： 伊利諾依（北京燕沙奧特萊斯主力店）（1000m2） 為了達到連鎖發展，資源長期供應，在行已開始立足歐洲采購渠道。  25 4.5 開發計劃 時間/工作內 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 方案 招商 項目籌建 用地獲得(擴初) 品牌落實 開工  26 4.6 投資規模 4.6.1 建筑工程 8220萬元 4.6.1.1 總體 2200萬元 （300元/平米73300平米） 4.6.1.2 土建及安裝 4300萬元（1000元/平米43000平米） 4.6.1.3 設備及安裝 1720萬元（400元/平米43000平米） 4.6.2 其他建設費用 6608萬元 4.6.2.1 土地轉讓費 3300萬元（30萬元/畝110畝） 4.6.2.2 土地出讓金 990萬元（30萬元/畝110畝30%） 4.6.2.3 建設配套 430萬元（100元/平米43000平米） 4.6.2.4 人防費 258萬元（60元/平米43000平米） 4.6.2.5 供電配套 645萬元（150元/平米43000平米） 4.6.2.6 可研、勘察、設計 246萬元（（1）3％） 4.6.2.7 管理費 246萬元 （（1）3％） 4.6.2.8 不可預見費 493萬元 （（1）6％） 合計投資成本： 14828萬元  27 5、經營方案 5.1 市場條件 5.1.1 奉化市商業物業情況 （1）商鋪租金調查 路 名  租 金  路 名  租 金  28 中山路、中山東路 橋岸西路 廣平路 大成路 （2）商鋪售價調查 （元／m2 x 天） 2.10～3.50 0.60～1.90 1.10～7.40 0.55～0.70  錦屏北路 茗 山 路 南 山 路 惠政西路 （元／m2 x 天） 3.30～3.90 2.10～2.80 2.30～4.60 2.80～7.00 新建商鋪售價：15000-38000元/平方米 二手商鋪售價：7000-12000元/平方米 （3）大型百貨的扣率調查 太平洋購物廣場（在建）：中檔服裝的扣率為24%～25%；高檔服 裝的扣率為20%；保底營業額為40～50萬元／年。 管理費為150元／人。 太平洋購物廣場的餐飲租金為2.78～3.33元/㎡天， 管理費3.33元/㎡月。 錦屏百貨大樓：位于惠政西路／廣平路口，1～2樓營業面積為 2500平方米，年租金為280萬元。 5.1 市場條件 （續） 5.1.2 各地奧特萊斯租金情況 （1）上海奧特萊斯租金情況 開業時間 建面 租金  扣率  品牌 數量  品牌  營業額  29 2006年 （㎡） 近 元/㎡天  8%-16% （個） 等級 國際  周一-周五： 150萬元/天； 雙休日： 9月28日 100000 2.50-6.50 平均14%245 一二三線 350-400萬元/天； 黃金周： 650萬元/天。 （2）杭州奧特萊斯租金情況 建面 租金  品牌  品牌 開業時間 第一期 （㎡） 元/㎡天 扣率 數量 （個） 等級 國際 營業額 2007年 12月15日 25000 3.00-5.00 13% 報價15%110 一二三線 國內 一二線 開業第一天 營業額400萬元 （3）蘇州奧特萊斯租金情況 租金  品牌  品牌 開業時間 建面 （㎡） 2007年 元/㎡天 扣率 數量 （個） 等級 國際 一二三線 營業額 周一-周五： 20萬元/天； 9月28日 28000 2.50-6.50 8%-15% 80-90 國內 一二線 雙休日： 50-60萬元/天； 5.1 市場條件 （續） 5.1.3 上海青浦奧特萊斯的項目開發與盈利 占地：230畝 紅線內：200畝 拍賣：173畝（除去河道） 建筑面積：86,000平方米（地上），20,000平方米（地下） 開業時的出租面積： 06年4月28日招商面積為：40,000平方米； 06年9月28日開業為：60,000平方米； 08年1月出租面積為：76,000平方米，目前空置10,000米。 土地設計1億元 總投資情況為5.6億元 盈利情況： 第一年：持平 第二年：2300萬元（稅前）  30 5.2 物業經營方式 方案I：全部銷售 方案II：部分銷售 方案III：全部持有 選擇：本項目擬采用部分銷售、部分持有的辦法，達到資金合理運作，收益均衡的效 果。  31 5.3 盈利狀況 5.3.1、項目建設用地： 設想110畝 （折合土地：73300平米） 5.3.2、建筑總面積：43000平米 其中：  32 功能分類 奧特萊斯 商業經營 區域 酒店 辦公  主題分類 運動品牌主題區 兒童品牌主題區 生活主題區 國際一線品牌 國際二三線品牌 餐飲休閑 經濟型 6層  面積（m2） 5000 5000 5000 3000 9000 主題餐飲 1000 特色餐飲 800 休閑餐飲 500 汽車快餐 700 小計面積 3000  租售分類 銷售 銷售 租賃 租賃 租賃 銷售 銷售 租賃  10000 m2 17000 m2 3000 m2 8000 m2 5000 m2 5.3.3 建筑容積率 1.7 / 0.587 （按商業用地65畝計/全部用地計） 5.3.4 建筑密度：30％以下 5.3.5 建筑結構：商業用房2層混合 （局部3層） 辦公酒店6層混合 5.3.6 投資成本： 14828萬元 5.3.7 財務成本 1335萬元 （【六】6％1.5年） 5.3 盈利狀況 （續） 5.3.8 銷售收入 21406萬元 其中：1 商場一層 9750萬元（1.5萬/平米65000平米） 2 商場二層 6500萬元（1.0萬/平米65000平米） 3 酒店 4000萬元 （0.5萬/平米8000平米） 4 剩余商場及辦公出租收入 1156萬元/年 (系按保留不售的22000平米剩余商場及辦公作為出租，其租金按1.80 元/平米?