【計劃書】廈門希爾頓酒店商業計劃書

《【計劃書】廈門希爾頓酒店商業計劃書》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《【計劃書】廈門希爾頓酒店商業計劃書（44頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。

廈門希爾頓酒店商業計劃書 目錄 第一章 項目摘要…………………………………………………………….6 一、項目概述……………………………………………………………….6 二、項目優勢……………………………………………………………….6 三、項目背景……………………………………………………………….6 四、項目投資計劃………………………………………………………….7 第二章 環境評估……………………………………………………………8 一、區位優勢………………………………………………………….…8 二、區域經濟…………………………………………………………….11 三、旅游資源……………………………………………………13 第三章 酒店行業分析…………………………………………………… 17 一、中國旅游飯店業概況………………………………………………17 二、國際飯店集團競爭中國市場………………………………………18 三、國際飯店管理模式比較……………………………………………20 四、高星級酒店的盈利分析……………………………………………21 五、希爾頓酒店管理公司………………………………………………26 第四章 市場分析………………………………………………………….28 一、廈門酒店概況………………………………………………………28 二、酒店經營指標分析…………………………………………………28 三、競爭對手及發展態勢………………………………………………29 四、項目定位……………………………………………………………30 第五章 項目公司…………………………………………………………….31 一、公司簡介……………………………………………………………31 二、公司結構………. …………………………………………………31 三、股權結構……………………………………………………………31 四、管理團隊……………………………………………………………31 五、項目其他背景………………………………………………………32 第六章 項目規劃……………………………………………………………33 一、項目位置……………………………………………………………33 二、法律明細……………………………………………………………34 三、項目詳細規劃………………………………………………………36 第七章 項目實施計劃…………………………………………………….40 一、項目建設規?！?0 二、項目現狀和建設期…………………………………………………41 第八章 項目投資分析…………………………………………………… 42 一、投資估算……………………………………………………………42. 二、參數預測……………………………………………………………43 三、融資計劃及還款方案………………………………………………44 第一章 項目摘要 一、項目概述 廈門希爾頓大酒店是與國際希爾頓酒店集團簽約合作的國內第六家希爾頓大酒店，是一家繼大連、重慶、上海、北京、南京之后，通過國際希爾頓酒店集團嚴格評審入圍和參與合作的國際五星級涉外旅游酒店。 廈門希爾頓大酒店集旅游、商務、娛樂、餐飲等多功能于一身，位于廈門市CBD區域，購物、交通十分便利，瀕臨大海，與鼓浪嶼遙遙相望，風光旖旎。 總投資概為7500萬美元，酒店用地面積3367.917平方米，建筑面積為43793平方米，地下三層，地上二十九層，總高度為99.15米。 酒店建成后，憑借國際希爾頓酒店管理公司的專業化管理，將成為廈門檔次最高的五星級酒店，其專業的國際經營理念必會帶來豐厚的投資回報和良好的社會效益。 二、項目優勢 黃金地段、得天獨厚 廈門市政府重點支持項目 國際著名酒店管理公司專業化管理 辦妥土地房產證、土建已經開工，正進行地基建設 籌建單位成功開發過多個大型地產項目 三、項目背景 廈門是中國東南沿海重要的旅游口岸，擁有鼓浪嶼等三個國家重點風景名勝區，并獲得國際花園城市和優秀旅游城市等榮譽. 廈門已成為中國南方重要的對臺貿易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經貿盛會“中國投資貿易洽談會”和“對臺出口商品交易會”，多種大型專業會展經常在廈門舉辦。 廈門經濟高速發展，是中國東南沿海經濟繁榮帶的龍頭。自廈門成立特區以來,已有戴爾(Dell)、柯達(Koda)、通用電器(General Electric)、可口可樂(Coca cola)、太古飛機維修公司(Swire Aircraft)、麥德龍(MetroAG)等世界五百強公司入駐廈門,同時每年有大量國際、國內商務人士來廈門觀光旅游. 廈門市目前有四星級以上酒店六家、五星級酒店一家。鑒于廈門的高星級酒店數量相對偏少，該項目的建成將大大地推動廈門高端旅游市場的發展，促進廈門精品旅游品牌的提升，并將給投資商帶來豐厚的投資回報。 四、項目投資計劃 （一）投資總額 項目投資概算為7500萬美元，包括土地款、拆遷費用、土方工程、基樁及相關前期費用等已完成的投資1700萬美元。 （二）融資計劃 根據項目建設期計劃，建設期為2年； 根據營運收支預估數據，預計項目營運8年，即可還清本息。 考慮項目的營運預 算及還本付息年期，建議項目建設期免息。年度經營結余可用于償還利息、本金。 融資期限為10年（含建筑期）。根據營運收支預估表，項目進入營運期后，前四年每年還1100萬美元，后四年每年還1200萬美元，總共用8年還本付息。 第二章 環境評估 一、區位優勢 1、自然情況 廈門是一座美麗的海濱城市，位于中國東南沿海、福建省的西南岸，臨近九龍江的河口，居中國兩大經濟繁榮地區之間，與臺灣隔海相望，距臺灣高雄市160哩，是海峽西岸繁榮帶之龍頭。廈門市轄區陸地面積1500多平方公里（包括廈門島130平方公里），海域面積300多平方公里。廈門屬亞熱帶季風氣候，常年春意濃濃，四季花香撲鼻。全年平均氣溫210C，冬天平均氣溫120C，夏天平均氣溫280C，全年降雨1100毫米。氣候溫和、雨量充沛、海岸曲折漫長、山巖疊秀絢麗多姿。 1981年設立廈門經濟特區，廈門市已被中央政府批核為一個特別行政區域，、1994年被級為副省級市。擁有省級的經濟管理權力?，F在，廈門已發展為一個現代化城市，有著強勁的經濟發展及城市建設。在過去十年內，廈門受益于國際商貿，教育及旅游的持續發展。 隨著經濟建設和社會各項事業的不斷發展，廈門逐漸成為中國東南沿海的中心城市。在經濟保持高速發展的同時，廈門的生態環境也得到了保護，具備可持續發展潛力。廈門先后獲得國際花園城市和優秀的旅游城市等榮譽。 2、地理位置 廈門市位于東經11804′04″、北緯2426′46″。全市由廈門島，鼓浪嶼及內陸九龍江北岸沿海部分地區和同安組成，屬海港風景城市。其主體－廈門島面積約135.5平方公里，是福建省第四大島嶼，整修海岸線蜿蜒曲折，全長234公里，港島嶼星羅棋布，洪區內群山四周環抱，港闊水深，終年不凍，是條件優越海峽性天然良港，有史以來就是我國東南沿海對外貿易的重要口岸。九龍江北岸的沿海部分，由杏林灣和馬鑾灣分隔而成美、杳林、海滄三個小半島。地屬亞熱帶氣候，夏天酷暑，冬天嚴寒，溫和多雨，年均氣溫在21左右。 廈門市的總陸地面積為1，516平方公里，而海洋面積則有300平方公里。而地勢則由南至北順勢而下，其西北部分地勢偏于平坦，而南部則較多山及崎嶇。在大部分的海峽，其水深超過12米及整平均處于無冰狀態。而其余位于海岸邊零散的島嶼則形成了一道天然的圍墻，以保護海洋旋渦對廈門海峽造成的滋擾及破壞。 3、行政區域 2003年5月經國務院批準，同意廈門市調、整部分行政區劃。調整的主要內容包括：一、思明區、鼓浪嶼區和開元區合并為思明區，原三區的行政區域劃歸思明區管轄。二、將杏林區的杏林街道辦事處和杏林鎮劃歸集美區管轄。杏林區更名為海滄區。三、設立翔安區，將同安區所轄新店、新圩、馬巷、內厝、大嶝5個鎮劃歸翔安區管轄。行政區劃調整后，廈門市轄思明、湖里、集美、海滄、同安和翔安6個區 。 　　廈門市現轄有思明、開元、鼓浪嶼、湖里、集美、杏林、同安七個區。其中廈門本島內的思明、開元、鼓浪嶼、湖里四個區為經濟特區。思明區以商業鬧市區為主；開元區以工廠區和新市區為主；鼓浪嶼區是著名的風景旅游區；湖里區則是新興的工業投資區。島外的集美區以農業為主，包括以旅游、教育為主的著名僑鄉集美鎮；杏林區是已具一定規模的工業區和臺商投資區。同安區則是全市的農副產品基地和輕工、食品行業的原料基地。 4、氣候 廈門擁有南亞熱帶氣候，降雨量充足。全年平均溫度約為20.6C，而最高則為38.5C及最低為1.5C。年降雨量約1，315毫米，主要降雨月份于每年的五月至七月。 5、人口 2002年末，全市戶籍總人口為137．16萬，41．85萬戶。2．80萬人，其中：自然增長0．67萬人，人口自然增長率為4．93‰。全市人口中以漢族居多，另有回、滿、壯、畬、苗、及高山等20多個少數民族。由于地理環境和歷史背景的因素，擁有眾多的歸僑、僑眷及廈門籍僑胞和港、澳、臺同胞。 6、基礎設施建設 陸路交通 配合贛龍鐵路建設，興建龍巖――廈門延伸段，形成連接大京九的出省新通道；配合建設福廈鐵路，相應規劃第二火車客運站及其配套設施。加快區域合作快速通道建設，重點建設和完善“三主”（同三國道主干線及其復線、國道324線）、“六聊”（廈門島－龍海南太武、海滄－－龍海、同安－安溪、同安－南安、同安新店－南安石井、廈門－金門）的對外交通，建設廈門至三明高速公路，形成連接國家公路干線網和周邊地區的快速通道。完善綜合交通運輸體系的配套設施，加快公路客、貨運場站的規劃和建設，構建公路運輸主樞紐。 航空運輸 廈門的空港是華東航空樞紐，高崎國際機場已開通國內外航線89條，其中國內航線73條，國際和地區航線有至東京、大阪、漢城、新加坡、吉隆坡、馬尼拉、香港、澳門等14條航線，還有專門到日本名古屋的貨運航班。每周出港約380余個航班，有26家航空公司在機場營運。2002年旅客進出港人數425.86萬人次，比上年增長13.95%，航空貨運吞吐量13.92萬噸，增長30.48%。 完善廈門機場的設施配套，建設空港物流園區，大力拓展國內外航空貨運業務，增辟美國等國際航線，建成我國重要的國際干線機場，并爭取作為兩岸“三通”定點直航首選機場。加強國內外航班的銜接，拓展客運中轉業務，成為連通國內外客貨捷運的航空主樞紐。 港口與海運 完善對外輻射通道。實施“以港立市”戰略，按照“三個一”（港口貨物年吞吐量1億噸以上，集裝箱年吞吐量1，000萬標箱，航空年客運量1，000萬人次）的遠景目標要求，把廈門港建成國家重點貨運主樞紐港、集裝箱運輸國際干線港口和中轉港、海峽兩岸區域航運中心，完善航空港，高水準建設資訊港，強化口岸功能。 廈門港是中國主要港口之一，位居世界集裝箱百強港前40名，是中國第四個可接待第六代大型集裝箱船舶的港口；2002年貨物吞吐量2，734.51萬噸，集裝箱吞吐量175.44萬標箱；每月廈門港到全世界各地航班有315條，基本覆蓋了全球各主要港口；（與國內外84個港口直接通航）；世界各大船公司都紛紛開辟了廈門到世界各地的貨運航線，很多知名船公司將廈門作為其大陸的基本港；首批與臺灣貨運試點直通港口，集裝箱貨運量達到134萬標箱。 