天，并出租率達80％計，則年租金收入為1156萬元；若剩余 商場及辦公作存量的固定資產，其成本按3500元/平方米，則折合存量 固 定 資 產 為 7700 萬 元 )（按 收 益 法，剩 余 物 業 = 一 年 租 金 10 年 =1.1156億） 5.3.9 三年返租回報 512萬元 （1.8元/平米?天365313000平米）20% (注：酒店出售，不作租金回報。已售商場作三年租金返還。代理出租其年租金 收入按上剩余商場出租計， 三年租金收入為2050萬元)  33 5.4 投資估算  34 項目 1、土地費用 1.1土地轉讓費 1.2契稅 1.3中介費 1.4其他 2、前期工程費  單價 (元/m2) 842 30萬 1萬 1萬 1萬 279  指標 (m2) 43000 110畝 110畝 110畝 110畝 43000  總價 (萬元) 3619 3300 99 110 110 1198  備注 (1.1)3% 2.1 可研、勘察、設計 57 43000 245 2.2人防費 2.3配套 2.4白蟻防治費 2.5散裝水泥押金 60 100 2 2 43000 43000 43000 43000 258 430 9 6 2.6新型墻體材料押金 8 43000 34 2.7其他 3、建筑工程 3.1 土建及安裝 3.2設備及安裝 4、配套工程費 4.1供電配套 4.2其他配套 5、管理費 6、銷售費用 7、財務成本 9、不可預見費 10、總投資 50 1400 1000 400 300 150 150 57 141 226 59 3303 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 43000 215 6020 4300 1720 1290 645 645 245 608 970 255 14205  銷售收入3% [(1)+(2)+(3)+(4)] 8%1 [(2)+(3)+(4)]3% 5.5 收益測算 5.5.1 銷售部分  35 項目 1、銷售收入 2、投資成本 3、營業稅 4、土地增值稅 扣除成本 增值額 比例 4、反租回報  單價 (元/m2) 9643 3303 530 2123 3743 5369 143% 244  指標 (m2) 21000 21000 21000 21000 21000 21000 21000  總價 (萬元) 20250 6937 1114 4458 7861 11275 512  含酒店 (1)5.5%  備注 5、稅前利潤 6、所得稅 7、稅后利潤 8、總投資凈回報率 5.5.2 租賃部分 項目 1、租賃收入 2、營業稅 3、房產稅 4、成本 5、折舊 6、所得稅 7、稅后利潤 8、回收期 3442 861 2582 78.15% 單價 (元/m2) 525 29 63 3303 83 88 346 21000 21000 21000 指標 (m2) 22000 22000 22000 22000 22000 22000 22000 7229 1807 5422 總價 (萬元) 1156 64 139 7267 182 193 761 9.6年 (1)-(2)-(3)-(4) (5)25% (5)-(6) (7)(2) 備注 (1)5.5% (1)-(2)-(3)-(4) (5)25% (5)-(6) 5.5 收益測算 （續） 5.5.3 租售合計收益測算 總成本 銷售稅后收入 年產生凈租金收益能力 總投資回收期 5.5.4 風險評估  14205 萬元 12359萬元 761萬元 2.43年（不含建設期）  36 樂觀狀態：出售物業均價大于或等于（12500元/m2）+持有物業價格租金每天每平 方1.8元。 一般狀態：出售物業均價一般（7000元/m2）+持有物業部分空置。在一般狀態下， 銷售稅后收入為9799萬元，總投資回收期5.51年（不含建設期）。 悲觀狀態：出售物業均價（5000元/m2），出售少，持有物業空置（物業建造成 本）。在悲觀狀態下，銷售稅后收入為8868萬元，總投資回收期6.64年（不含建設 期）。 通過以上測算，無論何種風險狀態下，本項目虧損狀態出現可能性小，在發生悲觀狀 態時，可以上述價格整體轉讓，化解風險。 6、合作方案 6.1 原則 利益共享，風險共擔 6.2 雙方分工 開發商負責開發建造、融資等。 在行公司負責落實地塊、招商、營銷、后期運營管理等。 6.3 出資股份 項目注冊資本為1500萬元 開發商出資1350萬元，在行公司出資150萬元 6.4 投資規模 項目總投資14205萬元，按35%自有資金計算，需先期投入約5000萬元，按出 資比例，開發商應投入4500萬元，在行公司應投入500萬元，扣除注冊資本 后，開發商應再投入3150萬元，在行公司應再投入350萬元。考慮到在行在土 地獲得方面的貢獻，在行不再出資。  37 6.5 經營責任 開發商拿出10%的股權作為期權激勵。若以在行為核心的管理團隊達不到董事 會制定的經營目標，項目開業后三年經營仍出現實際虧損時，則不行使期權獎 勵。當項目開始贏利后的第二個年度，開發商將10%的股權無償轉讓過戶至在 行名下。 6.6 利益分配 按雙方實際持股比例分配，甲方得80%，乙方得20%。 6.7 長期合作意愿 在寧波奧特萊斯取得成功后，繼續合作，建立長期合作戰略聯盟關系，力爭上 市，共同發展奧特萊斯事業。  38