郵電通訊 長途電話可直拔210個國家或地區；國內1，800多個城市，城鄉固定電話交換機總容量94.02萬門；移動電話7.16萬戶，電腦互聯網絡用戶達20萬戶。已建成市話本地網、移動通訊網、數位資料網和圖像傳輸網，開辦了DDN、ISDN、PAC、EDI、EMS、800等20多項郵電業務。電腦網已形成金橋網、金卡網、金關網、Inernet網、 Xiamen　Net網?？梢酝ㄟ^DNN、ADSL、光線以及無線接入方式連接INTERNET、INTERNET傳輸速度可以達到10M/秒。 二、 區域經濟 自1982年設立為經濟特區以來，廈門市國內生產總值（GDP）年均增長18%，每年新增外商實際投資額在10億美元以上。戴爾（Dell）、柯達(Koda)、通用電器(General Electric)、可口可樂(Coca Cola)、太古飛機維修公司(Swire Aircraft)、麥德龍(MetroAG)等諸多知名跨國公司已在廈門設廠或投資。 2002年，全市經濟實現較快增長，經濟運行質量和效益進一步提高。據初步統計，全年實現國內生產總值648．33億元，比上年增長15．6％，其中第三產業增加值264．21億元，增長9．9％。按戶籍人口計算，人均國內生產總值47,270元，比上年增長14．5％。 廈門GDP 增長 近年廈門市主要經濟指標 項目 1999年度 2000年度 2001年度 2002年度 實績 增長率 實績 增長率 實績 增長率 實績 增長率 國內生產總值GDP（億元） 440.54 10.63 501.87 13.92 561.36 11.85 648.37 15.50 規模以上工業總產值（億元） 625 18.23 771 23.44 811 5.20 1025 26.40 港口貨物吞吐量（萬噸） 1773 18.21 1965 10.83 2098 6.82 2734 30.28 對外貿易進出口總額（億美元） 79.69 16.78 100.49 26.10 110.79 10.25 151.87 37.08 財政總收入 （億元） 66.24 19.57 91.50 38.13 110.51 20.78 126.31 14.30 外商投資概況 廈門市為中國其中一個的主要經濟特區，并已賦予權力去管轄其市內的經濟發展事務，及給多外商相關優惠措施，已吸引外商投資。 ————充分發揮特區和臺商投資區的優勢，實施外向型經濟發展戰略 擴大對外開放，參與國際競爭，特區經濟逐步趨向了外向型發展軌道。廈門口岸的國際知名度和輻射功能在近年來明顯的增強，利用外資進入了全方位開放、蓬勃繁榮的發展階段，世界最大500強跨國公司已有27家在廈投資辦企業，70多家全球跨國公司在廈門落戶，外商投資領域從第一、二產業擴大到第三產業的飲食服務業、娛樂業、房地產業、運輸業、金融業、資訊產業等，從蔻密集型企業為主發展到以技術、資金密集型企業為主，從加工貿易發展到高附加值企業，逐步形成了擁有龍頭產品及配套服務的產業鏈。 ————全市利用外資規模不斷擴大，投資領域不斷拓寬 物流、商業零食、軟骨發展等服務貿易領域的投資專案增多，利用外資層次逐年提高。截至2001年底，全市累計批準外商直接投資專案5334項，協定利用外資187.3億美元，實際直接利用外資126.5億美元。已開發投產的“三資”企業達4，381家，其中：在工商部門注冊登記的外商投資企業達3016家。隨著兩岸關系的緩和，臺商來廈門的投資也逐年增多，全市累計已簽訂合同的臺商直接投資專案122個，協定外資金額39.38億美元。 目前，“三資”工業產值已占全市工業產值的八成以上，工業品出口交貨值占全市工業銷售產值的近一半。“三資”企業出口總值達32.26億美元，占全市外貿出口的36.08%。全球零售巨商沃爾瑪的進駐，引發了特區商品市場服務方式和經營理念上的新一輪整合。地方性外貿企業的崛起，在體制上打破了傳統單一的國家外貿經營體制，廈門對外貿易采取放寬進出口經營權，推進外貿企業的實業化等鼓勵措施，形成了中央、省屬、地方屬外貿公司，外貿專業公司和工貿進出口公司，“三資”企業等多層次外貿經營隊伍共同發展的新格局。 ————積極推行品牌戰略，加快培育名優出口產品 培育和發展了一批具有市場競爭優勢的高科技產品和高科技出口企業，出口產品層次不斷提高，由原來的以農副產品和初級工業產品為主，迅速發展到以機械、電子、輕紡工業等制品為主。20年來廈門累計對外貿進出口總額為894.46億美元，年貿易規模突破了百億元大關，2001年外貿進出口總值達110.79億美元，比1981年增長72.37倍，年平均增長23.78%。其中，出口貿易額65.05億美元，比1981年增長45.13倍，年增率達到20.55%。與世界上178個國家及地區建立了貿易往來關系，對47個國家和地區的年出口貿易額超千萬美元，其中：對美國、日本、香港、德國、臺灣、新加坡的出口已超過億美元。隨著戴爾電腦、柯達感光、燦坤家電、林德叉車、富士電氣、ABB開關、廈華、廈新、太古飛機維修等一大批國內外知名大公司生產能力及企業規模的進一步擴大，機電產品、高新技術產品出口后續發展能力日漸強勁。2001年全市共完成機電產品出口27.5億美元，占全市出口的比重達42.28%，外商投資企業完成進出口72.39億美元，占全市對外貿易的比重已達65.34%。 三、旅游資源 廈門有豐富的旅游資源。自然資源與人文景觀相互交融，具海、島、嶼、礁、山、巖、寺、花、木諸神秀，兼民族風格、僑鄉風情、閩臺特色、并畜西洋異國情調。經多年開發建設，已形成鼓浪嶼、萬石山、南普陀、黃厝、集美、同安等六個游覽區。1988年經國務院批準，鼓浪嶼、萬石山被確定為國家重點風景名勝區。 廈門為一著名的旅游城市，其風光如畫的特色為它帶來了（全國衛生城市），（全國環保模范城市）及（優質旅游城市）的美譽。 廈門有著古老的景點，也致力發展新的景源，而廈門主要分為五個游客區，包括鼓浪峽及南浦頭朝游客區等。除此之外，廈門更提供了方便的交通及通訊網絡，及全面的旅游相關機械。因此，廈門非常適合本地及外國的游客及投資者。 在1998年，廈門市政府不遺余力地推動并監督旅游業的發展。另外，市政府更加強了在旅游業上的投資，例如增強了興旅游有關的其建，興改善旅游服務素質，以吸引更多本地及國外的游客。 在1998年，廈門被評為省級旅游城市，而其更排在重點旅游城市列上的第八席。國家旅游局更頒發（優質旅游城市獎）予以廈門以作表揚，而此優秀表現更加快了廈門旅游業的發展。 根據廈門旅游局的資料，大約有1，020萬人次于2002年曾前往廈門市作訪客，而其中6.5%為海外游客，代表了年增長約為12.2%。在同一時期內，廈門市賺取了超過三億六千多萬美元的外匯，比前年同期增長17.4%。 在本地旅游方面，大約950萬名本地訪客在2002年間到訪廈門，令廈門賺取了135億元人民幣的收入，比去年分別增長了11.9%及2%。 廈門旅游業資料簡略 （萬人次） 1998 1999 2000 2001 2002 國外旅客 48.39 50.03 55.88 57.3 67.16 國內旅客 585.52 638.61 735.04 851.45 952.86 總訪客人數 633.91 688.64 790.92 908.75 1,020 從國外旅客賺處的收入 2.39 2.62 3 3.11 3.65 （以十億美元計） 從國內旅客賺取的收入 55.76 107.5 114.3 132.6 135.2 （以十億人民幣計） 從旅客賺取的總收入 75.54 129.1 139.1 158.1 165.4 廈門市在國外旅客的人數，逗留時間及外匯收入均分別排行于中國旅游城市列上的十二、六及六位。 廈門游客國籍分布圖 由上圖可顯示出往廈門的海外訪客主要來處臺灣、日本、香港、而他們總 共占了廈門總海外游客數量的65%。 從以上分析可看到旅游業為廈門市未來發展的重要支柱。 兩岸的小三通 廈門由于其本身的地理優勢，致力在兩岸推廣[小三通]，[小三通]的意思為郵電、航空、船務及商貿，現在有數個碼頭如東渡港有定期船班通往臺灣。 每年，廈門均舉行大型的[小三通活動]，如[國際投資貿易展]及[出口臺灣物品展]，此等活動均吸引了大批臺灣商貿有興趣人士的參與，增強了兩地人民的交流，兩岸也致力于船運、郵政及通訊方面的相互發展，更牢固了兩岸之間的溝通。 城市發展戰略 加強核心城市廈門島的建設和優化，積極開發和建設好城市拓寬區域和分區組團中心，形成具有較高綜合效益的城鎮規模結構，構筑完整的城群體系和網絡，加強環境和園林綠化的投入，完善和發揮海港、空港、信息港的功能效益，使廈門市逐步實現生態型、現代化、國際性大都市－現代化山水城市。 第三章 酒店行業分析 一、 中國旅游飯店業概況 旅游飯店業是中國旅游產業對外開放最前沿的領域，目前在投資、管理和服務等方面均一定程度地實現了國內競爭的國際化。業內人士分析認為，當前中國經濟持續走好、國際貿易往來不斷增多、旅游安全具備有效保障、市場經濟秩序進一步完善、進口物品關稅普遍降低，正是外資進入中國旅游飯店業的“黃金期”。 　　 ２００２年中國旅游飯店業達到新的高峰。《２００２年中國旅游業統計公報》顯示，全國共有星級飯店８８８０家，比２００１年末增加１５２２家；全國星級飯店的全年平均客房出租率達到６０．１５％，比２００１年提高１．７個百分點；全國星級飯店營業收入總額９１４．４３億元，比２００１年增長１９．８％。中國經濟正步入快速增長周期的新上升通道，而旅游業的發展也進入了穩步發展期。 　　 經濟景氣的持續上升，推動中外經貿、商務、科技、會議等交流活動的頻繁舉辦，為中國旅游飯店業帶來旺盛的客源。經過２００３年下半年的休整，中國入境旅游業將全面步入發展振興階段。２００４年中國內地入境旅游人數有望突破１億人次。 　　 旅游安全的有效保障，也為中國旅游飯店業提供旺盛的客源。由于境外旅游行業不斷受到各種恐怖事件、戰事等影響，中國在國際上贏得了“旅游安全勝地，經濟發展沃土”的良好形象。盡管２００３年初突發“非典”疫情，給中國入境旅游造成了較大影響，但僅是暫時的，之后中國旅游業立即重新回歸快速發展的軌道。 中國旅游業今年將圍繞“中國，魅力永存”的促銷主題，加大對中國旅游目的地形象的宣傳，并聯合北京奧組委，啟動“２００８奧運旅游”的計劃。國家旅游局將全力爭取入境旅游市場的恢復，通過落實內地與香港、澳門更緊密旅游合作協議，努力擴大港澳居民赴內地旅游的規模。 　　 市場經濟秩序的進一步完善，也將優化旅游飯店業發展的環境。２００２年１月，中國下調了５０００多種商品的進口關稅，使關稅總水平降到１２％。與飯店經營密切相關的牛肉、豬肉、植物油、奶酪、冰淇淋的進口關稅都出現較大幅度的降低。未來幾年，關稅水平還將進一步降低，這將大大節省旅游飯店的經營成本。２００２年中國旅游飯店協會參考國際慣例制定了《中國飯店業行業規范》，明確了飯店的義務與權利，對容易引起爭議的問題進行了界定，政府有關部門正抓緊簡政放權，清理和減少行政審批項目，依法行政，履行入世承諾，為維護飯店企業正常的經營秩序提供了制度保證。 　　 二、 國際飯店集團競爭中國市場 1982年香港半島集團正式管理北京建國飯店，標志著國際飯店集團開始進入中國飯店市場。不久，假日集團于1984年管理北京麗都假日飯店后，五年之內先后在國內拉薩、桂林、廣州、西安、廈門、大連、成都、重慶等城市形成網絡，成為當時管理飯店最多的國際飯店管理集團。在八十年代進入中國市場的還有喜來登、希爾頓、雅高、香格里拉、半島、新世界、日航、華美達、凱悅、美麗華、太平洋、馬尼拉等十余家酒店管理集團。 　　九十年代嘗到了甜頭的國際酒店集團登陸中國市場的步伐明顯加快，這一時期是我國旅游業蓬勃發展的階段，同時也是國際飯店集團看好中國市場，積極擴大市場份額的時期，這期間又有馬里奧特、最佳西方國際、天天、凱賓斯基、喜達屋、豪生、瑞迪森、海逸、羅頓、文華等數十家國際飯店集團涉足中國市場。出現了群雄逐鹿的局面，根據國際飯店與餐館協會的資料統計，2000年世界飯店管理集團排行前10家為圣達特、六洲、馬里奧特、雅高、精品國際、希爾頓、最佳西方國際、喜達屋、卡爾遜、凱悅，除了少數經營低檔飯店圣達特等集團未進入中國市場外，多數國際飯店集團的市場份額中都包含著在中國管理的飯店，中國已成為著名國際酒店集團的集聚地，國際酒店集團之所以看好中國市場，一是由于中國的經濟保持了高速增長，帶來巨大的商機，蓬勃發展的旅游業顯示了巨大的市場潛力；二是中國政治穩定、社會安定、人民幣匯率穩定，企業經營環境日趨完善；三是中國勞動力成本相對較低且素質較高。 　　國際飯店集團通過引進先進的管理觀念、管理模式加快了我國飯店經營管理水平的提高，縮短了我國飯店業與國際水平的差距，使我國飯店業成為開放較早，市場化程度較高、最先與國際接軌的行業之一；國際飯店集團的進入同時培養了大批飯店管理人才，其管理的飯店成為我國飯店管理人才 的"提高班"，許多有過在國際飯店集團管理的飯店任職經歷的人員成為了國內飯店和外企爭奪的對象；國際飯店集團的進入還促進了高新技術在飯店中的應用，引導飯店追蹤國際飯店發展趨勢方面起到了示范作用，數字化、人性化飯店為客人營造了更加溫馨、舒適、便捷的居住環境。應該講，目前中國旅游飯店業之所以成為中國社會服務業的領頭羊，重要因素之一就是得益于國際飯店集團的進入。 目前國際飯店集團在競爭中國市場方面呈現以下變化： ------由一線城市向二線城市擴展 　　國際飯店集團開始進入中國市場時，往往是選擇經濟發達的中心城市或旅游資源豐富的城市立足，如香格里拉在中國開業的17家酒店基本分布于北京、上海、哈爾濱、長春、大連、青島、南京、武漢、北海、西安等城市，其中北京就有四家（香格里拉飯店、中國大飯店、國貿飯店、嘉里中心飯店）該集團認為迅猛發展的國內旅游業是他們向二線城市擴張的主要原因，不久將會讓具有市場潛力的二線城市看到更多的香格里拉飯店，如2003年中山、鄭州兩家香格里拉新酒店即將開業，2004年福州香格里拉也將開門迎賓。 -------由單一品牌向多品牌發展 　　國際著名酒店集團的名稱或品牌在市場的信譽程度往往高于某一個國家制定的標準，因為品牌是這些集團根據市場需求而推出的，有非常明確的市場定位，體現了今后飯店業的競爭方向，代表著時尚的服務潮流，得到客人的認同和推崇。幾十年來，無論商務客人還是旅游者出行都習慣于選擇自己喜愛的品牌飯店。假日集團剛進入中國時，推出的品牌只有假日品牌飯店。為了滿足商務客人的需求，又陸續推出皇冠假日、洲際等品牌；馬里奧特集團進入中國市場首推的是萬豪品牌，目前他們集團推出全品牌發展戰略，既有高檔的麗嘉.卡爾頓、萬豪、萬麗，又有中高檔的萬怡、新世紀、華美達。即使是馬里奧特的同一檔次品牌，各品牌間的差異體現了不同的風格，如萬豪是體現歐美古典式風格，萬麗是追求智能化的商務現代派風格，不同的風格適應不同的市場需求。 -------由個別超豪華品牌飯店向批量超豪華品牌飯店發展 　　過去相當長一段時間超豪華品牌飯店在中國是空白，九十年代末期僅有北京圣.瑞杰斯國際俱樂部酒店和上海麗嘉.卡爾頓及金茂君悅酒店三家。近年來隨著我國旅游業的發展，世界著名飯店集團對我國飯店業的市場表示出極大的信心，他們紛紛推出超豪華品牌飯店，在中國打造自己的旗艦，如開業不久的上海瑞吉紅塔酒店成為喜達屋集團在中國開業的第二個圣.瑞吉斯品牌酒店。去年底開業的北京東方君悅酒店是凱悅集團在中國繼上海君悅金茂酒店之后管理的第二家君悅品牌酒店，今年元月開業的上海四季酒店成為國際著名的四季酒店集團在中國開業的第一家酒店，馬里奧特的麗嘉.卡爾頓酒店不久也將在北京落戶。批量超豪華品牌飯店落戶中國，標志著中國飯店業檔次更加完備，一批品質卓越、服務超群的酒店將為客人提供高度個性化的服務。 　　從以上變化中，我們可以看出，國際飯店集團進入中國市場已初步完成了從經濟發達的沿海開放城市至中西部地區拓展，實現了全方位發展的網絡化布局，正在逐步加大網絡的密度，實施多品牌發展，這既體現了國際飯店業發展的一種趨勢，同時也給我國飯店業發展帶來壓力。再過若干年，在中國市場形成規模的國際酒店集團將會更多，這既是國際飯店業發展的必然趨勢，也是全球經濟一體化的必然結果。 三、國際飯店管理模式比較 帶資管理 通過"買斷"(絕對擁有)，"控股"(相對擁有)或"參股"(部分擁有)等直接或間接投資方式來獲取飯店經營管理權并對其下屬系列飯店實行相同品牌標識，相同服務程序，相同預訂網絡，相同采購系統，相同組織結構，相同財務制度，相同政策標準，相同企業文化及相同經營理念的管理方式。此種模式一般出現在飯店集團的創建初始階段，較適合于那種資金短缺且融資困難的單體飯店。 委托管理 通過飯店業主與管理集團/公司簽署《管理合同》來約定雙方的權利，義務和責任，以確保管理集團/公司能以自己的管理風格，服務規范，質量標準和運營方式來向被管理的飯店輸出專業技術，管理人才和管理模式，并向被管理飯店收取一定比例的"基本管理費"(約占營業額的2%至5%)和"獎勵管理費"(約占毛利潤的3%至6%)的管理方式。近年來，"獎勵管理費"所占的比例正在逐年遞增。此種模式一般出現在飯店集團的定型階段，較適合于那種財力雄厚但專業管理人才及管理技術貧乏的單體飯店。廈門希爾頓項目即采取該方式進行管理。 特許經營 通過認購特許經營權的方式將所管理集團/公司所擁有的具有知識產權性質的品牌名稱，注冊商標，定型技術，經營方式，操作程序，預訂系統及采購網絡等無形資產的使用權轉讓給受許飯店，并一次性收取特許經營權轉讓費或初始費，以及每月根據營業收入而浮動的特許經營服務費(包括：公關廣告費，網絡預訂費，員工培訓費，顧問咨詢費等)的管理方式。此種模式一般出現在管理集團的成熟階段，和較適合那種既想分享集團規模效益又不想放棄獨立經營管理權和所有權的單體飯店。 聯銷經營 近年來，隨著全球分銷系統的(GDS)普及和互聯網實時預訂功能的實現，國外的"聯銷經營集團"應運而生并且發展迅猛。飯店聯銷集團是由眾多的單體經營管理的飯店自愿付費參加并通過分享聯合采購，聯合促銷，聯合預訂，聯合培訓，聯合時常開發，聯合技術開發等資源共享服務項目而形成的互助聯合體。此種模式一般出現在檔次/市場/規模/風格相類似的系列酒店聯合體，較適合那種既想分享集團規模效益又不想改名換姓的單體飯店（如：郵電系統的"信苑集團"，民航系統的"飯店委員會"，"中國名酒店"等）。 顧問咨詢 伴隨著政企分家與軍企脫鉤政策的落實和職業經理人與專業化管理的需求上揚，國內的許多飯店管理集團/公司在綜合了國外管理模式和中國具體國情的基礎上創造出的一種界于委托管理和特許經營之間的管理模式。其特點是：管理公司僅僅派咨詢顧問或管理副手協助飯店籌建開業/日常管理，并按所提供的顧問服務內容與管理咨詢形式進行收費的管理方式。此種模式一般出現在那些人才資源有限或管理經驗尚不配套的管理集團，較適合那種不愿放棄名義權利而又渴望專業化管理的單體飯店。 中外對比分析 中國的管理集團公司目前仍以"帶資管理"模式為主（注：資產集團的特色），"委托管理"（注：經營集團的特色）為輔，"顧問管理"為次，"聯銷經營"為末；外國的管理公司則以"聯銷經營"管理模式為主（注：美國的PEGASUS SOLUTIOS 目前擁有8700家酒店和180萬間客房），"特許經營"為輔（如：美國的CENDANT集團目前擁有的6400余家酒店中有別于6300余家是通過"特許經營"方式管理的），"委托管理"為次，"投資管理"為末 四、高星級酒店的盈利分析 在5星級中,國際管理飯店實現的平均房價為最高,達到人民幣727.20元,高于國內管理飯店人民幣604元的平均房價，并超出業主自行管理飯店平均價（人民幣518）的40%。所有4星級和5星級飯店的平均房價達到人民幣508元,整體市場平均住宿率為69.2%.所有3星級飯店的平均房價達到人民幣240元,整體市場住宿率為65.4%. 在“管理費和固定費用前收益（IBCMF）”及“稅務及折舊前收益（CBITDA）”兩項指標方面，國際管理飯店同時獲得了最佳的表現。在4星級中，國際管理飯 44 機密 中國飯店業業務統計(1) 以平均房價分類 所有 國際管理 國內管理 業主自行管理 國際管理 國內管理 業主自行管理 所有 All International Domestic Independent International Domestic Independent All 4+5星/Star 5星/Star 5星/Star 5星/Star 4星/Star 4星/Star 4星/Star 3星/Star 飯店業業務摘要 飯店數量 186 41 6 26 27 15 71 62 每日可供出租客房數 60,341 15,345 3,351 11,247 8,888 4,369 17,141 11,543 每日實際入住客房數 41,739 10,795 2,500 7,290 6,344 3,174 11,636 7,554 平均入住率 69.2% 70.4% 74.6% 64.8% 71.4% 72.7% 67.9% 65.4% 平均凈房價 508 727 604 518 485 366 330 240 每間客房日平均收入 352 512 450 336 346 266 224 157 每間客房總收入 250,079 338,320 315,776 274,103 208,227 171,792 184,131 110,426 每間客房總支出 165,997 206,219 196,472 187,003 146,323 111,746 134,278 83,894 每間客房固定費用及管理費前收益 84,082 132,101 119,304 61,904 60,047 60,047 49,853 26,532 占總收入百分比 33.6% 39.0% 37.8% 29.7% 29.7% 35.0% 27.1% 24.0% 每間客房稅務及折舊前收益 60,506 102,983 83,659 48,459 48,459 48,002 24,774 16,041 占總收入百分比 24.2% 30.4% 26.5% 23.5% 23.3% 27.9% 13.5% 14.5% 中國飯店業業務統計(2) 以平均房價分類 .以城市分類 701以上 501~700 301~500 300以下 北京五星 上海五星 Above Between Between Blow Beijing Shanghai 701 501~700 301~500 300以下 5Star 5Star 飯店業業務摘要 Industry Summary 飯店數量 Number of Hotel 20 41 90 96 14 14 每日可供出租客房數 Number of available Rooms per Day 8,919 17,065 24,596 21,199 6,432 6,067 每日實際入住客房數 Number of Occupied Rooms per Day 6,713 12,490 16,217 13,781 4,576 4,619 平均入住率 Occupancy 75.3% 73.2% 65.9% 65.0% 71.1% 76.1% 平均凈房價 Average Room Rate 930 587 389 224 756 862 每間客房日平均收入 Revenue Per Available Room 700 429 256 146 538 656 每間客房總收入 Total Revenue Per Available Room 473,031 284,479 192,974 117,720 384,212 419,711 每間客房總支出 Total Expenses Per Available Room 281,143 185,500 134,617 93,631 230,684 249,981 每間客房固定費用及管理費前收益 IBFCMF Per Available Room 1911,888 98,979 58,358 24,090 153,528 169,730 占總收入百分比 % of Total Revenue 40.6% 34.85% 30.2% 20.5% 40.0% 40.4% 每間客房稅務及折舊前收益 EBITDA Per Available Room 153,524 79,289 35,083 10,502 104,995 139,015 占總收入百分比 % of Total Revenue 32.5% 27.9% 18.2% 8.9% 27.3% 33.1% 1. IBFCMF-Income Before Fixed Charges and Management Fees. 2.EBITDA-Earing Before Income Tax Depreciation and Amorization 店也實現了最高的平均房價，達到人民幣485元，盡管國際管理飯店在市場推廣及營銷，能源及維護保養方面的開支較高，但最終仍在“管理費和固定費用前收益（IBFCMF）”及“稅務及折舊前收益相（IBCMF）對較低，這一層級市場仍有效地控制了各項成本開支，并獲得了積極的現金流量。 上海的5星級飯店比北京的同等級飯店獲得了更高的營業收入和經營利潤。上海的平均房價達到了人民幣862元，比北京同等級飯店高出14%，而每間客房平均收入則比北京高出22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理費和固定費用前收益（IBCMF）”百分比方面都達到了總收入的40%，但如果以每間客房“管理費和固定費用前收益（IBCMF）”實現的絕對值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級飯店高出11%。 按照平均房價分類，房價最高等級類別（平均房價在人民幣701元以上）的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業績，平均每間房餐飲和其他收入達到人民幣1，722元，“管理費和固定費用前收益（IBCMF）”占到總收入的40.6%，因此，經營效益為顯著。 客源構成 至于各類飯店的客源構成，總體而言，國際管理飯店獲取了更多的國際客源，按價格分類的市場中，高價市場的飯店同樣也是獲得了更大比例的國際客源。另一方面，國內管理5星級飯店和國際管理4星級飯店在商務市場方面都獲得了最高的滲透比例。此外，來自北美地區的長線客源，在價格上的敏感度相對較低，更樂意選擇入住高價市場的飯店，在平均房價高于人民幣701元這一層級市場中，這一市場的客源占到飯店客源構成的17.3%，而中低價飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房價在人民幣501~700元層級飯店中，長線市場客源占總客源的9.6%，平均房價在人民幣301~500層級飯店中，長線市場占總客源的6%，而平均房價在人民幣300元層級飯店中，長線市場客源僅占總客源的1%。 固定成本 不管是4星級還是5星層級，從行政及一般開支占總收入的比例來看，國際管理飯店低于國內管理及業主自行管理飯店，如在5星層級中，國際管理飯店的的行政及一般開支占總收入的9.2%，國內管理飯店比例是13.4%，業主自行管理飯店比例則是11.3%。 另一方面，國際管理飯店的市場推廣費用則高于國內管理和業主自行管理飯店，5星級和4星級飯店的市場推廣費用分別占總收入的5.4%和4.4%，而國內管理和業主自行管理飯店分別是2.0%和2.9%。同時，高檔飯店在市場推廣方面的支出也高于其他價格層級的飯店，如平均房價在人民701元以上的飯店平均每間客房的市場推廣費用為人民幣7，566元，而平均房價為人民幣501~700元之間的飯店此項指標僅為人民幣3，492元。 酒店收入結構圖 酒店經營成本結構圖 人事統計 總體而言，5星級飯店每間客房的人工配比達到1.6到1.77，除了低于業主自行管理飯店的配比外，普遍高于4星級和3星飯店的人工配比。相應地，在4星級和5星級中，國際管理飯店的工資及相關費用支出也同時高于國內管理和業主自行管理飯店 訂房渠道 所有4星級和5星級飯店中，大多數預定是以直接向飯店預定的方式完成，同時，旅行社也是一個重要的預定渠道，在4星級和5星飯店中占總預定比例的23.5%。 通過飯店自行建立網站而實現的互聯網預定比例相對較低，在所有4星級和5星級中，互聯網預定僅占總預定比例的0.3%，但是，在中低價飯店中，通過其他互聯網站實現的網上預定則頗受歡迎，平均房價在人民幣301~500元之間以及平均房價在人民幣300元以下的飯店，通過其他訂房網站實現的網上預定分別占總預定比例的6.7%和4.3%。而平均房價在人民幣701元以上的飯店，此指標僅占1.2%。 未來預測 所有飯店對未來預測方面，5星級飯店市場（目前贏利最高的飯店等級）對未來業績最為樂觀。5星級飯店中，72%的受調查飯店預測2004年的住宿率將實現增長，83%的飯店預測平均房價將出現增長。另一方面，由于受到5星級飯店市場的競爭壓力，參與調查的4星飯店對未來業績則略顯保守，僅有48%的飯店預測2004年的住宿率將出現增長，58%的飯店預測同年的平均房價將保持增長。 五、希爾頓酒店管理公司 1、簡介 作為商務領域中最具知名度和最受尊重的品牌，希爾頓賓館業公司是世界上最卓越的住宿業公司之一。自從克利德希爾頓在1919年購買了他的第一家賓館以來，希爾頓機構已經逐步確立了自己的威望，不僅在客戶、工作人員、投資者之中，而且在廣泛的大眾包括政府官員、客戶、財務機構、商務伙伴和其他賓館所有者等人心目中也是一樣。 目前全美的希爾頓賓館大約有260家，知名旗艦店包括華道夫、希爾頓夏威夷村、希爾頓朝圣屋、希爾頓芝加哥城堡等，分布在全美40個州與哥倫比亞特區。在美國它現在擁有45家旅游地賓館；50家一流賓館分布在市區和郊外；54家全權管理公司及199家授權協議管理公司。80多年以來，希爾頓品牌名稱在同業中被譽為優質的代稱。它所提供的一流的住宿和餐飲服務可以滿足商務及休閑目的客戶的需要。 希爾頓公司與希爾頓集團英國公司1997年1月訂立協議，組成希爾頓國際。目前在全球50個國家地區擁有超過500家賓館。 本項目與希爾頓國際酒店管理集團(Hilton International) 簽定協議要求，將酒店名稱定為“廈門希爾頓大酒店”。 廈門希爾頓大酒店是與國際希爾頓酒店集團簽約合作的國內第六家希爾頓大酒店，集旅游、商務、娛樂、餐飲等多功能于一身的國際五星級涉外旅游酒店（賓館）。 2、管理模式和特點 具體說來，希爾頓酒店在給客人提供安全、舒適、方便環境的同時，強調特色、文化和創新，希爾頓飯店的成功得益于其全面創新的管理模式，他們體現在以下幾個方面： 細分目標市場，提供多樣化的產品 高標準的服務質量監控 嚴格控制成本費用 以人為本的員工管理戰略 積極全面地開展市場營銷活動 利用新技術 第四章 市場分析 一、廈門酒店概況 至2002年底，廈門市共有星級酒店58家，其中國內五星級酒店1家，四星級酒店6家。即悅華酒店（五星）、馬可波羅大酒店（四星）、假日海景大酒店（四星）、京閩大酒店（四星）、華僑大酒店（四星）、金燕酒店（四星）、寶龍大酒店（四星）。 據統計，近年四星級酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級酒店的經濟效益普遍較好。在2001年度，廈門假日酒店平均的客房入住率達到74%，廈門馬可波羅酒店平均的客房入住率達到78%。廈門馬可波羅酒店在營運初期，時值亞洲金融危機，在客源受到較大影響的情形下，其1997年，1998年，1999年的客房入住率仍平均分別達到63%，67%，71%。廈門假日酒店和馬可波羅酒店均取得了較理想的投資回報，并具有一定的抗風險能力。 廈門市的酒店業尚未成熟，國外游客主要下榻于廈門悅華酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。而廈門也有次等一點的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質數的服務與設施。 廈門市的酒店業在房價及入住率方面有著明顯的增長，可是，需求在1997-98年因中國的貨幣緊縮政策及其他原因拖慢了，而這情況也因同時遇上亞洲金融風暴而趨惡化了。 從資料分析中，我司推斷廈門市未來旅游業發展是樂觀的，因往廈門市的國內及國外游客均預計有關可觀的增長，這尤其于小三通的持續改善，更有利于兩岸人民聯絡，也為廈門市旅游業帶來正面的影響。 二、酒店經營指標分析 廈門擁有較豐富的旅游資源、隨著經濟的高速發展，已成為商務、旅游的集散地，越來越多地吸引國內外客人來廈門。 廈門市近幾年接待旅客一覽表 單位:萬人次 年度 接待人員 類別 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 接待境外旅客 42.13 48.39 50.03 55.88 57.30 接待境內旅客 591.13 633.91 688.64 790.92 908.75 總接待境內、外旅客 633.26 683.30 638.67 746.80 966.05 旅游總收入(億元) 73.30 75.54 129.12 139.08 158.09 資料來源:廈門市旅游局計統處 廈門已成為中國重要的國際招商口岸和對臺貿易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經貿盛會“中國投資貿易洽談會”和“對臺出口商品交易會”，多種專業展覽會也經常在廈門舉辦。 廈門市主要旅游經濟指標常年保持高速增長趨勢,為酒店的客源提供了保障。 酒店入住率 據我們向廈門市旅游局作出的非正式提問，得知廈門市的四、五星級飯店于2002年的平均房租約為人民幣429元至600元一晚，而入住率約為62%，根據以往紀錄，于